109年度訴字第1484號｜民事：給付委任報酬｜裁判日期：111 年 02 月 18 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 109年度訴字第1484號原　　　告　建大資產管理有限公司法定代理人　田若雯訴訟代理人　李宏文律師被　　　告　高儷芝訴訟代理人　侯勝昌律師上列當事人間請求給付委任報酬事件，本院於民國111 年1 月19日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣肆拾陸萬玖仟捌佰元，及自民國一○九年九月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾伍萬陸仟陸佰元元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序部分：按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣（下同）50萬元以下者，適用本章所定之簡易程序，民事訴訟法第427 條第1 項定有明文。查原告起訴時原請求被告給付原告88萬5,600 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息（見審訴卷第9 頁），嗣於本院於民國110 年4 月28日行言詞辯論時，當庭減縮訴之聲明，致其請求之金額未逾50萬元（見訴字卷第69、77頁），依前開民事訴訟法第427 條第1 項規定，原應改適用簡易訴訟程序，惟簡易訴訟程序之起訴、言詞辯論及判決書之記載等均較通常訴訟程序簡便，本院就應適用簡易訴訟程序審理之案件，以程序更為嚴謹之通常訴訟程序審理，並無礙當事人訴訟權之保障，且本件於訴訟繫屬之初，即係適用通常訴訟程序，故本件仍依通常訴訟程序終結，合先敘明。貳、實體部分：一、原告主張：原告前受門牌號碼高雄市○○區○○○○路 000號4 樓房屋暨坐落基地（下稱系爭房地）所有權人林○彣之專任委託，以2,088 萬元為委託銷售價格（含增值稅及服務報酬在內），代為銷售系爭房地，約定服務報酬為成交價額之4 ％，專任委託代售期間自108 年11月20日起至109 年 2月28日止，雙方並簽訂有專任委託銷售契約書。原告於約定期間未完成銷售，雙方復辦理委託事項變更契約書，約定變更委託銷售價款為1,988 萬元，並將委託期間延長至109 年6 月30日止。被告現住高雄市○○區○○○○路000 號5 樓，為系爭房地樓上住戶，有意購買系爭房地，經由原告刊登銷售廣告得知原告受出賣人專任委託，乃主動來電與原告人員接洽，表達購買之意願，兩造於109 年5 月10日簽訂不動產買賣意願書（稱系爭意願書）、買方給付服務費承諾書（下稱系爭承諾書），約定委任原告辦理居間仲介，並提出以系爭房地承買總價款1,838 萬元之買賣條件，授權原告與林○彣代為斡旋，並繳付斡旋金現金3 萬元予原告收受，俾成立買賣合意時交付出賣人充為定金以締結買賣契約。原告於受林○彣與被告委任後，積極居間斡旋，為求買賣得以成交，首獲林○彣同意，於109 年5 月13日辦理契約變更，將委託銷售之買賣價款降為1,950 萬元，並降低原告之委任報酬為成交價之2.5 ％，原告再斡旋取得被告同意於109 年5 月19日將委託買入之買賣價款調升為1,888 萬元，然因買賣雙方就價金之合意仍有差距而未能成交。嗣因林○彣相當堅持出賣底價，經原告人員多次居中接洽未果，被告於109 年 5月23日再提高委託買入之買賣價款價格為1,928 萬元由原告據此居中斡旋，約定有效期間至109 年5 月26日止。原告轉知林○彣之父親即代理人林○寬，並居中協調獲其同意降價之意願後，以1,878 萬元為出賣底價，逾該價額部分即為原告之委任報酬，獲林○寬於109 年5 月24日以上開出賣底價及委任報酬條件辦理委託事項變更，買賣雙方最後以 1,928萬元合意成交。原告人員於確定買賣成交後，旋於109 年 5月25日上午11時許以通訊軟體Line通知及恭賀被告成交訊息，並與被告及林○寬約定於當日下午8 時簽立買賣契約，同時預為開立買賣價金履約保證帳戶，聯絡代書到場辦理簽約，被告更提供弟弟「高○斌」之身分證正反面照片，預備指定為系爭房地之所有權登記名義人，原告業已完成受託工作。詎被告竟於109 年5 月25日下午5 時23分以通訊軟體Line向原告人員表示解約，經原告再三溝通未果。被告無端毀約，經原告再三溝通後仍無履約意願，拒絕出面簽約，原告業已完成工作，依兩造所簽立系爭意願書約定意旨，原告受被告委託於斡旋有效期間內使賣方接受被告之承買價款及該意願書所示買賣條款者，則有關買賣雙方之買賣契約即已成立生效，參照系爭意願書第3 條第1 項約定，被告於經原告斡旋取得賣方接受其承買價款及該意願書條款後，片面主張拒絕承買並不願出面簽約，顯已違反系爭意願書約定，而構成嗣後主觀給付不能、不完全給付，造成原告受有未能收取賣方服務報酬之損害，原告自得如附表所示依系爭承諾書約定、民法第226 條、第227 條、第216 條第1 項規定請求被告給付原告如附表所示委任報酬及服務費報酬合計共46萬9,800 元。