110年度重訴字第246號｜民事：履行契約｜裁判日期：111 年 10 月 31 日

臺灣高雄地方法院民事判決 110年度重訴字第246號原告陳靜玉住○○市○○區○○○街00巷00號訴訟代理人王建元律師被告鍾春金訴訟代理人施秉慧律師焦文城律師被告郭長杰上列當事人間履行契約事件，本院於民國111年10月4日言詞辯論終結，判決如下：主文被告鍾春金應給付原告新臺幣376萬元，及自民國110年11月19日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分以新臺幣80萬元為被告鍾春金供擔保後得假執行，但被告鍾春金以新臺幣376萬元為原告供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序事項一、本件被告郭長杰經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但如擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴聲明請求被告應給付原告799萬元，及自起訴狀繕本送達對造翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣變更聲明請求被告應給付原告8,262,600元，其中799萬元自110年11月19日起算至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；其餘272,600元自本書狀送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。僅為擴張應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許。貳、實體部分一、原告主張：兩造經由訴外人泰蓉富房屋有限公司（即台慶不動產高雄楠梓國中加盟店，下稱泰蓉富公司）仲介，於民國110年7月31日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定被告鍾春金將其所有坐落高雄市○○區○○段00000地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）及其上被告郭長杰所有同段000建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○街00號，權利範圍全部，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），共同以新臺幣（下同）1,880萬元售予原告。依約原告應分別於110年7月31日給付10萬元、同年8月5日給付178萬元，共計188 萬元之簽約款，及於110年8月31日給付備證用印款188萬元；被告應於原告給付備證用印款時交付過戶所需之書狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章，交由承辦地政士辦理所有權移轉登記手續。原告於110年7月31日簽約時給付現金10萬元予被告鍾春金，嗣分別於110年8月5日、同年月30日存入178萬元、188萬元至履約保證信託專戶，作為買賣價金之交付。詎被告未依約於110年8月31日前交付辦理系爭房地所需之印鑑資料，經原告委請奕理法律事務所於110年10月5日寄發存證信函請求被告於7日內提出辦理系爭房地所需之印鑑資料，業經被告等於110年10月7日收受在案，然迄今仍未獲被告履行，故依系爭契約第12條第1項、第3項約定，原告得解除系爭契約，爰以本件起訴狀之送達日即110年11月18日，為解除系爭契約之意思表示。原告依民法第259條第1項第1 款、第179條得請求被告返還買賣價金376萬元；另得依系爭契約第12條第3項前段，請求違約金742,600元（計算式：110年9月1日至110年11月18日，1,880萬元×0.0005×79＝742,60 0）；並得依系爭契約第12條第3項後段請求損害賠償376萬元，原告共得請求被告給付8,262,600元。退步言之，若郭長杰並未同意出售系爭房屋，鍾春金顯為無權代理，原告亦得依系爭契約第12條第3項前段、民法第110條規定請求損害賠償，並依民法第179條請求返還買賣價金。為此，爰依法請求：㈠、被告應給付原告8,262,600元，其中799萬元自110年11月19日起算至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，其餘272,600元自本書狀送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡、願供擔保請准宣告假執行。