110年度訴字第266號｜民事：確認分管契約存在等｜裁判日期：111 年 09 月 30 日

臺灣高雄地方法院民事判決 110年度訴字第266號原告陳麗如住○○市○○區○○街00巷00號12樓訴訟代理人吳禹汭劉家榮律師蔡詠晴律師邱敬瀚律師被告青泉山莊管理委員會法定代理人張簡睿霖上列當事人間請求確認分管契約存在等事件，本院於111年9月15日言詞辯論終結，判決如下：主文一、確認原告與門牌號碼高雄市○○區○○街○○巷○○○號十二樓所有人葉冬穗就坐落高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地上如附圖所示編號(A)部分面積九十四點一三平方公尺之露臺有民國九十二年五月八日成立之約定專用法律關係存在。二、被告不得有妨害原告與葉冬穗就第一項露臺行使使用收益權之行為。三、確認被告於民國一０九年六月二十日召開之青泉山莊大廈一０九年度區分所有權人會議所為如附表所示之決議無效。四、訴訟費用由被告負擔。事實及理由壹、程序事項：一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、本件被告之法定代理人原為王順龍，嗣變更為游錦鈴，後再由張簡睿霖接任之，而張簡睿霖已具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第233頁、第269頁），核無不合，應予准許。三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。經查：㈠原告起訴原請求：「一、確認原告就坐落於門牌號碼高雄市○ ○區○○街00巷00號12樓（下稱36號房屋）建物上之露臺有如本院109年度審訴字第1389號卷【下稱審訴卷】第31頁附圖所示A部分範圍為原告所分管使用之分管契約存在。二、確認民國109年6月20日青泉山莊大廈（下稱系爭大廈）109年度區分所有權人大會（下稱系爭會議）所為如附表所示之決議（下稱系爭決議）無效。」（見審訴卷第10頁）。㈡嗣變更聲明為：「⒈確認原告與訴訟參加人葉冬穗（實為受告知人，下逕稱葉冬穗，詳後述）就坐落高雄市○○區○○段○○段 000地號土地上如附圖所示編號(A)部分面積94.13平方公尺之露臺（下稱系爭標的），有92年5月8日成立之約定專用法律關係存在。⒉被告不得有妨害原告與葉冬穗使用收益系爭標的之行為。⒊確認系爭決議無效。」（見本院卷二第327頁）。㈢經核原告變更前後，均是以「系爭標的業已約定供原告及同樓層門牌號碼高雄市○○區○○街00巷00號12樓（下稱32號房屋）之所有人葉冬穗專用，系爭決議違法終止前述約定專用關係，當屬無效」等主張為據，基礎事實堪認同一，其所為變更自應准許。四、又按民事訴訟法第67條規定係指受告知訴訟人不為參加訴訟或參加逾時者，於日後之新訴訟中，對於告知人不得主張本訴訟之裁判不當而言，非謂該受告知人已成為參加人（最高法院97年度台上字第1201號判決參照），本院雖經原告聲請向葉冬穗告知訴訟，有起訴狀、告知訴訟函及送達證書在卷可查（見審訴卷第21頁、本院卷一第67頁至第69頁），然葉冬穗迄至言詞辯論終結並未具狀聲請參加訴訟，難認葉冬穗為本件之參加人，則其於訴訟法上之地位應僅為受告知人，先予敘明。貳、實體事項：一、原告主張：㈠系爭大廈之建商即訴外人寶象建設股份有限公司（原名：允通建設開發股份有限公司，下稱寶象公司）已以買賣契約書與全體承購戶約定「因退縮建築而造成之露臺、平臺為該樓層住戶所有專用」（下稱系爭約定），系爭標的既屬因建築退縮而造成之露臺，原告與葉冬穗又為系爭大廈B棟12樓36 、32號房屋之所有人，就系爭標的自具約定專用權。㈡惟系爭決議未經原告同意，逕以多數決通過取消系爭約定，並授權被告研議「系爭標的之使用方式及時間」之規範，已違反民法第148條、修正前民法第820條第1項、公寓大廈管理條例（下稱大廈條例）第33條第3款之規定，故依民法第56條第2項規定，求為確認系爭決議無效之判決，並聲明：如變更後之聲明。二、被告則以：系爭標的上設有通風管線、水錶且為逃生避難空間，依大廈條例第7條本不得作為約定專用之標的；況系爭標的並未與32號、36號房屋之專有部分相連結，任何住戶均可自由進出，顯見系爭標的實為B棟11樓之屋頂，而非系爭約定所述「因退縮建築」而造成之露臺，原告及葉冬穗亦無從依系爭約定取得約定專用權，系爭決議取消系爭約定，僅屬不諳法律所生之錯誤等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷一第190頁至第191頁）：㈠系爭標的上具有通風管線、自來水錶，通往系爭標的之出入門扇上置有有「緊急出口」之逃生指示燈。㈡系爭標的可供逃生避難使用（原告爭執此處非法定避難空間）。