112年度訴字第1339號｜民事：損害賠償等｜裁判日期：113 年 07 月 29 日

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度訴字第1339號原告何淑芝訴訟代理人陳樹村律師梁詠晴律師被告高雄市政府地政局前鎮地政事務所法定代理人王玉玲訴訟代理人劉耕源李玉湘被告劉馨嬬訴訟代理人蔡涵如律師被告鄭惟湘即穩贏企業行當事人間損害賠償等事件，本院民國113年6月25日言詞辯論終結，判決如下：主文被告高雄市政府地政局前鎮地政事務所應給付原告新臺幣68,348元，及自民國112年8月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告高雄市政府地政局前鎮地政事務所負擔百分之8 ，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告高雄市政府地政局前鎮地政事務所若以新臺幣68,348元預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、本件被告鄭惟湘即穩贏企業行經合法通知，未於最後一次言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：㈠原告於民國110年10月9日透過南北不動產房屋小港成功加盟店，亦即被告鄭惟湘獨資經營之穩贏企業社(下稱鄭惟湘)之仲介，與被告劉馨嬬就坐落高雄市○○區○○段000地號土地(權利範圍1/8，下稱系爭土地)及其上同段128建號建物(門牌號碼高雄市○○區○○街00巷00○0號，權利範圍全部，下稱系爭建物，並與系爭土地合稱系爭房地），簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），買賣總價金新臺幣（下同）399萬元，已付清價款且於110年11月8日完成系爭房地所有權移轉登記。嗣原告交屋後向被告高雄市政府地政局前鎮地政事務所(下稱前鎮地政)申請測量，始發現系爭建物因被告前鎮地政所屬人員辦理登記測量工作時，疏未注意，將系爭建物面積計算錯誤，致系爭建物所有權狀、建物測量成果圖上所登載面積均為136,67㎡，而實際面積僅103.65㎡，即短少33.02㎡( 約9.988坪）。被告前鎮地政所屬人員面積計算錯誤之過失，致原告受有溢付買賣價金963,999元之損害（計算式：3,990,000元÷136.67×33.02=963,999元），兩者間具相當因果關係，爰依土地法第68條第1項規定，請求被告前鎮地政賠償963,999元。㈡被告劉馨嬬出售之系爭建物有前述面積短少之瑕疵，致價值嚴重減損，且缺少其保證之品質，應依民法第354條第1項、第2項規定，負物之瑕疵擔保責任。另被告劉馨嬬出售系爭建物前，曾於頂樓樓板施作防水工程，系爭建物位處防水樓層正下方，兩者面積差距不大，況防水工程報價係以施作面積計算，被告劉馨嬬斯時即知實際施作面積，對系爭建物面積短少近10坪之事，無由諉為不知，又不動產面積係屬交易上重要資訊，出賣人有據實告知之義務，其未據實告知，具可歸責事由，應負不完全給付之債務不履行責任。是以，原告除得依民法第354條第1項、第359條規定，向被告劉馨嬬請求減少價金(即前揭溢付價金)963,999元，或依民法第360條請求損害賠償，而原告受有瑕疵請求減少價金，為行使形成權，一經行使，出賣人所得請求之價金即於應減少之範圍內縮減之，則被告劉馨嬬就受領該溢收價金即無法律上原因，應依民法第179條、第182條第2項規定返還原告；再者，原告尚得依民法第227條第1項、第226條規定，請求被告劉馨嬬賠償不履行之損害963,999元。㈢被告鄭惟湘應屬不動產經紀業管理條例（下稱系爭管理條例）第4條第4、7款所定之經紀業者；如否，其違法從事仲介居間，並收受原告給付之仲介報酬8萬元，亦應受系爭管理條例規範限制，且其所為有違反保護他人之法律之情事。