111年度簡上字第80號｜民事：返還保證金｜裁判日期：113 年 05 月 03 日

臺灣高雄地方法院民事判決 111年度簡上字第80號上訴人何家豐訴訟代理人陳琮涼律師莊一慧律師被上訴人陳炳農訴訟代理人王瀞珮律師陳啟元上列當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國111年1月11日本院高雄簡易庭110年度雄簡字第641號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國113年4月9日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、程序部分：按第二審程序當事人不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限。民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。上開規定依同法第436條之1第3項，於簡易程序第一審裁判之上訴程序準用之。經查，上訴人於二審主張本件租賃物所在區域屬都市計畫法高雄市施行細則第18條第1款之「住宅區」，有諸多經營事業限制，因違反都市計畫法第79條第1項及都市計畫法高雄市施行細則之相關規定，上訴人無從作為商場或飲食店使用，已致事實上無法從事經營商場、飲食店及攤販集中場等事業，難以該不動產進行相關招商活動，難謂租賃物處於合於契約約定使用、收益之狀態，又此出租人主要義務與承租人支付租金之義務有對價關係，倘認兩造未經合意終止租約，然被上訴人並未依約提供並保持合於約定使用、收益狀態之租賃標的物，則上訴人得行使同時履行抗辯權，拒絕租金之給付等語（見簡上卷第213至223頁），經核上訴人於原審已主張本件租賃物未合於約定使用、收益狀態，上訴二審後之前揭主張屬對第一審所提攻擊防禦方法之補充，依民事訴訟法第447條第1項第3款規定，應予准許。貳、實體部分：一、上訴人起訴主張：㈠兩造於民國109年1月30日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），上訴人向被上訴人承租坐落高雄市○○區○○段00○00○0○00 地號土地上門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0號房屋（下稱系爭房屋），租期自109年6月1日起（後延自109年7月1日起）至119年5月31日止，租金每月新臺幣（下同）53萬元。上訴人於簽約日預付租金10萬元，另簽發日期分別為109年3月25日、同年4月25日、同年5月25日，面額分別為26萬5,000元、53萬元、26萬5,000元之支票共3紙（面額合計為106萬元）交付被上訴人作為保證金，於系爭租約第5條約定租約終止交還房屋扣除積欠之債務後，被上訴人應將上開保證金無息退還。兩造並於租約第2條約定自109年2月1日起至109年5月31日（後延至109年6月30日）止共4個月免租金裝潢期。㈡後因爆發新冠肺炎疫情，上開裝潢期前置作業於簽約後受到嚴重延滯，上訴人未實際占用租賃標的物或使用之事實；兩造因而於109年7月11日以電話協議以該日為租賃契約終止日，該日即生合意終止之效力。上訴人於109年7月應付租金按比例11日計算為18萬8,065元，因上訴人已預付10萬元租金、106萬元保證金，扣除租金後，尚餘97萬1,935元保證金，上訴人依系爭租約第5條約定得請求被上訴人返還。㈢被上訴人如否認兩造有合意終止系爭租約，依民法第423條、第435條規定被上訴人應以合於約定使用收益之租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中保持合於約定使用收益狀態，依系爭租約第2條可知系爭房屋老舊需花費時間金錢修繕、招租、裝潢等前置作業，始合乎兩造租賃目的，且上訴人於承租後規劃時發現系爭房屋有大面積之違章建築，上訴人得類推適用民法第435條規定終止租約，無須被上訴人同意，並依租約第5條約定請求被上訴人返還97萬1,935元保證金。