109年度重訴字第123號｜民事：給付買賣價金｜裁判日期：111 年 06 月 07 日

臺灣高雄地方法院民事判決 109年度重訴字第123號原告即反訴被告黃勇助訴訟代理人陳魁元律師被告即反訴原告楊寶玉高瑩芝高千涵共同訴訟代理人張宗琦律師林石猛律師上 1 人複代理人梁家瑜律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國111年5月24日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣肆仟柒佰參拾萬元及自民國一○九年三月十三日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣壹仟伍佰柒拾柒萬元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣肆仟柒佰參拾萬元為原告供擔保後免為假執行。反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。反訴訴訟費用由反訴原告高千涵負擔百分之七十六，餘由反訴原告楊寶玉、高瑩芝負擔。事實及理由壹、本訴部分：一、原告主張：伊於民國108年10月31日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），將所有坐落高雄市○○區○○○段000 地號土地（下稱系爭土地）及其上同段431建號即門牌號碼高雄市○○區○○巷0○00號建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產）以新臺幣（下同）4,780萬元出售予被告。嗣伊已按約將系爭不動產所有權移轉登記於被告名下，但伊迄今僅收受訂金50萬元，其餘款項4,730萬元因被告以不合理藉口要求解除系爭契約，而迄未收受，伊自得請求被告給付4,730萬元，為此爰依系爭契約之關係提起本訴等語。並聲明：㈠被告應給付原告4,730萬元及自起訴狀繕本送達翌日即109年3月13日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告楊寶玉與其配偶即訴外人高金良於108年間經仲介即訴外人高振景、林涵儀介紹，而於108年10月31日由伊等與原告簽訂系爭契約，原告於簽訂系爭契約時，一再保證系爭建物絕無占用他人土地，且於土地現況說明書（下稱系爭說明書）上表明未被他人無權占用、沒有供公眾通行之私有道路、沒有被越界建築。又原告雖有告知系爭土地於政府徵收預定地內或重劃區域內，然一再傳達系爭土地為建地，伊等得「原地發照、原地獲配」之訊息，是原告故意隱瞞系爭不動產西側有越界侵占水利地，東側有既成道路，南北兩側遭第三人占用等情事（下合稱系爭瑕疵），甚且隱瞞系爭土地位於斷層帶錯動層、將變更為綠地之重大瑕疵訊息，至伊等陷於錯誤，而簽訂系爭契約，則原告積極於系爭說明書為不實記載，復消極未盡不動產交易習慣上之出賣人誠實告知義務，已構成詐欺，伊應得依民法第92條之規定撤銷簽訂系爭契約之意思表示。又伊購買系爭不動產之目的在於搬遷廠房、設置廠辦，且為原告所明知，此等目的現因上開問題確定無法成就，該等物之性質於交易上復屬重要，應視為意思表示內容錯誤，而伊等若知前述情事即不為簽訂系爭契約之意思表示，是伊等應亦得依民法第88條之規定撤銷之。是以伊等已於109年1月17日以存證信函（下稱系爭甲存證信函）向原告為撤銷簽訂系爭契約之意思表示，原告自不得向伊等請求給付價金。其次，系爭不動產於兩造簽訂系爭契約時即存有系爭瑕疵，且系爭土地將變更為綠地，而此等情事依一般通常交易觀念均認為屬價值、效用、品質不具備之狀態，整體觀察上開情狀後，系爭契約對伊等而言，已不符合債之本旨而無法達到契約目的，而無利益，伊等應得依民法第354條、第359條之規定解除契約，又伊等已於109年2月17日以存證信函（下稱系爭乙存證信函）向原告為解除系爭契約之意思表示。