二、被告之答辯：㈠、被告鍾春金則以：原告委由泰蓉富公司之仲介李偉豪於110年 7月25日向被告鍾春金表示有意願購買系爭房地，李偉豪並於同年月27日偕同原告及其家人前往看屋。翌日再向鍾春金表示原告有意購買系爭房地，要求鍾春金、郭長杰簽立委託書予泰蓉富公司，惟因郭長杰常年有自閉症等情狀，無法正常與人溝通，故而無法取得郭長杰之同意，李偉豪乃向被告鍾春金謊稱由其代簽即可，被告鍾春金年近7旬，又僅國小畢業，識字不多，便依李偉豪所稱於無代理權之情形下代為簽立書面，李偉豪明知被告郭長杰不願委託，竟執意由被告鍾春金1人與原告簽立買賣契約，謊稱鍾春金可先行代簽，日後再補身分證明，後續辦理過戶相關資料待取得郭長杰同意候補即可等語，被告鍾春金不疑有他，於泰蓉富公司店長、仲介人員、代書及原告均在場並明知無被告郭長杰授權之情形下，由被告鍾春金1人先行與原告簽立買賣契約。嗣被告郭長杰自閉症情況加劇，無法與其溝通並取得其同意賣屋，被告鍾春金旋於110年8月2日前往原告任職之合作金庫前鎮分行告知，請求原告勿將款項匯入履約保證帳戶，並表示要撤銷系爭契約，然原告仍將部分款項匯入履約保證帳戶後，屢次要求被告鍾春金履行契約，經被告鍾春金聯繫泰蓉富公司及李偉豪，均未獲置理，被告鍾春金係受李偉豪詐欺而簽立系爭契約，其代理郭長杰簽立系爭契約不合法，被告鍾春金已依民法第88條、第92條規定撤銷系爭契約，系爭契約歸於無效；且因鍾春金無權代理郭長杰出售系爭房屋，又未經郭長杰承認，出售系爭房屋部分為無效，但因本件乃為系爭房地合買契約，買受人之意思在取得系爭房地完整之所有權，缺一不可，故一部無效應視為全部無效。縱認系爭契約有效，惟原告無交付買賣價金予被告鍾春金，而係將買賣價金匯至第三人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）之帳戶，被告鍾春金既無收受款項，自無返還所受款項及依系爭契約第12條第3項約定，交付原所收款項計算之金額予原告之違約損害賠償責任；再縱認被告鍾春金應負擔賠償責任，惟泰蓉富公司受原告委任進行系爭房地買賣交易，其所屬仲介人員明知當時無法取得被告郭長杰之同意，仍誆騙被告鍾春金先行簽訂系爭契約，就損害發生與有過失。而泰蓉富公司為原告之使用人，被告鍾春金自得依民法第217條規定請求免除或減輕被告之賠償責任。另原告明知系爭契約無法成立或履行後，仍將款項匯入履約保證帳戶，顯係企圖依系爭契約之違約金條款取得相同金額之賠償，原告顯有權利濫用違反誠信原則等情事，當使其權利失效以符公平正義。再者，系爭契約所定違約金額未區分債務不履行之原因，依民法第252條規定應有酌減之必要，是原告請求為無理由等語置辯，並聲明：㈠、原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、被告郭長杰未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。四、兩造不爭執之事實㈠、原告經過訴外人泰蓉富公司仲介，於110 年7 月31日簽訂系爭契約，約定買賣標的為被告鍾春金所有系爭土地及系爭房屋，買賣價金1,880 萬元。㈡、系爭契約為被告鍾春金出面簽名，並簽名為郭長杰之代理人。㈢、依系爭契約原告應分別於110 年7 月31日給付10萬元、同年8 月5 日給付178 萬元，共計188 萬元之簽約款，及於110 年8 月31日給付備證用印款188 萬元；被告應於原告給付備證用印款時交付過戶所需之書狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章，交由承辦地政士辦理所有權移轉登記手續。原告於於110 年8 月3 日、同年月30日存入178 萬元、188 萬元至履約保證信託專戶。㈣、鍾春金曾於110年8月2日至原告上班地點，表示郭長杰不願出售系爭房屋。㈤、原告於110 年10月5 日以存證信函，催告被告於收信函7 日內提供過戶所需印鑑資料，於110 年10月7 日均由鍾春金簽收（卷一第65至73頁）。五、得心證之理由㈠、被告鍾春金辯稱郭長杰未曾授權出售系爭房屋，授權書（卷一第143頁）為其自己所簽立乙節，業經證人即本件賣方仲介人員李偉豪證稱：本件我去找屋主看她是否願意讓我賣，在發現土地地主和屋主是不同人時，我有在現場詢問，但郭長杰都沒有回應我，鍾春金和郭長杰溝通，鍾春金希望賣，郭長杰都沒有回應，鍾春金在溝通過程中與郭長杰有爭執，鍾春金有請我跟郭長杰溝通，郭長杰一直不理我，我說要補授權書才可以幫忙他們賣屋，郭長杰才跟我講話，他是說有眉目再來討論，但是他不簽授權書，鍾春金說會說服郭長杰就幫郭長杰代簽授權書，客戶出價後，在車上時我有詢問鍾春金，但沒有得到郭長杰親口回應，鍾春金是說也不確定會不會賣，等價格到位，再回去與郭長杰溝通，我在幫原告斡旋時，還無法確定郭長杰是否同意，我也有跟店長說授權書是鍾春金代簽，郭長杰沒有表示意見等語（卷二第131至133頁）。