㈣退步言之，如認上訴人終止契約均無理由，上訴人備位得依民法第227條之2第1項規定，請求法院調整租金，系爭房屋自109年7月1日起至119年6月30日止，月租金應調整為28萬7,054元。㈤並聲明： ⒈先位聲明：①被上訴人應給付上訴人97萬1,935元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；②願供擔保請准宣告假執行。 ⒉備位聲明：上訴人承租系爭房屋，自109年7月1日起至119年5 月31日（起訴狀及原審判決誤載為6月）止，月租金應調整為28萬7,054元。二、被上訴人則以下列情詞置辯：㈠上訴人未舉證證明兩造已於109年7月11日合意終止系爭租約，其請求扣除租金後返還保證金並無理由。又上訴人於締約時即明知系爭房屋現況，並約定現況承租，亦未說明新冠肺炎疫情與系爭房屋不能達租賃目的有何因果關係，不得再以被上訴人未履行民法第423條承租人義務為由，主張類推適用民法第435條第2項規定終止系爭租約。系爭租約第8條約定現況出租，有毀損修繕必要上訴人應負擔修繕費用，並約定如有變更改裝必要，上訴人經被上訴人同意後，自行負擔費用即可為之，上訴人未曾徵詢被上訴人是否同意拆除，系爭房屋於租賃契約存續期間確實保持合於雙方約定使用收益狀態；且上訴人自訂約至提起本件訴訟為止，均未曾催告被上訴人除去租賃物部分鐵皮屋，自不得主張不完全給付而終止本件租約。㈡上訴人自109年7月1日起未依約按時給付租金總額達2個月以上，被上訴人於110年1月26日催告被上訴人給付而仍未給付，系爭租約因而終止，上訴人積欠7個月租金共371萬元，被上訴人於扣除預付租金，再依系爭租約第5條扣除保證金後即無須返還保證金，且上訴人尚須給付租金255萬元。再者，本件為定有期限之不動產租賃契約，且系爭租約成立前政府已對新冠肺炎防疫採取多項管制措施，此為上訴人當可預見，上訴人依民法第227條之2聲請減少租金，為無理由。㈢倘法院認為被上訴人對上訴人無租金債權可自保證金扣除，則被上訴人以下列各項金額為抵銷： ⒈被上訴人於招租時，已公開租賃物附有游泳池、水療SPA池、三溫暖蒸氣室等設施，上訴人於承租時亦明知，仍與被上訴人約定同意以現況出租；而上訴人於租賃期間未事先徵得被上訴人同意，將游泳池加工填土，毀損系爭房屋增建物、淋浴間、廁所、窗戶等附屬設備，更因破壞原有1樓外牆導致系爭房屋迄今仍處於任何人均可隨意進入、停車狀態，使被上訴人需另支出修繕增建物、房屋外牆、窗戶、廁所、淋浴間等附屬設備，以及將游泳池回復原狀之費用共300萬0,399元。 ⒉如經認定系爭租約已於109年7月11日終止，因上訴人尚未遷讓點交還系爭房屋予被上訴人，上訴人不得依系爭租約第5 條請求被上訴人返還保證金。被上訴人另得依租約第12條約定，請求上訴人給付自109年7月12日起至110年3月27日止( 被上訴人現場察看日)，相當於租金之不當得利451萬3,548 元及房租1倍計算違約金共902萬7,096元。㈣並聲明：上訴人之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原審審理後，認上訴人積欠租金達2個月以上，經被上訴人限期催告仍不為支付，被上訴人終止兩造間系爭租約之意思表示，已生合法終止租約之效力，因上訴人所積欠租金數額逾保證金而無須返還保證金，又上訴人並未舉證其在被上訴人終止系爭租約前，曾以被上訴人違反系爭租約義務為由催告被上訴人履行出租人義務或以之為由而終止兩造租賃關係之相關書面資料，且系爭租約租期長達10年，上訴人尚未將系爭房屋修繕完成，復未能證明無法以系爭房屋招商或出租係受新冠肺炎因素影響，被上訴人亦未獲得不預期之利益，尚難認定系爭租約約定履行有顯失公平情形，上訴人提起之先位、備位聲明均無理由，而為上訴人全部敗訴之判決。上訴人對原審判決不服提起上訴，除援引原審之主張外，另補述略以：兩造於000年0月間即達成終止系爭租約之合意，且經上訴人於109年7月11日再行以電話確認終止系爭租約事宜，並以該日為系爭租約終止日，而上訴人於兩造合意終止租約後即拋棄占有以代交付；倘認兩造未經合意終止系爭租約，上訴人則主張被上訴人未盡出租人之義務，上訴人應得類推適用民法第435條規定單方終止系爭租約，並以本件起訴狀繕本送達被上訴人為終止系爭租約之意思表示，上訴人另得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金，故上訴人並無積欠任何租金；又縱認被上訴人請求違約金之給付為有理由，請求依民法第252條規定酌減之；再者，因新冠肺炎疫情衝擊，致上訴人受影響而無法順利招租，上訴人於訂約時無可預見，租金依原約定顯失公平，請求依民法第227條之2第1項規定酌減租金等語。