又被告鄭惟湘未詳實調查確認系爭建物坪數，即於廣告單上標示「總建坪41.34坪」之內容，用以銷售系爭房地，顯違反系爭管理條例第21條第3項規定，且其受原告之委託處理不動產仲介事務，未盡其善良管理人之注意義務，致未察覺系爭建物面積之差距，違反積極查證並報告原告之居間義務，致原告買受面積短少33.02㎡之系爭建物而受損害，該損害於系爭買賣契約簽定並履行後，已無從補正。是以，原告自得依系爭管理條例第21條第3項、第26條第2項、民法第184條第1項前段、第2項、第227條準用第226條等規定，請求被告鄭惟湘賠償963,999元。㈣又被告前鎮地政、劉馨嬬、被告鄭惟湘間係基於不同原因之偶然競合關係而負前揭損害賠償義務，屬不真正連帶債務，若有被告為給付，則其餘被告於給付範圍內同免義務等語。並聲明：㈠被告應各給付原告963,999元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。其一被告對於原告為給付後，其餘被告於該給付範圍內亦同免給付義務。㈡願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：㈠被告前鎮地政：原告於111年4月12日以書面向被告前鎮地政陳情，表示其整修系爭建物時發現現場面積與權狀面積不符，經被告前鎮地政派員會同原告至現場勘測結果，系爭建物測量成果圖測繪記載内容與實地及竣工圖並無不符，惟檢核系爭建物面積之計算式即【10.32×(3.20＋4.40＋5.92)-(1.2× 4.40)-(3.00×2.20)-(4.00×6.00)】，其計算結果應為103.65㎡，與建物測量成果圖及登記簿上所載136.67㎡不符，此純屬面積計算錯誤，致登記面積有誤。被告前鎮地政於111年4月26日發函檢附建物面積更正同意書通知原告，應依土地法第68條及地籍測量實施規則(下稱系爭測量規則）第278條規定辦理更正，惟原告迄今未同意更正，未免善意第三人因無從知悉系爭建物成果圖有疑義而遭受不利益，已依系爭測量規則第238條規定，於系爭建物標示部其他登記事項欄加註「主建物面積不符，清查中」等文字。又登記錯誤遺漏或虛偽，須因此受有實際損害，始得請求地政機關負損害賠償責任，惟原告自買受系爭建物迄今，所有權使用範圍不因登記面積之增減而有變動，且被告前鎮地政迄今尚未變更系爭建物登記面積，難謂損害已發生，是其損害無相當之因果關係。又縱認原告請求有理由，惟系爭土地面積並無短少，賠償範圍應以系爭建物面積短少為限，原告之損害額自不得將系爭土地價金併入計算，且應扣除自出賣人所獲得之填補。依系爭房地申辦買賣移轉登記案附契約書(下稱公契)之記載，系爭土地價款為1,729,187元、系爭建物價款為132,000元，即系爭建物價款占系爭房地總價之7.09％【計算式：132,000 元÷(1,729,187元＋132,000元）＝0.0709】，按此比例計算，則系爭建物之實際買賣價款應為282,891元【計算式：3,990,000元×7.09％＝282,891元】，而系爭建物實際面積為登記面積之75.84％，原告因系爭建物面積短少所受損害金額應為68 ,346元【計算式：282,891元×(1-75.84％)=68,346元】等語置辯。㈡被告劉馨嬬：本件係老舊公寓中古屋買賣，買賣雙方已於系爭買賣契約第17條約定特約免除賣方之瑕疵擔保責任，依民法第355條第1項及第366條之反面解釋，伊自不負物之瑕疵擔保責任。伊前因工作調動而買受系爭建物，因故取消移居計晝，未曾實際居住於系爭建物，不知系爭建物存在前鎮地政所屬人員面積計算錯誤之事，要無可歸責之事由，原告請求減少價金、給付賠償實無理由。