109年度訴字第113號｜民事：損害賠償｜裁判日期：112 年 04 月 24 日

臺灣高雄地方法院民事判決 109年度訴字第113號原告即反訴被告簡見有反訴被告莊于霆共同訴訟代理人賴柏宏律師邱基峻律師上一人複代理人吳孟謙律師呂宜蓁律師被告即反訴原告翁月珀訴訟代理人謝佳蓁律師複代理人郭敏慧律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年3月27日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。反訴被告應連帶給付反訴原告新臺幣壹佰壹拾陸萬肆仟元，及自民國一Ｏ九年四月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。反訴原告其餘之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴被告連帶負擔五分之一，餘由反訴原告負擔。本判決第三項於反訴原告以新臺幣參拾捌萬捌仟元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣壹佰壹拾陸萬肆仟元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。反訴原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、本訴部分：一、原告主張：原告於民國107年4月9日向被告承租其所有，門牌號碼高雄市○○區○○○路000○00號2樓之1房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期自107年5月20日起至112年4月19日止，每月租金為38,800元，原告簡見有並給付被告押租金7萬元（下稱系爭租約）。詎被告明知原告承租系爭房屋係供經營九度空間酒吧（下稱系爭酒吧）使用，卻故意隱瞞系爭房屋使用分區係屬「住宅H-2」類，復未向主管機關申請變更使用用途為「視聽歌唱業B-1」，而有不完全給付之債務不履行情事，被告甚至以原告營業影響住戶居住安寧為由，於107年11月16日寄發存證信函限期原告應於107年11月30日以前遷出系爭房屋，足見被告無意補正其履約義務，系爭租約目的已無從實現，而有給付不能之情形。原告不得已於107年11月22日暫停營業，並以108年2月13日存證信函執前開可歸責於被告之事由，終止系爭租約。原告係以訴外人白飛綱國際有限公司（下稱白飛綱公司）經營系爭酒吧，平均月營業額為611,020元，計自107年11月22日暫停營業之日起至108 年2月2日覓得新址試營運之日止（共2個月10日），因不能營業而受有營業損失470,486元。原告復因系爭租約提前終止，受有支出系爭酒吧裝潢費用之損失2,137,680元（共支出2,348,590元，並扣除搬遷至新營業處所之裝潢部分費用210,910元）。再者，原告於系爭租約終止後，已依約遷出系爭房屋，依系爭租約第5條約定及民法第179條之規定，被告自應返還押租金7萬元予原告，並請法院擇一為勝訴判決。共計被告應給付原告2,678,166元（即470,486＋2,137,680＋7 0,000＝2,678,166）。爰依系爭租約、民法第179條、227條規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告2,678,1 66元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠雙方締約協商階段，原告僅向被告表示其欲承租系爭房屋經營類似餐飲業，並設立公司於系爭房屋之址，故被告將系爭房屋使用執照交付原告，原告應已知悉系爭房屋狀態。又原告既為系爭酒吧實際經營者，就系爭房屋之用途、使用方法應否符合法規限制，唯有原告始清楚，被告並無法掌握原告就系爭房屋之使用方式，雙方亦未於系爭租約明定特定用途，被告自無可向原告擔保系爭房屋可符合相關法律規範，原告自應探知相關資訊，要難卸責於被告。㈡被告有告知原告系爭房屋之原承租人係經營美式餐廳，平時僅有播放輕音樂之情形。由於被告認為原告所稱之營業用途對系爭房屋及同棟鄰居之影響較低，故同意將系爭房屋出租與原告；然被告為免原告可能發生干擾鄰居之情形，特於系爭租約其他約定事項中明定：「...二、本棟三樓以上是住家。乙方（即原告）要做好隔音設備。」，以此要求原告應負擔安寧維持義務。㈢詎原告明知其嗣後設立之白飛綱公司營業項目僅限於餐飲業，卻違法經營視聽歌唱業，並於系爭房屋裝設數間附有卡拉OK設備之包廂供來店客人歡唱，任由卡拉OK及其他聲響破壞系爭房屋所在光華名廈（下稱系爭大樓）住戶之夜間安寧，引發係爭大樓住戶之高度不滿，並數度報警。足見原告所裝設之隔音設備，欠缺實際之隔音功能，原告業已違反安寧維護義務在先。而被告已於107年11月16日以存證信函通知終止系爭租賃契約，原告嗣後於108年2月13日再為終止租約之意思表示，自不生效力，自不生被告債務不履行之損害賠償責任。