並聲明：㈠先位聲明：⒈原判決廢棄；⒉ 被上訴人應給付上訴人97萬1,935元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡備位聲明：⒈原判決廢棄；⒉上訴人向被上訴人承租系爭房屋租金，自 109年7月1日起至119年5月31日止，調整為每月28萬7,054元。被上訴人則捨棄原審主張之回復原狀費用300萬0,399元抵銷抗辯，其餘援引原審陳述及原審判決有利於其之理由，另補陳：上訴人主張兩造於109年7月11日合意終止系爭租約並無所據，因被上訴人未同意上訴人提前終止租約，故被上訴人並無受領系爭房屋之義務，亦不該當受領遲延責任；又系爭租約未約定招租對象特定於商場、飲食店及攤販集中場行業，依系爭租約第7條約定，所有因租賃物分轉租所生之法律責任風險概由上訴人承擔，況只要不屬於都市計畫法高雄市施行細則第18條所定26項管制行業項目或符合管制行業項目之例外情形，系爭房屋仍可合法使用於商業用途，且租賃契約存續期間，上訴人擬將租賃物之部分分轉租給羽毛球場使用，未曾將系爭房屋分轉租予經營商場、飲食店及攤販集中場行業，上訴人主張被上訴人違反都市計畫法高雄市施行細則第18條規定及類推適用民法第435條規定終止系爭租約，並行使同時履行抗辯權拒絕給付租金予被上訴人，均屬無據；另依系爭租約附圖所示，上訴人承租範圍包含鐵皮屋之增建物，上訴人於本案訴訟繫屬前未曾催告被上訴人除去系爭房屋附屬鐵皮屋，或於徵得被上訴人同意後自費拆除，上訴人不得類推適用民法第435條逕以起訴狀向被上訴人單方通知終止兩造租約；再者，上訴人請求調整租金之主張，不符合民法第227條之2第1項情事變更原則之要件等語。並聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項及本件爭點（見簡上卷第481至483頁）：㈠兩造不爭執事項： ⒈兩造於109年1月30日簽訂經公證之系爭租約，上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租期自109年6月1日起（後延為自109年7月1日起）至119年5月31日止，租金每月53萬元。上訴人簽約日預付租金10萬元、簽發日期分別為109年3月25日、同年4月25日、同年5月25日，面額分別為26萬5,000元、53萬元、26萬5,000元之支票3紙（面額合計為106萬元）交付被上訴人作為保證金，系爭租約第5條約定租約終止交還房屋扣除積欠之債務後，被上訴人應將上開保證金無息退還。兩造並於租約第2條約定房屋現況實需修繕加招租加裝潢，共4個月免租金裝潢期自109年2月1日至109年5月31日（後延至109年6月30日）止。 ⒉被上訴人於110年1月26日寄發存證信函予上訴人，以上訴人自109年7月1日以後即未曾依約給付租金，已達2個月以上，扣除保證金106萬元及預付租金10萬元後，要求上訴人於函到後7日內給付欠租246萬4,516元，如逾期未付清，租約即終止，不另通知；該存證信函於110年1月27日送達予上訴人。 ⒊上訴人自109年7月1日以後即未曾依系爭租約給付租金。 ⒋上訴人承租系爭房屋係為了轉租他人使用，且於承租時有告知被上訴人；兩造另於系爭租約第7條約定被上訴人同意上訴人自用營業。 ⒌系爭房屋之承租面積為474坪，範圍如系爭租約附圖即被證8（見雄簡卷第179頁）所示，系爭房屋2樓、增建鐵皮屋及騎樓均屬系爭租約約定之承租範圍。 ⒍上訴人至110年3月27日止仍在系爭房屋圍牆四周懸掛招租布條。 ⒎系爭房屋2樓建物至112年10月施工拆除前仍存在。 ⒏上訴人有將系爭房屋游泳池加工填土。 ⒐兩造所提出證據資料之形式上均為真正。