臺灣高雄地方法院110年度訴字第701號｜法律人

臺灣高雄地方法院民事判決 110年度訴字第701號原告蔡賓晃王叡隆黃煜程共同訴訟代理人周慶順律師被告久大不動產有限公司法定代理人呂春愛被告吳孟萱（原名吳姿瑤）兼上二人訴訟代理人曾立賢被告黃浡瑜訴訟代理人朱明珠被告台慶國際股份有限公司法定代理人劉炳耀訴訟代理人連根佑黃叙叡律師被告冠捷不動產有限公司法定代理人陳俊安訴訟代理人楊永豪被告林婉莉蘇秉祥（原名蘇燕龍）上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112 年6月7日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告曾立賢、黃浡瑜、蘇秉祥應連帶給付原告蔡賓晃新臺幣壹佰伍拾陸萬元，及自民國一一０年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、被告久大不動產有限公司、曾立賢、黃浡瑜應連帶給付原告蔡賓晃新臺幣壹佰伍拾陸萬元，及自民國一一０年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。三、本判決第ㄧ、二項所命給付，於任一項之給付義務人為給付時，另一項之給付義務人於給付範圍內同免給付義務。四、被告曾立賢、黃浡瑜、蘇秉祥應連帶給付原告王叡隆新臺幣壹佰參拾萬伍仟元，及自民國一一０年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。五、被告久大不動產有限公司、曾立賢、黃浡瑜應連帶給付原告王叡隆新臺幣壹佰參拾萬伍仟元，及自民國一一０年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。六、本判決第四、五項所命給付，於任一項之給付義務人為給付時，另一項之給付義務人於給付範圍內同免給付義務。七、被告曾立賢、林婉莉、吳孟萱、蘇秉祥應連帶給付原告黃煜程新臺幣壹佰零柒萬伍仟元，及自民國一一０年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。八、被告久大不動產有限公司、曾立賢、林婉莉、吳孟萱應連帶給付原告黃煜程新臺幣壹佰零柒萬伍仟元，及自民國一一０年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。九、本判決第七、八項所命給付，於任一項之給付義務人為給付時，另一項之給付義務人於給付範圍內同免給付義務。十、原告其餘之訴駁回。十一、訴訟費用由被告久大不動產有限公司、曾立賢、黃浡瑜、蘇秉祥連帶負擔百分之七十三；餘由被告久大不動產有限公司、曾立賢、林婉莉、吳孟萱、蘇秉祥連帶負擔。十二、本判決第一、二項，於原告蔡賓晃以新臺幣伍拾貳萬元為被告久大不動產有限公司、曾立賢、黃浡瑜、蘇秉祥供擔保後，得假執行，但被告久大不動產有限公司、曾立賢、黃浡瑜、蘇秉祥如以新臺幣壹佰伍拾陸萬元為原告蔡賓晃預供擔保，得免為假執行。十三、本判決第四、五項，於原告王叡隆以新臺幣肆拾參萬伍仟元為被告久大不動產有限公司、曾立賢、黃浡瑜、蘇秉祥供擔保後，得假執行，但被告久大不動產有限公司、曾立賢、黃浡瑜、蘇秉祥如以新臺幣壹佰參拾萬伍仟元為原告王叡隆預供擔保，得免為假執行。十四、本判決第七、八項，於原告黃煜程以新臺幣參拾伍萬捌仟元為被告久大不動產有限公司、曾立賢、林婉莉、吳孟萱、蘇秉祥供擔保後，得假執行，但被告久大不動產有限公司、曾立賢、林婉莉、吳孟萱、蘇秉祥如以新臺幣壹佰零柒萬伍仟元為原告黃煜程預供擔保，得免為假執行。十五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序部分一、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；公司之清算人，在執行職務範圍內，為公司負責人；有限公司之清算，以全體股東為清算人，但公司法或章程另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限，公司法第24條、第25條、第8 條第2項、第113條準用第79條各有明文。查被告久大不動產有限公司（下稱久大公司）業於民國110年8月10日解散，並選任呂春愛為清算人，經高雄市政府以110年8月17日高市府經商公字第1105312930號函准解散登記等情，有上開函文、久大公司之變更登記表、公司基本資料查詢結果、股東同意書、公司登記表影像檔資料查詢清單在卷可參〔見本院110年度訴字第701號卷一（下稱訴字卷一）第37-40、51-56頁〕，揆諸上開說明，久大公司之法人格在清算事務之必要範圍內，仍視為存續，並應以清算人呂春愛為久大公司之法定代理人。復因久大公司清算前之法定代理人亦為呂春愛，法定代理人同一，故無承受訴訟問題，先予敘明。二、被告蘇秉祥（原名蘇燕龍）經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、原告主張：㈠被告曾立賢、黃浡瑜、林婉莉、吳孟萱（原名吳姿瑤）於107 年3 、4 月間，為任職久大公司之不動產經紀營業員，曾立賢並為久大公司之店長。被告蘇秉祥於107 年3 、4 月間，向曾立賢表示訴外人丁原智在華榮營造股份有限公司（下稱華榮公司）擔任公關經理，可用較行情更為便宜之價格購得達麗建設股份有限公司（下稱達麗公司）之「達麗東京」建案之預售屋保留戶後，黃浡瑜或林婉莉、吳孟萱即推銷仲介原告分別購買「達麗東京」預售屋各1戶，原告3人受推銷購買、支付定金、中人費、仲介服務費之情形如下： ⒈黃浡瑜於107 年3 月間向原告蔡賓晃推銷，蔡賓晃選購房型3 0坪乙戶，含停車位二個，總價新臺幣（下同）549萬600 元，並先後於107 年3月29日及同年4 月9 日匯款45萬元、15 萬元至丁原智帳戶，且於107年4 月9 日至屬於台慶不動產高雄五甲自強加盟店之被告冠捷不動產有限公司（下稱冠捷公司）之營業地址（高雄市○○區○○○路000 號），交付蘇秉祥80萬元中人費，蘇秉祥則當場出具收據予蔡賓晃，並透過曾立賢交付已用印完成之房屋土地預定買賣契約之個別磋商議定書（下稱預定買賣契約個別磋商議定書）予蔡賓晃，蔡賓晃復於同日在冠捷公司將仲介服務費32萬元交付黃浡瑜、曾立賢。 ⒉黃浡瑜於107年3月間向原告王叡隆推銷，王叡隆選購28坪房型乙戶，含停車位一個，總價470萬2800 元，並於107 年3月28日匯款45萬元至丁原智帳戶，又於107 年4 月9 日在上開冠捷公司營業地址交付80萬元中人費予蘇秉祥，蘇秉祥則當場出具收據予王叡隆，並透過曾立賢交付預定買賣契約個別磋商議定書予王叡隆，王叡隆復於同日在冠捷公司將仲介服務費11萬元交付黃浡瑜、曾立賢。 ⒊吳孟萱、林婉莉於107 年3 月間向原告黃煜程推銷，黃煜程選購28坪房型乙戶，含停車位一個，總價金470萬2800 元，而於107 年3 月27日匯款45萬元至丁原智帳戶，並於107 年4 月3 日至上開冠捷公司營業地址交付50萬元中人費予蘇秉祥，蘇秉祥則當場出具收據予黃煜程，並透過曾立賢交付預定買賣契約個別磋商議定書予黃煜程，黃煜程復於同日在冠捷公司交付仲介服務費25萬元予曾立賢、吳孟萱。㈡嗣原告向達麗公司查證，得知取得之預定買賣契約個別磋商議定書均係偽造，始知受詐騙。後曾立賢有為此退還蔡賓晃、王叡隆仲介服務費各16萬元、5 萬5000元，曾立賢、吳孟萱亦共同出資退還黃煜程仲介服務費12萬5000元。蘇秉祥疏未注意丁原智提供之買賣契約為虛偽，卻委託曾立賢仲介，又黃浡瑜、曾立賢、林婉莉、吳孟萱身為不動產經紀營業員，均未詳盡調查丁原智有無實際取得預售屋，即仲介原告購買，並交付偽造之預定買賣契約個別磋商議定書予原告，違反不動產經紀業管理條例第24條之2第3款、第6款規定而有過失，致原告3人陷於錯誤而分別支付172萬元、136萬元、120萬元，扣除曾立賢、吳孟萱退還原告3人之仲介服務費，蔡賓晃、王叡隆、黃煜程仍各受有156萬元、130萬5000元、107萬5000元之損害。蘇秉祥、黃浡瑜、曾立賢、林婉莉、吳孟萱縱與丁原智間不具有詐欺之意思聯絡，但就原告所受損害均有疏失，且各自之過失行為，均為原告所受損害之共同原因，仍應成立共同侵權行為，原告3人自得依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段規定，請求蘇秉祥、曾立賢與推銷之黃浡瑜或林婉莉、吳孟萱連帶負損害賠償責任。又曾立賢、黃浡瑜、林婉莉、吳孟萱均為久大公司之受僱人，於執行職務時不法侵害原告之權利，久大公司依民法第188條第1項前段或不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，亦應與負責簽約之店長曾立賢、負責推銷之黃浡瑜或林婉莉、吳孟萱連帶負損害賠償責任。此外久大公司為不動產仲介業，其僱傭之不動產經紀營業員就仲介之不動產標的疏未詳實查證，導致無法依約履行房屋仲介委託契約，原告亦得依不動產經紀業管理條例第26條第1項規定或民法第227 條第1、2 項、第224 條，請求久大公司負損害賠償責任。㈢又曾立賢除為久大公司之店長外，亦實際經營冠捷公司，為冠捷公司之受僱人，曾立賢既為冠捷公司之代理人或使用人，依民法第224條規定，冠捷公司就曾立賢之過失，應與自己之過失負同一責任，故冠捷公司就曾立賢之過失侵權行為，依民法第188條或不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，應與曾立賢負連帶賠償責任。原告亦得依不動產經紀業管理條例第26條第1項規定，請求冠捷公司負損害賠償責任。㈣再冠捷公司係於106 年10月24日與台慶國際股份有限公司（下稱台慶公司）簽訂加盟契約書，約定自106 年11月1 日起至111 年10月31日止，為台慶公司之高雄五甲自強加盟店，冠捷公司既對外表明為台慶公司之加盟店，並使用台慶公司之商標、服務標章，客觀上足使一般消費者認為至冠捷公司營業場所交易，係由台慶公司與冠捷公司共同提供不動產仲介服務，是台慶公司對冠捷公司仍有業務監督關係，故台慶公司與冠捷公司之不動產經紀營業員曾立賢間縱無僱傭關係，但對曾立賢之過失侵權行為，台慶公司仍應依不動產經紀業管理條例第4條第8款、第26條第1項或第2項規定，負損害賠償責任。㈤為此提起本訴，並聲明：⒈被告曾立賢、黃浡瑜、蘇秉祥應連帶給付原告蔡賓晃156 萬元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日即110 年7 月4 日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。⒉被告久大公司、曾立賢、黃浡瑜應連帶給付原告蔡賓晃156 萬元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日即110 年7 月4 日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。⒊被告冠捷公司應與曾立賢連帶給付原告蔡賓晃156萬元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日即110 年7 月4 日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。⒋被告台慶公司應給付原告蔡賓晃156 萬元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日即110年7 月4 日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息。⒌第一至四項聲明，如有任一被告已為全部或一部之給付，其餘被告於給付範圍內免給付義務。⒍被告曾立賢、黃浡瑜、蘇秉祥應連帶給付原告王叡隆130 萬5000元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日即110 年7 月4日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。⒎被告久大公司、曾立賢、黃浡瑜應連帶給付原告王叡隆130 萬5000元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日即110 年7 月4 日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。⒏被告冠捷公司應與曾立賢連帶給付原告王叡隆130 萬5000元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日即110 年7 月4 日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。⒐被告台慶公司應給付原告王叡隆130 萬5000元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日即110年7 月4 日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。 ⒑第六至九項聲明，如有任一被告已為全部或一部之給付，其餘被告於給付範圍內免給付義務。