107年度訴字第927號｜民事：返還房屋等｜裁判日期：108 年 05 月 31 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第927號原　　　告　陳文師訴訟代理人　李勝雄律師被　　　告　王素惠王衡蘇韋宜馨上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國108年4月30日言詞辯論終結，判決如下：主文被告王衡、蘇韋宜馨應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○○地號土地其上同段一九九建號（門牌號碼：高雄市○○區○○路○○○號，含暫編同區段一一六六號之三層樓未保存登記建物）房屋騰空返還原告。被告王衡、蘇韋宜馨應自民國一零六年十一月二十七日起至騰空返還上揭第一項房屋予原告之日止，按月共同給付原告新臺幣陸仟陸佰捌拾柒元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告王衡、蘇韋宜馨負擔三分之二，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬玖仟元為被告王衡、蘇韋宜馨供擔保後，得假執行。但被告王衡、蘇韋宜馨如以新臺幣壹佰貳拾貳萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項命被告王衡、蘇韋宜馨給付部分，於原告每期以新臺幣貳仟貳佰貳拾玖元為被告王衡、蘇韋宜馨供擔保後，得假執行。但被告王衡、蘇韋宜馨每期如以新臺幣陸仟陸佰捌拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：本件被告王衡、蘇韋宜馨經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：原告前經由本院強制執行拍賣程序，拍定取得坐落高雄市○○區○○段0000000地號土地（下稱系爭土地），其上同段199建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○路 000號，該門牌號碼含暫編同區段1166號之3層樓未保存登記建物；下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），並於民國106年11月27日辦理所有權移轉登記完畢，詎系爭房地遭被告等無權占用，爰依民法第767條第1項規定，請求被告騰空返還系爭房地。再者，被告等無權占用系爭房地，係無法律上受有相當於租金之利益，致原告受損害，爰依民法第179條、第184條規定，請求被告等自106年11月27日起，按月賠償損害或返還不當得利予原告，其金額參照土地法第97條第1項規定，應以系爭房地總價年息10%計算，系爭土地之土地公告現值為每平方公尺6,000元，系爭建物鑑估價格每平方公尺8,237元（未保存登記部分則為每平方公尺4,128元），故以系爭房地總價10%計算相當於租金之利益，每月計為新臺幣（下同）13,830元【計算式：｛（公告土地現值6,000元/㎡×面積72㎡）＋〈建物現值4,128元/㎡×（面積91.3 ㎡＋115.19㎡）〉｝×10%÷12＝13,830元，小數點以下四捨五入】。為此，提起本訴，並聲明：(一)被告王衡、蘇韋宜馨、王素惠應共同將系爭房地騰空遷出返還予原告(二)被告王衡、蘇韋宜馨、王素惠應自106年11月27日起至返還系爭房屋之日止，按月共同給付原告13,830元。(三)願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以： (一)被告王素惠以：因韋福仁向伊借款未還，伊怕韋福仁突然把系爭房屋賣掉且可用租金抵債，伊才簽租約租用系爭房屋二樓，將部分東西放置該處，自106年1月18日由原告承受取得系爭房地後，伊即搬離而未居住系爭房屋二樓，所使用二樓空間原遺留少許物品交予王衡使用，並已告知王衡如遺留物品無使用需要，就作為廢棄物處理丟棄，伊並無占用系爭房地，自無從遷出返還，且無受有相當於租金之利益，原告之請求均無理由等語置辯。並聲明：(一)原告之訴駁回。(二)如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 (二)被告王衡以：伊要與前夫韋福仁離婚的時候，韋福仁讓伊繼續帶著小孩住在系爭房地，韋福仁的債務跟伊無關，而韋福仁未支付贍養費、叫伊搬出去也沒有地方可以住了，且系爭房地拍賣公告上也記載「不點交」等語置辯。並聲明：(一)原告之訴駁回。(二)如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 (三)被告蘇韋宜馨受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、兩造不爭執事項： (一)系爭房地原登記於韋福仁、韋福智（應有部分各二分之一）名下，原告前經本院強制執行拍賣程序，於106年1月18日承受系爭房地，並於106年11月27日辦理所有權移轉登記完畢，登記原因為拍賣，權利範圍全部。 (二)王衡與韋福仁原為夫妻，嗣王衡於102年10月7日對韋福仁提起離婚訴訟後和解離婚。蘇韋宜馨、訴外人蘇韋心薇（90年5月生）與蘇韋建晧（96年3月生）三人均為王衡與韋福仁之子女。 (三)系爭土地面積72平方公尺，107年1月土地公告現值為6,000 元／平方公尺。系爭房屋為2層樓鋼筋混凝土造，總面積91.30平方公尺，同區段1166號未保存登記建物總面積115.19平方公尺。 (四)105年7月18日查封概況如本院105年度司執94574號卷之查封筆錄所示，點交情形為「不點交」。 (五)王素惠於104年11月1日向韋福仁承租系爭房屋2樓，每月租金3,000元，租期不定期，另約定「韋福仁將200萬元欠款還清時，王素惠須於1個月內搬離，遺留物品為廢棄物」，均明定於兩造所簽訂租賃契約（見本院卷第82至84頁）。王素惠承租使用租系爭房屋2樓乙節，亦載明於拍賣公告（見司執卷電子卷證第37頁）。 (六)原告於106年12月4日寄發原證4存證信函予王素惠，該信函經林園郵政招領退回（見本院卷第10、11、15頁反面）。原告另於107年2月5日寄發原證5存證信函予王素惠，該信函分別經王衡、「福山企業社」簽收（見本院卷第19至22頁）。原告復於107年3月14日寄發原證6存證信函予王素惠，該信函分別經蘇韋心薇、「福山企業社」簽收（見本院卷第26至29頁）。王素惠於106年12月15日、107年3月27日寄發存證信函予原告（見本院卷第87至92頁）。 (七)原告於106年12月4日、107年2月5日、107年3月14日寄發存證信函予王衡、蘇韋宜馨、蘇韋心薇、蘇韋建晧，要求遷讓系爭房屋。 (八)王衡迄今仍居住於系爭房屋，王衡、蘇韋宜馨仍設籍系爭房屋地址。四、得心證理由 (一)原告請求被告應將系爭房地遷讓返還原告，有無理由？１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第767條前段、民事訴訟法第277條前段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字笫1120號判決意旨參照）。本件原告主張為系爭房地所有權人，請求被告遷讓返還系爭房地，被告抗辯非無權占有，自應由被告等人就其占有有正當權源之事實負舉證責任。２、次按拍賣之不動產，買受人繳足價金後，執行法院應發給權利移轉證書及其他書據。拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第97條、第98條分別定有明文。原告主張其經強制執行程序拍定取得系爭房地所有權，並於106年11月27日登記為所有權人，業據提出本院105年度司執字第94574號強制執行事件不動產權利移轉證書、系爭房地之土地及建物登記謄本、地籍異動索引為證（見本院卷第5、55至59頁），是原告係經本院之公開拍賣程序拍定系爭房地，並於106年11月27日取得系爭房地所有權登記等情，堪可認定。又系爭房屋包含暫編同區段1166號之3層樓未保存登記建物，因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但仍可轉讓事實上處分權，故應可認於同日即106年11月27 日取得未保存登記建物部分之事實上處分權。３、被告3人是否無權占用系爭房地： (1)王衡部分：系爭房地為原告所有已如前述，王衡不爭執其仍居住使用系爭房地（見本院卷第107頁反面），依上揭說明，其應就其有合法占有權源舉證證明之，王衡雖以前詞置辯，然系爭房地原登記於韋福仁、韋福智（應有部分各二分之一）名下，韋福仁、韋福智前共同簽發本票，原告以本票裁定對韋福仁、韋福智名下財產強制執行未果而發給債權憑證，再經原告聲請對韋福仁、韋福智強制執行而拍賣系爭房地等情，有本院103年度司執字第185177號債權憑證、本票影本等件可參（見105年度司執字第94574號卷【下稱司執卷】第2至3頁），應堪認定。而王衡雖以前詞置辯，並有離婚協議切結書影本1件為證（見司執卷第17頁反面），惟離婚協議之約定乃係王衡與韋福仁之約定，契約之效力存於契約當事人之間，無從拘束契約以外之人，又王衡與韋福仁僅係對系爭房地之「使用權」進行約定或認定，惟尚無從對抗原告經拍賣取得系爭房地之「所有權」。職是，王衡徒以其與韋福仁之離婚協議遽為抗辯其屬有權占有，並無可採。 (2)蘇韋宜馨部分：蘇韋宜馨經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，復不提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第 280條第3項前段準用同條第1項前段規定視同自認；且蘇韋宜馨仍設籍於系爭房屋即門牌號碼高雄市○○區○○路000號，此有蘇韋宜馨之戶籍資料存卷可參（見本院卷第53頁），蘇韋宜馨為無權占用系爭房地，堪可認定。 (3)王素惠部分：原告主張王素惠居住占用系爭房地云云，並提出租賃契約書1份為證，然為王素惠所否認，並辯稱其於原告取得系爭房地前已搬離系爭房地、遺留物品交由王衡處理等語，而王衡亦陳稱王素惠已經搬離系爭房地等語，復未否認王素惠使其將遺留物品拋棄（見本院卷第107頁反面至108頁），堪認王素惠所辯尚非無據。又原告歷次所寄發予王素惠之存證信函，均非由王素惠所親領簽收，此為兩造所不爭執（即前開不爭執事項第6點），是王素惠於106年11月27日之後是否實際居住使用系爭房地，非無疑問，而原告就此既未能另行舉證以實其說，其主張王素惠占用系爭房地，即屬無據。 (4)綜上，原告請求被告王衡、蘇韋宜馨自系爭房地遷出返還，為有理由。原告請求王素惠遷出，則無理由，應予駁回。 (二)原告請求被告自106年11月27日起至返還房屋之日止，按月給付原告相當於租金之損害金在13,830元範圍內，有無理由？１、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例要旨可資參照。經查，王衡、蘇韋宜馨現係無權占用系爭房屋，業如上述，則參諸上揭民法第179條規定及最高法院判例意旨，原告請求王衡、蘇韋宜馨應共同給付相當於租金之不當得利，應屬有據。至原告未能證明王素惠自106年11月27日起仍持續占用系爭房屋，則其向王素惠請求給付占用系爭房地之利益為無理由。２、王衡、蘇韋宜馨等人無權占用系爭房地，依前開說明，自使原告受有相當於租金之損害，而原告係於106年11月27日起為系爭房地所有權人，業如前述，是原告請求王衡、蘇韋宜馨自106年11月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之損害金，即屬有據。３、第按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法第97條、第148條、土地法施行法第25條分別定有明文。又所謂年息10％為限，係指房屋租金之最高限額而言，並非必須依照申報總價年息10％計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。查本院民事執行處105年度司執字第94574號執行案件事件囑託不動產估價師事務所於拍賣前對系爭房地估價之不動產估價報告書記載：「勘估建物臨約10米道路，土地臨街正面寬度約4.5米寬，標的物所在地區公共設施接近性佳，有市場，距中芸國小、中芸國中近，生活便利性佳。半徑500公尺範圍有客運公車，道路系統完整，出入交通便利。標的物所在於高雄市林園區，未來發展潛力佳」等語（見本院卷第7頁正反面），而系爭土地105年1月至107年1月之申報地價為每平方公尺1,520元，有土地登記謄本、地價謄本在卷為憑（見本院卷第55、61頁），至系爭建物之價值則宜以前開估價報告書之估算價格即1,228,000元定之（見本院卷第7頁），本院審酌前開情事，認原告每月得請求相當租金之損害金以不超過系爭房地總價額年息6%為當。是以，系爭房屋所坐落土地之公告地價總價額為109,440元（計算式：72平方公尺×1,520元＝109,440元），加上建物價值1, 228,000元後，系爭房地總價額為1,337,440元（計算式：109,440+ 1,228,000＝1,337,440），因此，原告得請求被告王衡、蘇韋宜馨按月給付相當於租金之損害金6,687元（計算式：1,337,440元×6％÷12＝6,687元，元以下四捨五入），逾此請求相當於租金之損害金之部分，不應准許。五、綜上所述，原告為系爭房地所有權人，王衡、蘇韋宜馨等人無權占用系爭房地，並妨害原告對於系爭房地之使用收益，致受有相當於租金之損害，然應以系爭土地申報地價年息6%計算為適當。從而，原告依民法第767條第1項前段規定，訴請王衡、蘇韋宜馨應將系爭房地遷讓返還原告；且依民法第179條規定，自106年11月27日起至返還房屋之日止，按月給付原告相當於租金之損害6,687元，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，即非有據，應予駁回。六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請已失所附，應併予駁回七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 108 年 5 月 31 日民事第四庭法官張雅文以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 6 月 4 日書記官陳褘翎

臺灣高雄地方法院107年度訴字第927號

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