㈡本件爭點： ⒈上訴人先位聲明部分： ①上訴人主張兩造已於109年7月11日以電話協議以該日為租賃契約終止日，該日即生合意終止之效力，並依系爭租約第5 條約定請求被上訴人返還97萬1,935元保證金，有無理由？如經認定系爭租約已於109年7月11日終止，被上訴人主張因上訴人尚未遷讓點交還系爭房屋予被上訴人，上訴人不得依系爭租約第5條請求被上訴人返還保證金，是否有理？ ②如認兩造未合意終止租約，則上訴人主張系爭房屋老舊需花費時間金錢修繕、招租、裝潢等前置作業，且上訴人於承租後、規劃時發現系爭房屋有大面積之違章建築，系爭房屋無法作為招商使用，被上訴人未依民法第423條、第435條規定提供合於約定使用收益之租賃物予承租人，並在租賃關係存續中保持合於約定使用收益，上訴人得類推適用民法第435 條規定，以本件起訴狀繕本送達為單方終止租約之意思表示，無須被上訴人同意，並依系爭租約第5條約定請求被上訴人返還97萬1,935元保證金，有無理由？如經認定上訴人單方終止租約有理由，被上訴人主張因上訴人尚未遷讓點交返還系爭房屋予被上訴人，上訴人不得依系爭租約第5條請求被上訴人返還保證金，是否有理？ ⒉被上訴人抗辯上訴人自109年7月1日起未依約按時給付租金總額達2個月以上，被上訴人已於110年1月26日催告上訴人給付欠租而未給付，兩造租約已因而終止，上訴人積欠自109 年7月1日起至110年2月3日止之租金共376萬6,786元，被上訴人已無須返還保證金，有無理由？ ⒊上訴人備位聲明部分：上訴人依民法第227條之2第1項規定，請求法院調整租金，系爭房屋自109年7月1日起至119年5月31日止，月租金應調整為28萬7,054元，有無理由？ ⒋若上訴人先位聲明請求給付有理由，被上訴人以下列各項金額所為抵銷抗辯，有無理由？如經認定系爭租約已於109年7月11日終止，被上訴人另得依系爭租約第12條約定，請求上訴人給付自109年7月12日起至110年3月27日止（被上訴人現場察看日），相當於租金之不當得利451萬3,548元及房租1倍計算違約金902萬7,096元（計算式見雄簡卷第169頁）。五、本院之判斷：㈠按判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之，民事訴訟法第454條第2項前段定有明文。上開規定，依同法第436條之1第3項，於簡易程序之第二審亦有準用。查本件原審判決理由欄之記載，均為本院所認同，並予引用，不再重複敘述。以下僅就兩造在第二審提出之攻擊防禦方法加以判斷如下。㈡上訴人先位聲明部分： ⒈上訴人主張兩造已於109年7月11日以電話協議以該日為租賃契約終止日，該日即生合意終止之效力，並依系爭租約第5 條約定請求被上訴人返還97萬1,935元保證金，為無理由： ①查兩造間109年7月11日電話內容不足以證明兩造間有達成終止系爭租約合意之理由，如原審判決所載。 ②復查，證人李憶卿於本院具結後證述：茂地企業有限公司是我在經營的，曾使用系爭房屋為登記地址，兩造於109年7月11日通話時，我未在場，我有陪上訴人去找被上訴人1次，是在被上訴人的住家騎樓外，兩造在討論租約時，我在忙自己的事，直到兩造討論快結束時，因為聲音有點大聲，我才靠近去聽發生什麼事，我當時聽到的是上訴人有跟被上訴人說商場那邊招租不順，是否可以延後給付租金之事，但是被上訴人是說如果招商不順，是否可以將房屋返還，有其他人要租，但最後沒有做成結論，上訴人說給付的押租金要怎麼談，被上訴人就說等房屋返還之後再來談，我也不確定結論為何等語（見簡上卷第137至140頁）；證人吳郡振則結證稱：我當初擔任系爭租約連帶保證人，上訴人向被上訴人承租系爭房屋是為了之後要再轉租他人，我知道兩造有談論租約的事情，但是用什麼方式及時間點我都不清楚，上訴人表示被上訴人沒有接電話，所以他就寄存證信函給被上訴人表示不再承租，兩造後續沒有繼續討論系爭租約，就是以存證信函作為最後的意思表示，在公證人處公證租約時，被上訴人就有提到如果我們不續租的話也有別人要租，所以我們才想說如果不租的話可以趕快跟被上訴人說，但是電話聯繫不上等情（見簡上卷第142至144頁）。依上開證人證述情節，證人顯均未親自見聞兩造間有於何時就終止系爭租約、租約終止後如何處理後續事宜等事項達成合意。 ③上訴人未提出其他證據以資證明兩造間已於109年7月11日合意以該日為系爭租約終止日，上訴人此部分主張即無理由，則上訴人依系爭租約第5條約定請求被上訴人返還97萬1,935元保證金，即應予駁回。 ⒉上訴人主張得類推適用民法第435條規定，以本件起訴狀繕本送達為單方終止租約之意思表示，並依系爭租約第5條約定請求被上訴人返還97萬1,935元保證金，為無理由： ①按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。民法第435條定有明文。 ②上訴人固主張於承租後、規劃時發現系爭房屋有大面積之違章建築，系爭房屋無法作為招商使用，認被上訴人未能提供符合約定使用、收益狀態之租賃標的物，上訴人得類推適用民法第435條規定單方終止系爭租約，並拒絕給付租金云云。惟查，系爭房屋之承租面積為474坪，範圍如系爭租約附圖即被證8（見雄簡卷第179頁）所示，系爭房屋2樓、增建鐵皮屋及騎樓均屬系爭租約約定之承租範圍，且兩造於系爭租約第7條已有約定被上訴人同意上訴人自用營業等節，為兩造不爭執（兩造不爭執事項⒋、⒌），觀諸系爭租約附圖，已有明確標示承租範圍後方為「增建」，又上訴人於原審自陳：兩造簽立系爭租約前，曾至現場履勘2至3次等語（見雄簡卷第263頁），足徵上訴人於簽約時即已明確知悉系爭房屋有一部分範圍為增建鐵皮屋，且既被上訴人同意上訴人承租系爭房屋後作為自用營業或分轉租使用，招商轉租即非系爭租約之唯一租賃目的；另依被上訴人所提出訴外人游家和於110年3月初寄給被上訴人之信件內容，上訴人曾於000年0月間與游家和洽談出租系爭房屋左側3分之2空間作為羽毛球運動館使用之事（見雄簡卷第171至175頁），而上訴人就曾與游家和洽商承租系爭房屋乙事亦不爭執（見雄簡卷第345 頁），顯見系爭房屋並非無法轉租使用；復參本院110年度訴字第799號民事判決可知，上訴人於108年間（本件簽約前）即已有從事商圈攤位出租業務（見簡上卷第353至358頁），上訴人亦自陳「上訴人係近幾年始從事商場、攤販集中場之開發…其專長在於商場之規劃與施工建設…」等語（見簡上卷第405頁），足見上訴人為具有不動產規劃業務經驗之人。 ③基上，本件縱依都市計畫法、都市計畫法高雄市施行細則之規定，系爭房屋作為經營商場使用有所限制，然上訴人既有不動產規劃業務經驗，承租前曾至現場勘查，簽約時明確知悉承租範圍有增建鐵皮屋存在，尚難認租賃物使用限制屬不可歸責於承租人即上訴人之事由，況依系爭租約所約定內容，亦難認系爭租約之租賃目的僅有從事經營商場、飲食店及攤販集中場等商業活動，系爭房屋尚非不得作為其他營業或分轉租使用，實難認上訴人就系爭房屋之承租無法達租賃目的，上訴人主張得類推適用民法第435條規定終止租約，拒絕給付租金，並請求返還保證金，為無理由，不應准許。㈢被上訴人抗辯上訴人未依約按時給付租金總額達2個月以上，被上訴人已於110年1月26日催告上訴人給付欠租而未給付，兩造租約已因而終止，上訴人積欠自109年7月1日起至110年2月3日止之租金共376萬6,786元，被上訴人已無須返還保證金，為有理由： ⒈按契約當事人之一方，因他方遲延給付而催告其履行時，並表明如於期限內不履行，契約視為終止，即係於催告之同時，表示附有停止條件之終止意思，因此他方當事人如未履行契約，則停止條件成就，終止契約之意思表示發生效力。故無須再另為終止契約之意思表示（最高法院83年度台上字第1773號判決意旨、臺灣高等法院暨所屬法院62年度法律座談會民事類第8號研究意見可資參照）。 ⒉查兩造不爭執上訴人自109年7月1日以後即未曾依系爭租約給付租金，且被上訴人於110年1月26日寄發存證信函予上訴人，以上訴人自109年7月1日以後即未曾依約給付租金，已達2個月以上，扣除保證金106萬元及預付租金10萬元後，要求上訴人於函到後7日內給付欠租246萬4,516元，如逾期未付清，租約即終止，不另通知，該存證信函於110年1月27日送達予上訴人等節（兩造不爭執事項⒉、⒊），則依土地法第10 0條第3款、民法第440條第1項規定、系爭租約第10條第2項約定，被上訴人自得終止系爭租約；且被上訴人存證信函係一方面為定期催告上訴人支付租金之意思通知，同時為於送達後7日期限內不為支付租金，即為終止系爭租約之意思表示，該7日期限衡情亦屬相當，是上訴人既未於期限內給付所欠租金，則被上訴人上開以此為條件之終止系爭租約意思表示，自應認於110年2月3日即被上訴人前揭存證信函所定期限屆滿時起，發生效力。