再者，原告未履行系爭契約第8條「賣方保證標的物之產權完整性」義務，是伊等應得依系爭契約第14條約定解除契約，伊等於寄發系爭乙存證信函時，雖只引用民法第354條、第359條之規定解除系爭契約，但前述民法條文與系爭契約第14條內容實質相同，伊等當時亦有依系爭契約第14條解除契約之意，縱無從認伊等業以系爭乙存證信函為依系爭契約第14條解除契約之意思表示，伊亦業以寄送民事答辯㈢狀為依系爭契約第14條約定解除契約之意思表示。是以伊等縱不得撤銷簽訂系爭契約之意思表示，亦已解除系爭契約，原告不得向伊等請求給付價金。另若伊等不得依民法第359條規定解除系爭契約，伊等亦得依該規定請求減少價金。綜上，伊等業撤銷簽訂系爭契約之意思表示，縱伊等不得為撤銷，亦已解除系爭契約，原告依系爭契約請求給付價金4,730萬元，為無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：㈠原告於108年10月31日與被告簽訂系爭契約，將所有系爭不動產以4,780萬元出售予被告。㈡原告於系爭說明書上就「是否被他人無權占用」、「是否有供公眾通行之私有道路」等項，勾選「否」。㈢原告已依系爭契約將系爭不動產所有權移轉登記予被告，並於109年1月8日辦畢登記。㈣被告就系爭契約只給付訂金50萬元，其餘款項迄今尚未給付。㈤兩造於108年11月15日達成合意在系爭契約記載：「經雙方同意，本件鑑界撤銷，賣方願補償新台幣參拾萬元正之搬遷費於尾款中扣除」等語，再於同年12月30日達成合意在系爭契約特約條款記載：「本買賣廠房占用水利地部分，日後水利會要求拆屋還地時，該拆遷費用，由雙方各負擔1/2，該發包費用應由雙方確認」等語（下稱系爭特約條款）。㈥被告於109年1月17日寄送系爭甲存證信函向原告為依民法第8 8條第2項、第92條規定為撤銷系爭契約之意思表示，經原告於同日收受。㈦被告於109年2月17日寄送系爭乙存證信函，依民法第354條、第359條之規定向原告為解除系爭契約之意思表示，經原告於翌日收受。四、得心證之理由㈠原告於108年10月31日與被告簽訂系爭契約，將所有系爭不動產以4,780萬元出售予被告，又被告就系爭契約約定只給付訂金50萬元，其餘款項迄今尚未給付等節，為兩造所不爭執。另系爭契約第3條約定：「定金新台幣伍拾萬元正及108.10.31應匯入現金新台幣肆佰貳拾捌萬元正，於匯款完成，本票面額新台幣壹佰萬元應返還買方。第一次款新台幣肆佰柒拾捌萬元正，於民國108年本件鑑定完成支付（應無爭議）。餘額新台幣參仟捌佰貳拾肆萬元正，以本棟房屋銀行貸款核放同時付清，如貸款不足，買方得補足，但最遲不得逾民國109年1月30日」等語，有系爭契約附卷可參（見審重訴字卷第19頁），則被告按約自應給付尚未付清之買賣價金4,730萬元。㈡按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約；和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第736條、第737條分別定有明文。本件被告固抗辯系爭不動產存有系爭瑕疵，其等應得以此為由撤銷簽訂系爭契約之意思表示或解除系爭契約或請求減少價金云云。惟： ⒈被告於108年12月6日系爭土地鑑界後始知悉存有系爭瑕疵，為原告所不爭執（見重訴字卷㈡第245頁），又兩造於同年12 月30日達成合意在系爭契約特約條款記載系爭特約條款一節，亦為兩造所不爭執。是兩造確實在被告經鑑界發現存有系爭瑕疵後，增訂系爭特約條款。 ⒉證人即被告楊寶玉之夫、被告高千涵、高瑩芝之父高金良於本院審理中證稱其參與系爭不動產買賣部分都是經被告授權等語（見重訴字卷㈡第297頁），而證人高金良乃為被告至親，應不可能甘冒偽證罪之風險而故意虛偽為不利於被告證述內容，其上開證述內容應可採信，是足認其於系爭契約簽訂、履約過程應受被告授權參與，而為被告之代理人處理系爭不動產買賣相關事宜。 ⒊證人高振景於臺灣橋頭地方檢察署109年他字第957號刑事案件（下稱系爭刑案）偵查中到庭陳稱系爭土地鑑界當日只有高金良夫妻到場，鑑界後發現系爭不動產存有系爭瑕疵，系爭土地南側果園有圍網子，北側有圍鐵片，都占用到一點土地，其建議高金良若認為不妥適，就沿著界址圍起來，高金良稱占到一點點沒有關係，而系爭土地東側供道路使用部分，原告向高金良表示反正會區段徵收，區段徵收結果會分到一定坪數，該部分供道路使用不會造成影響，高金良夫婦當下對於東西兩側都沒有異議，嗣發現不妥，便針對占用水利地部分增訂系爭特約條款，其他部分高金良也沒有意見等語（見他字卷㈠第327頁），嗣於本院審理中證述高金良於鑑界後就南北側稱是小問題沒有關係，至於東側部分，賣方有解釋出售者為區段徵收土地，將來土地會分配到何處尚不知悉，最終也是依權狀面積按一定比例分配，也沒有損失，且鄰地地主也都有讓出來供出入使用，高金良就沒有表示意見等語（見重訴字卷㈡第288至289頁）；證人即處理系爭不動產買賣之代書陳雪英於系爭刑案中證述系爭特約條款是兩造嗣後至其事務所協商增訂，因簽約後進行鑑界，才知道系爭建物占用水利地，當時沒有談到既成道路或遭他人占用土地之問題，最後決定只要處理水利地問題，沒有其他要求等語（見他字卷㈠第217頁），而證人高振景、陳雪英分別為系爭不動產買賣之仲介、代書，其等對於兩造間系爭不動產買賣過程應知悉甚詳，且證人陳雪英只是辦理系爭不動產買賣相關事宜之代書，於兩造均無密切之利害關係，不可能甘冒偽證罪之風險而故意虛偽為有利於任一造證述內容，其所為證述內容應可採信，並衡情被告經鑑定後已發現系爭不動產存有系爭瑕疵，若非被告就系爭土地南北側遭人占用、東側部分土地供作道路使用，已無意爭執，而僅就系爭建物占用水利地有所意見，應不可能在兩造於陳雪英事務所協商時只提出占用水利地之問題，而會就鑑界所發現之問題一併爭執、協商，且被告若就占用水利地以外之系爭瑕疵其他部分，仍有意見，亦不可能在所有瑕疵問題都談妥以前，即僅就其中一瑕疵增訂特條款，且未作保留，足見當時兩造應已就鑑界所發現之系爭瑕疵以增訂系爭特條款之方式互相讓步、達成和解。 ⒋證人高金良雖於本院110年3月15日審理中證述鑑界發現存有系爭瑕疵後，尤其是道路問題，其與被告等請代書、仲介甚至銀行要求出面處理，原告態度非常強硬，根本不理會，108年12月30日時沒有談到水利地以外之問題，是因為原告不想談等語（見重訴字卷㈡第301頁、第305頁），但其前於系爭刑案109年7月22日偵查中則證稱因為占用水利地部分有圍牆，拆遷費用較高，所以才在契約上註明雙方一起負責，而南北側遭他人占用部分，是隔壁占用到一點點，不是很嚴重，而且他人也同意原告圍牆可以做過去一點，但關於既成道路部分，其就不知道要如何處理等語（見他字卷㈠第571頁），則證人高金良為被告至親，與被告有密切之利害關係，其所為證述本需前後一致，且有其他佐證始足採信，但其證述前後有所出入，且若原告關於系爭瑕疵態度強硬，對於被告所提爭議不願理會，被告豈會在其態度不佳情況下，與其達成增訂系爭特約條款之合意，是證人高金良上開本院審理中證述內容，應難採信。 ⒌綜上所述，兩造就鑑界後所發現之系爭瑕疵，業已增訂系爭約條款成立和解，依諸前述規定，和解有使當事人所拋棄之權利消滅之效力，則被告嗣即不得再執此爭執，是原告主張其等就系爭瑕疵已協商完畢，被告不可執此請求撤銷同意系爭契約之意思表示或解除契約或減少價金，自屬可採。 ⒍原告雖聲請本院至現場履勘，以證明系爭土地遭第三人占用部分業經該第三人清空歸還，且系爭土地供作道路使用部分為該土地對外唯一通路，並聲請函詢華南銀行被告高千涵貸款之相關資料，以證明被告知悉系爭不動產存有系爭瑕疵後，仍同意銀行撥款；而被告則聲請至現場履勘，並囑託地政機關測量，暨函請高雄市政府工務局、交通局共同履勘現場，以證明系爭不動產存有系爭瑕疵。惟如前述，已足認定被告已不得再執系爭瑕疵為爭執，而請求撤銷簽訂系爭契約之意思表示或解除系爭契約或請求減少價金，是本院自無調查上開證據之必要。㈢按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。本件被告固抗辯原告一再傳達系爭土地為建地，伊等得「原地發照、原地獲配」之訊息，故意隱瞞系爭土地位於斷層帶錯動層、將變更為綠地之重大瑕疵訊息，使其等陷於錯誤，而簽訂系爭契約，其應得撤銷簽訂系爭契約之意思表示云云。惟查： ⒈證人高金良於系爭刑案中證稱仲介人員有告知系爭土地為都市計畫中土地，其上建物只有一小部分是有建照的農舍，其他部分都是未保存登記建物，且系爭土地在區段徵收前無法獲得合法建築執照等語（見他字卷㈡第28頁），而證人高金良為被告至親，應不可能甘冒偽證罪之風險而故為不利於被告之證述內容，其上開證述內容應可採信，並參諸系爭說明書已載明系爭土地上有地上物即系爭建物，屬農舍，並於「是否位於政府徵收預定地內或重劃區域內」該項勾選是，載明應以區段徵收方式辦理，且系爭土地目前使用分區為住宅區，有系爭說明書（見審重訴字卷第29頁）、高雄市政府都市發展局土地使用分區說明書（見審重訴字卷第271頁、第273頁）在卷可按，足見原告及仲介人員早已告知被告之代理人高金良系爭土地上之建物只有一小部分為農舍，其餘為未保存登記建物，且系爭土地須待區段徵收後，始得獲得合法建照建築，衡情系爭土地若非農地，所搭建廠房應不可能以農舍方式取得使用執照並為登記，且此縱非以買賣不動產為業之一般人，亦可推知，是被告之代理人高金良既早經告知系爭土地上存有農舍，其應得知悉系爭土地前為農地，且系爭土地目前使用分區既為住宅區即屬建地，被告之代理人高金良復經告知該土地需待辦理區段徵收始得發照建築，即難謂原告告知被告系爭土地為建地有何故意隱瞞或詐欺之情。至證人高金良雖於本院審理中證述其不知道系爭土地在以區段徵收辦理開發前，不能重新建築，且不清楚系爭土地在都市計畫中等語（見重訴字卷㈡第298至299頁），然證人高金良上開證述內容與其前在偵查中所述不同，且其乃為被告之至親，應不可能在偵查中故為虛偽證述，致被告無從追究相關人等之刑事責任，迄至本件民事事件到庭作證時，方陳述實情，足見其嗣於本院變更證述內容，應係迴護被告之故，而難採信。 ⒉系爭土地使用分區證明書說明欄是記載：「附1：應以區段徵收方式辦理整體開發完成後始得發照建築」等語，有該證明書附卷可參（見審重訴字卷第271頁、第273頁），則觀其文義乃在於說明該地段土地在以區段徵收方式辦理整體開發完成前，無從發照建築，實難認有區段徵收後必會原地獲配土地之意。又證人高金良雖於本院審理中證述賣方或仲介人員向其表示政府以區段徵收方式辦理整理開發完成後，會原地分配，若是有占到其他土地，可以向政府或鄰居買回等語（見重訴字卷㈡第300頁）；然證人高振景於本院審理中證稱其在高金良第二次看廠房時即有清楚告知系爭土地為大社都市計畫中住宅區住一建地，關於附一的部分其有清楚告知高金良，系爭土地依區域徵收方式辦理整體開發完成後始得發照建築，也就是政府現在正徵收全部大社區林子邊段的土地，規劃辦理道路、溝渠、公園綠地等公共設施保留地，透過多次通盤檢討、變更、說明會後定案，之後會依一定比例將土地抽籤重新分配給地主，其有跟高金良說明土地是抽籤重新分配，要分到哪裡不知道等語（見重訴字卷㈡第284至285頁）；而證人即陪同高金良磋商系爭不動產價格之黃美田於系爭刑案偵查中證述其為營造公司之負責人，當日陪同高金良前往談價格，其當日沒有聽到仲介人員有提到徵收後發還土地會是原地