110年度簡上字第253號｜民事：損害賠償｜裁判日期：112 年 06 月 21 日

臺灣高雄地方法院民事判決 110年度簡上字第253號上訴人呂昭樺許家榕共同訴訟代理人洪條根律師被上訴人陳戎怡訴訟代理人常德上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國110年10月29 日本院鳳山簡易庭110年度鳳簡字第459號第一審判決提起上訴，本院於民國112年5月26日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：㈠伊於民國108 年1 月8 日經由訴外人萬騰達國際商用地產股份有限公司（即台慶不動產中山加盟店，下稱萬騰達公司）不動產經紀人王壯偉、營業員隋可馨之居間仲介，向上訴人呂昭樺買受門牌號碼高雄市○○區○○○路000○0號16樓之1房屋（下稱系爭房屋）及坐落土地（應有部分為57/10000，與系爭房屋下合稱「系爭房地」），上訴人許家榕為呂昭樺之母親，受託代理呂昭樺簽立前開買賣之不動產契約書（下稱系爭契約）。㈡許家榕明知系爭房地所屬鑽石雙星廣場社區（下稱系爭社區）於102年8月5日區分所有權人會議，即已決議委由該社區管理委員會（下稱管委會）辦理大樓都市更新整建維護事業計畫（下稱大樓都更整建計畫），並已提出中央都更基金申請補助(下稱系爭決議），亦知悉管委會於105年6月26日「申請中央基金補助辦理都市更新事業計畫案自辦公聽會」之會議（下稱系爭公聽會會議），就參與都更整建，每戶預估需分擔多少費用之討論案曾答覆：...預估每住戶分擔費用在新臺幣（下同）14萬元上下（下稱系爭討論案）等節，惟仍在系爭契約「標的物現況說明書」第4項「本標的物及社區是否有約定特殊使用、限制或公共設施重大修繕決議」勾選「無」，於伊詢問：「日後會不會有什麼費用冒出來要我們繳交？」、許家仍榕答以：「保證不會有。」顯見許家榕未向伊據實說明「買方將可能分攤都更整建工程自付款（下稱都更自付款）約14萬元」，致伊陷於錯誤而買受系爭房地，嗣後受有繳納都更自付款141,980元之損害（下稱系爭損害），當得依民法第184條第1項請求許家榕賠償。㈢又許家榕為呂昭樺簽立系爭契約之代理人，許家榕違反告知義務且致伊受有系爭損害，當負同一責任，故依民法第226 條、第227條、第354條、第359條擇一請求呂昭樺賠償，上訴人就系爭損害應負不真正連帶責任，並聲明：⒈呂昭樺應給付被上訴人141,980 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％之利息。⒉許家榕應給付被上訴人141,9 80 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％之利息。⒊如任一被告為給付，其他人於給付範圍內免給付義務。二、上訴人則以：㈠系爭社區外牆進行拉皮工程，本係改良大樓美觀、提昇居住品質之舉，自非瑕疵，況被上訴人於購買前賞屋時，即知悉系爭社區大樓外牆將進行拉皮工程。系爭決議係102年作成，距108年1月6日簽立系爭契約，已達6年之久，是否仍屬系爭契約標的物現況說明書第4項所指應說明之範圍，自有疑問。而系爭討論案既非區分所有權人會議決議，不生拘束區分所有權人之效果，且因大樓都更整建計畫尚屬討論階段，無從知悉實際實施時間，系爭社區遲至111年始確定將依都市更新條例第32條進行修繕，伊亦無必要告知被上訴人未來遙遠之事。㈡再呂昭樺於108年3月底就已點交系爭房地予被上訴人，許家榕非系爭契約相對人，難認伊須負不完全給付及瑕疵擔保等契約責任，且查被上訴人於109年7月6日，即已知悉有其主張之情事存在，惟被上訴人遲至110年3月15日始提起本件訴訟，已逾除斥期間等語置辯，並聲明：被上訴人之訴駁回。三、原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項（見本院卷第302頁至第303頁）：㈠許家榕於95年3月14日登記為系爭房地所有人，於98年4月27日以贈與為登記原因，將系爭房地移轉登記予呂昭樺。㈡許家榕自102年間以系爭房屋開設大唐美容補習教育有限公司（下稱大唐公司），於105年間開設許家榕美容室。㈢系爭社區於102年8月5日之區分所有權人會議，決議委由管委會辦理大樓都更整建計畫並已提出中央都更基金申請補助。