⒒被告曾立賢、林婉莉、吳孟萱、蘇秉祥應連帶給付原告黃煜程107 萬5000元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日即110 年7 月4 日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。⒓被告久大公司、曾立賢、林婉莉、吳孟萱應連帶給付原告黃煜程107 萬5000元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日即110 年7 月4 日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。⒔被告冠捷公司應與曾立賢連帶給付原告黃煜程107 萬5000元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日即110 年7 月4 日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。⒕被告台慶公司應給付原告黃煜程107 萬5000元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告即110年7月4 日翌日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。⒖第11至14項聲明，如有任一被告已為全部或一部之給付，其餘被告於給付範圍內免給付義務。二、被告之答辯：㈠久大公司、曾立賢、林婉莉、吳孟萱、冠捷公司均辯以： ⒈冠捷公司與久大公司係不同法人格，曾立賢、黃浡瑜、林婉莉、吳孟萱僅分別為久大公司之店長及業務員，並非冠捷公司之店長及業務員。當初是蘇秉祥、友人唐永華向曾立賢遊說，稱丁原智在華榮公司擔任公關經理，可用較行情更為便宜之價格購得達麗東京建案之預售屋保留戶（下稱系爭預售屋），林婉莉、黃浡瑜、吳孟萱與曾立賢私下聊天聽聞上開內容後，遂主動介紹予原告。但向原告介紹前，林婉莉曾打電話向華榮公司詢問丁原智有無任職於華榮公司，華榮公司人員表示確有此人。又丁原智曾表示其可調動大型機具，並表示已調動大型機具進駐現場，曾立賢前往建案現場觀看，確實大型機具如丁原智所述已進駐，此外林婉莉曾前往銷售中心詢問蘇秉祥所稱之保留戶是否已售出，銷售中心小姐均稱已出售（蘇秉祥表示保留戶對外僅會表示已出售，不會特別向客戶說明為保留戶），林婉莉、曾立賢、吳孟萱已為上述查證，曾立賢並見蘇秉祥提出紅單2份表示已購買兩戶預售屋保留戶，因而相信確有蘇秉祥所稱保留戶之存在，始向原告仲介。林婉莉、曾立賢、吳孟萱均不知蘇秉祥所交付之預定買賣契約個別磋商議定書為偽造。原告於108 年間經曾立賢、吳孟萱解釋後，亦認其等確不知為詐騙，遂與曾立賢、吳孟萱、蘇秉祥達成和解，約定原告已支出之仲介服務費由曾立賢、吳孟萱退還二分之一，另二分之一由蘇秉祥退還，中人費部分，則由蘇秉祥全數退還，原告當時並承諾不會告不動產經紀營業員，嗣曾立賢有依和解約定退還蔡賓晃、王叡隆仲介服務費各16萬元、5 萬5000元，並與吳孟萱共同出資退還黃煜程仲介服務費12萬5000元，蘇秉祥亦有就應返還原告之中人費、一半仲介服務費簽發本票予原告，則蘇秉祥後來雖未依和解條件履行，原告仍不得於和解後，又對曾立賢、吳孟萱、蘇秉祥提起本訴。 ⒉蔡賓晃係與黃浡瑜、曾立賢成立仲介契約並給付仲介費32萬元；王叡隆係與黃浡瑜、曾立賢成立仲介契約並給付仲介費11萬元；黃煜程係與曾立賢、吳孟萱成立仲介契約並給付仲介費25萬元，向原告推銷、仲介純係久大公司員工曾立賢、林婉莉、黃浡瑜、吳孟萱之個人行為，均與久大公司、冠捷公司無涉，並非「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務」，故無不動產經紀業管理條例之適用。久大公司向來係仲介銷售成屋或土地，預售屋購買契約之轉讓並非營業範圍，故曾立賢、林婉莉、黃浡瑜、吳孟萱居間仲介原告購買預售屋，並非執行久大公司之職務，縱屬執行職務行為，久大公司亦已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害，自毋庸依民法第188條或第227條第1項、第2項、第224條、不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項負損害賠償責任。 ⒊曾立賢、黃浡瑜、林婉莉、吳孟萱並非冠捷公司之店長及業務員，原告雖係至冠捷公司交付中人費並拿取預定買賣契約個別磋商議定書，但僅是因當天曾立賢前往冠捷公司擔任講師無法分身，向冠捷公司借用場地而已，原告並無與曾立賢在冠捷公司簽約，仲介服務費亦是在久大公司交付，臨時以蓋有久大公司印章之收據作為憑證交付原告，並非如原告所稱仲介服務費亦在冠捷公司交付收取，是冠捷公司與原告間不存在仲介契約，亦非曾立賢、黃浡瑜、林婉莉、吳孟萱之僱用人，自毋庸依民法第188條或第227條第1項、第2項、第224條、不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項負損害賠償責任。 ⒋王叡隆、黃煜程所分別購買之預售屋即高雄市○○區○○○路000 號15樓之1、16樓之1於106年10月間已售出，王叡隆、黃煜程於107年3、4月間購買時明知購買金額低於實價登錄金額甚多，猶同意買受，可見渠等欲賺取200至300萬元之價差，亦未仔細求證欲購買之預售屋何以有實價登錄紀錄且與渠等成交金額不符，原告3人為高知識份子，蔡賓晃更為不動產仲介公司之股東，明知簽訂之預定買賣契約個別磋商議定書上無達麗公司法定代理人之小章，猶為貪圖龐大價差而願意簽訂，可見原告3人亦與有過失等語，資為抗辯。並聲明︰原告之訴駁回。㈡台慶公司則以：冠捷公司雖為台慶公司之高雄五甲自強加盟店，但依台慶公司與冠捷公司簽訂之加盟契約，冠捷公司與台慶公司之人事、會計、營運各自獨立，自負盈虧，並無從屬或共同經營之關係，冠捷公司基於加盟契約，僅得授權使用「台慶不動產高雄五甲自強加盟店」為其對外使用之服務標章及名稱，台慶公司自始並無與冠捷公司使用其服務標章所召來之客戶締結契約關係之意，故原告與台慶公司間亦無任何仲介契約，台慶公司並非本件原告之經紀業者，原告依不動產經紀業管理條例第26條第1、2項，向台慶公司請求損害賠償自屬無據。又曾立賢並非冠捷公司之店長，台慶公司並非曾立賢之僱用人，當無須依民法第188條規定負賠償責任等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。