發還等語（見他字卷㈡第26至27頁），則證人高金良之證述內容與證人高振景所述不同，而其友人即證人黃美田復證稱陪同談價時，沒有聽到仲介人員提及區段徵收後會原地發還，衡情買賣雙方於磋商價金之際，通常會將系爭土地各項優缺點提出作為講價之籌碼，若黃美田在雙方講價過程都未曾聽聞仲介人員提及會原地發還土地，證人高金良上開證述內容是否屬實，即非無疑，況以證人高金良為被告至親，其所為有利於被告之證述內容，本即需有其他佐證始足採信，然被告就此並無其他舉證以實其說，則其等抗辯原告詐欺其等系爭土地於區段徵收後會原地發照、原地獲配云云，即非可採。 ⒊於87年11月1日公告發佈實施「變更大社都市計畫（第三次通盤檢討）案」，變十一案將系爭土地由農業區變更為住宅區，附帶條件為「應以區段徵收方式辦理，並俟區段徵收完成後始得發照建築」，又於108年12月16日公告公開展覽「變更高雄市大社都市計畫（附帶條件地區專案通盤檢討）案」、「變更高雄市大社都市計畫細部計畫（土地使用分區管制暨都市設計）（配合主要計畫附帶條件地區專案通盤檢討）案」，配合經濟部103年公告旗山斷層位置，將斷層範圍內土地變更為公園用地，將系爭土地由住宅區變更為公園用地等節，有高雄市政府都市發展局109年7月24日高市都發規字第10933526000號函附卷可查（見重訴字卷㈠第137至139頁），則系爭土地是於108年12月16日始經公告公開展覽由住宅區變更為公園用地，原告於系爭契約簽訂前亦無從知悉此事，而難謂其有故意隱瞞此事詐欺被告之嫌。又由於目前相關法令未限制於斷層帶上土地之使用，自己所有土地是否位於斷層，衡情尚非一般人關注之問題，應難以原告持有系爭土地已久，且103年12月25日活動斷層地質敏感劃定計畫書已公開於網路新聞報導，即認原告知悉系爭土地位於斷層帶，且被告就其抗辯原告於103前間即知悉系爭土地位於斷層帶位置一節，又未舉證以實其說，亦難認原告早已知悉系爭土地位於斷層帶卻故意隱瞞，而有詐欺之舉，是被告抗辯原告隱瞞其等系爭土地位於斷層帶，即將變更為綠地、公園用地，使其等陷於錯誤而簽訂系爭契約云云，亦非可採。 ⒋綜上所述，原告並無詐欺被告，使其等陷於錯誤，而簽訂系爭契約，被告據此抗辯得以撤銷簽訂系爭契約之意思表示，自非可採。㈣意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條第1項、第2項分別定有明文。本件被告固抗辯系爭土地經公告為斷層帶通過，且受都市計畫管制將變更為綠地，無從再為新建、改建等任何建築使用，而其等購買系爭不動產之目的就是要搬遷廠房、設置廠辦，且此目的為原告所明知，其等應得依前述規定撤銷簽訂系爭契約之意思表示云云。惟如前述，系爭土地位於斷層帶，非即無從為合法建築。又仲介人員早已告知被告之代理人高金良系爭土地上之建物只有一小部分為農舍，其餘為未保存登記建物，且系爭土地須待區段徵收後，始得獲得合法建照建築等節，亦如前述，則被告早已知悉其所購買系爭土地在辦理都市計畫中，在以區段徵收方式辦理整體開發完成前無從新建或改建廠房。又區段徵收是將一定區域內之土地全部予以徵收，並依都市計畫規劃內容重新加以整理，除公共設施用地由政府負責開闢供公眾使用外，其餘可建築之土地，部分由原土地所有權人領回抵價地，部分供作開發目的或撥供需地機關使用，剩餘土地則辦理公開標售、標租或設定地上權，並以處分土地之收入抵付開發總費用，而108年12月16日公告公開展覽「變更高雄市大社都市計畫（附帶條件地區專案通盤檢討）案」、「變更高雄市大社都市計畫細部計畫（土地使用分區管制暨都市設計）（配合主要計畫附帶條件地區專案通盤檢討）案」，系爭土地是規劃變更為公園用地，屬公共設施用地，依規定無法於原位置建築使用，惟原土地所有權人可申領抵價地，而開發後抵價地之分配是以公開抽籤並由土地所有權人自行選擇分配街廓為原則，有高雄市政府地政局110年5月24日高市地政發字第11031893000號函在卷可參（見重訴字卷㈡第43至44頁），足見系爭土地在辦理都市計畫過程中，本會遭全部徵收，其所有權人在整體開發完成前無從確定領回之抵價地位置，且系爭土地縱經變更為公園用地，被告尚非無從透過申領抵價地而為建築使用。