其次，系爭房地目前市價遠高於原告買受時之價格，原告並無因系爭建物實際面積較登記面積短少，致受有溢付價金之損害，況伊本於系爭買賣契約收受價金，非無法律上原因，原告請求伊應返還不當得利，要無理由。縱認原告受有溢付價金之損害，惟以系爭房地申辦買賣移轉登記時所附契約書上所載之系爭土地價款為1,729,187元、系爭建物價款為132,000元計算，系爭房地買賣總價399萬元，則係以系爭建物282,891元、系爭土地3,707,109元分開計價，而系爭建物實際面積為登記面積之75.84％，是原告因系爭建物面積短少所受損害金額應為68,346元。另原告購屋後將系爭建物隔成6間套房，並曾委託被告鄭惟湘代為出租，應為投資客等語置辯。㈢被告鄭惟湘未於最後一次言詞辯論期日到庭，其於先前辯論期日則以：系爭房地買賣是依照土地或建物權狀所記載之資訊，伊就面積短少之事並不知情，況原告提出之刑事告訴，經臺灣高雄地方檢察署(下稱高雄地檢署)以112年度偵字第19895號為不起訴處分。本件乃測量疏失，與伊無涉，依內政部實價登錄資料，被告劉馨嬬係108年10月以360萬元購入系爭房地，後由伊居間仲介以399萬元出賣予原告，被告劉馨嬬沒什麼賺，且系爭買賣契約所載坪數、持分，乃訴外人李志正地政士依地政機關之謄本資料記載。又原告將系爭建物隔成6間套房，並開價每間租金約8,000元，伊因認此高於小港行情，故未接受原告之出租委託，另伊曾受原告委託出租另間公寓，惟開價亦高於當地行情等語置辯。並均聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。四、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事項如下：㈠原告於110年10月9日透過房屋仲介被告鄭惟湘，與被告劉馨嬬簽訂系爭買賣契約，以總價399萬元購買系爭房地，原告已將價款全部付訖，而系爭房地所有權亦於110年11月8日辦理移轉登記完竣。㈡系爭買賣契約記載系爭房屋之面積為136.67平方公尺，與建物登記謄本所記載面積相同。㈢原告於111年4月12日向被告前鎮地政所陳情，表示系爭房屋實際面積與權狀所載面積有所不符，經被告前鎮地政所派員勘測結果，發現應是當初所方人員面積計算錯誤所致，實際面積應為103.65平方公尺。㈣原告就購買系爭房地面積短少部分，對被告劉馨嬬、鄭惟湘及地政士李志正提出刑事詐欺取財告訴，經高雄地檢署以112年度偵字第19895號案件為不起訴處分確定。五、本件爭點在於：㈠原告買受系爭房屋，其實際面積較登記面積短少，對原告是否構成損害？㈡若原告受有損害，則應由何人負其責任？㈢該應負責之人應賠償金額若干？六、本院之判斷：㈠本件原告經由被告鄭惟湘居間仲介，與被告簽訂系爭買賣契約，以總價399萬元向被告承買系爭房地，價款付訖，亦於110年11月8日辦理所有權移轉登記完畢。嗣原告發覺系爭建物面積似有疑義，經向被告前鎮地政申請測量後，發現系爭建物實際面積應為103.65㎡，但因被告前鎮地政所屬人員計算錯誤，誤算為136,67㎡，差誤面積33.02㎡(約9.988坪），並以誤算面積予以登記，被告前鎮地政為此於111年4月26日以高市○鎮○○○00000000000號函通知原告上情，原告因此對被告劉馨嬬、鄭惟湘等提出刑事詐欺告訴，惟經高雄地檢署以112年度偵字第19895號案件為不起訴處分確定等事實，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、現況說明書、原告律師函、被告前鎮地政函文、網頁廣告單、統一發票、建物登記謄本、建物測量成果圖、原告陳情文件及所附所有權狀、土地登記申請文件、買方議價委託書、LINE對話紀錄在卷可稽(見審訴卷第19至26、27至30、31至32、33至38、41、89、91、101至103、105、119至122、131至136頁，本院卷第121至123、125至127頁)，並經本院依職權調得前開偵查案卷核閱無訛，可認真實。