又系爭意願書既已載明「依內政部公告，買方於簽訂契約前，有3 天以上之契約審閱權，買方可要求攜回本契約影本審閱，…」等句，給予被告3 天審閱期，而被告仍於系爭意願書表明已充分了解本契約書及附件內容無誤後簽名，且系爭意願書中關於契約必要之點，如買賣標的所在與範圍、承買價格、斡旋金之金額、有效期間、買賣稅費負擔、承諾書之服務報酬百分比等，皆另以書寫約定，並非定型化約定，而係兩造協商締約之合意結果，上情足證被告充分了解契約條款內容，自願放棄審閱期間締約，原告並無妨礙被告事先審約之機會。此外，被告於簽立系爭意願書與系爭承諾書後，亦從未反應有未能審閱而影響權益之情事，甚且嗣後多次簽署委託事項變更書，變更委託價額，同證被告對契約內容並無因未能審閱致簽訂顯失公平之契約而受有損害，被告自不得主張欠缺審閱期或審閱期間不足而不受契約拘束，並應依約給付原告報酬及賠償損害。另原告亦無違反忠實義務，蓋被告係於原告通知賣方接受被告之承買價款與系爭意願書條款後，告知準備締約時間與相關細節時，雖表示不願購買，然亦未盡明確，則於當時買賣契約已成立生效下，被告並無片面反悔之餘地，原告依約交付定金與賣方，合於契約約定，且亦無從造成被告受有損害，自無違反忠實義務可言，被告此部分主張同屬無理由。再者，兩造間之委託關係並未於被告109 年5 月25日下午5 時23分許向訴外人即原告承辦人員楊○勤表達不買了等語而終止，因被告雖曾轉達其父表示不買，然與楊○勤商談後，改為願再與其父溝通，且未事先拒絕出席當日晚上之簽約，故其於原定簽約時間屆至前並未確定不購買；且按依系爭意願書第3 條第2 項足證兩造約定撤回承購屬要式行為，然被告事後並未遵守上開程序辦理，自不生撤回終止委託之效力。又依通訊軟體Line對話內容所示，被告先與原告簽約後，玩弄兩面手法，以原告斡旋所得之4 樓成交金額與事實，作為籌碼，迫使6 樓屋主降價，遂其最終達到購買6 樓之意願，依門牌號碼高雄市○○區○○○○路000 號6 樓房屋建物電子謄本記載，被告送請辦理所有權移轉登記之原因發生日期為109 年6 月2 日，早於本件成交日之109 年5 月25日不過8 日，故被告應係於同一期間內委請不同仲介商進行斡旋，就系爭房地及6 樓房地向賣方提出購買意願及議價，被告惡意違約，同為至明等語。為此，爰依系爭承諾書約定、民法第226 條、第227 條、第216 條第1 項規定聲明：㈠被告應給付原告46萬9,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告並非高雄市○○區○○○○路000 號5 樓之住戶，僅偶爾南下與家人聚會。又被告係經由591 房屋交易網網站得知系爭房地出售之資訊，當時登載之價額為 1,800餘萬元，被告認為價格可接受，方與原告人員聯絡，被告不知原告與林○彣、林○寬間委託關係之內容，其居中斡旋之經過亦未參與，否認原告所提原證4 林○寬代林○彣於 109年5 月13日出具之委託事項變更契約書（下稱系爭變更契約書）之真正。另系爭意願書及系爭承諾書均為定型化契約，雖於109 年5 月10日簽訂，然未依內政部公告給予被告3 日之期間攜回審閱，原告應舉證證明被告於簽約前有充分了解系爭契約條款之機會，而於充分了解後同意與原告成立買賣契約關係，基於其他考量選擇放棄審閱期間，被告主張系爭意願書及系爭承諾書不構成契約之內容，被告與賣方就系爭房地之買賣契約尚未成立，原告自無報酬請求權。又系爭意願書及系爭承諾書之約定漠視不動產買賣契約之要素，除系爭意願書之約定外，尚包括付款方式、稅負、點交、費用及違約等重要事項，顯壓縮被告是否與原告報告之訂約對象締約之自由，剝奪被告就買賣重要條件酌定之自由，而喪失居間契約謀由委託人利益之立法要旨，排除民法第568 條第 1項之規定，與居間契約之立法意旨矛盾，違反消保法第12條第2 項第2 款規定。消費者保護法所定消費者的定型化契約審閱權，不因本件被告之經驗及教育程度等情而彌補原告未給予合理審閱期及說明契約之法律效果，被告固曾於過往有不動產交易經驗，且係大專教育程度，惟不宜僅因消費者在簽訂契約前有其他瞭解契約相關權利義務內容之機會，即例外排除消費者保護法第11條之1 第2 項適用。又被告先前不動產3 次交易中，有2 次由親人處理，僅有1 次由被告親為，且未曾發生交易糾紛及審閱如本件相同內容之定型化契約，是以被告之不動產交易經驗及教育程度，難以逕認於簽約前即已明瞭本件定型化契約之內容。