另如前所述，被告並未舉證證明原告前有向其表示會原地發照、原地獲配，則被告本即知悉所購買者為尚在辦理都市計畫之土地，其應知在整體開發完成前，無從為合法建築，又系爭土地嗣雖經公告公開展覽規劃變更為公園用地，然縱便系爭土地確變更為公園用地，被告仍得申領抵價地，於整理開發完成後建築使用，與被告所認知者相同，而無錯誤可言，是應難以系爭土地嗣經公告公開展覽規劃變更為公園用地，即認其等無從達成購地建築使用之目的，於物之性質有所錯誤，而得撤銷簽訂系爭契約之意思表示，是被告上開抗辯，亦非可採。㈤按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第359 條分別定有明文。被告固抗辯系爭土地為農地、農業區，非原告所稱建地、住宅區，且經公告有斷層通過，即將變更為綠地，無從供建築使用，而存有物之瑕疵，其等應得解除契約或請求減少價金云云。惟如前述，仲介人員早已告知被告之代理人高金良系爭土地上之建物只有一小部分為農舍，其餘為未保存登記建物，且系爭土地須待區段徵收後，始得獲得合法建照建築，則被告原所購買者即為區段徵收辦理整體開發完成後始得建築之土地，應難以系爭土地目前無從為合法建築，即認其存有物之瑕疵。又系爭土地雖位於斷層帶，目前經規劃變更為公園用地，然系爭土地位於辦理都市計畫範圍內，既為被告所明知，其等應早即知悉區段徵收整體開發完成後，始得重新建築，而縱便系爭土地嗣確變更為公園用地，被告仍得於整理開發完成後申領抵價地進行建築，此自難謂系爭契約所交易而得之土地將來亦無從供建築使用而存有物之瑕疵。是被告以系爭土地存有物之瑕疵抗辯得以解除系爭契約或請求減少價金，尚屬無據。且被告聲請本院囑託鑑定機關鑑定減少價金之金額，亦無必要。㈥被告雖另抗辯原告違反系爭契約第8條，其得依系爭契約第14 條約定解除契約云云。惟系爭契約第8條是約定：「賣方保證標的物之產權完整性，若有任何瑕疵，應負法律責任。產權移轉無法完成時，可歸責之一方，視同違約」等語，有系爭合約在卷可參（見審重訴字卷第19頁），而一般人所謂的產權即指所有權而言，系爭契約第8條應是指若所有權有任何瑕疵，應負法律責任之意，尚非泛稱系爭不動產存有任何瑕疵，被告都得據該條行使權利之意，是以系爭不動產所有權並無任何瑕疵，原告亦已將系爭不動產所有權移轉登記於被告名下，此自難謂原告有何違反系爭契約第8條之處，是被告上開抗辯，亦無所據。㈦被告雖聲請函詢鼎嘉地產開發有限公司、鼎龍資產管理服務有限公司，其等或其等所屬高振景、林涵儀是否受託銷售系爭不動產，並提供受託相關文件資料，以證明證人證述之可信性及事實經過，然依諸前述，已足認定證人高振景上開證述內容之可信性及相關經過，是本院自無調查此項證據之必要。五、綜上所述，被告並非遭原告詐欺而簽訂系爭契約，亦無意思表示錯誤之情，被告應不得撤銷其等簽訂系爭契約之意思表示，又被告不得以系爭不動產存有物之瑕疵，而解除系爭契約或請求減少價金，另原告未違反系爭契約第8條約定，被告亦不得依系爭契約第14條約定解除契約，是原告自得請求被告給付尚未清償之價金4,730萬元。從而，原告依系爭契約之約定請求被告給付4,730萬元及自起訴狀繕本送達翌日即109年3月13日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。六、本判決本訴部分兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。