㈡被告前鎮地政抗辯：原告買受系爭建物，所有權使用範圍不因登記面積增減而有變動，且未為建物面積更正前，難謂損害已發生等語。惟民法第354條第1項前段、第2項規定：物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。至所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之，亦有最高法院73年台上字第1173號判決意旨足資參照。經查，本件原告買受系爭建物，其實際面積較登記面積短少33.02㎡，已如上述，而建物面積短少，其可供規畫利用之空間範圍相形減少，此自足以減損買受人所購買房地之效用及價值，故構成買賣標的物之瑕疵無訛；又時下以公寓大廈為標的之不動產買賣交易，除區域環境、交通狀況與公共設施等外部條件外，建物本身之新舊、面積、樓高、公設、格局、瑕疵等向為買方評估，甚至影響購買意願之主要因素，而以總價除以建物面積所得之每坪/每平方公尺單價，則是買方估算標的物價格與區域行情高低之簡易基準，此由卷附系爭房地之出售廣告、內政部實價登錄資料(見審訴卷第89 頁，本院卷第111、119、139頁)亦會將建物面積單價特別標明供買屋者參考即明，故於建物面積有所短少不實時，買受人未知其事，以買受較大面積建物之價格，卻僅買得較小面積建物，其因此溢付之價金，即為其所受之積極財產損害。從而，本件被告前鎮地政首揭抗辯：原告尚無損害發生云云，即未足採。㈢原告對於被告劉馨嬬，依民法第359條、第360條、第179條、第182條第2項或第226條、第227條第1項，擇一請求給付，有無理由？ 1.按物之出賣人應擔保所出賣之物無瑕疵，已如前述，惟以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，此為民法第366條明文規定，故出賣人之瑕疵擔保義務，得依買賣雙方之特約予以免除或限制。經查，原告與被告劉馨嬬於系爭買賣契約第17條、其他約定事項之第2點，已有「買方(指原告)確實已知悉本標的物之瑕疵，買賣雙方合意以此買賣合約載明價格成交，自簽約日起，賣方(指被告劉馨嬬)不付瑕疵擔保責任，由買方概括承受」之免除瑕疵擔保責任特約(下稱系爭免責特約，見審訴卷第25頁)，則若該特約為有效，被告劉馨嬬對於原告受領系爭建物後始發現之於契約成立前已存在之瑕疵，即不負擔保責任，原告若主張前開特約有無效事由，應由其負舉證責任。至原告雖主張：系爭免責特約應以原告知悉瑕疵存在為前提，且兩造契約沒有約定現況交屋，縱有約定，亦應以原告於看屋或簽約時得以感知之瑕疵為限，始得免除瑕疵擔保責任云云，除與民法第355條規定有違外，且係就未有免責特約但有約定現況交屋之情形為闡釋，與本件情形尚屬未同，其主張自不能採。 2.次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227條第1項、第226條亦定明文。至債務不履行之債務人之所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件，若債權人已證明有債之關係存在，並因債務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人負債務不履行責任。倘債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，自應由其負舉證責任，如未能舉證證明，即不能免責(最高法院97年度台上字第357號判決意旨參照)。