111年度訴字第162號｜民事：履行協議｜裁判日期：111 年 12 月 29 日

臺灣高雄地方法院民事判決 111年度訴字第162號原告陳躍文住○○市○鎮區○○街00巷00號訴訟代理人胡仁達律師吳珮瑜律師被告邱育萱訴訟代理人高峯祈律師劉子豪律師廖顯頡律師上列當事人間請求履行協議事件，本院於民國111年11月30日言詞辯論終結，判決如下：主文一、原告先位之訴駁回。二、被告應給付原告新臺幣60,000元，及自民國111年4月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、原告其餘備位之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔百分之5，餘由原告負擔。五、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣60,000元為原告預供擔保，得免為假執行。六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張:被告於民國108年11月19日與訴外人和築建設股份有限公司(下稱和築公司)及訴外人林陳海，分別簽訂預售屋買賣契約書及預售土地買賣契約書(下合稱系爭預售契約)，以總價新臺幣(下同)547萬元買受如附表所示港心大樓0樓建物、停車位及土地持分(合稱系爭不動產)。嗣於110年4月26日經訴外人美家資產管理有限公司(下稱美家資產公司)居間仲介，與原告簽訂「預售房屋權利讓渡契約書」，約定被告願將向和築公司承購之系爭不動產以590萬元讓售予原告(下稱系爭讓渡契約)，原告已給付定金6萬元（為斡旋金轉定金），並交付簽約款82萬元及第2期款28萬元。然被告於簽約後之110年6月10日及同年月16日，雖兩度委由其父即訴外人邱標順及其母即訴外人高淑芬，隨同至和築公司指定位於高雄市○鎮區○○○路00號之星玥灣接待中心辦理換約(下稱分第一次換約、第二次換約)，然經和築公司委託在場之新創開代銷公司人員，先後以本人未到、授權書格式有誤拒絕被告換約申請後，被告即不再出面，原告於110年8月30日催告履行未獲置理，於同年9月6日再行催告遭被告代理人邱標順拒絕履約。被告依據系爭讓渡契約負有移轉系爭不動產權利或所有權予原告之義務，因系爭不動產現已登記在被告名下，爰先位依據系爭讓渡契約請求被告應於原告給付590萬元之同時，將系爭不動產之所有權移轉登記原告。倘認先位主張無理由，然系爭讓渡契約係因可歸責被告事由致不能履行，原告得依據民法第249條第3項規定請求被告加倍返還定金，扣除被告已返還之定金6萬元，應再給付6萬元；原告因系爭讓渡契約陷於給付不能，被告應賠償原告給付之仲介費8萬元；因系爭不動產市價現已達736萬3,574元，與兩造合意價格590萬元差距146萬3,574元，此為原告本得享有之利益，被告亦應賠償，故被告合計應給付原告160萬3,574元。爰先位依據系爭讓渡契約，備位依據民法第249條第3項、第226 條第1項及第216條規定，提起本件訴訟。並聲明： (一)先位聲明：被告應於原告給付590萬元之同時，將系爭不動產所有權移轉登記予原告。 (二)備位聲明： 1、被告應給付原告160萬3,574元，及自111年4月14日準備理由狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 2、願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭讓渡契約係經美家資產公司仲介人員即訴外人黃瓊霖無權代理而簽訂，590萬元之售價亦受黃瓊霖詐欺而定，黃瓊霖復未事先取得和築公司書面同意，應屬無效。縱認系爭讓渡契約有效，然系爭讓渡契約為預售屋契約權利買賣，性質為契約承擔，不容轉化為成屋買賣，原告先位請求辦理系爭不動產所有權移轉登記為無理由。又被告未能履約係因110年6月10日、16日遭和築公司委託代銷公司人員以被告本人未到場及未出具合格授權書格式，拒絕被告之換約程序，嗣因逾越和築公司指定換約期日即110年6月21日，和築公司不再讓被告換約，且和築公司於110年6月16日後曾致電被告母親高淑芬表示不同意被告以買賣為由辦理換約。