㈢蘇秉祥則以：不爭執有收取原告蔡賓晃、王叡隆、黃煜程支付之中人費各80萬元、80萬元、50萬元，但當初原告支付的購屋款及中人費伊已經都拿給丁原智了，事發後伊有答應原告返還全部中人費，亦有簽發3張本票予原告3人，希望再與原告協調如何還款等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。㈣黃浡瑜則辯以：伊在久大公司任職不動產營業員期間，開會時久大公司發布此預售屋物件，伊第一次接觸預售屋紅單案件，也對此預售屋案件不了解，遂向久大公司詢問是否可靠，得知確認沒問題後，並向久大公司索取預售屋資訊，發布給對此物件有興趣的投資客戶，伊的同業友人許彥智得知後推薦給蔡賓晃、王叡隆，並帶同蔡賓晃、王叡隆與伊見面了解此預售屋案件資訊，伊皆是將久大公司提供之資訊轉述給蔡賓晃、王叡隆，渠等認可伊告知之預售屋資訊後才認購，認購簽約前伊尚告知此預售屋為久大公司承接之業務，對物件有疑慮可不買，若確定認購，將來若有問題請到久大公司找負責人協助處理，蔡賓晃、王叡隆受告知後仍同意認購，應多少自負責任，伊完全不知此預售屋案件在伊離職後發生問題等語，並聲明：原告之訴駁回。㈤林婉莉另辯以：伊當初只有以LINE協助吳孟萱向黃煜程介紹系爭預售屋，並陪同吳孟萱、黃煜程到接待中心查看建案地點及樣品屋而已，後來有無成交伊都不知道，黃煜程並非伊的客戶，伊亦未取得任何仲介服務費，不應負損害賠償責任。三、兩造不爭執事項：㈠曾立賢、黃浡瑜、林婉莉、吳孟萱於107 年3 、4 月間，為任職久大公司之不動產經紀營業員，曾立賢並為久大公司之店長。㈡蘇秉祥於107 年3 、4 月間，向曾立賢表示稱訴外人丁原智在華榮公司擔任公關經理，可用較行情更為便宜之價格購得達麗公司之「達麗東京」建案之預售屋保留戶（下稱系爭預售屋）。㈢黃浡瑜於107 年3 月間向原告蔡賓晃推銷仲介達麗公司之「達麗東京」之預售屋，原告蔡賓晃選購房型30坪乙戶，有停車位二個，總價5,490,600 元。原告蔡賓晃先後於107 年3 月29日及同年4 月9 日匯款45萬元、15萬元至丁原智帳戶，並於107年4 月9 日至冠捷公司營業地址（高雄市○○區○ ○○路000 號），交付蘇秉祥80萬元中人費，蘇秉祥則當場出具本院110年度審訴字第231號卷（下稱審訴卷）39頁之收據予蔡賓晃，並透過曾立賢交付已用印完成之預定買賣契約個別磋商議定書（見審訴卷41-44 頁）予蔡賓晃。蔡賓晃於同日有將仲介服務費32萬元交付黃浡瑜、曾立賢。㈣黃浡瑜向原告王叡隆推銷仲介達麗公司之「達麗東京」之預售屋，原告王叡隆選購28坪房型乙戶，有停車位一個，總價金4,702,800 元。原告王叡隆於107 年3 月28日匯款45萬元至丁原智帳戶、於107 年4 月9 日在冠捷公司營業地址（高雄市○○區○○○路000 號），交付80萬元中人費予被告蘇秉祥，蘇秉祥則當場出具審訴卷61頁之收據予王叡隆，並透過曾立賢交付預定買賣契約個別磋商議定書（見審訴卷63-66 頁）予王叡隆。王叡隆於同日有將仲介服務費11萬元交付黃浡瑜、曾立賢。㈤被告吳孟萱、林婉莉於107 年3 月間向原告黃煜程推銷達麗公司之預售屋，原告黃煜程選購28坪房型乙戶，有停車位一個，總價金4,702,800 元。原告黃煜程於107 年3 月27日匯款45萬元至丁原智帳戶，並於107 年4 月3 日至冠捷公司營業地址（高雄市○○區○○○路000 號），交付50萬元中人費予被告蘇秉祥，蘇秉祥則當場出具審訴卷107 頁之收據予黃煜程，並透過曾立賢交付預定買賣契約個別磋商議定書（見審訴卷109-111 頁）予黃煜程，黃煜程同日有交付仲介服務費25萬元予曾立賢、吳孟萱。㈥原告取得之預定買賣契約個別磋商議定書，均係丁原智提供予蘇秉祥，且內容均係偽造。㈦冠捷公司於106 年10月24日與台慶公司簽訂加盟契約書，約定自106 年11月1 日起至111 年10月31日止，為台慶公司之高雄五甲自強加盟店，營業地址為高雄市○○區○○○路 000 號1 樓。㈧曾立賢有退還蔡賓晃、王叡隆仲介服務費各16萬元、5 萬5000元，曾立賢、吳孟萱有共同出資退還黃煜程仲介服務費12萬5000元（見訴字卷一197頁）。四、兩造爭執事項：㈠曾立賢、黃浡瑜、吳孟萱、林婉莉、蘇秉祥有無過失？是否與丁原智成立共同侵權行為？㈡久大公司是否應依民法第188 條第1 項前段，與曾立賢、黃浡瑜、林婉莉、吳孟萱連帶負損害賠償責任？若否，原告依民法第227 條第1 、2 項、第224 條或不動產經紀業管理條例第26條第1 、2 項，請求久大公司賠償損害，有無理由？㈢冠捷公司與原告間有無成立仲介契約？是否應負不動產經紀業管理條例第26條第1 項、第2 項之損害賠償責任？冠捷公司是否應負民法第188 條第1 項前段之損害賠償責任？㈣台慶公司與原告間有無成立仲介契約？是否應負不動產經紀業管理條例第26條第1 項、第2 項之損害賠償責任？台慶公司是否應負民法第188 條第1 項前段之損害賠償責任？㈤原告是否已與曾立賢、吳孟萱、蘇秉祥達成和解，而不得再向渠等起訴請求？五、本院之判斷：㈠曾立賢、黃浡瑜、吳孟萱、林婉莉、蘇秉祥有無過失？是否與丁原智成立共同侵權行為？ ⒈原告取得之預定買賣契約個別磋商議定書，均係丁原智提供予蘇秉祥，且內容係偽造等情，已為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈥），丁原智以偽造之預定買賣契約個別磋商議定書，謊稱可低價出售系爭預售屋，導致原告信以為真，陷於錯誤而同意購買並支付部分買賣價金及中人費、仲介服務費而受有損害，丁原智故意詐欺之行為，乃不法侵害原告之意思自由權利，致原告受有損害，已構成民法第184條第1項前段之故意侵權行為。 ⒉原告主張蘇秉祥疏未注意丁原智提供之預定買賣契約個別磋商議定書為虛偽，卻委託曾立賢仲介，而曾立賢、黃浡瑜、林婉莉、吳孟萱身為不動產經紀營業員，均未詳盡調查丁原智有無實際取得預售屋，即仲介原告購買，並交付偽造之預定買賣契約個別磋商議定書予原告，違反不動產經紀業管理條例第24條之2第3款、第6款規定而有過失，被告曾立賢、林婉莉、吳孟萱否認之，並辯稱：林婉莉曾去電華榮公司確認丁原智任職於該公司，曾立賢亦曾親至系爭建案工地現場確認有丁原智所述大型機具進駐之事，林婉莉另曾至接待中心詢問現場銷售人員，確認蘇秉祥所稱預售屋保留戶已售出，及銷售之房屋坪數種類確符合蘇秉祥所述，因有上開查證，加上曾立賢見蘇秉祥提出紅單2份，表示已購買兩戶預售屋保留戶，才相信確有蘇秉祥所稱預售屋保留戶，並無過失云云。惟查： ⑴按居間人關於訂約事項，應就其所知、據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第1項前段、第2項分別定有明文。