四、得心證之理由：㈠原告提起本件訴訟有無確認利益？按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1237號判決意旨參照）。原告主張其與葉冬穗就系爭標的具約定專用權且系爭決議應屬無效等節，均為被告所否認，致系爭標的之權利歸屬狀態、原告及其餘住戶應否受系爭決議拘束等法律上地位，均處於不安之狀態，惟得以確認判決除去之，是原告提起本件訴訟，自有確認利益。㈡系爭標的得否為約定專用部分？ ⒈按公寓大廈共用部分，除大廈條例第7條第1款至第5款所列者外，得經約定供特定區分所有權人使用，為約定專用部分，此觀該條例第3條第4、5款、第7條、第16條第2項、第58條之規定甚明；惟約定專用部分，依同條例第9條規定，除另有約定外，應依其設置目的及通常使用方法為之；而另有約定之事項，不得違反該條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，若有違反，依同條第4項規定，僅生管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償之問題，非屬效力之規定。 ⒉次按公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，不得為約定專用部分，大廈條例第7條第3款定有明文。又直上方無任何頂遮蓋物之平臺稱為「露臺」，為建築技術規則建築設計施工編第1條第20款所明定（見本院卷一第145頁、第147頁），系爭標的位於系爭大廈12層，屬因道路高度限制檢討產生退縮而造成之露臺，有系爭大廈12層平面圖、系爭大廈平面圖之繪製者即李炳興建築師事務所簡便行文表函覆結果、寶象公司陳報狀在卷可參（見本院卷一第409頁、本院卷二第11頁、第65頁），再觀系爭大廈之平面圖，實有與12層空間規劃設計不同之屋頂一層、二層（見本院卷一第411頁），可認系爭標的應不該當大廈條例第7條第3 款所稱不得作為約定專用之「屋頂構造物」。 ⒊復按其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，不得為約定專用部分，大廈條例第7條第5款亦有規範。是依現場勘驗照片，可見系爭標的之出入口具「緊急逃生出入口」標誌，且設置有兩組通風管線、藏設有水錶之鐵箱（見本院卷一第385頁至第386頁、第389頁至第第391頁），然該標的其餘部分均屬空地，無其他大廈公設，復查葉冬穗亦證稱系爭標的10多年來，都作為曬衣及住戶運動空間使用等語（見本院卷一第441頁），縱此處具有供住戶作為緊急避難空間使用之設置目的，然此僅是於實際使用之方式上，不得任意限縮住戶之緊急避難權而已，仍難認系爭標的已屬有固定使用方法，且為區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分者。此外，被告復未能舉證說明系爭標的該當大廈條例第7條之何款情事，自難認系爭標的屬法令限制不得約定專用之標的。㈢原告及葉冬穗就系爭標的是否已取得約定專用權？ ⒈按公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院96年度台上字第2025號判決意旨參照）。 ⒉經查，系爭標的屬因系爭大廈12樓退縮而造成之露臺，已有李炳興建築師事務所簡便行文表函覆在卷（見本院卷二第11頁），再依系爭大廈之建商寶象公司之回覆（見本院卷二第65頁至第67頁），可知系爭大廈曾分階段採取「預售屋」及「成屋」之銷售模式，而寶象公司亦說明系爭大廈預售屋買賣契約書第10條第2項、成屋買賣契約書第9條第B項記載之「因退縮建築而造成之平臺、露臺為該樓層住戶所有專用」（即系爭約定，契約內容見本院卷一第542頁、第568頁），是指系爭大廈第12、13樓之露臺。寶象公司另稱前開買賣契約所附之「附件五、青泉山莊大樓管理規約」亦為買賣契約之一部分（規約內容見本院卷一第553頁至第559頁、第579 頁至第584頁），細觀此管理規約第一條第條記載有「本人及本戶建物承租人或借用人及以後不論以何種方式取得本戶建物權利之承受人均應遵守其他退縮建築而造成之平臺為各該樓層住戶所有專用」等詞（見本院卷一第551頁至第554頁、第579頁至第580頁），顯見寶象公司已透過買賣契約與各購買系爭大廈之承購戶約定「系爭標的雖屬共有部分，但屬此樓層之32號、36號房屋區分所有權人所有專用」。 ⒊而觀系爭大廈之專有部分至遲於92年5月8日就已全數自寶象公司移轉登記給他人，有系爭大廈建物門牌清單及異動索引在卷可查（見本院卷二第73頁至第319頁），併查系爭大廈規約第2條第1項第3款前段稱約定專用部分屬「公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者」（見審訴卷第145頁），堪認系爭大廈之區分所有權人至遲於92年5月8日就已合意成立前述分管契約，且同意由36、32號房屋所有人取得系爭標的之專有使用權。