再者，平均地權條例第47條之3第6項增訂禁止預售屋權利轉讓交易之規定於110年7月1日施行，被告依法不得再行轉讓系爭預售契約。基上，系爭讓渡契約乃因不可歸責被告之上述事由致不能履行，原告備位請求加倍返還定金及損害賠償，亦非有據等語資為抗辯。並聲明：(一)原告之訴駁回。(二)如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項 (一)被告經其父邱標順代理，於108年11月19日向和築公司購買坐落高雄市○○區○○段○○段000地號土地內興建之港心第B1棟第0樓房屋（總面積約30.46坪）及地下第3層編號00號汽車停車位，總價款為301萬元（含車位價款46萬元），並簽訂如被證4所示「預售房屋買賣契約書」。於同日復向林陳海購買坐落高雄市○○區○○段○○段000地號土地之港心第B1棟第0 樓房屋乙戶之土地持分暨地下第3層編號00號汽車停車位之土地持分（土地持分為萬分之30，與系爭房屋合稱系爭房地），總價款為257萬元，並簽訂如被證5所示「預售土地買賣契約書」。 (二)被告於109年10月10日與美家資產公司簽訂如本院卷第467頁至第471頁所示「預售屋專任銷售委託契約書」，委託美家資產公司居間仲介銷售系爭不動產，委託期間為109年10月10日至110年6月30日，該委託契約書經辦人為黃瓊霖。 (三)原告於110年4月6日委託美家資產公司居間仲介購買系爭不動產，並簽訂如原證2所示「買方給付服務費承諾書」（下稱系爭買方服務費承諾書）。 (四)兩造於110 年4 月26日簽訂如原證1 所示系爭讓渡契約，約定被告願將向和築公司承購之系爭不動產持分讓售予原告，雙方議定總價為590萬元（第2條）。付款方式為雙方簽訂本契約書時，原告應給付簽約款88萬元，換約前給付第二期款（外牆拆架）28萬元，並約定於和築公司通知本建築物完成拆架日起15日內至和築公司辦理換約及名義變更手續。第3 期款26萬元與交屋款2萬元及金融貸款446萬元等未付款，於換約後由原告配合建設公司繼續履約（第3條）。 (五)被告母親高淑芬於110年4月26日後某日向和築公司委託之代銷公司即新創開代銷公司登記換約事宜。和築公司業務部於110年6月3日寄發通知函，內容略以：目前本社區工程進度預計110/06/07至外牆施工價拆架完成階段。根據貴我雙方預售房屋買賣契約書第21條轉售條件，本公司特發函告知貴戶若欲辦理契約轉讓或更換名手續，請於110年6月21日前與新買方親至星玥灣接待中心辦理。高淑芬於110年6月4日收受上開通知函，請仲介黃瓊霖轉告原告定於110年6月10日至星玥灣接待中心換約。 (六)原告、邱標順及黃瓊霖等人（被告本人未到場）於110 年6 月10日至星玥灣接待中心辦理換約，因故未完成換約手續。(七)原告、邱標順及黃瓊霖等人（被告本人未到場）於110 年6 月16日再至星玥灣接待中心辦理換約，並交付本院卷第375 頁至第385 頁所示換約文件予在場之新創開代銷公司人員收受。高淑芬於數日後通知黃瓊霖和築公司表示拒絕換約。 (八)系爭不動產於110 年11月29日以買賣為登記原因，登記於被告名下。 (九)原告已依據系爭讓渡契約第3 條第1項交付簽約款88萬元及第二期款28萬元，該款項目前由美家資產公司保管中。四、本院得心證理由 (一)系爭讓渡契約為有效: 經查，系爭讓渡契約由兩造於110年4月26日簽訂(不爭執事項四)，依契約書「立契約書人」欄所示，原告方由本人親簽，被告方則由父親邱標順代理簽署，並由美家資產公司蓋印見證（審訴卷第20頁，本院卷第35頁），並無被告所稱由仲介人員黃瓊霖代理簽約之情事，因此被告以黃瓊霖無權代理為由，抗辯系爭讓渡契約無效，顯與事實不符而無據。被告雖又抗辯系爭讓渡契約約定之價金係遭黃瓊霖以不實市場價格影響詐欺而定，且黃瓊霖未事先取得和築公司書面同意換約云云，然被告既然能採行接受預售屋模式向和築公司簽約購買系爭不動產，則如何拿捏轉售價格，亦應具有評估能力、自行訪價查定，除非被告能進一步說明、舉證黃瓊霖有何詐術手法，否則即便黃瓊霖提供之出價方案與被告事後所知之價格資訊有所落差，被告認為未能取得相當轉售利潤，亦無法因此即認為有詐欺情事。