核與證人即買方仲介李明鴻證稱：簽完委託銷售契約書後，李偉豪有告訴我系爭房屋的授權有點問題，因為郭長杰不願意溝通，李偉豪說有把授權書拿給郭長杰簽名，但鍾春金自己拿去簽，正常這樣是不行的，所以在簽系爭契約時，代書有再拿一份授權書給他們請郭長杰自己簽名授權等等語（卷二第140、141頁）大致相符，而證人為仲介人員，就系爭契約成立對渠等較為有利，無偏袒被告之必要；且參以該授權書上筆跡，以肉眼觀之確為同一人書寫，如郭長杰有同意出售原告出售系爭建物，並由鍾春金擔任代理人，為何不自行書寫？由此可知，鍾春金並未獲得郭長杰同意擔任系爭建物買賣之代理人至明。㈡、系爭契約包含系爭建物、土地之買賣，系爭建物、土地雖所有人不同，非必然須讓與同一人，然系爭契約就系爭土地、建物並未區分各不動產之價格，原告、鍾春金亦均表示約定須系爭房地一同出售，缺一則不可（卷二第208、209頁），則系爭契約應有約定建物、土地買賣其中一者若有失效之情形，另一者則應而隨之失效。系爭建物並未經郭長杰同意出售，鍾春金乃無權代理為郭長杰簽立系爭契約，依民法第170條第1項於郭長杰承認前不生效力；原告自承以存證信函催告郭長杰於相當期限是否承認系爭契約，受退回或招領逾期，並提出存證信函、回執為佐（卷二第116、119至125頁），而於系爭契約至今已逾1年，可認已經過相當期間，視為郭長杰拒絕承認，是就系爭建物之買賣不生效力，系爭契約應同時失效。㈢、按系爭買賣契約第12條第1項、第3項（卷一第33頁）雖約定「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定7日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。」、「乙方有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」。惟查，證人李明鴻證稱：原告在簽系爭契約前就知道系爭房、地分屬不同人所有，需要郭長杰授權，但授權還不是肯定的狀態，授權書是鍾春金自己簽立的，可能有不合法的情形，原告說直接照買賣流程來等語（卷二第142頁），是原告於簽立系爭契約時業已明知系爭建物買賣部分尚未獲得郭長杰之同意，在郭長杰承認系爭契約前，系爭契約尚處於無法依內容履行，且隨時因郭長杰不同意而導致契約失效之情形下，原告既仍願意簽立系爭契約，自應承擔此風險，故難以鍾春金於110年8月2日告知原告郭長杰不願意出售系爭房屋，其後無法履行系爭建物、土地之移轉手續，即得認定鍾春金有違約之情形，是原告依系爭契約第12條第1項、第3項解除契約，並請求違約金及損害賠償，自無理由。又原告業已明知鍾春金就系爭建物買賣代理權尚欠合法性，是亦不得依民法第110條向鍾春金請求損害賠償。㈣、查所謂履約保證契約，實為一種代管契約，乃不涉及買賣雙方交易利益之第三人保管買方價款、賣方文件，當契約條件成就或法律事件發生時，該第三人即將其保管物交給特定之人。就買方價款，係為賣方負保管之責，代賣方履約後，再將款項撥付與賣方，是如買方業已將價金給付予履約保證專戶，應認已履行價款給付賣方之責，若第三人並未將價金依約交付與賣方，僅就因此所造成之損害，對賣方負債務不履行之責。原告業已於簽約日給付10萬元，並於110 年8 月3日、同年月30日存入178 萬元、188 萬元至履約保證信託專戶，而出面簽立系爭契約及履約保證契約者均為鍾春金（卷一第39至43頁），該等契約對於郭長杰不生效力，是履約保證契約所代管價金之對象應僅有鍾春金，應認鍾春金業已收受買賣價金376萬元。又系爭契約因郭長杰拒絕承認致失效，鍾春金收受該376萬元買賣價金為無法律上原因，而受有利益，並致原告受有損害，原告依民法第179條不當得利之法律關係，自得請求鍾春金返還。六、綜上所述，原告依不當得利之法律關係請求鍾春金應給付376萬元及自起訴狀送達翌日即110年11月19日（卷一第83頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分請求，為無理由，應予駁回。本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　10　　月　　31　　日民事第二庭法官鄭瑋以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　3 　　日書記官李佩穎

臺灣高雄地方法院110年度重訴字第246號

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