㈣另白飛綱公司為一獨立之權利義務主體，與原告非屬同一當事人，二者財產各自獨立，而白飛綱公司確有始用系爭房屋營業，並無營業損失，裝潢費用亦係白飛綱公司為營業所必要支出，難認為其損失。故原告以白飛綱公司之營業損失及為供營運所支付之裝潢費用作為原告個人之損害，請求被告賠償，自屬無據。另依系爭租約第5條約定，被告於原告遷空、交還系爭房屋後，始須退還押租金，然原告退租後，系爭房屋尚遺留有吧台、裝潢隔間未拆除而遭原告持續占用、洗手間亦未復原，被告自無須退還押租金予原告。㈤如認原告請求有理由，原告既主張系爭租約應至108年2月間始終止，則107年11月至108年2月間，系爭房屋尚在原告占有使用中，期間其所使用水、電費共33,838元，為無法律上原因受有利益，並致被告受有損害，自應由原告負擔。又被告限期原告於107年11月30日以前遷出返還系爭房屋。原告卻遲於108年2月19日始交還系爭房屋鑰匙，且未將系爭房屋回復原狀，有違反系爭租約第6、9條回復原狀義務之違約情事，致被告須自行回復原狀，被告自得依民法第226條之規定請求原告給付拆除裝潢隔間、回復洗手間之回復原狀費用194,001元及依約按月向原告收取以租金5倍額194,000元（38,800×5）計算之違約金，至遷讓完了之日止。系爭房屋於110年6月10日始完成點交，被告得請求自107年12月1日起至110年5月31日止，共30個月之違約金582萬元。是被告依民法第179條、226條及系爭租約之法律關係，依序以水、電費33,838元、回復原狀費用194,001元、違約金582萬元之債權為抵銷等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：㈠兩造於107年4月9日簽立系爭租約，並由反訴被告莊于霆擔任連帶保證人。㈡系爭房屋位於第三種特定商業專用區內，本由前承租人作美式餐廳經營使用。㈢原告於107年5月8日申請設立白飛綱公司，設址於系爭房屋，嗣後並經營系爭酒吧。惟白飛綱公司設立登記之初所營事業登記項目未包含視聽歌唱業。㈣被告有將系爭房屋使用執照交付原告。㈤兩造簽立系爭租約時，被告要求原告應設置隔音設備。㈥自107年8月26日起至同年11月21日止，系爭酒吧迭遭系爭大樓住戶報警檢舉噪音擾人。㈦被告於107年11月16日以原告未改善噪音問題為由，以高雄地方法院郵局第1863號存證信函通知原告終止系爭租約，並經原告於同日收受上開存證信函。㈧原告於108年2月13日以被告未提供合於約定之租賃物為由，以高雄新興郵局第254號存證信函通知被告終止系爭租約，並經被告於108年2月14日收受上開存證信函。㈨原告於107年11月22日暫停經營系爭酒吧，至108年2月2日搬遷至高雄市○○區○○○路000號2樓新營業址始重新營業，共暫停營業2個月10日。㈩系爭房屋裝潢費用共2,137,680元。嗣於系爭酒吧搬遷至新營業址時，拆遷系爭房屋部分裝潢至新營業址使用。拆遷裝潢部分共價值210,910元。 原告向被告承租系爭房屋時，屋內狀況如本院卷一第205至21 3頁照片所示。被告並未要求前承租人於搬遷時拆除系爭房屋裝潢。 原告自系爭房屋遷出後，仍遺留吧台、裝潢隔間，並拆除男廁小便斗1個、馬桶1套、女廁馬桶1套、共用洗手台1座未復原（如本院卷一第29至32頁照片所示）。 原告於108年2月19日交還系爭房屋鑰匙予房屋仲介。兩造於1 10年6月10日完成系爭房屋點交。 110年6、7月間由被告將房屋遺留之吧台、隔間拆除，並將洗手間回復原狀。 被告迄今未返還押租金7萬元予原告。 白飛綱公司將系爭租約所生損害賠償債權讓與原告（惟被告主張白飛綱公司對被告並無損害賠償債權可主張）。四、本件兩造爭執之點，應在於：㈠系爭租約係於何時終止？經何人終止？㈡原告依債務不履行之規定請求被告負損害賠償責任，有無理由？如有理由，被告應賠償之項目及金額為何？㈢原告依系爭租約及不當得利之法律關係請求被告返還押租金，有無理由？㈣被告依序以水、電費、回復原狀費用、違約金債權對原告之請求為抵銷，有無理由？茲論述如下：㈠系爭租約業經被告於107年11月30日終止 ⒈經查，系爭租約其他約定事項第2條約定：「本棟3樓以上是住家。乙方（即原告）要作隔音設備」（見本院108年度審訴字第1408號卷【下稱審訴字卷】26頁）。證人即房仲許文漢於本院審理時具結證稱：我先前在永慶不動產亞灣漢神加盟店工作，工作期間內為被告居間仲介出租系爭房屋事宜；兩造議約時，被告得到之資訊是該場所會放輕音樂，被告就有提到3樓以上是住家，必須要有隔音設備，原告有承諾會把隔音設備做好，他們會做的很專業，叫出租方要相信他等語（見本院卷二第131至132頁）。而證人許文漢既居間兩造締結系爭租約，並代被告處理出租事宜，其就系爭租約之締結過程、契約內容應有相當了解，且其與兩造間亦無何特殊利害關係，應無甘冒偽證風險為不實陳述之理，是其證述應堪採信。是以，被告既為免原告租用系爭酒吧影響系爭大樓住戶，而要求原告應設置完善之隔音設備，並經原告承諾為之，足徵原告依系爭租約有防免系爭酒吧營業聲響干擾系爭大樓住戶之安寧維持義務甚明。 ⒉次查，系爭酒吧自107年8月26日起至107年11月21日止，迭遭系爭大樓住戶報警檢舉噪音擾人，系爭大樓管委會並於107 年11月6日寄發存證信函要求被告、系爭酒吧改善噪音等情，有高雄市政府109年4月30日高市警勤字第10902183300號函、高雄市政府警察局苓雅分局109年5月13日高市警苓分偵字第10971313400號函暨報案紀錄單、存證信函在卷可稽（見本院卷一第92至93、99至113、122至182頁）。又證人即系爭大樓住戶吳清耀於本院審理時具結證稱：我是系爭大樓7樓之2住戶，曾於107年9、10月間至109年9、10月間擔任管委會主委；系爭酒吧大約從晚上9點營業到凌晨5點左右。酒吧播放的音樂很大聲，重低音會震動到樓地板，住戶晚上無法睡覺就會報警處理，3至5樓住戶受影響較嚴重，幾乎在營運期間天天報警。我住在7樓，偶爾會因為震動聲影響而醒過來；管委會也為此事進行討論，甚至提案掛白布條抗議，引起公眾注意，但我有請住戶要理性一點。之後有寄存證信函要求酒吧加強隔音設備，但住戶們仍然覺得無效等語（見本院卷三第77至79頁）。又證人吳清耀為系爭大樓住戶，有親自見聞系爭酒吧營業造成之聲響，且其證稱曾寄發存證信函要求改善噪音等語，亦與客觀事證核屬相符，是其證述足堪採信。從而，系爭大樓住戶既迭遭系爭酒吧噪音所擾，堪認原告確有違反系爭租約所定之安寧維持義務。 ⒊原告雖主張於施作裝潢時已善用吸音棉等隔音材以維護居家安寧等語，並以裝潢費用估價單、證人即系爭酒吧裝潢業者陳湘芹、系爭酒吧裝潢業者李東展之證述為憑（見本院卷一第223至224頁、卷二第45至48、88至91頁）。惟查，證人陳湘芹於本院審理時具結證稱：我是宏邸室內裝修有限公司的負責人，有受原告委託裝潢系爭酒吧。裝潢時有使用吸音棉，使用的區域是在包廂裡及室外隔間，但完工後只有晚上在現場以人耳做測試，將大門關閉後在房子裡大聲放音響，在門外聽是否有噪音外溢，但沒有到樓上或樓下觀察有無噪音外溢的情形，這部分當時沒有以儀器做測試；我跟音響廠商討論時，沒有特別提及如何針對低頻音響隔音等語（見本院卷二第45至46、90至91頁）；證人李東展於本院審理時具結證稱：我有為原告做系爭酒吧之裝潢；我當時有使用岩棉、吸音棉等材料。隔音棉是安裝在隔間、牆壁及後陽台的採光罩。窗戶部分是用矽酸鈣板釘起來做為壁板，裡面裝40K的吸音棉。地板則沒有裝設吸音棉或吸音墊。施工完畢後，只有如證人陳湘芹所說把大門關起來在裡面放音樂，在外面聽聽看有無噪音外溢，當時我們認為效果不錯，只有聽到一點點聲音，沒有感受到震動共鳴，但沒有以儀器實施檢驗。至於吸音棉可以處理到多低頻的噪音，我不清楚等語（見本院卷二第46至47頁）。是依證人陳湘芹、吳東展前開證述，原告雖有裝設隔音棉、吸音棉等隔音器材，然僅有單純播放音樂，以人耳測試聲響情形，並未採用專業儀器反覆進行聲響分貝量之檢測，亦未至系爭大樓住戶居住樓層地點進行測試，更疏未慮及系爭酒吧實際經營時可能招徠之眾多人流，以及人潮群聚下可能產生之共振效果。且系爭酒吧之營業時點為深夜時分，為一般民眾夜間休息時點，對於噪音聲響應較諸日間更為敏感。是自難以證人陳湘芹、吳東展簡易之測試結果，逕認原告裝設之吸音棉已達良好之隔音效果。至原告另主張報案紀錄單始終未認定有妨害安寧情事，甚至將其餘無關情形指涉為妨害安寧，顯有誇大情形等語。惟警方並非噪音防制之主管權責單位，且未經專業聲量分貝檢測下，應無擅自認定系爭酒吧有無構成違反噪音管制法之可能。復觀諸前開報案紀錄單，員警於接獲系爭大樓住戶報案後，多表示系爭酒吧內喧嘩，現場勸導改善、降低音量，可徵實有噪音滋擾之情事。至員警表示現場查無不法情事，係針對系爭酒吧內有無色情交易、開毒趴等犯罪情形為調查後所為之結果，並非表示無噪音影響住戶安寧之情況，原告容有誤會。綜上，原告此部分主張自難認可採。 ⒋末查，系爭租約第14條約定：「甲乙丙各方遵守本契約各條項約定，如有違背任何條件時，甲方（即被告）得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」（見審訴字卷第25頁），是原告如有違反系爭租約之情事，被告自得依前開約定終止租約（上開約定雖係使用解約之字眼，但揆諸兩造真意，應係指終止租約）。而原告違反安寧維持義務乙節，業經本院論述如前，被告自得終止系爭租約。是被告於107年11月16日以原告未改善噪音問題為由，以存證信函通知原告終止系爭租約，要求原告應於107年11月30日前搬離、返還系爭房屋，並經原告於107年11月16日收受上開存證信函等情，有該存證信函暨送達回證附卷可參（見審訴字卷第37至38頁、本院卷一第190至193頁），可認系爭租約業於107年11月30日終止。㈡原告依債務不履行之規定請求被告負損害賠償責任無理由 ⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第423條、第227條第1項固有明文。惟所謂「合於約定之使用、收益之狀態」，其意思表示合致之範圍，應就具體個案，綜合締約過程、社會通念、契約風險之合理負擔，衡諸當事人間共同主觀之認知加以判定，於確認出租人應為之給付內容為何後，再據以認定出租人有無未依債之本旨給付之不完全給付情事。