況依民法第92條第1項規定「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之」，亦須以原告明知其事實或可得而知為要，且仍須由被告行使撤銷權，撤銷與原告訂約之意思表示，並非可逕令系爭讓渡契約無效。至於黃瓊霖有無先向和築公司確認換約可行性，事先取得和築公司同意乙節，則屬後續能否順利換約問題，參以兩造成立系爭讓渡契約時，和築公司尚有自訂之預售換約程序可循辦理，並非全然拒絕、禁止預售換約，被告以前詞抗辯系爭讓渡契約無效，即屬無據。 (二)原告先位請求為無理由：原告先位主張兩造簽訂系爭讓渡契約之真意，除讓渡被告之預售買受人地位外，亦有兼具可使原告取得系爭不動產之所有權，而具買賣契約性質，故被告依據系爭讓渡契約併負有將系爭不動產之權利或所有權移轉予原告之義務，被告現已登記為系爭不動產所有人，原告自得依據系爭讓渡契約請求被告移轉登記等語(本院卷第38頁、第193頁、第549頁)，被告則抗辯系爭讓渡契約僅為契約承擔約定性質，不得轉化為成屋買賣契約等語。經查： 1、系爭讓渡契約係以系爭不動產之系爭預售契約當事人地位為買賣（讓渡）標的，並非逕以系爭不動產所有權為標的之買賣契約，系爭讓渡書之法律性質應屬契約承擔： (1)按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，固不能拘泥文字致失真意，惟如契約文義已明確，當以之作為契約解釋之重要依據。而當事人立約時之真意如與文義不符，雖非不得本於立約時之各種主客觀因素、契約目的、誠信原則資以探究；然主張當事人之真意與契約文義不符者，就另有真意一節，除應具體主張外，當應提出足供法院為探求真意之證據資料，如主張之事實與證據資料不能動搖契約文義者，仍應先本於文義為真意之探究（最高法院108年度台上字第370號判決意旨參照）。次按契約承擔係指當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受之謂，僅契約當事人之一方有替換，至於契約之一切內容則無變動，與單純的債權讓與不同，承受人所承擔者非僅限於讓與人享有之債權及負擔之債務，且及於因契約所生法律上地位。舉凡撤銷權、解除權、終止權等與契約關係不可分離之形成權，均由承受人行使之，讓與人則脫離原有契約關係。(最高法院109年度台上字第611號、93年度台上字第2103號民事判決意旨參照)。 (2))經查，系爭讓渡契約之契約名稱為「預售房屋權利讓渡契約書」，契約當事人欄亦載明「受讓人：陳躍文」、「出讓人：邱育萱」（審訴卷第19頁），從契約形式已指明系爭讓渡契約目的係由被告出讓（讓渡）預售房屋權利予原告。系爭讓渡契約第1條並接續約定「前述房地轉讓事宜，有關本買賣標的權利義務，悉照乙方(按:被告)與和築建設股份有限公司所定之契約書行事」、第3條第2項約定「於換約後由甲方(按:原告)配合建設公司繼續履約」（審訴卷第19頁至第20頁），亦指明系爭讓渡契約，為被告願將其與和築公司所簽訂之系爭預售契約買受人換約更名為原告名義，由原告配合和築公司繼續履行系爭預售契約。足見兩造成立之系爭讓渡契約，係被告將其與和築公司間之系爭預售契約所生一切權利義務，概括的讓與原告承受，由原告繼受該系爭預售契約之當事人地位後，再由原告接續履約，並非單純將被告對於和築公司買受系爭不動產之債權為讓與，揆諸前揭說明，系爭讓渡契約之性質核屬契約承擔。 (3)原告雖主張系爭讓渡契約之目的在於使原告最終取得系爭不動產所有權，而具買賣契約性質等語。然而，系爭讓渡契約第1條文字明載被告出讓者，為系爭預售契約之買受人全部權義，並非約定被告應直接移轉登記系爭不動產給原告，系爭讓渡契約至多僅係將系爭預售契約概括讓與原告而已之階段，至於原告能否取得系爭不動產之移轉登記，應屬原告承受系爭預售契約後，與和築公司間依據系爭預售契約之後續履約事宜，必待各階段皆能順利完成方可得之預期結果，故系爭讓渡契約至多僅係將系爭預售契約概括讓與原告而已，原告取得系爭不動產所有權移轉登記，並不在系爭讓渡契約必然可得之給付目的及範圍內。是系爭讓渡契約並不具備以系爭不動產所有權為買賣標的之內涵，原告主張系爭讓渡契約為系爭不動產買賣契約，難認有據。 (4)原告雖再援引被告與美家資產公司簽訂之「預售屋專任委託銷售契約書」第3條第2項約定「買賣契約成立時，建設公司如已無法辦理換約者，買賣雙方應簽立不動產買賣契約書」(本院卷第337頁)，主張由此可見原告締結系爭讓渡契約後，應得請求被告移轉登記系爭不動產等語。然而，該委託銷售契約與系爭讓渡契約相互間並無任何連動之相關約定，基於債之關係相對性，該委託銷售契約應以締結契約之當事人即被告、美家資產公司為債權債務主體，原告既非契約當事人，自難依據該委託銷售契約約定對被告有所請求。況且，觀諸該委託銷售契約第3條第1項約定「買賣契約成立時，建設公司如願意辦理換約者，買賣雙方應簽立不動產買賣權利讓渡書」，與同條第2項約定「買賣契約成立時，建設公司如已無法辦理換約者，買賣雙方應簽立不動產買賣契約書」，係將未來可能簽訂買賣契約類型區分為「不動產買賣權利讓渡書」及「不動產買賣契約書」2種不同類型，而本件被告經美家資產公司居間與原告簽訂之系爭讓渡契約，即屬「不動產買賣權利讓渡書」類型，並非「不動產買賣契約書」，益徵系爭讓渡契約性質與以不動產為買賣標的之契約有所不同，而不具不動產買賣契約之性質。 2、原告不得依據系爭讓渡契約請求被告將附表所示不動產所有權移轉登記原告：依上，系爭讓渡契約給付標的既僅為概括讓與系爭預售契約予原告，而非以移轉登記系爭不動產所有權為給付內容，原告自不得依據系爭讓渡契約直接請求被告移轉系爭不動產所有權，故原告先位請求於其給付價金同時，將系爭不動產移轉登記予原告，自非有據。 (三)原告備位請求部分：原告備位主張系爭讓渡契約已給付不能，且係因可歸責被告事由所致，被告應加倍返還定金6萬元，並賠償仲介費損失8萬元及所失享有系爭不動產之利益146萬3,574元。被告則以不可歸責於己為辯。經查： 1.按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3項定有明文。又按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。而債務人是否具有可歸責性（可歸責之事由），應視其有無盡到約定或法律規定之注意義務而定，如其注意義務未經約定或無法律之規定時，原則上以故意或過失為其主觀歸責事由，至於過失之標準，則由法院依事件之特性酌定之（民法第220條規定參照）。又債權人主張債務不履行之損害賠償責任者，雖僅須證明該債務不履行所由生之契約存在及其權益遭受侵害與損害之發生，債務人如欲免責，則須就債務不履行係因不可歸責於己之事由所造成，負舉證責任(最高法院106年度台上字第287號民事判決意旨參照)。 2.系爭讓渡契約已達事後給付不能: 兩造間成立之系爭讓渡契約為契約承擔，因當事人將其本於契約所生法律上之地位概括移轉於承擔人，故須由原契約當事人與承擔人三方面同意為之。如由讓與人與承擔人成立契約承擔契約，則須他方當事人之同意，始生效力(最高法院97年度台上字第1864號民事判決意旨參照)。另依系爭預售契約第21條第1項前段亦約定「自本契約簽定日起買方即為所有權登記名義人，未經賣方同意不得更換他人」（本院卷第262頁）。因此系爭讓渡契約非經和築公司之承認，對和築公司不生效力。兩造曾通知和築公司並欲辦理換約程序，均未獲和築公司同意(不爭執事項六、七)，固然和築公司未為同意僅係對其不生效力，系爭讓渡契約尚非因此無效。然而，被告在兩造未能順利辦理換約後，仍繼續履行其與和築公司間之系爭預售契約，系爭不動產並於110年11月29日以買賣為登記原因，移轉登記被告名下(不爭執事項八)，是和築公司事後已依系爭預售契約之債務本旨，辦理所有權登記於被告名下，向被告為清償並經其受領，此亦經和築公司陳報在卷（審訴卷第73頁），系爭預售契約債之關係應已消滅。則兩造約定被告依據系爭讓渡契約應給付之標的，為概括讓與系爭預售契約所生一切權利義務，系爭預售契約嗣既因清償而消滅，原告自無法再執系爭預售契約請求讓與系爭預售契約所生之一切權利義務並據以履行，應認系爭讓渡契約已達事後給付不能。 3.被告未能舉證系爭讓渡契約之給付不能，係因不可歸責被告事由所致，且依被告自陳情節，反可認係可歸責被告事由所致：系爭讓渡契約陷於事後給付不能，係因被告未獲和築公司同意換約，和築公司即續行並清償與被告間之系爭預售契約所致，則依上揭舉證責任說明，被告應證明其未獲和築公司同意換約，係基於不可歸責被告事由，然而； (1)被告雖抗辯和築公司於110年6月16日後曾電聯高淑芬，明確告知不會同意被告以買賣為由辦理轉約，被告因而未再補件，故係和築公司以實體理由不同意被告換約事由導致，非可歸責被告等語(本院卷第603頁)。