貳、反訴部分：一、反訴原告主張：伊等是因反訴被告之前述詐欺行為而簽訂系爭契約，復業以系爭甲存證信函為撤銷之意思表示，則反訴被告自應負回復原狀之責任，而將伊等前所給付之訂金50萬元歸還，且伊等撤銷簽訂系爭契約之意思表示後，反訴被告保有訂金之法律上原因已不存在，伊等亦得依不當得利之法律關係請求返還訂金。又伊等因遭詐欺而簽訂系爭契約，反訴原告高千涵並進而與訴外人華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）簽訂貸款契約（下稱系爭貸款契約），致伊等因系爭契約糾紛無法自由運用已經匯入履約保證專戶之買賣價金4,730萬元，反訴原告高千涵又必須依系爭貸款契約按月攤還本息，自109年1月13日起至109年11月13日止給付利息395,844元，自109年12月14日起至111年1月13日止給付利息498,702元，而受有損害，反訴原告高千涵自得請求反訴被告賠償之。又若不能認反訴被告具有詐欺、侵權之情事，伊等已依民法第359條解除系爭契約，伊等自得請求反訴被告返還訂金50萬元，並依系爭契約第14條約定給付已付價金1倍之違約金50萬元，為此爰依民法第114條第2項準用第113條、第179條、第184條第1項、第259條第2款規定、系爭契約第14條約定提起反訴等語。並先位聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告50萬元及自109年12月2日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈡反訴被告應給付反訴原告高千涵894,5 64元，及其中395,844元自109年12月2日起，其中498,702元自111年2月11日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告100萬元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、反訴被告則以：伊於簽約前即已告知反訴原告系爭土地位於區段徵收範圍內，且其上存有農舍及未保存登記廠房，難謂伊就此對反訴原告有所隱瞞。又系爭不動產買賣之仲介人員高振景於系爭契約簽訂前即已告知反訴原告系爭土地應以區段徵收方式辦理整體開發完成後始得發照建築，反訴原告簽約時已知悉系爭土地目前不能建築廠房，將來會配發何處土地不確定，況系爭土地只是有可能變成公園用地，尚未確定，反訴原告將來因區段徵收所分配之土地仍為住一，不會是公園用地，對於反訴原告之權利並無影響，反訴原告只是藉口不願履約。另伊前實不知悉系爭土地位於斷層地帶，而無隱瞞此情詐欺反訴原告之可言，且系爭土地即使位於斷層地帶，也不影響反訴原告管理使用系爭不動產。其次，兩造原有約定鑑界，但於鑑界前達成協商，由伊補貼30萬元予反訴原告取消鑑界，嗣反訴原告反悔，並於108年12月6日鑑界，鑑界後才發現系爭不動產存有系爭瑕疵，但系爭土地雖有部分供作道路使用，然相鄰土地地主都有部分土地供通行使用，因若不如此，即無從對外聯繫，而系爭土地又為區段徵收土地，將來配發土地在何處仍為未知數，對反訴原告並無不公平或損害可言，反訴原告之代理人高金良當時也接受此事實，而系爭土地南北兩側遭占用面積甚小，又為鐵皮圍籬、黑色塑膠網等物於拆遷尚屬容易，占有人復表示如鑑界無誤願意拆除交還，高金良當時因而稱無所謂，是故鑑界後反訴原告只有就系爭建物占用水利地部分提出異議，因此於108 年12月31日協商，嗣以若將來水利局要求拆屋還地，拆屋費用兩造各負擔一半，達成協議，則系爭瑕疵業經兩造達成協議而排除，反訴原告據此撤銷意思表示或解除契約均於法不合。另反訴原告高千涵支付利息是因向華南銀行貸款所致，並非是因系爭契約所生，自不得主張其是因系爭契約所受損害，而向伊請求賠償等語，資為抗辯。