又依民法第423條規定，出租人固負有「以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問（最高法院84年度台上字第333 號判決意旨可參）。 ⒉原告主張被告未提供可經營系爭酒吧（視聽歌唱業）之房屋予原告使用，有不完全給付之情事，為被告所否認，即應由原告就上情負舉證之責任。經查，證人即房仲鍾紘恩於本院審理時具結證稱：我是承租方簡見有、莊于霆的經紀人。是莊于霆打電話詢問系爭房屋出租事宜，我透過許文漢告知被告，租來的房子要作酒吧使用，也要在那裡設立公司營業地址；我只有告知要作酒吧使用；我不清楚莊于霆有無提及承租的房子須有特定使用執照，我只知道酒吧必須在商業區經營，而系爭房屋的使用分區是在商業區，所以應該沒有問題等語（見本院卷二第119至120頁反面），而證人鍾紘恩既代表原告與被告締結租約，就系爭租約磋商過程及內容，自有一定理解，其與兩造亦無特別利害關係，應無刻意偏袒其中一方為虛偽陳述之理，是其證述應可採信。又證人許文漢證稱：原告簡見有等二人透過鍾紘恩來與我接洽；在雙方訂立租約以前，承租方曾經有要求出租方提出使用分區證明，但我沒有印象他是否有特別提到系爭房屋必須可供特定商業使用；使用分區證明是我協助屋主申請的，是當初來委託系爭房屋出租就辦理的；在簽約以後，承租方為了申請營業登記，所以要求要取得使用執照。就我所知承租方在107年5月就辦妥營業登記。雙方在簽立租約以前，承租方就已經有告知承租系爭房屋是要做LOUNG BAR使用，直到107年5月30日為止，承租方都沒有反應系爭房屋有不能做上開行業使用的疑慮；承租方沒有告知被告會在房屋內設置卡拉OK等語（見本院卷二第131至133頁）。參以反訴被告莊于霆自陳：我住在系爭房屋附近，知道原址是在經營泡沫紅茶店、美式餐廳。看到招租布條後，我詢問仲介鍾紘恩，他很明確告訴我那裡的使用分區是商三，可以做酒吧，也可以登記為營利事業地址，後來有聯絡被告討論詳情，被告也同意做酒吧使用，雙方才簽租約的等語（見本院卷第121頁），足徵兩造於簽立系爭租約時，契約要點為系爭房屋使用分區是否屬於商業區、得否進行營利事業使用，並未論及是否設置卡拉OK等視聽設備、系爭房屋得否為視聽歌唱業使用，原告亦未曾因使用用途事宜向被告表示異議。次查，原告於107年5月8日成立白飛綱公司，設址登記於系爭房屋以經營系爭酒吧。惟白飛綱公司設立之初所營事業登記項目為菸酒、飲料批發、零售業、餐館業等，並未包含視聽歌唱業。嗣於107年10月16日始增設視聽歌唱業為經營事業等節，有白飛綱公司設立登記資料可佐（見審訴字卷第27頁、本院卷一第15頁），益可徵兩造於締約之時，並未約定系爭房屋必須供作視聽歌唱業使用。是被告交付僅須適於商業登記，可供作為餐館業使用之房屋予原告，即屬合於系爭租約之約定。 ⒊再按建築物使用之變更符合下列一定規模以下之使用類組變更者，得免辦理使用執照變更：地面第二層以下至地下第一層以上(得含夾層），面積未達300平方公尺住宅變更作為餐廳，高雄市建築物免變更使用執照辦法第3條定有明文。經查，系爭房屋為地面2層房屋，總面積為84.87平方公尺，使用用途為公寓住宅等情，有系爭房屋使用執照、建物查詢資料存卷可查（見審訴字卷第31至33頁、本院卷三第177-1頁），是依首揭規定，系爭房屋無須變更使用執照，即可作為餐廳業使用。次查，系爭房屋位於第三種特定商業專用區內，被告有交付系爭房屋使用執照予原告，為兩造所不爭執（見本院卷三第187頁）。而原告係為辦理營業登記要求取得使用執照，被告亦有配合提供使用分區證明予原告等情，並經證人許文漢證述明確（見本院卷二第131至133頁），且原告於107年7月7日開業後至107年11月22日停業止，確實有於系爭房屋經營系爭酒吧營利，有財政部高雄國稅局109年4月17日財高國稅苓銷字第1092401648號函暨營業人銷售額與稅額申報書在卷為佐（見本院卷一第56至84頁），此復為原告所不否認，足見客觀上系爭房屋於上開期間，原告均得有效利用並供系爭酒吧為餐廳營業，堪認被告業已提供符合約定用益之租賃物予原告。至原告嗣後增加視聽歌唱業為營業項目，因而須配合行政法規辦理相關事宜，應非屬被告之義務。蓋原告所營系爭酒吧，實際經營方式、營業態樣，此僅為原告所得決定，而系爭酒吧究竟該當於行政法規上之何一事業形態，應為原告於締結系爭租約前，本身所應探知且須告知被告者，以確認系爭房屋是否符合法令規範，再由兩造據以決定是否締結租賃契約。況觀諸系爭租約，兩造就系爭房屋之使用執照或類組等變更事宜並無特別約定，原告誤認系爭酒吧之事業分類，亦不可歸責於被告，自不得於事後再藉此主張被告未提供合於視聽歌唱業之房屋使用。原告縱因此未達到其預期之用益效果，亦非被告未提供合於兩造約定之租賃物所致，是原告主張被告未提供適於視聽歌唱業之租賃物，應負不完全給付之賠償責任，即難認有理。故原告依民法第227條規定，請求被告賠償裝潢費用損失及營業損失，自屬無據。㈢原告依系爭租約請求被告返還押租金有理由 ⒈按押租金在擔保租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，然租賃關係既已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事，其請求出租人返還押租金，自為法之所許。