惟查： ①被告抗辯和築公司有明確電聯告知拒絕被告以買賣為由辦理換約一事，被告僅泛稱此情，並未提出任何事證。且觀之被告於本件訴訟開始前之往來存證信函，以及訴訟開始後之歷次書狀答辯，均在抗辯本件係和築公司以授權書格式不符為由，而未能於110年6月21日前完成換約，此後和築公司即不再讓兩造換約等語（審訴卷第81頁、本院卷第220頁），全未提及和築公司係因被告以買賣申請為由拒絕換約。被告係至其委託之仲介黃瓊玲到庭證稱：高淑芬在110年6月18日下午2點說代銷公司以買賣不正當為由拒絕換約(本院卷第358 頁)，以及新創開代銷人員即證人王乾澧到庭證稱：和築公司法務意見認為本件應屬有正當理由可拒絕換約等語(本院卷第432頁至第433頁)後，始改稱有接獲和築公司電聯告知不同意被告以買賣申請轉約（本院卷第600頁），是依被告答辯軌跡，被告事後改稱有接獲和築公司電聯不會同意本件換約一事是否存在，本有疑問。 ②況且，王乾澧雖證稱：和築公司因不鼓勵紅單交易，對於被告換約理由填寫買賣有意見，和築公司法務意見認為本件屬有正當理由可拒絕換約等語(本院卷第432頁至第433頁)，然王乾澧亦明確證述：和築公司雖不鼓勵紅單買賣，但這些沒有跟客戶說，跟客戶說的理由是授權書格式不符合，本件換約理由雖然是買賣，但建設公司沒有拒絕，本件沒有換約成功是因為流程不對。方才我說法務意見，是我將被告第二次換約申請文件遞交和築公司，和築公司業務襄理莊櫻鈴隔日致電我，表示寶佳機構不鼓勵紅單買賣，但內政部規定無正當理由不能拒絕，她有詢問公司法務，法務認為應有正當理由可以換約，但這些沒跟客戶說，是我和莊櫻鈴私下討論等語(本院卷第432頁至第434頁、第438頁)，是王乾澧得知和築公司對於被告以買賣申請換約有所疑慮，應僅止於莊櫻鈴將和築公司法務單位初步意見予以告知而已，故無論王乾澧或和築公司均未直接告知被告將不同意本件換約，此與被告在王乾澧證述前，未曾表示和築公司不同意換約一事，更屬相符，益難認被告辯稱有接獲和築公司電聯不同意以買賣辦理換約一事為真。至黃瓊霖雖曾證稱:高淑芬在110年6月18 日下午2點說代銷公司以買賣不正當為由拒絕換約(本院卷第358頁)，然被告在黃瓊霖、王乾澧擔任證人前之答辯從未提到此事，且觀諸王乾澧證稱:我一直跟邱標順都是說換約理由我不管，文件正確就會協助辦理，是黃瓊霖在邱標順離開後返回接待中心爭執，我才向黃瓊霖告知，如果換約理由是買賣，建設公司合情合理可以拒絕等語（本院卷第441頁），是黃瓊霖證詞不排除係參雜個人意見及記憶錯置，並非高淑芬實際陳稱內容，尚難予以採信。 ③又王乾澧於110年6月10日雖在邱標順離開接待中心後，曾向黃瓊霖提及和築公司如以兩造為私人買賣為由不同意換約，亦屬合理決定一事，亦僅為王乾澧個人分析意見而已，而莊櫻鈴對於被告申請換約，和築公司是否將以私人買賣換約（即俗稱紅單買賣）為由拒絕之意見，亦僅是王乾澧、莊櫻鈴私下交流和築公司單一部門初步意見而已，且依王乾澧所述，和築公司在已知悉兩造為私人買賣之下，立場仍願接受由被告補正文件格式申請後，再予評估（本院卷第432頁），顯非和築公司最終決策，亦從未正式以公司名義用此理由通知被告不同意換約，王乾澧甚未直接面告被告有此評估。是以，依上開證據可認，所謂被告換約是否將遭和築公司以私人買賣為由拒絕一事，僅係該公司內部初步討論階段而已，尚屬未定，且被告所遞文件不符格式，致未能符合換約要求，被告即消極未再補件事實，被告抗辯其係因和築公司明確告知不同意被告以買賣為由之換約申請，才未獲和築公司同意換約，難認可信。 (2)被告雖又抗辯因平均地權條例增定第47條之3第6項規定禁止銷售預售屋書面契據，售予第三人，故未獲同意換約等語（本院卷第223頁）。