本件原告與被告劉馨嬬就系爭房地成立不動產買賣契約，被告劉馨嬬基於債之關係，有按債之本旨為給付之義務，亦即其給付須合於買賣契約之約定，則依系爭買賣契約第一條約定，被告劉馨嬬負有使原告取得系爭房地所有權之義務，且系爭土地應為面積379㎡、權利範圍1/8，系爭建物應為面積136.67㎡、權利範圍全部，而被告劉馨嬬實際就系爭建物面積僅移轉103.65㎡，即難謂其給付合於債之本旨。雖被告劉馨嬬就此抗辯：買賣雙方係系爭建物實際大小及屋況，而為整體價值評估，並非以面積單價議價，原告簽約前已詳細檢視系爭建物實際大小、現狀、格局及面積大小已知之甚明，建物實際面積與謄本所載是否相符必非至關重要。被告劉馨嬬依約將系爭房地全部交付，並移轉所有權登記，合於債之本旨，自無債務不履行等語，然為原告所否認，被告劉馨嬬上開所辯，與不動產交易習慣未合，其也未舉證原告於磋商期間，有表明僅重視系爭房地整體交易，全然不在乎建物面積大小之意思，其此揭所辯洵無可採。再者，被告劉馨嬬抗辯：不知該面積短少瑕疵存在而無歸責事由等語，依上說明，應由其負舉證責任。3.原告主張：被告劉馨嬬於賣屋前曾於頂樓施作防水工程，系爭建物位於頂樓正下方，面積差距不大，防水工程皆以施作面積計價，被告劉馨嬬於施工時當已知曉實際之施作面積，其對坪數短少一事難諉為不知，其確未據實告知原告，故應負瑕疵擔保責任及不完全給付責任等語。被告劉馨嬬則辯稱：伊有僱工修繕屋頂，但計價是一式計價，沒有計算地坪，且自購入後從未實際入住，甚至相關買賣都是委由胞弟處理，不清楚實際面積有計算錯誤狀況。伊於000年00月間以360萬元購入系爭房地，原本要辭掉台北工作回來高雄定居，後來工作計畫改變，並未實際居住，於110年以399萬元出售予原告等語(見本院卷第100至101頁)。經查： ⑴本件系爭建物面積短少乙事，原告係因僱工施作防水工程後，經施工人員告知面積似有問題，經委請被告前鎮地政測量後始行確認，亦即該瑕疵並非經肉眼通常檢查即可發現，被告劉馨嬬縱為前手，惟自購入系爭房地後仍住居台北市，此觀個人戶籍資料可明(見審訴卷第63頁)，而其買賣過程全未親自出面，是委由其弟劉建麟處理，此經明載於系爭買賣契約(見審訴卷第25頁)，亦為原告、地政士李志正、被告鄭惟湘於偵查中陳述明確(見警卷第45至51、55至59、65至67頁)，加以無證據可認定被告劉馨嬬本身具有無須經測量而可目視概算土地建物面積之經驗、專業或能力，是其辯稱不知有本件瑕疵，即屬合於情理。 ⑵又被告劉馨嬬於出售系爭房地前，有委託址設屏東縣屏東市大同北路之「泓德水電工程行」(下稱泓德水電行)施作屋頂防水工程、屋內油漆工程，有該水電工程行開立之統一發票附卷可稽(見本院卷第153頁)，泓德水電行並回覆本院函詢事項略以：前開統一發票是我們工程行施工所開立者沒錯，開立時間為110年9月1日。防水工程是施作上方屋頂防水，屋頂旁圍牆及屋內部分外牆。油漆工程是室內油漆粉刷。109年年底開始施工，施工完成後確認沒問題後才開立發票。防水工程及油漆工程皆是乙式計價，施工前後並無發現面積短少等語(見本院卷第231頁)，此與被告劉馨嬬前揭辯詞互核相符，則被告劉馨嬬未因施作防水工程而得知面積有所短少，即可確認。原告雖提出與其他水電工程行之LINE對話紀錄(見本院卷第253至259頁)，圖以證明：水電工程行於防水工程不可能以乙式計價，泓德水電行之回覆難堪採信云云，但其所舉事證終無由據以推認泓德水電行與被告劉馨嬬當初交易實情，是原告主張仍未可採。 4.綜上所述，本件原告未能證明被告劉馨嬬有故意不告知瑕疵之情，則雙方關於免除瑕疵擔保之特約應有效成立，被告劉馨嬬就面積短少之瑕疵並不負擔保責任，是原告依民法第359條規定行使減少價金之權，再依民法第179條、第182條第2項規定請求被告劉馨嬬返還溢付之價金，或依民法第360條規定請求不履行損害賠償，均於法無據。又依被告劉馨嬬所舉事證，應足認定其確實不知有面積短少瑕疵存在，即無違反據實告知義務可言，是亦不具不完全給付之歸責事由，則原告依民法第227條第1項、第226條規定主張其權利，亦屬無據。