惟押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年度台上字第2108號、87年度台上字第1631號判決意旨可參）。 ⒉經查，系爭租約系爭租約第5條約定：「乙方應於訂約時，交於甲方新台幣柒萬元正作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」（見審訴字卷第23頁）。次查，系爭租約於107年11月30日業已終止，經本院詳述如前，是兩造間之租賃關係暨已消滅，依前揭說明，被告即有返還押租金予原告之義務。被告雖辯稱原告留置吧台、隔間未拆除，並未遷空交還系爭房屋，自毋須返還押租金予原告等語，並提出系爭房屋出租時照片、原告遷離後之照片為據（見本院卷一第29至32、205至213頁）。惟查，細譯兩造前開押租金之約定，乃約定被告於原告遷空、交還房屋時退還押租金，是當系爭房屋現實上業已達至遷空、交還被告之狀態時，該期限即已屆至，被告自應返還押租金予原告。參以原告於108年2月2日即遷移至新址營業，並無繼續使用系爭房屋之必要，其主觀上更無繼續使用吧台、隔間之意思。且兩造不爭執原告於108年2月19日已交付系爭房屋鑰匙予被告，被告並於110年6、7月間拆除原告遺留之吧台、隔間（見本院卷三第188頁），足認原告已解除對系爭房屋之占有，而遷空、交還系爭房屋予被告。至吧台、隔間雖由被告自行拆除，非原告為之，然此僅為被告得否向原告請求拆除費用等問題，尚不得執前開理由即拒絕返還押租金。況如被告得執此拒絕返還押租金，將產生被告得保有原告交付之押租金，又得向原告請求拆除費用之雙重獲利情況，而失衡平。 ⒊故原告依係爭租約第5條請求被告返還押租金7萬元，即屬有據。又此部分已依系爭租約之法律關係為勝訴判決，則原告另主張依不當得利之法律關係請求部分，自毋庸再為審酌。㈣被告依序以水、電費、回復原狀費用、違約金債權對原告之請求為抵銷，有無理由，分述如下： ⒈水、電費部分： ⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又系爭租約第3、19條約定系爭房屋水、電費由原告負擔（見審訴字卷第23、25頁）。是於系爭租約存續期間（即至107年11月30日止），原告本應負擔系爭房屋之水、電費，系爭租約終止後，原告更無占用系爭房屋使用水電費之正當權源。原告不否認自107年11 月22日停業後，即開始尋找新營業處所（見本院卷三第118 頁），而其將系爭酒吧內之部分裝潢設備拆遷至新營業處所乙節，有宏邸室內裝修有限公司109年12月21日函文附卷足徵（見本院卷二第97至100頁），且經證人陳湘芹證述明確（見本院卷二第89至90頁），於108年2月19日始將系爭房屋鑰匙返還被告。是原告於交還系爭房屋鑰匙前，得進出系爭房屋進行裝潢設備拆遷、清運、善後等作業，衡情於原告拆遷作業期間，自須使用系爭房屋之水、電甚明，而有負擔其所使用水電費之必要。是原告主張自停業後無使用系爭房屋之水、電等語，要難採信。是以，依原告提出水電費單據、繳費憑證（見本院卷一第199至204頁）核算，原告占用系爭房屋之電費共計15,044元（計算式：13,362【107年12月份】＋1,682【108年2月份】＝15,044）、積欠之水費共計3,103 元（計算式：1,893【107年11月份】＋1,210【108年1月份】＝3,103），上開費用合計18,147元（15,044＋3,103＝18,147 ）既為原告所應負擔者，卻由被告代為支出、代負繳納義務，原告自屬無法律上原因受有利益，並使被告受有損害，兩者間並有因果關係，原告自應返還18,147元之不當得利予被告。 ⑵至其餘為高雄市○○區○○○路000○00號2樓之2房屋之電費單據部分（共15,691元，見本院卷一第201、202頁），要與原告承租之系爭房屋有間，被告復未提出其他證據上開房屋電費為原告占用產生，是被告此部分主張，自難認有理。 ⒉回復原狀費用部分： ⑴按解釋契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。是所謂「契約解釋方法」即法官對於契約應如何進行解釋方式之標準，契約乃當事人間在對等性之基礎下本其自主之意思、自我決定及自我拘束所成立之法律行為，基於私法自治及契約自由之原則，契約不僅在當事人之紛爭事實上作為當事人之行為規範，在訴訟中亦成為法院之裁判規範。因此，倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院固應為闡明性之解釋，即通觀契約全文，並斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據。法院於進行此項闡明性之解釋（單純性之解釋），應依文義解釋（以契約文義為基準）、體系解釋（綜觀契約全文）、歷史解釋（斟酌訂約時之事實及資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟價值）並參酌交易習慣與衡量誠信原則，及兼顧契約文義為綜合性之判斷（最高法院103年度台上字第713號、104年度台上字第1150號判決意旨可參）。 ⑵經查，系爭租約第9條約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」（見審訴字卷第24頁）。是原告依約即負有於租賃關係解消，交還系爭房屋時須回復原狀之義務。次查，系爭房屋於出租於原告時，屋內僅有前手業者之簡易裝潢，並未有吧台、隔間等裝潢，而原告遷離、點交系爭房屋時，留置上開吧台、隔間未拆除，且將男廁原有之小便斗1個、馬桶1套，女廁原有之馬桶1套及共用洗手台1座拆除移往新營業場所使用等情，有現場照片存卷可考（見本院卷一第29至32、205至213頁），並經證人陳湘芹證述明確（見本院卷二第89頁），此復為原告所不爭執（見本院卷三第187至188頁）。則原告既未拆除前開吧台、隔間，亦未裝回其所拆除之洗手間設備，洵堪認定原告未依約將系爭房屋回復原狀甚明。原告雖主張系爭租約並未明定回復原狀之具體程度，且系爭房屋前承租人遷出時，亦未將裝潢拆除，是系爭租約所謂回復原狀，應依循先例而認為原告遷離時無須拆除既有裝潢，僅須將雜物、垃圾清空即可等語。惟查，證人許文漢證稱：系爭租約第9條中提及之回復原狀，雙方的共識是日後承租人要搬走時，要通知出租人到場，依出租人的指示來決定屋內的固定裝潢要拆到什麼程度。這件事是在雙方簽租約時，由我逐條唸出並解釋租約內容給雙方確認，我當時針對回復原狀的約定就是做此解釋等語（見本院卷二第132頁），可徵兩造締約時就系爭租約第9條之內容，業經證人許文漢磋商而達成共識，應依被告指示拆除屋內裝潢。參以被告陳稱：我認為系爭房屋至少要清理到無隔間的程度等語（見本院卷二第45頁），復無證據可證被告同意原告得免拆除屋內裝潢，則原告主張無須拆除既有裝潢等語，自難採信。另參被告與系爭房屋前承租人締結之租約第12條係將制式契約文字所載「...應負責回復原狀」等字眼刪除，另經修改註明為：「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時生財器俱搬走，固定裝潢留下」（見本院卷三第167頁），而系爭租約第9條則為制式契約內容文字，並未經兩造修改，是兩者相較之下，足徵被告與前承租人就交屋時得留下固定裝潢之約定，係經特別磋商之結果。且原告為經營系爭酒吧，實際會如何進行裝潢，此與前承租人經營之美式餐廳裝潢又是否相當，均非被告所能明確知悉者，自難逕認兩造於簽立系爭租約時有合意援引被告與前承租人之前開約定，而認原告無須拆除屋內裝潢。又被告另將系爭房屋之洗手間設備拆遷至新營業場所使用，衡諸常理，原告（即承租人）自應裝設相應之設備使之恢復正常使用效能，然原告並未為之，是其違反回復原狀之義務，至為灼然。 ⑶次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。次按物被毀損時，被害人除得依民法第196條請求賠償外，並不排除民法第213條至第215條之適用。依民法第196條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限（例如：修理材料以新品換舊品，應予折舊），最高法院77年第9次民事庭會議決議內容可參。經查，原告負有回復系爭房屋原狀之義務，業如前述，而兩造不爭執被告已於110 年6、7月間自行將系爭房屋遺留之吧台、隔間拆除，並將洗手間恢復原狀（見本院卷三第188頁），是原告已無從履行回復原狀之義務而屬給付不能，依前揭規定，被告自得請求原告負賠償之責而給付回復系爭房屋原狀之必要費用。 ⑷拆除原告遺留於系爭房屋之吧台、裝潢隔間，回復至無隔間狀態所需必要費用為113,964元；安裝回復小便斗1套之費用為8,780元（材料費2,487元、其他費用6,293元）、座式馬桶1套之費用為12,105元（材料費10,505元、其他費用1,600元，小數點以下四捨五入）、共用洗手台1套之費用為3,200元（材料費1,990元、其他費用1,210元），有社團法人高雄市建築師公會鑑定報告書（鑑定案號：00000000）在卷足稽（見本院卷二第165至202頁），本院審酌上開鑑定報告係由專業建築師實地勘查，並本於其專業，就鑑定經過為具體說明，亦詳載其作成判斷之理由與根據，其鑑定結論亦無何邏輯推論上之謬誤或悖於科學論理法則之情事，自屬可採。而系爭房屋為70年3月18日建築完成，有建物查詢資料存卷可查（見本院卷三第117-1頁）。又上開洗手間設備屬房屋之附屬設備，以行政院固定資產耐用年數表之房屋其他附屬設備之耐用年數10年為基準計算折舊，應屬適當。是系爭房屋自建築完成之日迄至原告承租時即107年5月20日，已使用37年3月，已逾耐用年限，應按殘值計算回復原狀所需必要費用，據此按平均法計算小便斗之材料殘值為226元【計算方式：殘價＝取得成本÷(耐用年數＋1)即2,487÷(10+1)≒226（小數點以下四捨五入）】、座式馬桶之材料殘值為955元【計算方式：殘價＝取得成本÷(耐用年數＋1)即10,505÷(10+1)≒95 5】、公用洗手台之材料殘值為181元【計算方式：殘價＝取得成本÷(耐用年數＋1)即1,990÷(10+1)≒181（小數點以下四捨五入）】。