又經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並應提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊，不動產經紀業管理條例第24條之2第3款亦有明文。 ⑵原告於107年3月間買受系爭預售屋時，曾立賢、林婉莉、吳孟萱、黃浡瑜皆任職於久大公司擔任不動產經紀營業員，曾立賢自101年起即任職久大公司，並擔任久大公司之店長，吳孟萱係自104年間起任職久大公司，黃浡瑜自105年間起任職久大公司，林婉莉自106年起在久大公司任職，但至今已從事不動產仲介行業20餘年，業經渠等於本案審理中或被訴詐欺之刑案偵查中陳述在卷（見訴字卷二第165-166、177頁、訴字卷一第341、351、362頁），復經查詢內政部不動產服務業管理作業系統，曾立賢、林婉莉、吳孟萱、黃浡瑜皆為不動產經紀營業員，亦有高雄市政府地政局112年3月6日函文在卷可憑（見訴字卷二第63頁），則渠等依民法第567 條第2項規定、不動產經紀業管理條例第24條之2第3款，關於仲介系爭預售屋房地買賣訂約事項、賣方之訂約能力、履約能力，本負有調查並報告買方之義務。又蘇秉祥有向原告收取80萬元或50萬元之高額中人費，並書立切結書保證買賣絕無任何問題，若有任何問題導致無法成交，需返還買賣訂金及中人費，且須負法律責任等情，有切結書3份在卷可按（見審訴卷第39、61、107頁），並為蘇秉祥所是認（見訴字卷一第193頁），依一般社會通念，其從事房地居間仲介，於仲介銷售房地之前，自應向賣方查證有無房地所有權。故蘇秉祥、曾立賢、黃浡瑜、林婉莉、吳孟萱（下稱蘇秉祥等5人）既參與仲介銷售系爭預售屋，則在對原告推銷仲介前，就丁原智所稱擁有系爭預售屋保留戶得以出售是否屬實乙節，自負有查證之注意義務，以維護買受人之權益及交易之安全。惟蘇秉祥於刑案調詢時僅稱：（問：你和唐永華究係有無針對丁原智所提供的博愛香榭紅單或達利東京紅單書面資料進行查證？）丁原智當時僅有提供工程示意圖，其餘資料都是用口頭敘述，所以我和唐永華也無從查證等語（見訴字卷一第312頁），又曾立賢、林婉莉、吳孟萱辯稱有為前述查證縱然屬實，如此之查證至多僅能確認華榮營造公司確有丁原智此人，及工地進度如丁原智所述，暨丁原智所述預售屋保留戶不在銷售名單中，且坪數符合該建案規劃之坪數而已，根本未就丁原智是否擁有銷售系爭預售屋之權利查證，尤其曾立賢、林婉莉、吳孟萱於本院審理中已陳報蔡賓晃、王叡隆所購買之預售屋，在106年10月間即售出並有實價登錄紀錄（見訴字卷一第217-224頁），倘蘇秉祥等5人在仲介前有先查詢有無實價登錄紀錄，應可發現丁原智所述之預售屋實際已出售，進而得知丁原智所述非真，又或者蘇秉祥等5人如有向建商達麗公司查證，亦應可發現。再者，丁原智交付蘇秉祥、曾立賢轉交原告之預定買賣契約個別磋商議定書，其上均僅有賣方達麗公司之大章，無負責人小章，更出現其他公司之用印（見審訴卷第41-44頁、63-66、109-111頁），亦不符合一般公司用印商業交易習慣，蘇秉祥等5人卻未謹慎求證，即誤信丁原智所述，積極向原告推銷買受系爭預售屋，因而仲介系爭預售屋予原告，對於原告誤信而同意購買系爭預售屋受有損害，自有過失。 ⒊按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項前段、第185條第1項前段分別定有明文。又民事上之共同侵權行為（狹義的共同侵權行為，即加害行為）與刑事上之共同正犯，其構成要件並不完全相同，共同侵權行為人間不以有意思聯絡為必要，數人因過失不法侵害他人之權利，苟各行為人之過失行為，均為其所生損害之共同原因，即所謂行為關連共同，亦足成立共同侵權行為，依民法第185條第1項前段之規定，各過失行為人對於被害人應負全部損害之連帶賠償責任（最高法院67年台上字第1737號民事判例意旨參照）。 ⒋丁原智向蘇秉祥、曾立賢謊稱其有權低價出售達麗東京建案預售屋保留戶，並交付偽造之預定買賣契約個別磋商議定書，曾立賢因蘇秉祥之介紹而參與仲介銷售，再由黃浡瑜或林婉莉、吳孟萱將該虛偽資訊轉知原告及交付預定買賣契約個別磋商議定書，致原告陷於錯誤而購買系爭預售屋並交付前述款項而受有損害，雖蘇秉祥等5人未與丁原智有故意侵害原告意思自由權利之意思聯絡，然其等疏未盡調查、查證義務而有過失，且其等疏未調查、查證之過失行為亦為造成原告受騙致受損害之共同原因，依上開說明，蘇秉祥等5人仍應與丁原智成立民法第185條第1項前段之共同侵權行為，對於原告所受損害負連帶賠償責任。 ⒌林婉莉雖抗辯其僅協助吳孟萱介紹系爭預售屋資訊、陪同黃煜程、吳孟萱前往接待中心查看建案地點及樣品屋而已，未收取仲介服務費，不應負損害賠償責任云云，然觀諸吳孟萱向黃煜程介紹林婉莉之LINE對話紀錄，吳孟萱向黃煜程稱「您電話方便給我嗎，我請賣三戶的同事跟您說比較清楚」「整個她都會跟您說，這副理級的」、「她是我同事，因為賣掉多戶，她會幫我們補充的意思」、「其實我跟您講的差不多了，看您還有什麼問題都可以問她」（見審訴卷第74-76 頁），之後林婉莉與黃煜程於107年3月25日以LINE聯絡後，林婉莉詢問有哪裡不清楚的想了解的，並向黃煜程表示「目前我們取得一坪低價，而且將來也沒有房地合一稅的問題，所以非常有投資空間，我個人賣4戶」、「30坪的今天也賣了，所以剩28坪的」、「將來過戶時，建商合約價可寫最高到1坪28萬，可貸8成」，並向黃煜程說明平面車位的樓層是B3（見審訴卷第101頁），復由林婉莉陪同吳孟萱、黃煜程至接待中心查看地點，可知林婉莉職階較高，對於系爭預售屋之建案、資訊較為熟悉了解，且已仲介出售多戶預售屋，而協助吳孟萱向黃煜程推銷，告以系爭預售屋非常有投資空間，更以其個人已售出4戶取信於黃煜程，其疏未盡調查義務即向黃煜程推銷、告知不實之銷售資訊，對於黃煜程受騙購買系爭預售屋而受損害之結果，自有相當因果關係，其過失行為亦屬黃煜程受損害之共同原因，縱其未獲分配仲介服務費，仍無礙其應與丁原智、蘇秉祥、曾立賢、吳孟萱、成立民法第185條第1項前段之共同侵權行為，對於原告所受損害負連帶賠償責任。 ⒍原告蔡賓晃因購買系爭預售屋，已支出買賣價金60萬元、中人費80萬元、仲介服務費32萬元，合計172萬元；王叡隆因購買系爭預售屋，已支出買賣價金45萬元、中人費80萬元、仲介服務費11萬元，合計136萬元；黃煜程因購買系爭預售屋，已支出買賣價金45萬元、中人費50萬元、仲介服務費25萬元，合計120萬元，嗣曾立賢有退還蔡賓晃、王叡隆仲介服務費各16萬元、5 萬5000元；曾立賢、吳孟萱有共同出資退還黃煜程仲介服務費12萬5000元等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈢㈣㈤㈧），則扣除已退還之仲介服務費，原告蔡賓晃、王叡隆、黃煜程所受損害尚餘各156萬元（計算式：172萬元-16萬元＝156萬元）、130萬5000元（計算式：1 36萬元-5萬5000元＝130萬5000元）、107萬5000元（計算式：120萬元-12萬5000元＝107萬5000元）。