又兩造所簽系爭租約第5條已約明上訴人繳納之保證金106萬元，於租約終止遷讓交還房屋並扣除所積欠之債務後，由被上訴人無息退還之（兩造不爭執事項⒈），是被上訴人抗辯因上訴人積欠租金數額已逾保證金而無須返還保證金，即為有理由。㈣上訴人備位聲明部分： ⒈按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。依上開規定請求增、減給付或變更契約原有效果者，應以契約成立後，發生非當時所得預料之劇變，依原有效果履行契約顯失公平，始足當之。倘所發生之情事，綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷，尚未超過依契約原有效果足以承受之風險範圍，即難認有情事變更，自無上開規定之適用（最高法院104年度台上字第2413號、110年度台上字第1696號判決意旨參照）；是當事人如於契約中對於日後所發生之風險預作公平分配之約定，而綜合當事人之真意、契約之內容及目的、社會經濟情況與一般觀念，認該風險事故之發生及風險變動之範圍，為當事人於訂約時所能預料，則當事人僅能依原契約之約定行使權利，不得再依情事變更原則，請求增減給付（最高法院106年度台上字第2716號判決可參）；亦即，倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付（最高法院106年度台上字第430號、111年度台上字第47號判決足參）。 ⒉查新冠肺炎疫情自兩造簽約前之108年底間即已開始迅速蔓延，政府已逐漸採取部分管制措施，斯時國人對此新疾病已人心惶惶不安，被上訴人於簽約後已給予上訴人長達5個月之免租金裝潢期，上訴人簽約時當非無法預見新冠肺炎可能造成之影響，而兩造所訂系爭租約期間長達10年，自無可能長期均受新冠肺炎疫情影響，上訴人能否將承租之系爭房屋轉租或招商成功，涉及因素可能有多項，且上訴人尚未將系爭房屋修繕完成，復未提出其曾積極出租系爭房屋或以系爭房屋招商未能成功之證明，上訴人與被上訴人簽訂長期租約前，本應自行審慎評估，並有承擔短期可能發生各項風險之心理準備，尚難僅因新冠肺炎因素，即請求調降本件長達10年之租金；況被上訴人已於110年1月26日催告上訴人給付欠租而未給付，兩造租約已因此終止乙節，業經本院認定如前，被上訴人於110年1月26日寄發存證信函催告終止系爭租約時，臺灣新冠肺炎疫情尚未提升至第二級、第三級警戒（於000年0月間始陸續提升疫情警戒至第二級、第三級），上訴人未提出確實因受新冠肺炎疫情因素影響而無法以系爭房屋招商或出租之證明，尚難認依原定之契約約定履行有何顯失公平之情形，即難認上訴人積欠自109年7月1日起至110年2月3日止之租金有因新冠肺炎疫情而減少之必要。是上訴人備位聲明依民法第227條之2第1項規定請求調降租金，亦無理由而不應准許。㈤本件上訴人先位聲明請求給付為無理由，業如前述，則被上訴人所為抵銷抗辯有無理由，即毋庸再為審究，併予敘明。㈥綜上所述，上訴人先位依系爭租約第5條約定請求被上訴人給付97萬1,935元保證金，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息、備位依民法第22 7條之2第1項規定，請求法院調整租金，均無理由，均應予駁回。原審認事用法並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻防方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第436條之1第3項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　3 　　日民事第五庭審判長法　官　王耀霆法　官　周玉珊法　官　鄭靜筠以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　3 　　日書記官　沈彤檍

臺灣高雄地方法院111年度簡上字第80號

關鍵資訊