㈣原告依系爭管理條例第21條第3項、第26條第2項或民法第184 條第1項前段、第2項或民法第277條第1項準用第226條規定，請求擇一命被告鄭惟湘賠償，有無理由？ 1.原告主張：被告鄭惟湘身為經驗豐富且專業之南北不動產店長及仲介人員，未詳實調查確認系爭建物之面積，即於廣告單上標示「總建坪41.34坪」以銷售系爭房地，又其因知面積坪數對買受價金至關緊要，對於所仲介之房屋面積不能謂無基本估算能力，系爭建物面積短少近10坪，顯有過失違反積極查證並報告原告之居間義務，致生原告之損害，應負賠償責任等語，被告鄭惟湘否認原告之主張，並持前詞置辯。2.被告鄭惟湘為仲介人員，以居間不動產買賣租賃為業，雖就買賣標的等訂約事項依法負有調查義務，然應以其能力範圍者為限，關於土地建物面積之目測概算，非為仲介人員要求或必備之專業能力，是被告鄭惟湘辯稱係依據面積依據權狀而來，當非無據。又被告鄭惟湘於偵查中辯稱：(檢察官問：看房子的過程，是否瞭解本件房屋的坪數？)沒有辦法從目視判斷坪數，因為那個房屋感覺很大，總共有5房、2廁所、1個客廳、1個廚房、L型陽台，如果房子真得很小的話，就有辦法判斷。因此我們就是相信政府登記的坪數，以謄本權狀為主，我現場看起來就是40幾坪等語(見偵卷第20至21 頁)，亦即系爭建物內部區隔出多個利用空間，造成建物內部空間廣大之錯覺，再參照所有權狀等文件資料之記載，則被告鄭惟湘認為系爭建物實際面積與登記面積相符，實有可能，從而，被告鄭惟湘依所有權狀記載之面積，填載於廣告單及為原告居間仲介，難謂主觀有何可歸責之事由，則原告依上開法律規定請求其負賠償責任，要屬所據。㈣原告對被告前鎮地政，依土地法第68條第1項前段規定請求賠償，有無理由？ 1.按因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限，土地法第68條第1項定有明文，係就職司不動產登記事務之公務員不法侵害人民權利，由該機關負損害賠償責任之規定，屬國家賠償法之特別規定，故人民因不動產登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害，而請求地政機關賠償時，該地政機關應否負賠償責任及其賠償範圍，即應依該條規定定之，不適用國家賠償法第2條之規定。上開規定之立法意旨，乃以貫徹土地登記之公示性及公信力，並保護權利人之權利與維持交易安全為規範目的。凡因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，除地政機關能證明其原因應歸責於受害人外，受害人皆得依土地法第68條規定，請求地政機關損害賠償，不以登記人員就不實登記有故意或過失為要件（最高法院大法庭110年度台上大字第3017號裁定意旨參照）。至土地登記規則第13條雖謂土地法第68條第1項所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者。惟上開規則所定應屬例示性之規定，除此之外，包括測量有誤或面積計算錯誤等情形，仍屬本條保護之範圍（最高法院76年度第5次民事庭會議決議、最高法院85年度台上字第670號裁判意旨參照）。 2.次按土地登記有絕對效力，影響人民財產權甚鉅，登記簿所載之面積，常為買賣過程中確定價格之重要依據，且一般不動產交易當事人，通常欠缺精確估測不動產實際面積能力，悉以登記簿之記載為交易準據，不動產登記簿所載面積如有錯誤，即有導致交易價格之錯估，致人民之權益受損害。被告前鎮地政所職司土地、建物測量登記工作，其所屬公務員為不動產測量、登記如有測量有誤或面積計算錯誤等情形，導致面積登記錯誤情狀，就面積登記錯誤所致人民之權益受損，即應依土地法第68條第1項負國家賠償責任。