再者，被告簽訂系爭意願書及系爭承諾書之目的，乃透過原告報告訂約機會或為訂約媒介，以取得較有利條件始決定是否買受系爭房地，倘原告可不論磋商結果是否符合被告之較佳利益，即得以符合出價之條件強令被告選擇接受或給付服務費，致被告無取捨權利，原告即無盡善良管理人義務為磋商之必要，難達成契約之目的，亦與消保法第12條第2 項第3 款規定有悖，應推定其顯失公平，違反誠信原則之定型化契約條款而無效；縱認系爭意願書及系爭承諾書為兩造間之契約內容，然兩造於109 年5 月10日簽約後，原告公司人員仍與被告報告或商討同棟其他樓層18樓、6 樓之狀況及安排看6 樓等相關事宜，且被告表明系爭房地有不買的因素，原告公司人員均未向被告說明若不買系爭房地有何不利，被告不知所簽訂之定型化契約即系爭承諾書定有若因可歸責於被告之因素致系爭房地買賣契約不成立，被告承諾仍應支付原告服務費之條款，僅知兩造簽約後，被告若不買，僅應被沒收3 萬元斡旋金；原告人員於109 年5 月25日僅告知「4 樓屋主OK了，約今晚7 ：30來公司簽約、屋主剛開會空檔答應的」等語，均未提及賣方已收取斡旋金3 萬元，而被告於當日下午5 時23分許即告知原告人員「不買了」，原告既受被告之委託，即應負忠實之義務，將上情轉告賣方並取消簽訂系爭房地之買賣契約，竟擅自於當日下午8 時許，賣方代理人林○寬到場後將該斡旋金交付賣方轉成定金，致被告無端遭賣方沒收斡旋金，顯已違反其對於被告之義務，逕為利於被告相對人之行為，自不得向被告請求服務報酬。另外，本件原告為被告與賣方之雙方代理，惟原告均未依不動產經紀業管理條例第24條之 2規定履行其公平告知雙方必要資訊之忠實義務，自不得請求報酬；再縱認原告得依系爭承諾書約定請求服務費，然系爭房地之買賣契約尚未簽訂，原告不必履行後續之締約、付款、履保、交屋過戶等協助義務，亦因而節省其事成本、管理費用之支出，且自原告派員於109 年5 月10日與被告接洽，迄至同年月25日期間，僅陪同被告看屋1 次，買賣價額自簽立系爭承諾書時已歷經2 次增加變動，且原告未依不動產經紀業管理條例第24條之2 規定履行其忠實義務，若仍得請求買賣價款2 ％，較原告所任居間人勞務之價值，顯過鉅而失其公平，被告自得依民法第572 條前段規定請求酌減。又兩造間應為委任及居間之混合契約，被告對原告無與賣方簽訂買賣契約之義務，原告未敘明其得請求被告與出賣人簽訂系爭房地買賣契約債權之法律依據，是原告請求為無理由。本件買賣契約尚未成立，系爭意願書即便經出賣人之代理人簽署，亦僅成立買賣契約之預約，本件買賣標的物為土地及建物，價金高達1,928 萬元，於不動產買賣交易常情，有關價金給付方法、稅賦及費用負擔、移轉登記、點交等事項，應屬當事人特別注重之契約內容，且依系爭意願書第3 條第 1項、第4 條約定，可知關於系爭房地之買賣，係以另行簽訂不動產買賣契約書面為要式，於簽訂不動產買賣契約書之前，依民法第166 條之規定，該買賣契約尚未成立；雖系爭意願書第3 條第1 項另約定「若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效」，惟本件參諸交易慣例，並另行約定買賣雙方應另行簽訂買賣契約及其定金係作為履行簽訂買賣契約之擔保，僅屬預約定金之性質，從而系爭意願書之上揭約定，應認僅成立買賣契約之預約，始符當事人真意等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。三、兩造不爭執事項及本件爭點（見訴字卷第200 至203 、 225至226 頁）：㈠不爭執事項： ⒈原告前受系爭房地所有權人林○彣之專任委託，以2,088 萬元為委託銷售價格（含增值稅及服務報酬在內），代為銷售系爭房地，約定服務報酬為成交價額之4 ％，專任委託代售期間自108 年11月20日起至109 年2 月28日止，雙方並簽訂有專任委託銷售契約書（見審訴卷第17至18頁）。 ⒉被告為系爭房地樓上5 樓住戶，有意購買系爭房地，經由原告刊登銷售廣告得知原告受出賣人專任委託，乃主動致電與原告人員接洽，表達購買之意願，兩造於109 年5 月10日簽訂系爭意願書（見審訴卷第21頁）、系爭承諾書（見審訴卷第23頁），約定委任原告辦理居間仲介，並提出以房地產承買總價款1,838 萬元之買賣條件，授權原告與林○彣代為斡旋，並繳付斡旋金現金3 萬元予原告收受，俾成立買賣合意時交付出賣人充為定金以締結買賣契約。 ⒊被告並未將系爭意願書及系爭承諾書攜回審閱3日。 ⒋兩造間之契約性質為居間與委任之混合契約。 ⒌原告人員於確定買賣成交後，於109 年5 月25日上午11時許以Line通訊軟體通知及恭賀被告成交訊息，並告知被告已與林○寬約定於當日晚間8 時簽立買賣契約，原告於Line訊息中向被告表示預為開立買賣價金履保帳戶，聯絡代書到場辦理簽約等語，被告提供弟弟「高○斌」之身分證正反面照片，預備指定為系爭房地之所有權登記名義人。 ⒍被告於109 年5 月25日下午5 時23分以通訊軟體Line向原告人員表示「不買了」，經原告溝通未果，被告仍無履約意願，拒絕出面簽約。 ⒎原告確定被告拒絕購買系爭房地後，於109 年8 月5 日將被告所繳付斡旋金3 萬元中之50％即1 萬5,000 元匯入林○彣帳戶內。 ⒏系爭房地於109 年8 月25日由原告受賣方委託，居間仲介以1,930 萬元出售予訴外人五旭投資股份有限公司，原告分配得仲介費41萬5,800 元（即買賣雙方仲介費合計69萬 3,000元之60％）。 ⒐被告於109 年6 月24日登記為高雄市○○區○○○○路 000號6 樓房屋暨坐落基地之所有權人（登記之原因發生日期為109 年6 月2 日）。 ⒑原告所提出證物1 、證物2 、證物3 、證物5 、證物6 、證物7 、證物8 、證物10、證物11、證物12、證物13、證物14、證物15及被告所提出被證1 ，形式上均為真正。