惟查，平均地權條例基於買受人與銷售預售屋者簽訂預售屋買賣契約之權利義務，實務上常以購屋預約單等形式之契據轉售與他人，做為賺取差價及炒作房價工具，甚有逃漏所得稅情形，嚴重影響不動產交易秩序，於109年12月31日修正，並於110年1月27日公布增訂平均地權條例第47條之3第1項至第6項規定，其中第5項規定「銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項」，第6項規定「前項書面契據，不得轉售予第三人」，然於立法理由特別提及本條之規範，僅屬行政管理範疇，至於交易所涉之民事關係，仍依民法相關規定辦理（見立法理由第7點），故被告抗辯因違反平均地權條例第47條之3第6項規定，故無法履行系爭讓渡契約，本非無疑。況依據平均地權條例第87條規定，109年12月31日修正之條文，其施行日期，由行政院定之，而行政院以中華民國110年5月21日行政院院臺建字第1100015199號令發布定自110 年7月1日施行，則本件所涉系爭讓渡契約之換約申請期間為106年6月21日，上開條例增訂規定尚未施行，亦無該條例47條之3第6項規定之適用，被告所辯，顯屬無稽。 (3)是以，被告所提證據未能證明未獲和築公司同意換約係不可歸責被告。反依被告自陳情節，第一次換約、第二次換約係因被告未能提出合於和築公司要求之授權文件，致和築公司拒絕換約申請（審訴卷第81頁、本院卷第220頁），既係被告方未進行確認所需流程及文件，此即屬可歸責被告事由。而黃瓊霖證稱高淑芬於110年6月18日即取回第二次換約之更名文件，且被告亦自陳已知係因授權書格式不符規定（本院卷第220頁），是於和築公司指定110年6月21日換約申辦期日，被告仍有機會再行補送符合和築公司指定之授權書格式，卻未為補送，直至110年6月21日換約指定日屆至而無法申請，就此亦屬可歸責被告。再依王乾澧證稱：第一次換約因是邱標順及其配偶出面，然系爭不動產名義人為被告，有告知本人沒有來要出示授權。第二次換約我不在現場，現場接待中心同事有致電我，我告知先收下文件，回去後我將文件回傳和築公司，和築公司回復被告出具授權書並非制式格式，和築公司無法使用，且換約理由是買賣，有點疑慮，但仍請他們把文件備齊再來辦，我有通知邱標順，接電話是邱標順太太，有告知授權書版本不對，請回去修改，但後續就沒有再來辦，本件沒有更換成功是因為流程不對等語(本院卷第432頁至第433頁)，益見本件未獲和築公司同意換約，係因被告方疏漏未提出合於和築公司要求格式之授權文件，程序事項未齊備所致。至依前開王乾澧之證詞，和築公司雖對被告換約理由有疑慮，但僅係內部討論，和築公司於受理後是否確實會以買賣為由拒絕換約，實未可知，被告即不得預設立場作為免責之理由，且被告在程序階段即因疏未提出合格授權文件，而遭和築公司直接拒絕，被告亦不得以其即便申請亦恐遭和築公司拒絕，否定其在申請換約程序流程之疏漏。被告雖又抗辯係黃瓊霖未告知換約所需授權文件格式等語（審訴卷第81頁），然此係被告內部問題，被告既決定委託其父母代理換約事宜，被告本應確認代理換約程序，不得以其有委由仲介詢問即認不可歸咎於被告。是以，被告於第一次換約、第二次換約既未注意應提出正確格式之授權文件，且於知悉授權文件格式不符要求，仍有機會辦理補件卻未辦理，消極以對待至指定日屆至，即便被告並非故意為之，被告所為仍有過失，故未獲和築公司同意換約，應係可歸責被告事由導致。 (4)從而，系爭讓渡契約係因可歸責被告事由未獲和築公司同意將系爭預售契約轉由原告承擔，和築公司因而與被告續行系爭預售契約並因清償消滅，致兩造間之系爭讓渡契約陷於事後給付不能，則系爭讓渡契約不能給付，應可歸責於被告。4、原告請求加倍返還定金6萬元，為有理由：系爭讓渡契約因可歸責被告事由致不能履行，倘若原告有交付定金予被告或其代理人收受，即得依據民法第249條第3項規定請求加倍返還定金。原告主張其有交付斡旋金6萬元予美家資產公司，美家資產公司嗣將該筆款項交付被告並轉為定金，並提出原告與美家資產公司間簽訂之系爭買方服務費承諾書，以及原告與原告委託仲介即訴外人鍾美媛間LINE對話記錄為證（審訴卷第23頁至第24頁、本院卷第413頁至第415頁）。經查： (1)原告於110年4月6日委託美家資產公司居間仲介購買系爭不動產，由鍾美媛擔任本件承辦人，原告並已交付斡旋金6萬元等情，均明載於系爭買方服務費承諾書所附不動產買賣意願書第2條等約定中（審訴卷第23頁至第24頁），堪可採認。