是安裝回復小便斗1套之必要費用為6,519元（折舊後材料費226元＋其他費用6,293元）、座式馬桶1套之必要費用為2,555元（折舊後材料費955＋其他費用1,600元）、共用洗手台1套之必要費用為1,391元（折舊後材料費181元＋其他費用1,210元）。安裝回復洗手間設備總計13,020元（計算式：男廁小便斗1套6,519元＋馬桶2套【男女廁各1套】5 ,110元【2,555×2＝5,110】＋共用洗手台1套1,391元＝13,020 元）。再依前揭鑑定報告附件六之三（見本院卷二第185頁），加計10％其他費用1,302元、廢料清理及運什費3,000元、12％管理費1,562元（小數點以下四捨五入），總計18,884 元。是被告共得請求原告給付回復原狀費用132,848元（計算式：回復至無隔間狀態費用113,964元＋回復洗手間設備18 ,884元＝132,848元）。 ⒊違約金部分： ⑴按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民法第252條所明定。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院95年度台上字第1095號判決意旨可參）。 ⑵經查，系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方絕無異議」（見審訴字卷第24頁）。是原告於租賃關係解消時，應將系爭房屋按原狀遷空返還，然系爭租約於107年11月30日經被告終止，遲至原告遷離、點交系爭房屋時，原告並未將系爭房屋回復原狀，經本院詳述如前，是被告自得依上開約定請求原告給付違約金。原告雖主張其於108年2月13日向被告終止系爭租約，於108年2月19日交還系爭房屋鑰匙時，已無事實上管領力，被告得自由使用系爭房屋，原告並無屆期不遷讓系爭房屋之違約情形等語。惟系爭租約業於107年11月30日終止，縱認原告交還系爭房屋鑰匙時，願由被告自行處理留置之吧台、隔間，而拋棄對系爭房屋之占有，然此僅為原告有無歸還系爭房屋予被告之問題。原告既未拆除吧台、隔間等裝潢，且未將洗手間復原，要非「按照原狀遷空」交還予被告，自不符合系爭租約第6條之約定，是原告此部分主張，要難憑採。 ⑶次查，被告自行於110年6、7月間，拆除原告遺留之吧台、隔間，回復屋內洗手間乙節，為兩造所不爭執（見本院卷三第188頁）。是自系爭租約終止翌日（即107年12月1日）起，遲至被告回復原狀之前開期點，原告均處於違約之狀態，而本件被告僅請求自107年12月起至110年5月（共30個月）之違約金，自無不可，是依系爭租約第6條約定計算之違約金數額即為582萬元。惟被告因原告遲延交屋所受之損害無非是被告未能即時使用、收益系爭房屋，以利儘速另行招租之利益損失，此應相當於房屋租金額之損失。被告復未提出證據可證因原告遲延交屋受有其他損害，故如苛以原告給付以租金額5倍計算之違約金，容有過高，原告主張被告請求之違約金金額顯屬過高，應可憑採。是本院審酌社會經濟情形、原告遲延交屋所生損害及被告所受利益影響等情事，認違約金應酌減至1,164,000元為宜。 ⑷綜上，原告得請求被告返還之押租金7萬元，經以原告應給付之水、電費18,147元抵充後，剩餘51,853元。復再以回復原狀必要費用132,848元中之51,853元抵充後，原告即無權再向被告請求返還押租金。五、綜上所述，原告依系爭租約、民法第179條、227條規定，請求被告應給付原告2,678,166元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。貳、反訴部分：一、反訴原告主張：反訴被告簡見有於107年4月9日與反訴原告簽立系爭租約，並邀同反訴被告莊于霆為連帶保證人。詎簡見有未遵系爭租約所約定之安寧維護義務，在酒吧營運期間迭因深夜舉辦音樂派對、施放煙火等活動，妨害系爭大樓住戶之居家安寧，屢勸不改，迭經協調均無結果，嗣系爭大樓管委會於107年11月6日以存證信函催告反訴原告應於107年11月15日以前改善，否則即依公寓大廈管理條例規定訴請強制遷離，反訴原告不得已於107年11月16日以存證信函向反訴被告簡見有為終止系爭租約之通知，限期反訴被告簡見有於107年11月30日以前遷出返還系爭房屋。詎反訴被告簡見有雖於108年2月19日交還系爭房屋鑰匙，然系爭房屋內卻仍留有其營業用之吧台、裝潢隔間未拆除清空。且反訴被告簡見有承租期間將原裝設在系爭房屋內之男廁小便斗1個、馬桶1套、女廁馬桶1套、共用洗手台1座拆除，致失洗手間功能，卻未將之回復，並未履行系爭租約第6條回復原狀義務而有違約情事甚明，反訴原告依系爭租約第6條後段約定，自得按月向反訴被告簡見有收取以租金5倍額194,000元（38,800×5）計算之違約金，至遷讓完了之日止。系爭房屋於110年6月10日始完成點交，反訴原告自得請求至自107年12月1日起至110年5月31日止，共30個月之違約金582萬元。