㈡本件爭點： ⒈系爭意願書及系爭承諾書是否構成兩造間契約之內容？被告與賣方就系爭房地之買賣契約已否成立？兩造間之契約是否業經被告終止？ ⒉原告有無違反對被告應負之忠實義務？ ⒊原告得否請求被告給付委任報酬？如可，金額為若干？ ⒋承上⒊如得請求，被告請求酌減報酬之抗辯，有無理由？若有理，酌減後，原告得請求之金額為若干？四、得心證之理由：㈠關於原告所提出系爭變更契約書（見審訴卷第25頁）形式上是否真正： ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；私文書應由舉證人證其為真正；私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定其真正。民事訴訟法第277 條前段、第357 條前段及第358 條第 1項分別定有明文。又按當事人提出之私文書必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法之形式的證據力，此形式的證據力具備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事項有關，始有實質的證據力之可言（最高法院41年台上字第971 號判決要旨參照）。亦即當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式之證據力。如他造否認該提出之私文書繕本或影本，或爭執其內容之記載，在舉證人提出原本前，不認該繕本或影本有何形式之證據力（最高法院93年度台上字第1210號判決可參）。而私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負證其真正之責（最高法院47年台上字第1784號判決意旨參照）。 ⒉被告否認本件原告所提出系爭變更契約書形式上為真正，自應由原告先舉證證明此為真正。經查：原告當庭提出之系爭變更契約書原本，經核對與卷內影本相符一情，為被告所不爭執（見訴字卷第71頁）；又系爭變更契約書上除林○寬之簽名外，尚有原告負責處理系爭房地銷售事宜之承辦人劉文得之簽名；而林○寬雖經本院通知2 次均未到庭作證，然證人劉文得於言詞辯論期日到庭具結後證稱：系爭變更契約書是林○寬本人在我面前簽名的，因為都是我本人拿給他簽名的，我曾經跟林○寬處理過房子，我知道林○寬之職務是在漢來飯店擔任總經理等語明確（見訴字卷第217 、220 頁）；且以肉眼觀察比對系爭變更契約書上林○寬之簽名與證物1 之委託事項變更契約書下方之簽名（見審訴卷第19頁），其運筆走勢、轉折、筆跡結構、筆畫型態等均尚難認所有不符，應係同一人之字跡，證人劉文得此部分所證應非無稽，由上足認原告提出之系爭變更契約書確係由林○寬簽署而為真正。㈡系爭意願書及系爭承諾書是否構成兩造間契約之內容？被告與賣方就系爭房地之買賣契約已否成立？兩造間之契約是否業經被告終止？ ⒈系爭意願書及系爭承諾書是否構成兩造間契約之內容？ ①查系爭意願書及系爭承諾書除手寫部分外之約定為定型化契約條款，此為兩造所不爭執之事實。按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1 項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。消費者保護法第11條之1 第1 項至第3 項固定有明文。然前開審閱期間條款之目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，但並非謂任何情形下，消費者均得以無審閱期為由，主張定型化契約條款不構成契約內容，消費者於簽約前之審閱期間雖未依前開規定，惟若企業經營者並未限制消費者必須於何時簽名、何時將契約書交回，未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者亦有充分了解契約條款之機會，或消費者認已瞭解契約內容、為節省時間或爭取交易機會而簽訂契約，則消費者基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，在現代私法自治及契約自由原則下，並無不可，均應認企業經營者已留予消費者合理之契約審閱期間，非企業經營者惡意剝奪，尚非法所不許，亦不影響其簽名之效力。 ②查本件被告固主張系爭意願書及系爭承諾書未依內政部公告給予被告3 日之期間攜回審閱，系爭意願書及系爭承諾書不構成契約之內容云云。而被告並未將系爭意願書及系爭承諾書攜回審閱3 日一節，為兩造不爭執。惟觀諸系爭意願書首欄載明「＊依內政部公告，買方簽訂契約前，有3 天以上的契約審閱權，買方可要求攜回本契約影本審閱。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。