並聲明：㈠反訴原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由㈠按法律行為經撤銷者，視為自始無效；當事人知其得撤銷或可得而知者，其法律行為撤銷時，準用前條之規定；無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第114條第1項、第2 項、第113條、第179條前段分別定有明文。本件反訴原告固主張其是受反訴被告詐欺而簽訂系爭契約，其已撤銷系爭契約，自得請求反訴被告回復原狀，且於此情下，反訴被告保有訂金已屬無法律上之原因而受有利益，其應得請求反訴被告返還訂金云云。惟反訴原告並非是受反訴被告詐欺而簽訂系爭契約，不得撤銷簽訂系爭契約之意思表示，已如前述，則反訴原告上開主張，自非可採。㈡按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項定有明文。本件反訴原告高千涵雖主張反訴原告因遭詐欺而簽訂系爭契約，致其進而與華南銀行簽訂系爭貸款契約，需按月繳納本息，而自109年1月13日起至至111 年1月13日止受有利息損害合計894,564元，應得請求賠償云云。惟反訴原告並非是受反訴被告詐欺而簽訂系爭契約，已如前述，則反訴原告高千涵自不得據此為由請求反訴被告賠償上開利息損害，是反訴原告高千涵上開主張，委無足採。㈢按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。本件反訴原告雖主張系爭契約業經其等依民法第359條規定解除契約，其等應得依民法第259條第2款及第179條規定請求返還訂金50萬元云云。惟反訴原告不得解除系爭契約，已如前述，則反訴原告上開主張，自非可採。㈣反訴原告雖另主張系爭契約解除是基於可歸責於反訴被告之因素，是其等應得依系爭契約第14條約定請求反訴被告給付已收價款1倍之違約金云云。惟反訴原告尚不得解除系爭契約，已如前述，則其等上開主張，亦非可採。四、綜上所述，反訴原告非受詐欺而簽訂系爭契約，其等不得撤銷簽訂系爭契約之意思表示，自不得請求返還訂金，反訴原告高千涵亦不得以此為由，請求賠償其因系爭貸款而為之利息支出；又反訴原告不得解除系爭契約，其等自不得以此為由請求反訴被告返還訂金，並給付違約金。從而，反訴原告先位依民法第114條第2項準用第113條、第179條規定，請求反訴被告給付50萬元及自109年12月2日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；反訴原告高千涵依民法第184條第1項規定，請求反訴被告給付894,564元，及其中395,844元自109 年12月2日起，其中498,702元自111年2月11日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；反訴原告備位依民法第259條第2款規定、系爭契約第14條約定請求反訴被告給付100 萬元，均無理由，應予駁回。又反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。參、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。肆、據上論結，本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　6 　　月　　7 　　日民事第二庭法　官　楊淑儀以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　6 　　月　　7 　　日書記官　詹立瑜

臺灣高雄地方法院109年度重訴字第123號

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