從而原告3人依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段，請求被告曾立賢、黃浡瑜、蘇秉祥連帶賠償蔡賓晃、王叡隆各156萬元，請求被告曾立賢、林婉莉、吳孟萱、蘇秉祥連帶賠償黃煜程107萬5000元，均屬有據。㈡久大公司是否應依民法第188 條第1 項前段，與曾立賢、黃浡瑜、林婉莉、吳孟萱連帶負損害賠償責任？若否，原告依民法第227 條第1 、2 項、第224 條或不動產經紀業管理條例第26條第1 、2 項，請求久大公司賠償損害，有無理由？⒈按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任，民法第188條第1項定有明文。又民法第188條第1項所謂受僱人因執行職務不法侵害他人之權利，不僅指受僱人因執行其所受命令，或委託之職務自體，或執行該職務所必要之行為，即濫用職務或利用職務上之機會及與執行職務之時間或處所有密切關係之行為，其在外形客觀上足認與執行職務有關，而不法侵害他人之權利者，即令其係為自己利益所為之違法行為，亦應包括在內（最高法院110 年度台上字第2947號判決意旨參照）。又民法第188條第1項，就僱用人選任受僱人及監督其職務之執行具有過失暨其過失與損害之發生，具有因果關係，係採雙重推定之規定。倘僱用人主張其選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意，或縱加以相當之注意而仍不免發生損害而不負賠償責任者，自應由僱用人負舉證責任（最高法院 101 年度台上字第 1771 號判決意旨參照）。 ⒉曾立賢、黃浡瑜、林婉莉、吳孟萱於原告受詐欺購買系爭預售屋之107 年3 、4 月間，為任職久大公司之不動產經紀營業員，曾立賢並為久大公司之店長，業如前述，則久大公司為曾立賢、黃浡瑜、林婉莉、吳孟萱之僱用人，已堪認定。又久大公司、曾立賢、吳孟萱、林婉莉雖均辯稱久大公司並無受託仲介系爭預售屋購買契約轉讓，仲介原告購買系爭預售屋、收取仲介服務費是業務員個人行為，並非執行職務云云，惟向原告推銷、招攬之黃浡瑜、林婉莉、吳孟萱皆為久大公司之不動產經紀營業員，黃浡瑜在與蔡賓晃、王叡隆洽談購買過程中交付之名片，其上亦載明任職久大不動產，並有手寫記載店長曾立賢之姓名（見審訴卷29頁），另曾立賢、吳孟萱均陳稱：黃煜程早就跟我們認識了，黃煜程是牙醫，我們都是黃煜程的病人，黃煜程在買系爭預售屋前就知道曾立賢是久大公司店長，也知道吳孟萱是久大公司的營業員（見訴字卷二第129頁），又吳孟萱介紹林婉莉予黃煜程時，係以「賣三戶的同事」、「副理級的」描述林婉莉，此有吳孟萱與黃煜程之LINE對話紀錄可證（見審訴卷第74頁），可知曾立賢、黃浡瑜、林婉莉、吳孟萱皆係以久大公司之店長或不動產經紀營業員之身分與原告3人接洽推銷。再者，原告3人交付仲介服務費後，曾立賢交付原告3人之仲介服務費收據，皆係使用久大公司之制式收據，收款人欄蓋有久大公司之大章，而非由曾立賢、黃浡瑜、吳孟萱個人簽章（見審訴卷第37、105頁、刑事卷之法務部調查局卷一第331頁），其中蔡賓晃、黃煜程之仲介服務費收據，更分別手寫記載「此買賣若有任何問題導致無法成交，需返還仲介費32萬元」、「此買賣若有任何問題導致無法成交，需返還仲介費25萬元，再者需負法律責任」等文字（見審訴卷第37、105頁），明確呈現久大公司收取仲介服務費，並承諾如發生問題無法成交則需返還之文義。再觀諸王叡隆與黃浡瑜之LINE對話記錄（見審訴卷第47-57頁），黃浡瑜向王叡隆表示「公司接到這棟預售委託，公司都有照會過所有人員，確認沒問題我們才銷售」、「在我們公司，之前賣幾間預售屋沒發現過這情況」、「紅單拿到，在我們公司交付後面款項，對方會跟你簽收」、「剛公司通知說：這合約有保密條款的....達麗華榮營造代銷我們公司」、「這點我們公司知道，做生意開公司是賺錢，花了2-300萬開店在那裡不是要它倒的」、「簽收都在我們公司會陪同你處理。王先生放心」、「對方丁先生通知公司紅單合約已用好，公司請我詢問王先生何時有空時間到公司簽收」、「我們公司會開服務費發票給你」（見審訴卷第50、51、53、55、57頁）；吳孟萱與黃煜程間LINE對話紀錄，亦顯示吳孟萱曾向黃煜程表示「因為有認識所以只有我們公司有這福利，只有紅單」、「您有要嗎？不要的話沒關係，店長要我跟您確認一下」、「我不想趕，但店長意思是如果這邊不要就讓他們承買」、「三天後紅單下來再麻煩您現金中人費50萬加仲介費25萬來公司一趟」（見審訴卷第67、85、87頁），再佐以蔡賓晃於刑案調詢時證述：107年3月間我認識久大不動產業務員黃浡瑜，店長曾立賢有向我保證他們公司有事先查證，確實有該管道存在，加上曾立賢另外有開一間台慶不動產鳳山五甲自強加盟店，所以我認為曾立賢所提供訊息不會錯，就答應透過久大不動產購入達麗建設達麗東京預售屋。我於107年4月9日至台慶不動產鳳山五甲自強加盟店與蘇燕龍簽訂中人費合約，......同時支付仲介服務費用現金32萬元給久大不動產店長曾立賢等語（見刑案調查局卷一第334、335頁），足見黃浡瑜、吳孟萱、曾立賢均是以久大公司獲授權或有管道可仲介銷售系爭預售屋之背景，與王叡隆、黃煜程洽談，而非以業務員個人私下仲介之身分洽談，甚至以仲介契約之主體是久大公司、會由久大公司處理簽約事宜、開立仲介服務費發票之說詞而取信原告。倘僅為不動產經紀營業員個人私下仲介銷售行為，豈會一直以公司名義向原告推銷，更約原告至久大公司進行相關交易行為？復徵諸黃浡瑜亦具狀陳稱其係在久大公司開會時得知公司發布此預售屋物件，並向公司索取預售屋資訊發布給有興趣的客戶（見訴字卷二第177頁），又吳孟萱於刑案調詢時陳稱：黃煜程在久大不動產交付25萬元仲介費給我簽收。我拿到約11萬元仲介費用，其餘14萬元則歸「公司」所有（見調查局卷三第129頁），本院因認久大公司、曾立賢、吳孟萱、林婉莉辯稱僅係個人居間原告購買系爭預售屋之說詞，不足採信。曾立賢、黃浡瑜、吳孟萱、林婉莉係執行職務而仲介銷售系爭預售屋，應堪認定，縱曾立賢、黃浡瑜、林婉莉、吳孟萱並未將收取之仲介服務費交付久大公司，仍無礙此一認定。 ⒊再久大公司並未舉證證明選任曾立賢、黃浡瑜、林婉莉、吳孟萱等受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意，或縱加以相當之注意而仍不免發生損害而不負賠償責任，久大公司自應就曾立賢、黃浡瑜、林婉莉、吳孟萱之侵權行為，負僱用人之連帶賠償責任。