而反訴被告莊于霆既為系爭租約之連帶保證人，其就前開違約金應與反訴被告簡見有同負給付之責。爰依系爭租約第6條約定及連帶保證之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：㈠反訴被告應連帶給付反訴原告582萬元，及其中3,104,000元，自反訴起訴狀繕本送達最後一位反訴被告翌日起至清償日止；暨其中2,716,000元，自擴張聲明狀繕本送達最後一位反訴被告翌日起至清償日止，均按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、反訴被告則以：㈠反訴被告簡見有於施作系爭酒吧裝潢時已盡其所能裝設符合反訴原告要求之隔音設備，且經專業人士肯認其隔音效果，顯然已盡其安寧注意義務。況噪音係主觀性感覺，感受程度因人而異，是否係噪音，應檢視是否已超越一般人社會生活所能忍受之程度。系爭大樓住戶雖多次報警，惟始終並未經警方認定有妨害安寧情事，系爭住戶顯然有誇大之情形，且反訴被告簡見有亦未遭環保主管機關以違反噪音管制法開罰，反訴原告自無權終止系爭租約。㈡另依系爭房屋承租先例及一般租屋市場之社會通念，應認系爭租約所謂回復原狀係指承租人應將屋内雜物及垃圾清除，留下可供後手重新設計或重複使用之建築及裝潢結構，而非將所有裝潢回復交屋時之原始狀態，或將所有裝潢全部拆除。反訴被告簡見有於107年11月22日起便不再使用系爭房屋，並積極尋找新營業處所，嗣於108年2月19日完成搬遷並交還系爭房屋鑰匙，反訴被告簡見有對系爭房屋即不具事實上管領力，反訴原告亦得自由使用系爭房屋，反訴被告簡見有已履行交還義務完畢甚明，是反訴被告簡見有並無屆期未遷讓交還系爭房屋之違約情事，反訴原告自不得請求違約金。㈢縱認反訴原告主張有理由，惟違約金數額要屬過高，應依法予以酌減。且反訴被告簡見有並得依序以押租金債權、裝潢費用損失、營業損失之債權對反訴原告違約金債權為抵銷等語，資為抗辯，並聲明：㈠反訴原告之訴及假執行之聲請駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：同本訴部分不爭執事項。四、本件兩造爭執之點，應在於：㈠反訴原告請求反訴被告連帶給付違約金，有無理由？如有，得請求之違約金金額為若干？㈡反訴被告簡見有依序以押租金債權、裝潢費用損失債權、營業損失債權行使抵銷，有無理由？茲分述如下：㈠反訴原告請求反訴被告連帶給付1,164,000元之違約金有理由 ⒈按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約，民法第739條定有明文。又保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任而言（最高法院45年台上字第1426號判決意旨可參）。 ⒉經查，反訴原告得請求反訴被告簡見有給付1,164,000元之違約金，業經本院論述在前，逾此範圍之請求，則難認有理。而反訴被告莊于霆為反訴被告簡見有之系爭租約連帶保證人，有系爭租約可徵（見審訴字卷第23頁），是反訴被告莊于霆自應與反訴被告簡見有就系爭租約違約金負同一清償責任，反訴原告自得對反訴被告全體同時請求為全部給付，是反訴原告請求反訴被告應連帶給付1,164,000元之違約金，自屬有據。㈡反訴被告簡見有依序以押租金債權、裝潢費用損失債權、營業損失債權行使抵銷無理由按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段固有明文。惟按債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言。經查，反訴被告簡見有雖主張以押租金債權、裝潢費用損失債權、營業損失債權對反訴原告之違約金債權行使抵銷，然反訴被告簡見有對反訴原告之押租金債權業經抵銷完畢，另無裝潢費用損失、營業損失債權存在，經本院闡述在前，則反訴被告簡見有自無從持之與反訴原告之違約金債權為抵銷，是反訴被告此部分抗辯，即無可採。五、綜上所述，反訴原告依系爭租約第6條約定及連帶保證之法律關係，請求反訴被告應連帶給付反訴原告1,164.000元，及自反訴起訴狀繕本送達最後一位反訴被告翌日（即109年4月30日，見本院卷一第97、98頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核反訴原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中　　華　　民　　國　　112 　年　　4 　　月　　24　　日民事第六庭　　審判長法官顏珮珊法　　　官楊詠惠法　　　官　陳安信以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　4 　　月　　24　　日書記官　黃振羽

臺灣高雄地方法院109年度訴字第113號

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