縱被告漏未依規約第2條第1項第3款後段，將前開使用者名冊造冊保管，然此應不影響原告及葉冬穗已依系爭約定取得之權利，附此敘明。 ⒋被告雖辯稱買賣契約書所指「因退縮建築而造成之平臺、露臺為該樓層住戶所有專用」應限於該平臺、露臺與該樓層專有部分相連且非由該樓層住戶之專有部分即無從進出者而言（見本院卷一第23頁），然該契約文字僅泛稱「因退縮建築而造成之平臺、露臺」，而未以文字明確作有具約定專用之露臺，應「與該樓層專有部分直接相連」且需「由該樓層專有部分始得進出」之限制，難認被告此部分之抗辯為可採。㈣系爭決議是否已有效終止系爭約定？又按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關係共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之（最高法院97年度台上字第1350號判決意旨參照），是觀系爭約定是由全體共有人同意所形成，且未定有存續期間，欲終止此約定，亦應經共有人全體同意，始得為之。系爭決議雖欲終止系爭約定，惟依系爭會議之紀錄，可見該次會議應出席人數為66人，然僅有49人出席（見審訴卷第61頁），可知系爭決議未經全體共有人同意，自不生終止效力，原告與葉冬穗就系爭標的之約定專用權亦不因系爭決議而終止。㈤原告請求被告不得有妨害原告及葉冬穗使用收益系爭標的之行為，有無理由？按有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。依據前開說明，系爭標的既經約定供原告與葉冬穗使用，渠等自得依其設置目的及通常使用方法對系爭標的為使用收益，然被告一再否認原告及葉冬穗就系爭標的具有約定專用權，甚而於被告所提出系爭大廈108年3月27日之社區規約，亦僅就系爭大廈13樓之露臺明確列為約定專用部分，而漏未標明系爭標的即系爭大廈12樓露臺之權利歸屬狀態（見本院卷一第235頁、第237頁），客觀上確有可能妨害原告及葉冬穗就系爭標的使用收益之虞，是原告請求被告不得有妨害原告及葉冬穗就系爭標的之行為，亦屬有據。㈥系爭決議效力為何？ ⒈按本條例未規定者，適用其他法令之規定，大廈條例第1條第 2項定有明文。另總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2項定有明文，而特定公寓大廈之全體區分所有權人，與民法社團均屬人的結合，有其相似性，在民主精神與法人自治之基礎下，對於公寓大廈區分所有權人會議所為決議是否無效之爭執，自應類推適用民法第56條第2項規定。 ⒉次按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148 條第2項定有明文。是區分所有權人間透過建商與各承購戶約定而就共用部分成立之分管契約，既係經全體區分所有權人達成協議，除因共有物分割或所定期限屆滿而終止外，未定有期限者，自須經全體共有人全體同意始得終止分管契約，不得任以多數決方式變更管理內容或終止該分管契約，而侵害區分所有權人基於分管協議就共用部分享有之既得權利，如區分所有權人以多數決方式任意變更分管協議，此權利行使應認已違誠信原則，當為法所不許。從而，系爭決議顯非系爭大廈全體區分所有權人同意所為之決議，而系爭決議以多數決優勢侵害少數人基於系爭約定享有之既有利益，可認違反誠信原則而屬權利濫用，是原告主張系爭決議應屬無效，核屬有據。五、綜上所述，原告請求確認其與葉冬穗就系爭標的有92年5月8日成立之約定專用法律關係存在、被告不得有妨害原告與葉冬穗使用收益系爭標的之行為、並請求確認系爭決議無效等主張，均為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　30　　日民事第九庭法　官　葉晨暘以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　30　　日書記官吳良美【附表】編號議案決議內容 1 議案一：大樓A、B棟12 樓平臺後續管理、維護、修繕研議案。同意取消買賣契約書第10條第2項「因退縮建築而造成之平臺、露臺為該樓層住戶所專有」之條文 2 議案二：大樓12樓露臺之使用方式及時間訂定。同意授權交由新任委員會研議12樓露臺之使用方式及時間訂定規範。

臺灣高雄地方法院110年度訴字第266號

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