㈣管委會於105年6月26日舉辦系爭公聽會會議中，就住戶提出「參與都更整建，每戶預估需分擔多少費用」之提問，曾答覆：「依預估工程費用4,000多萬元，若政府補助工程費用45％至35％之間，管委會都更基金支付500萬元，其餘不足費用由區分所有權人負擔，預估每住戶分擔費用在14萬元上下。分攤費用以每戶使用的樓地板面積計算，因面積大小不同而有多寡差異」。㈤被上訴人於108 年1 月8 日經由萬騰達公司不動產經紀人王壯偉、營業員隋可馨之居間仲介，向呂昭樺買受系爭房地。許家榕為呂昭樺之之母親，受託代理呂昭樺簽立系爭契約。㈥系爭契約附有如原審卷第15頁所示之標的物現況說明書，就第4項「本標的物及社區是否有約定特殊使用、限制或公共設施重大修繕決議（例：不能養貓養狗、近期有更換電梯須付費等）（若是，須檢附資料）」，經勾選填載為「否」。㈦系爭房地之鑰匙於108年3月26日交付予被上訴人。㈧被上訴人為履行系爭社區就系爭決議辦理之大樓都更整建計畫，已於110年10月13日給付都更自付款141,980元予管委會。五、得心證之理由：㈠被上訴人依民法第226條、第227條、第354條、第359條，擇一請求呂昭樺賠償系爭損害，有無理由？ ⒈按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」、「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。但當事人另有訂定者，不在此限。」民法第227條、第224條分別定有明文。又按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第227條第1項不完全給付債務不履行之責任（最高法院100年度台上字第2號判決意旨參照）。 ⒉經查，系爭社區於102年8月5日之區分所有權人會議，即已決議委由管委會大樓都更整建計畫，並提出中央都更基金申請補助，而管委會於105年6月26日，更舉辦系爭公聽會會議，清楚說明因系爭社區之外牆磁磚剝落造成出入安全問題，業遭高雄市政府工務局建管處函請管委會改善，為避免公安意外及改善大樓外觀，欲刨除原有磁磚，先以防水塗料多層塗布，再以外牆塗料工法噴多晶仿花崗岩漆，解決滲水問題，且就外牆裝設冷氣機及管線凌亂部分，亦考慮統一固定位置設置，另將管線或漆成與外牆同顏色改善，藉以提升整體外觀美感等情，且管委會曾就住戶所提「參與都更整建，每戶預估需分擔多少費用」之提問，答覆：「依預估工程費用4,000多萬元，若政府補助工程費用45％至35％之間，管委會都更基金支付500萬元，餘不足費用由區分所有權人負擔，預估每住戶分擔費用在14萬元上下。分攤費用以每戶使用的樓地板面積計算，因面積大小不同而有多寡差異」等節，為兩造所不爭執，並有鑽石雙星廣場102年度第二次區分所有權人大會會議紀錄、系爭公聽會會議會議紀錄為證（見原審卷第247頁、第19頁至第25頁），可認系爭社區於102年間就已決議將進行大樓都更整建計畫，且於系爭公聽會會議，亦清楚向該社區住戶說明，因預估工程費用4,000多萬元，惟政府僅能部分補助前開整建計畫，故各區分所有權人就前開工程費，仍將負擔數額約14萬元上下之都更自付款。 ⒊又上訴人於本院審理時表示：伊於105年6月26日，就已知悉大樓都更整建計畫及各住戶需分攤工程費用情事（見本院卷第136頁），另觀證人即系爭社區管委會之前主委蘇兆安，於本院證稱：我從78年就住在系爭社區，擔任過多次管委會主委，系爭社區大樓因外牆翻修後仍有脫落，管委會因而申請政府有都市更新之補助，在105、106年時，管委會有預估系爭社區每戶要負擔的費用，並有告知住戶，另有開管委會、公聽會說明，區分所有權人需簽立都市計劃同意書，呂昭樺應該也有簽同意書等語（見本院卷第264頁至第266頁），可認上訴人於系爭契約締結前，就已知悉系爭社區將進行大樓都更整建計畫，亦知悉因政府未能全額補助工程費，管委會已告知各區分所有權人，因參與大樓都更整建計畫，仍須分攤一定數額之都更自付款。 ⒋考量大樓都更整建計畫，旨在修繕大樓外牆之牆壁剝落、滲水，自屬公共設施之重大修繕；且前開重大修繕，各區分所有權人尚須分攤約14萬元左右之都更自付款，數額非低，系爭社區預定將進行重大修繕且住戶須負擔都更自付款等節，實為買方決定購買價格重要之點，且將牽涉到買方買受不動產後將分攤額外之重大修繕費用，可認出賣人就此應負有據實告知之附隨義務，尤其系爭房地之買賣價金僅480萬元（見原審卷第278頁），如買受人可知悉其購屋後，將可能支出都更自付款高達14萬元，即有機會透過調整買賣價金或雙方協議方式，適度減免此自付額負擔。 ⒌惟許家榕明知上情，於系爭契約及標的物現況說明書，皆未揭露相關資訊（見原審卷第275頁至第289頁），甚而標的物現況說明書第4項就「本標的物及社區是否有約定特殊使用、限制或公共設施重大修繕決議（例：不能養貓養狗、近期有更換電梯須付費等）（若是，須檢附資料）」更勾選「否」（見原審卷第15頁），併查證人即系爭契約之仲介隋可馨，於本院證述：前開勾選為我所勾，但勾選後有逐條向賣方解釋，有與賣方確認，賣方才簽名等語（見本院卷第269頁至第271頁），益徵許家榕於系爭契約締結時，係故意向被上訴人表示「本標的物及社區無公共設施重大修繕決議」。許家榕違反告知義務，具有可歸責之處，呂昭樺應就其代理人許家榕違反此項義務之行為，依民法第224條負責。上訴人嗣支出締約時未能預期之都更自付款，確屬出賣人違反告知義務所致之損害，則被上訴人依民法第227條第2項，請求呂昭樺賠償之，當屬有據。 ⒍又被上訴人雖辯稱：上訴人於締約時就已知悉系爭社區大樓外牆將進行拉皮整建工程，故不得請求伊賠償損害云云，證人隋可馨既證稱：我就系爭買賣只有帶看一次，帶看時，因為公佈欄有張貼外觀拉皮之公告，走到電梯有告知被上訴人夫婦系爭社區有拉皮情事，被上訴人之訴訟代理人答以：「那多半不會成事」，至於公告內容我也不記得了，我沒有帶被上訴人訴代去看公告內容等語（見本院卷第268頁至第269頁），被上訴人之訴訟代理人則稱：賞屋坐電梯時有看到公告都更，誤以為是建設公司買該土地及大樓全部打掉重建，我認為不可能建設公司要買，所以才會說不可能成事等語（見本院卷第120頁），是依上開證據，未能推認被上訴人於締約時明知「買受系爭房地後，將可能負擔都更自付款約14萬元」，自不得對上訴人為有利之認定。又本件既認定「出賣人於系爭契約締結時，就系爭社區社區已作成系爭決議及各區分所有權人需負擔都更自付款」等節，對買受人負有告知義務，縱系爭社區外牆於締約時尚未修繕，亦不因此免除出賣人應盡之前開告知義務，併予敘明。 ⒎本件被上訴人依民法第227條第2項請求呂昭樺賠償系爭損害，既有理由，則其另依民法第226條、第354條、第359條請求呂昭樺賠償系爭損害部分，本院即毋庸再予審究。㈡被上訴人依民法第184條第1項，請求許家榕賠償伊系爭損害，有無理由？ ⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184條第1項定有明文。又所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100 年度台上字第858號判決意旨參照）。 ⒉許家榕於締約時明知系爭決議、系爭討論案，卻仍於標的物現況說明書第4項勾選「否」，確已隱匿「系爭社區將進行重大修繕、住戶將繳納約14萬元之都更自付款」等情，致被上訴人陷於錯誤而受有系爭損害，自係故意以違反善良風俗之方法加損害於原告，則被上訴人依民法第184條第1項後段規定，請求許家榕賠償系爭損害，亦屬有據。六、綜上所述，被上訴人依民法第227條第2項請求呂昭樺給付141,980元，依第184條第1項後段規定請求許家榕給付141,980元，及均自起訴狀繕本送達翌日即110年5月1日起（見原審卷第47頁至第48頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，且前開給付係基於同一目的，為不真正連帶關係，如上訴人其中任一人為清償時，其他上訴人於其給付範圍內同免其責任，為有理由。原審就上開部分命上訴人給付，並為准、免假執行宣告，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，故不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　　21 日民事第九庭審判長法官洪培睿法　官黃宣撫法　官葉晨暘以上正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　　21　　日書記官　吳良美

臺灣高雄地方法院110年度簡上字第253號

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