是原告依民法第188條第1項前段，請求久大公司與曾立賢、黃浡瑜連帶賠償蔡賓晃、王叡隆各156萬元，請求久大公司與曾立賢、林婉莉、吳孟萱連帶賠償黃煜程107萬5000元，均屬有據。 ⒋原告對久大公司係依民法第188條第1項、第227條第1項、第2 項、第224條、不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項，請求法院擇一為原告勝訴之判決，並優先主張民法第188 條第1項（見訴字卷二第164頁），本院既認原告依民法第188條第1項請求為有理由，則原告主張依其他請求權基礎請求部分，即毋庸審究。㈢冠捷公司與原告間有無成立仲介契約？是否應負不動產經紀業管理條例第26條第1 項、第2 項之損害賠償責任？冠捷公司是否應負民法第188 條第1 項前段之損害賠償責任？ ⒈原告雖主張其所認知與之成立仲介契約之公司為冠捷公司，而非久大公司，並以原告交付蘇秉祥中人費及取得蘇秉祥出具之收據、房屋土地預定買賣契約之個別磋商議定書、交付仲介服務費之地點均在冠捷公司，及曾立賢為冠捷公司之店長、吳孟萱曾向黃煜程聲稱「五甲二路696號（即冠捷公司之營業地址）這也是我們公司的」，為主要論據。惟查： ⑴依蔡賓晃於調詢時證述：107年3月間我認識久大不動產業務員黃浡瑜，....店長曾立賢有向我保證他們公司有事先查證，確實有該管道存在，加上曾立賢另外有開一間台慶不動產鳳山五甲自強加盟店，所以我認為曾立賢所提供訊息不會錯，就答應透過久大不動產購入達麗建設達麗東京預售屋。我於107年4月9日至台慶不動產鳳山五甲自強加盟店與蘇燕龍簽訂中人費合約，....同時支付仲介服務費用現金32萬元給久大不動產店長曾立賢（見調查局卷一第334、335頁）；及王叡隆於調詢時證稱：107年4月9日支付仲介服務費11萬元給久大不動產店長曾立賢。我是依據久大不動產曾立賢、黃浡瑜之指示將45萬元定金匯給丁原智。我於108年1月底收到證人通知書後，曾透過曾立賢約許彥智、蘇秉祥於久大不動產協調該預售屋的買賣事宜。據我所知，我的友人蔡賓晃、黃煜程也都有透過久大不動產購買達麗東京之預售屋（見調查局卷一第318-319、320頁）；及黃煜程於調詢時陳述：久大房仲的業務吳孟萱介紹我有個建案達麗東京的紅單可以購買。後來便約好108年4月3日到台慶不動產五甲店見面，現場有我、吳孟萱、蘇燕龍及台慶不動產五甲店店長曾立賢，曾立賢當天是在交付中人費用及仲介費時在場關心狀況。我基於信任吳孟萱便同意購買，加上後來交付現金50萬元給蘇秉祥時，還與店長曾立賢、吳孟萱約在台慶不動產五甲店，所以認為是合法正派經營的知名不動產業者，所以更不疑有他等語（見調查局卷三第338-339頁），可見原告3人於調詢時均明確陳述係透過久大公司仲介購買系爭預售屋，審酌原告3人調詢時尚未提起本件訴訟，未及思慮本件訴訟之利害關係，渠等當時應無虛偽證述之動機，所述應符合實情。且原告3人於110年2月1日提起本件訴訟時，亦僅對久大公司起訴，之後至110年4月14日才具狀追加冠捷公司、台慶公司（見審訴卷第11、169頁），益徵原告購買系爭預售屋時，所認知委託仲介之公司應為久大公司，而非冠捷公司。 ⑵再者，曾立賢、黃浡瑜、林婉莉、吳孟萱皆係以久大公司之店長或不動產經紀營業員之身分與原告3人接洽推銷，並以久大公司獲授權或有管道可仲介銷售系爭預售屋之背景，與王叡隆、黃煜程洽談，原告3人交付仲介服務費後，曾立賢交付原告3人之仲介服務費收據，皆使用久大公司之制式收據，收款人欄蓋有久大公司之大章等情，均如前述，曾立賢、吳孟萱並均稱仲介服務費是在久大公司交付，而非在冠捷公司（見訴字卷二第130頁），衡諸冠捷不動產公司應不會放置久大公司制式之收據，及吳孟萱於調詢時陳稱：曾立賢指示我與黃煜程約在台慶不動產五甲自強店簽約，簽約完畢後，我與黃煜程則返回久大不動產，黃煜程在久大不動產交付25萬元仲介費給我簽收（見調查局卷三第129頁），堪認曾立賢、吳孟萱所述仲介服務費是在久大公司收取服務費，應較合理可信。再參以吳孟萱調詢時陳稱：約108年6月間黃煜程發現合約是假的，就要求久大公司必須返還仲介費（見調查局卷三第131頁），王叡隆調詢時證稱：我於108年1月底收到證人通知書後，曾透過曾立賢約許彥智、蘇秉祥於久大不動產協調該預售屋的買賣事宜（見調查局卷一第319頁），足見王叡隆、黃煜程雖係在冠捷公司交付中人費、拿取預定買賣契約個別磋商議定書，並知悉曾立賢另有開設冠捷公司即台慶不動產鳳山五甲加盟店，但在發現受騙後，仍係向久大公司請求返還仲介服務費及要求協調處理，可徵原告所認知成立仲介契約之不動產經紀業乃久大公司，而非冠捷公司。 ⒉與原告成立仲介契約之不動產經紀業並非冠捷公司，且曾立賢、黃浡瑜、林婉莉、吳孟萱之僱用人是久大公司，而非冠捷公司，均經本院認定如前，是原告主張冠捷公司與原告間有成立仲介契約，冠捷公司應就系爭預售屋之仲介契約未能順利履行，負不動產經紀管理條例第26條第1項、第2項之損害賠償責任，冠捷公司並應就曾立賢、黃浡瑜、林婉莉、吳孟萱之執行職務過失，負民法第188條第1項前段之僱用人連帶賠償責任，自均屬無據。㈣台慶公司與原告間有無成立仲介契約？是否應負不動產經紀業管理條例第26條第1 項、第2 項之損害賠償責任？台慶公司是否應負民法第188 條第1 項前段之損害賠償責任？冠捷公司與原告間既無仲介契約存在，亦非曾立賢之僱用人，無須就曾立賢之過失侵權行為負損害賠償責任，則原告另以冠捷公司為台慶公司之加盟店為由，謂台慶公司對冠捷公司有業務監督關係，客觀上足使消費者認為係由冠捷公司、台慶公司共同提供不動產仲介服務，因而主張台慶公司應對曾立賢之過失侵權行為，依不動產經紀業管理條例第4條第8款、第26條第1項或第2項規定負損害賠償責任，自亦無從成立，皆屬無據。㈤原告是否已與曾立賢、吳孟萱、蘇秉祥達成和解，而不得再向渠等起訴請求？吳孟萱、曾立賢固陳稱：當初和解只有口頭上說，沒有簽立和解契約或和解書面證據，原告說我們先把仲介服務費還給他們後，剩下等到官司走完再說，當時原告有說要告丁原智、蘇秉祥、唐永華，還說不會告業務員，後續只是要確定誰拿了錢就是誰要歸還這些款項。當初蘇秉祥有承諾如有問題他會全權負責，所以當案件爆發時，我們就跟原告達成協議，由我們把仲介費還一半，另一半由蘇秉祥處理，所以當下蘇秉祥也有開本票給三位原告。當初因為我們把仲介費退還一半，所以想說我們應該都沒有責任了，但後來因為蘇秉祥都沒有付錢，所以原告才會把我們都一起提告。