買方業已於109 年5 月10日攜回審閱3 日，並已充分瞭解本契約及其附件之內容無誤」等語，被告並在該欄買方簽名處親自簽名（見審訴卷第21頁），且系爭意願書之約定條款僅有1 頁共8 條（第9 條特約條款空白），內容尚非屬繁雜，難謂有無法仔細閱覽之情，依此，被告為57年次、智慮正常、非欠缺社會經驗之成年人，且有大專教育程度及曾有不動產交易經驗（見訴字卷第181 、230 頁），其於明知其有權請求給予審閱期之情形下，猶捨此未為請求，堪認其係基於自身考量而選擇放棄契約審閱期間；況系爭意願書一式4 聯，其中第二聯於109 年5 月10日簽約後即由買方即被告攜回留存（見系爭意願書右側），系爭意願書在雙方約定條款重要字句下方畫有底線提醒買方即被告注意，被告攜回系爭意願書及系爭承諾書後仍得再行審閱契約之內容、條款是否合理或有無顯失公平之處，被告於系爭意願書斡旋有效期間（至109 年5 月20日止）屆至後，復於109 年 5月19日、同年月23日各再簽立一份委託事項變更契約書（變更買賣價款及委託期間至109 年5 月26日止），期間均未向原告反應未詳細審閱系爭意願書而影響權益，益徵被告係基於自身考量而選擇放棄契約審閱期間。因此，原告既已積極提出系爭意願書條款供被告閱覽，未見有任何妨礙行為，而系爭意願書買方簽章下方亦有記明「本人於簽章同時，已詳閱本意願書各條文並確已核對承辦人之身分資料無誤」等字句，則被告既已選擇放棄契約審閱期間而簽訂契約，則其事後於原告起訴後始辯稱：系爭意願書及系爭承諾書違反審閱期而不受拘束云云，自非可採。 ③至被告雖主張系爭意願書及系爭承諾書之定型化契約條款排除民法第568 條第1 項規定，違反消費者保護法第12條第 2項第2 款「條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者」、第3 款「契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者」規定，推定顯失公平，依同條第1 項應屬無效云云。惟按定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之。消費者保護法施行細則第13條定有明文。又觀以本件兩造締約過程與情形乃被告經由網路資訊得知系爭房地房屋出售資訊而與原告承辦人員聯繫，進而簽訂系爭意願書及系爭承諾書；復參以系爭意願書內容乃委託人即被告已就特定之買賣標的物（系爭房地），約定一定範圍之承買價格，委託受託人即原告得於一定期間內，代為與賣方議價，於價金合意成交後，支付報酬與受託人之契約，賣方之身分及買賣標的物均屬已特定。是若賣方出價係於承買價格範圍內，即已符合委託人之要求，被告委託原告磋商承買系爭房地事宜，被告所著重者在賣方是否願意以委託承買總價格購買系爭房地，則此種交易模式，並未影響被告之締約自由。另系爭意願書第1 條委託承買總價款、第3 條委託期限、第5 條代書費用如何負擔及系爭承諾書之服務報酬計算原均為空白，係由締約之兩造磋商決定後再予填載，實無限制被告締約自由之情形。況民法第568 條第1 項之規定，並非強行規定，違反該規定之契約，不因之而無效。系爭意願書第3 條第1 項之擬制契約成立約定（內容見後述），自不因違反排除民法第568 條第 1項規定之適用，而為無效。又系爭意願書第3 條第1 項之約定，其性質應與民法第101 條第1 項之規定同，是實難認兩造就系爭意願書及系爭承諾書之約定有何違反消費者保護法第12條而有顯失公平之情形，從而被告此部分所辯亦難認可採。 ⒉被告與賣方就系爭房地之買賣契約已否成立？兩造間之契約是否業經被告終止？ ①查原告於系爭房地初次約定之委託代售期間未完成銷售，原告與賣方代理人林○寬復於109 年2 月28日簽訂委託事項變更契約書，約定變更委託銷售價款調降為1,988 萬元，並將委託期間延長至109 年6 月30日（該契約書誤繕為31日）止；後原告於109 年5 月13日獲得系爭房地賣方同意，再簽訂委託事項變更契約書，將委託銷售之買賣價款降為1,950 萬元，並降低原告之委任報酬為成交價之2.5 ％；嗣經原告居中協調後，賣方於同年5 月24日同意以1,878 萬元為出賣底價（不含仲介費），逾該價額部分即為原告之委任報酬等節，有賣方代理人林○寬簽立之委託事項變更契約書附卷可參（見審訴卷第19、25頁），且有證人劉文得到庭結證稱：109 年5 月13日買賣總價調整為1,950 萬元的價位，後來買方出價後，我們要去議價，跟買方的理想價位不同，後來 109年5 月24日賣方有變更價位，變更為1,878 萬元，但書是不含仲介費，這是特約條款，我們有持續跟林○寬接觸，所以後來有變更為這個價錢等語可佐（見訴字卷第217 頁），是此部分事實洵堪認定。 ②次查，被告於簽立系爭意願書及系爭承諾書後，因系爭房地賣方不接受被告提出之價格1,838 萬元，被告先於109 年 5月19日簽立委託事項變更契約書，將買賣價款變更調升為1,888 萬元，並變更委託期間為109 年5 月19日起至同年月26日止；復於109 年5 月23日簽立委託事項變更契約書，同意系爭意願書之買賣價款變更提高為1,928 萬元，且變更委託期間至109 年5 月26日止等情，有被告簽立之委託事項變更契約書、被告與原告承辦人員楊○勤之通訊軟體Line對話紀錄截圖等在卷可稽（見審訴卷第27、29頁、訴字卷第121 至129 頁），此部分事實亦堪認定。 ③參諸系爭意願書兩造所約定第3 條「斡旋有效期間、撤回權：㈠自簽立本意願書至109 年5 月20日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，…買方與賣方應於轉定之日起5 日內簽訂不動產買賣契約書。…買方完全瞭解在本意願書有效期間內，賣方隨時可能同意買方之承買價款及本意願書上之條款。㈡於本意願書有效期間內，買方因故不願承購欲撤回時，應於賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款前，親自攜帶本意願書至受託人處辦理，始生撤回之效力」、第4 條「斡旋金轉為定金後因可歸責於買方之事由致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收。若係因可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已收全部之定金」、第5 條「土地增值稅、清償塗銷費用由賣方負擔；契稅、公證費、地政規費、印花稅、貸款費用等由買方負擔；代書費由雙方平均負擔；買方應給付的服務費依系爭承諾書約定為準」、第6 條「本不動產買賣契約成立後，買賣方同意向受託人指定之機構申請辦理價金履約保證手續並支付費用，若買方不申辦貸款，應於產權移轉前併同尾款全數存匯入指定銀行之專戶」等內容，可知兩造顯明確約定於斡旋有效期間內，若賣方（林○彣）與買方即被告就系爭房地之價金達成意思表示一致時，買方同意買賣契約即已成立生效，且若被告因故不願承購欲撤回時，終止本件契約之時間及方式為應於賣方（林○彣）接受買方之承買價款及本意願書之條款前，親自攜帶系爭意願書至原告處辦理，始生效力；另系爭意願書除就「價金」及「標的物」買賣契約必要之點為約定外，兩造尚已就系爭房地買賣之付款方法、稅賦、費用及違約等重要事項均為具體約定。依系爭意願書之前後文句，應非僅為買賣契約之預約，被告主張系爭意願書即便經出賣人之代理人簽署，亦僅成立買賣契約之預約等語，尚非可採。 ④按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345 條定有明文。而不動產物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就房屋之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立。查被告於109 年5 月23日將委託買賣價款變更為1,928 萬元後，於委託有效期間內，賣方代理人林○寬於109 年5 月24日表示同意以1,878 萬元為出賣底價（不含仲介費）一情，業如前述，而後如不爭執事項⒌及卷存原告承辦人員與被告之通訊軟體Line對話紀錄（見訴字卷第131 至143 頁）所示，原告於109 年5 月25日上午11時許以通訊軟體Line通知及恭賀被告成交訊息，被告得知後即於同日下午2 時許以Line提供弟弟「高○斌」之身分證正反面照片，預備指定為系爭房地之所有權登記名義人，原告承辦人員收到訊息後，旋告知被告已與林○寬約定於當日晚間8 時簽立買賣契約，原告於Line訊息中向被告表示已預為開立買賣價金履保帳戶，聯絡代書到場辦理簽約等語，直至當日下午5 時23分許，被告方突以Line傳送「我爸剛才跟我說不買4 樓了」、「麻煩你再跟屋主說一聲抱歉」、「不買了」等訊息，依前揭系爭意願書第3 條兩造約定內容，被告既未於賣方接受被告承買價款前親自攜帶系爭意願書至原告處辦理終止居間委任契約，而係於原告通知成交後、被告亦傳送預備指定為系爭房地之所有權登記名義人資料給被告、原告安排被告與賣方簽立買賣系爭房地契約之際，始突然反悔不買，堪認系爭房地之買賣契約於109 年5 月24日賣方接受被告承買價款及系爭意願書條款時已成立，且兩造間之契約並未經被告以Line傳送「不買了」等語而終止。㈢原告有無違反對被告應負之忠實義務？ ⒈被告另主張已以通訊軟體Line向原告表示不買了，原告應取消簽訂系爭房地買賣契約，不應繼續安排賣方代理人到場，且原告未提供雙方當事人類似不動產交易價格，沒有提供契約內容規範說明，像定型化契約的應記載不應記載事項，違反不動產經紀業管理條例第24條之2 第1 項第1 款、第2 款規定，未履行公平告知雙方必要資訊之忠實義務云云。 ⒉查被告雖經原告於109 年5 月25日通知系爭房地成交並約定與賣方簽約之時間後，於同日下午5 時23分許向原告稱「不買了」，然經原告承辦人員與被告通話、訊息溝通後，被告於同日下午6 時59分許傳送Line訊息表示「我先回家跟我爸溝通」，原告承辦人員覆以「謝謝」，原告並未表示欲取消當日晚間8 時之簽約，直至同日晚間7 時58分許，原告承辦人員傳送Line訊息告知被告「屋主到了」，被告再於同日晚間8 時15分許回傳「不好意思」（見訴字卷第147 、149 頁），依上開等情，被告雖於預定簽約當日曾向原告表示「不買了」，但如上所述，被告非於賣方接受被告承買價款前親自攜帶系爭意願書至原告處辦理撤回承購意思表示、終止居間委任契約，該口頭表示「不買了」依兩造所簽系爭意願書約定並無撤回承購意思之效力，況被告後既又向原告稱「我先回家跟我爸溝通」等語，應認其當時尚未確認不承購系爭房地，則被告主張原告應取消簽訂系爭房地買賣契約，不應繼續安排賣方代理人到場等語，應無所據。 ⒊再查本件被告為系爭房地樓上5 樓住戶（見審訴卷第78至79頁、訴字卷第123 至125 頁），對系爭房地之類似不動產交易價格應已稍有知悉；且被告另有委託不動產仲介公司處理買受同棟大樓房屋事宜一情為兩造所不爭執，並有被告與原告承辦人員間之Line對話紀錄在卷可佐（見訴字卷第111 、113 、117 頁）；又觀之原告承辦人員與被告間之Line對話內容，原告承辦人員除系爭房地之價格外，另有告知被告同棟6 樓之價位，亦有告知被告系爭房地賣方價位及原告向賣方收取之服務費比例（見訴字卷第97至101 、113 、115 、119 至121 頁）；況我國自101 年8 月1 日起已全面實施不動產實價登錄制度，任何人均得自內政部架設之不動產交易實價查詢服務網，查詢各地不動產實際交易價格，於我國落實不動產交易資訊透明化後，「鄰近類似土地之交易價格」已非限於不動產仲介業始可蒐集取得之專業資訊。另如前所述，被告既已選擇放棄契約審閱期間，在系爭意願書首欄「…已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤」後方簽名，復未舉出被告未公平提供雙方當事人有關契約內容規範說明之證據以實其說。從而，自難認原告有違反不動產經紀業管理條例第24條之2 第1 項第1 款、第2 款之規範之忠實義務，被告此部分主張亦無足採。㈣原告得否請求被告給付委任報酬？如可，金額為若干？被告請求酌減報酬之抗辯，有無理由？若有理，酌減後，原告得請求之金額為若干？ ⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第226 條第1 項、第216 條分別定有明文。 ⒉查系爭房地之買賣契約於109 年5 月24日賣方接受被告承買價款1,928 萬元時已成立一節，業如前述，依系爭承諾書所約定「立書人（被告）承諾應於契約成立時，給付買賣總價款2 ％之服務報酬予受託人並以現金給付，絕無異議」（見審訴卷第23頁），被告即應給付買賣總價款2 ％之服務報酬予原告；且賣方代理人林○寬於109 年5 月25日晚間亦有依原本約定之時間抵達簽約地點一情，亦經證人劉文得證述明確（見訴字卷第218 至219 頁），而林○寬業已於109 年5 月25日在系爭意願書下方「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤」處簽章，有系爭意願書在卷可考（見審訴卷第21頁），足認本件系爭房地買賣契約之總價金（含服務費）確為1,928 萬元無誤。本件系爭房地買賣契約成立後，經原告通知被告依約配合進行後續締約事宜，惟被告無正當理由迄未配合辦理，是原告主張因可歸責於被告之事由而未能簽訂系爭房地買賣契約，原告已完成居間仲介義務，被告應依民法第226 條及系爭承諾書約定給付如附表所示出賣人委任報酬8 萬4,200 元及被告（買受人）委任報酬38萬5,600 元，即屬有據，應予准許。 ⒊又按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之；但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572 條定有明文，而該條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。本院審酌兩造於109 年5 月10日簽訂系爭意願書及系爭承諾書，約定之斡旋期間為自109 年5 月10日至同年月20日止，之後經兩造合意延長委託期間至同年月26日止，並將委託承買金額由1,838 萬元2 次依序修改為1,888 萬元、1,928 萬元，嗣於委託期間內得到賣方首肯以總價金1,928 萬元出售系爭房地，被告既已簽立系爭承諾書同意給付成交總價2 ％報酬，且嗣後2 次變更修改委託承買價格時，均未就此部分為修正，復依被告與原告承辦人員之通訊軟體Line對話紀錄所示，於委託期間，原告承辦人員有多次與被告聯繫，商討斡旋被告與賣方間之買賣價格，被告直至簽約前幾個小時始反悔表示不買（見訴字卷第93至159 頁），原告係不動產仲介業者，以勞務之提供及資訊之交換，付出相當勞力、時間及成本賺取仲介報酬為其主要獲利來源，依當事人本於契約自由原則簽訂系爭承諾書，倘簽約時並無發生何種足以剝奪雙方磋商協議契約內容之情形，自不能於履約時任意以給付過高為辯。況被告並未提出兩造於簽約過程有何影響或妨礙被告磋商協議之相關證據，則依前開認定，被告於簽約時業已理解契約之意義，故其係出於自由意志所為簽約，且依現今一般仲介業市場行情，成交總價之2 ％並無過鉅而有失公平情形，被告請求酌減報酬之抗辯未舉證以佐其說，實難認被告此部分之抗辯可採。本院斟酌前情，認本件尚無被告所稱應依民法第572 條酌減服務報酬之必要。㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。查兩造於系爭意願書、系爭承諾書均未約定本件服務報酬給付日期，且被告前揭給付不能之損害賠償請求權，係屬給付無確定期限之金錢債權。而本件民事起訴狀繕本係於109 年9 月17日送達於被告（見審訴卷第57至59頁），因此，原告併請求被告自109 年9 月18日起至清償日止，按法定利率即年息5 ％計算之利息，自屬有據，應予准許。五、綜上所述，原告基於民法第226 條債務不履行、系爭承諾書約定法律關係，請求被告給付原告46萬9,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻防方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。七、本判決主文第1 項命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，本院應依職權宣告假執行，原告聲請供擔保假執行，僅係促請法院注意依職權宣告假執行，無庸另為准駁之諭知；而被告就其敗訴部分，聲請供擔保免為假執行，於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 111 年 2 月 18 日民事第五庭法官鄭靜筠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 111 年 2 月 18 日書記官李方云 ◎附表： ┌──┬──────────┬──────────────────┐ │編號│項目、金額（新臺幣) │原告主張│ ├──┼──────────┼──────────────────┤ │ ⒈ │出賣人委任報酬8 萬4,│⑴主張：原告與出賣人林○彣之代理人林│ │ │200 元 │ 子寬約定以1,878 萬元為出賣底價，逾│ │ │ │ 該價額部分為原告之委任報酬，系爭房│ │ │ │ 地買賣成交價格為1,928 萬元，原告得│ │ │ │ 向林○彣收取委任報酬50萬元（計算式│ │ │ │ ：1,928 萬元－1,878 萬元＝50萬元）│ │ │ │ ，然因被告違約致原告無法取得出賣人│ │ │ │ 之委任報酬，屬被告給付不能或不完全│ │ │ │ 給付。系爭房地於被告毀約拒買後，於│ │ │ │ 109 年8 月25日由原告受賣方委託居間│ │ │ │ 仲介出售訴外人五旭投資股份有限公司│ │ │ │ ，該次出售係由台慶不動產幸福美術店│ │ │ │ （晟佳不動產有限公司，下稱晟佳公司│ │ │ │ ）為買方之居間仲介，依成交結果賣方│ │ │ │ 仲介依約可收取仲介費為50萬元，買方│ │ │ │ 仲介可收取仲介費為19萬3,000 元，故│ │ │ │ 買賣雙方仲介合計可收取之仲介費為69│ │ │ │ 3,000 元，但因原告與晟佳公司皆屬台│ │ │ │ 慶不動產集團之加盟商，依該集團跨店│ │ │ │ 案件內部業績分配約定及房仲業慣例，│ │ │ │ 上開買賣雙方仲介費用，最後由原告分│ │ │ │ 配其中60％即41萬5,800 元，晟佳公司│ │ │ │ 分配40％即19萬3,000 元，故被告造成│ │ │ │ 原告此部分之損害為8 萬4,200 元（計│ │ │ │ 算式：50萬－41萬5,800 元＝8 萬4,20│ │ │ │ 0 ），原告自得依民法第226 條、第22│ │ │ │ 7 條、第216 條第1 項規定請求被告給│ │ │ │ 付出賣人委任報酬8 萬4,200 元。 │ │ │ │⑵請求權基礎：民法第226 條、第227 條│ │ │ │ 擇一、第216條第1 項。 │ ├──┼──────────┼──────────────────┤ │ ⒉ │被告（買受人）委任報│⑴主張：被告承諾於系爭房地買賣契約成│ │ │酬38萬5,600 元 │ 立時，給付原告以買賣總價款2 ％計算│ │ │ │ 之服務報酬，且若因可歸責於被告之因│ │ │ │ 素致買賣契約不成立，被告承諾仍應支│ │ │ │ 付原告服務費，買賣雙方合意以 1,928│ │ │ │ 萬元成交，然被告違約拒絕出面與林芃│ │ │ │ 彣簽立買賣契約，原告業已完成工作，│ │ │ │ 被告仍應給付原告委任報酬，原告自得│ │ │ │ 依系爭承諾書約定請求被告給付原告買│ │ │ │ 受人之委任報酬38萬5,600 元（計算式│ │ │ │ ：1,928 萬元×2 ％＝38萬5,600 元）│ │ │ │ 。 │ │ │ │⑵請求權基礎：系爭承諾書約定。 │ ├──┼──────────┴──────────────────┤ │合計│46萬9,800 元（計算式：8 萬4,200 元＋38萬5,600 元＝46萬9,80│ │ │0 元） │ └──┴─────────────────────────────┘

臺灣高雄地方法院109年度訴字第1484號

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