原告主張其交付斡旋金即轉為系爭讓渡契約之定金乙情，查鍾美媛於簽定系爭讓渡契約前之110年4月17日，曾以LINE通訊軟體告知原告將於星期四與屋主即被告簽訂讓渡書，並告知「價格都敲定好了喔，不然就沒辦法成交，而且我們談的590萬元您的6萬塊也轉成定金了」，有上開LINE對話記錄可參（本院卷第413頁至第415頁），兩造並於110年4月26日簽訂系爭讓渡契約，而黃瓊霖於簽約後之110年6月10日，曾將結案款項以LINE傳送高淑芬確認，結案款項內容亦包含「訂金」項目，高淑芬已讀訊息後即以語音通話訊息回覆，黃瓊霖並於同日下午告知價款已轉入被告方帳戶，有黃瓊霖與高淑芬間之LINE對話可參（本院卷第461頁至第463頁）。是以，鍾美媛於LINE對話中明確告知已將原告交付斡旋金轉為定金，原告未表示拒絕並接續依據鍾美媛告知金額與被告簽訂系爭讓渡契約，被告之仲介黃瓊霖於簽約後整理之結案款項亦包含「訂金」項目，足見兩造應有經委託仲介相互協調確認，同意將斡旋金轉為定金，而依據原告與美家資產公司簽訂之上開不動產買賣意願書第3條第1項約定「於此期間若賣方接受買方之承買價格及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已生效，若賣方有同意授權受託人可代為買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據」（審訴卷第24頁），原告交付斡旋金已轉為定金，並不另行開立定金收據，故原告未能提出定金收據，亦屬合理。至於原告係將6萬元連同其他款項先交付美家資產公司，再由美家資產公司處理交付被告之事宜，然被告不否認美家資產公司之仲介為被告代理人（本院卷第599頁），應認原告已將該定金交付被告。故原告主張其交付之斡旋金6萬元轉為定金給付被告，堪以採認。 (2)至被告雖援引黃瓊霖證稱：系爭讓渡契約沒有約定定金，當下是兩造見面就簽約，這筆斡旋金是直接變成系爭讓渡契約價金一部分，如果斡旋金轉定金，會簽定金收據等語（本院卷第362頁）。惟查，黃瓊霖證稱上情已與其在結案款項中列入「訂金」項目有所出入。且觀諸被告與美家公司間簽訂之預售屋專任委託銷售契約書第6條第3項固約定「買方出價達於委託金額時，甲方（按：被告）同意乙方（按：美家資產公司）無需再行通知甲方即可全權代理收受定金。甲方同意簽名＿＿＿」，而被告未於該項欄位簽名，有該契約可參（本院卷第339頁），然而該約定應旨在美家資產公司承辦人毋須再行通知被告即可代理收受定金，並未排斥美家資產公司承辦人得以其他方式獲得被告同意收受定金，依上揭說明，兩造應有經各自委託仲介協調同意將斡旋金轉為定金，自難再執被告未於上開欄位簽名逕認系爭讓渡契約並無收取定金，黃瓊霖證稱本件未簽定金收據故無定金約定，亦難認可信。被告以前詞抗辯系爭讓渡契約並未約定定金，難認有據。 (3)是以，原告以交付斡旋金轉定金之方式給付6萬元予被告，原告依據民法第249條第3項規定請求加倍返還定金，扣除被告已返還之定金6萬元，被告應再給付原告6萬元，即屬有據。 5、原告請求賠償仲介費8萬元及失去系爭不動產之利益146萬3,574元，為無理由：原告雖主張系爭讓渡契約應可歸責被告事由致不能給付，其因而受有仲介費8萬元及失去系爭不動產利益146萬3,574元損害，被告應依民法第226條第1項規定賠償等語，被告則否認原告受有上開損害，則依前揭說明，應由原告舉證其受有上開損害。經查： (1)仲介費8萬元部分：原告主張其因系爭讓渡契約給付美家資產公司仲介費8萬元（本院卷第197頁）。然而，原告因系爭讓渡契約，共計給付116萬元，現均在美家資產公司保管中（不爭執事項九），而依黃瓊霖證稱：本件原告應給付仲介費8萬元，會從原告給付價金中直接扣抵，美家資產公司收受原告給付價金後，有匯給被告，但被告後將款項全額退回，仲介費也退回來等語（本院卷第363頁至第364頁），黃瓊霖於起訴前亦曾傳送訊息告知原告：屋主還是照原狀況，我們確定賺不到這筆服務費了，現金部分要先轉給您，進入訴訟應該不用保管現金等語，然有黃瓊霖提供其與原告間對話記錄可參（本院卷第475頁至第477頁），鍾美媛於110年6月22日亦告知原告「如換約不成，全數費用包括服務費會退還喔」，有原告提出LINE對話記錄可證（本院卷第79頁），可認原告原應給付之仲介費8萬元係從原告給付價金方式扣除方式付，然原告給付之價金業經被告退回美家資產公司保管，美家資產公司並通知原告領取，黃瓊霖及鍾美媛亦表示美家資產公司不會向原告收取仲介費8萬元，可認原告應給付之仲介費8萬元業經美家資產公司退還，故原告應無受有此部分損害。 (2)系爭不動產利益146萬3,574元損害部分：原告雖主張系爭不動產之建案和築港心大樓，於110年1月至3月間同一社區時價登錄資料顯示平均成交價為每坪20萬8,187元，以系爭不動產面積計算，若以現時平均成交價購買，系爭不動產市價為736萬3,574元，與兩造合意價格590萬元差距146萬3,574元，此應為原告本得享有之利益，卻因被告不能履行契約而失此利益等語（本院卷第199頁），並提出高雄市○○區○○路00○0○○00號11樓、00號11樓及00號7樓之110 年1月至3月實價登錄資料為證（本院卷第211頁至第217頁）。惟查： ①按民法第216條規定，損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計畫、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該條所稱之「所失利益」，固非以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計畫、設備或其他特別情事，有客觀之確定性始得稱之(最高法院100年度台上第1838號判決意旨參照)。 ②原告雖援引上揭實價登錄資料記載之單價，並執以計算主張差額為原告未能取得系爭不動產所失之利益。然而所謂不動產所得價差利益，係在處分系爭不動產並取得對價時始會出現，在處分系爭不動產前，無論市場房價如何漲幅更迭，倘不動產所有人未有可得預期之處分計畫，其所享有者也只是該不動產所有權，所謂不動產價值增值，只是不動產所有人主觀認為其所能取得利益之希望或可能，故原告僅以近期房價市場有所漲幅，即認如若其可取得系爭不動產，即享有該房價價差利益，本難認有據。況影響房價高低之因素眾多，舉凡坐落位置、方位、樓層乃至交易個體之議價空間、議價能力等，均會影響不動產之價格酌定，原告僅以與系爭不動產相同建案之4戶成交價格主張中間差額即為原告未能取得系爭不動產所失利益，亦難認有據。 6、基上，原告依據民法第249條第3項規定請求被告返還6萬元，應屬有據，然逾此範圍，難認有據。 7、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。原告依據民法第249條第3項規定請求被告返還6萬元，核屬未定清償期之債，原告併請求自111年4月14日準備理由狀繕本送達被告翌日起即111年4月22日（被告自陳其於111年4月21日收受上開準備理由狀繕本，見本院卷第599頁）至清償日止，按法定利率計算遲延利息，自屬有據，五、綜上所述，原告依據民法第249條第3項規定，請求被告給付6萬元及自111年4月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，自應依職權宣告假執行，而此部分雖經原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，故就原告勝訴部分即無再由原告聲請供擔保宣告假執行之必要。又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。八、訴訟費用負擔：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　29　　日民事第三庭審判長法　官高瑞聰法官黃姿育法官林家伃以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　30　　日書記官陳郁惠附表: 坐落高雄市○○區○○段○○段000地號土地及其上所興建之港心大樓B1棟9樓房屋1戶(含主、附屬建物面積及共有使用部分約100.68平方公尺)及地下第3層機械式停車位編號71號汽車停車位暨其土地應有持分。

臺灣高雄地方法院111年度訴字第162號

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