經查，本件系爭建物實際面積較登記面積為少，係因被告前鎮地政所屬人員之面積計算錯誤，且非可歸責於原告或被告劉馨嬬所致，又系爭建物因面積短少，致因坪數差異而產生之應有價值（市價）減少，買受人即原告確實因此受有損害，揆諸前開說明，被告前鎮地政不論自身登記人員是否有故意或過失，即應依土地法第68條第1項規定，就系爭建物面積登記錯誤所致原告損害，負國家賠償責任。是原告依土地法第68條第1項規定請求被告前鎮地政負國家賠償責任，自屬有據。 3.末按因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。前項損害賠償，不得超過受損害時之價值，土地法第68條定有明文。所謂「受損害時之價值」，係指受害人受損害時之土地市價而言，且其計算，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額。經查，本件系爭房地係以總價399萬元成交，但土地及建物為獨立不動產，各得估算經濟價值，是該價金自包括土地及建物之價值在內，本件既僅系爭建物面積有所短少，則計算此瑕疵之價值，自應以系爭建物有瑕疵及無瑕疵之價值狀態予以衡較，不宜將無瑕疵之系爭土地併計於內，職是，原告逕以買賣總價金除以買受時建物面積求得每平方公尺單價後，再乘以短少面積所得963,999元(即0000000÷136.67×33.02≒963999)作為其所受損害之金額，即有未洽；再者，系爭建物因面積短少之價值差額，於本件審理中未經送專業機構實施鑑價，原告亦未提出相關證據資料供參酌，是以原告固然確實受有損害，但其損害金額僅得依卷內現存資料予以認定。本院審酌系爭建物建成於69年間，迄今已逾40年，建物價值因折舊而逐年遞減，土地價值則相反，常隨時間經過而有所增值，故而被告前鎮地政此部分意見即足參考，而關於系爭建物之價值，有明確數額資料者僅有卷附申請辦理不動產移轉登記時之「公契」，即「土地所有權買賣移轉契約書」、「建築改良物所有權買賣移轉契約書」，其上分別記載土地價款1,729,187元、建物價款132,000元(見審訴卷第133、135頁)，則據此估算建物價款約占土地建物價款之7.09%【計算式：13200÷(0000000+132000)≒0.0709】，再依此為準，計算得出系爭建物市價為282,891元(計算式：0000000×0.0709=282891)，則原告所受之溢付價額損害為68,348元(計算式：282891÷136.67×33.02≒68348，元以下四捨五入)，從而，原告得請求被告前鎮地政賠償之金額應以此為限，逾此範圍之請求，則屬無據。六、據上所述，本件原告請求被告前鎮地政給付68,348元，及自起訴狀繕本送達翌日(即112年8月26日)起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍請求，為無理由，應予駁回；原告另請求被告劉馨嬬、鄭惟湘應為給付部分，均無理由，而應駁回。又本件命被告前鎮地政給付之金額未逾50萬元，依法應依職權宣告假執行，被告前鎮地政陳明就敗訴部分願供擔保免為假執行，亦無不合，爰酌定相當金額併予宣告。至原告敗訴部分之假執行聲請，失所依據，應予駁回。七、本件事證已臻明確，其餘之攻擊防禦方法，經審酌後，認與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不一一贅述，併此敘明。八、據上論結，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　29　　日民事第五庭法官楊境碩以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　29　　日書記官陳鈺甯

臺灣高雄地方法院112年度訴字第1339號

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