原告當初有說如果返還仲介服務費，就不提告，如果原告沒有跟我們承諾不提告的話，我根本不會把服務費還到一半，且蘇秉祥還簽發本票，不然就等原告提告我們再來處理就好（見訴字卷一第198頁、訴字卷二第134、136頁），惟原告堅詞否認曾承諾不對曾立賢、吳孟萱提告，而吳孟萱、曾立賢對於原告有為此一承諾，亦無法舉證，僅表示：只有我、吳孟萱及蘇秉祥聽到，沒有舉證（見訴字卷二第135頁），更無法舉證證明原告在曾立賢、吳孟萱退還一半仲介服務費後，有聲明拋棄對曾立賢、吳孟萱、蘇秉祥之剩餘損害賠償請求權，本件既無證據證明原告已拋棄對曾立賢、吳孟萱、蘇秉祥之剩餘損害賠償請求權，則原告自得起訴請求。曾立賢、吳孟萱抗辯原告已不得再對渠等及蘇秉祥起訴，即非可採。㈥原告是否與有過失？ ⒈按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之，民法第217條第1項定有明文。此項規定之目的在謀求加害人與被害人間之公平，倘受害人於事故之發生亦有過失時，由加害人負全部賠償責任，未免失諸過酷，是以賦與法院得減輕其賠償金額或免除之職權。惟所謂被害人與有過失，須被害人之行為助成損害之發生或擴大，就結果之發生為共同原因之一，行為與結果有相當因果關係，始足當之。倘被害人之行為與結果之發生並無相當因果關係，尚不能僅以其有過失，即認有過失相抵原則之適用（最高法院96年度台上字第1169號、95年度台上字第2463號判決意旨參照）。 ⒉久大公司、曾立賢、林婉莉、吳孟萱、黃浡瑜雖辯稱原告具有一定教育及智識程度，蔡賓晃並為不動產仲介公司之股東，王叡隆、黃煜程購買之預售屋早已出售有實價登錄紀錄，渠等明知仲介成交之價格低於市場行情甚多仍願購買，原告所受之損害，即係因其為獲取鉅額價差，出於個人意願之行為所致，就損害之發生，原告與有過失云云。惟本件原告所受上開損害，係肇因於丁原智以偽造之預定買賣契約個別磋商議定書，透過蘇秉祥、曾立賢、林婉莉、黃浡瑜、吳孟萱之居間、仲介，詐騙原告投入金錢購買系爭預售屋，原告既為遭詐騙之被害人，自難謂其對詐騙行為之發生或結果，有何共同原因存在。縱原告係圖高額價差而購買系爭預售屋，亦僅為其購買動機，其本於此動機而購買系爭預售屋，難謂為損害發生之共同原因，揆諸前揭說明，自難認原告對損害之發生與有過失。又被告並未舉證證明王叡隆、黃煜程在購買前，已知悉欲購買之預售屋早已出售有實價登錄紀錄，自無從據此謂其明知仍購買而與有過失。再被告另抗辯原告明知簽訂之預定買賣契約個別磋商議定書上無達麗公司法定代理人之小章，猶為貪圖龐大價差而願意簽訂云云，然黃煜程在107年4月7日當天有聯絡吳孟萱，表示回家細看預定買賣契約個別磋商議定書後，發現內容有「達麗」變成「達利」之誤，且缺乏公司小章，但吳孟萱隨即回覆「這種合約是沒大小章的，只有銷售契約章，我詢問過賢姐（按：指林婉莉），她說她有去問過」，黃煜程見其如此表示即回覆「原來如此」之文字圖案，此有渠等LINE對話在卷可稽（見審訴卷第97頁），可見當黃煜程對預定買賣契約個別磋商議定書內容之瑕疵有所質疑時，即遭不動產經紀營業員吳孟萱以「這種契約都是沒有大小章，只有銷售契約章」、「有去問過」打消黃煜程之疑慮，可知當時黃煜程係相信久大公司及其不動產經紀營業員之專業，信任其等提供之資訊，因而未加起疑進而自行查證，自不足認原告均係「明知簽訂之預定買賣契約個別磋商議定書上無達麗公司法定代理人之小章，猶為貪圖龐大價差而願意簽訂」，是被告此部分主張難認為真，其據此而謂原告對損害之發生與有過失，尚難憑採。 ⒊從而，上述被告辯稱原告就損害之發生與有過失，要不足採，自無適用民法第217條規定減輕被告之賠償責任之餘地。㈦復按所謂不真正連帶債務，係指數債務人以單一目的，本於各別之發生原因負其債務，因其中一債務之履行，他債務亦同歸消滅者而言。故不真正連帶債務人中之一人所為之清償，如已滿足債權之全部，即應發生絕對清償效力，債權人不得再向他債務人請求清償（最高法院95年度台上字第2259號判決意旨參照）。曾立賢、黃浡瑜、蘇秉祥3人所負連帶給付蔡賓晃、王叡隆之債務，與久大公司、曾立賢、黃浡瑜所負連帶給付蔡賓晃、王叡隆之債務，係本於各別法律上原因，就填補債權人即蔡賓晃、王叡隆所受損害之同一目的，對蔡賓晃、王叡隆各負全部給付之義務，屬不真正連帶債務；曾立賢、林婉莉、吳孟萱、蘇秉祥4人所負連帶給付黃煜程之債務，與久大公司、曾立賢、林婉莉、吳孟萱4人所負連帶給付黃煜程之債務，亦係係本於各別法律上原因，就填補債權人黃煜程所受損害之同一目的，對黃煜程各負全部給付之義務，屬不真正連帶債務，故其中任一組給付義務人為給付，另一組給付義務人於給付範圍內即同免給付義務。六、綜上所述，原告蔡賓晃、王叡隆依民法第184條第1項前段、第185條，請求曾立賢、黃浡瑜、蘇秉祥連帶給付各156萬元、130萬5000元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日即110年7月4日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息；另依民法第188條第1項、第184條第1項前段、第185條，請求久大公司、曾立賢、黃浡瑜連帶給付同上本金、利息；原告黃煜程依民法第184條第1項前段、第185條，請求曾立賢、蘇秉祥、林婉莉、吳孟萱連帶給付107萬5000元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日即110年7月4日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息；另依民法第188條第1項、第184條第1項前段、第185條，請求久大公司、曾立賢、林婉莉、吳孟萱連帶給付同上本金、利息，且本判決主文第1、2項、第4、5項、第7、8項所命給付，如任一項之給付義務人為給付時，另一項之給付義務人於給付範圍內即同免給付義務，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。七、原告勝訴部分，原告已陳明願供擔保請准宣告假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之，並依職權宣告被告曾立賢、黃浡瑜、蘇秉祥、久大公司、林婉莉、吳孟萱如以主文第12至14項所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第85條第2項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　　29　　日民事第一庭法　官　陳筱雯以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　　30　　日書記官張宸維

臺灣高雄地方法院110年度訴字第701號

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