112年度訴字第766號｜民事：減少價金｜裁判日期：113 年 07 月 31 日

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度訴字第766號原告即反訴被告柯淑惠輔佐人嚴家祥被告即反訴原告楊進丁訴訟代理人陳樹村律師楊佳琪律師被告葉則沅訴訟代理人陳韋誠律師黃大中律師郭乃瑜律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113 年6 月26日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。反訴被告應同意反訴原告向中國信託商業銀行股份有限公司領取如附表所示專戶内之新臺幣肆佰參拾貳萬肆仟參佰捌拾伍元，另應給付上開金額自民國一百一十二年七月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。反訴被告應自民國一百一十一年十一月二十九日起按日給付反訴原告新臺幣伍佰元至前項金額給付完畢之日止。反訴原告其餘之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴被告負擔。事實及理由壹、本訴部分一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟。查原告起訴時之請求權基礎原為民法第359 條之價金減少請求權（見本院審訴卷第11頁，本院訴字卷一第144 頁），嗣於民國113 年4 月9 日言詞辯論期日，及於同年3月18日、5 月16日提出民事陳報狀、民事答辯狀變更為依民法第359 條規定解除契約並請求損害賠償，且依民法第259條請求回復原狀（見本院訴字卷一第397 、405 、429 頁），再於113 年5 月21日言詞辯論期日明確表示損害賠償部分、回復原狀部分分別係以民法第360 條、第259 條第2 、4款規定為其依據，並陳明追加備位訴訟標的，主張如果不能解約，仍然請求減少價金（見本院訴字卷一第438 頁），被告雖表示不同意原告所為訴之變更、追加，惟原告所為訴之變更、追加與原訴之原因事實均係有關原告與被告楊進丁間買賣契約之糾紛，應具有社會事實上之共通性及關聯性，就原請求所主張之事實及證據資料亦得於變更、追加之訴加以利用，揆諸前揭規定及說明，仍均應予准許。另原告原於112 年9 月15日民事答辯狀追加依地政士法第26條請求損害賠償（見本院訴字卷一第165 頁），然後於113 年4 月9 日言詞辯論期日表示不再主張（見本院訴字卷一第406 頁），故此部分不在本件審理範圍，併予敘明。二、原告主張：㈠訴外人徐敏軒於111 年9 月7 日代理楊進丁與原告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由原告以新臺幣（下同）11,320,000元向楊進丁買受其所有坐落高雄市○○區○○段000 地號土地（權利範圍10000分之116）及其上同段1670建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○路000 號房屋（權利範圍全部，下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地），並由地政士即被告葉則沅辦理簽約事宜，而除代償楊進丁就系爭房地之貸款外，原告已將其餘全部買賣價金匯款至中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶帳號00000000000000號履保專戶（下稱系爭專戶），目前系爭專戶内尚有4,324,385 元。詎原告進屋準備裝潢時，竟發現系爭房屋有諸多缺失，尤其2 樓浴室前橫樑有漏水痕跡，此與楊進丁於系爭契約之標的物現況確認書第11點勾選無滲漏水情形顯不相符，經原告反映上情，徐敏軒及葉則沅卻稱現況交屋云云，原告另委請訴外人家昕科技驗屋有限公司進行全面驗屋製作房屋檢驗報告書（下稱系爭檢驗報告書），並透過葉則沅要求楊進丁修繕，幾經協調，方於111 年11月19日簽定交屋修繕協議書（下稱系爭協議書），約定於111 年11月28日在地政士事務所交付房屋鑰匙及相關權狀，另原告於111 年11月23日亦曾與徐敏軒口頭約定將系爭房屋修繕完畢始進行點交。㈡後原告於111 年11月28日至地政士事務所，要求依系爭契約第9 條第2 項約定，在系爭房屋現場交屋及驗收修繕情形，原告並提供修繕估價單予徐敏軒參考，然徐敏軒既不同意估價單金額，亦拒絕由楊進丁自行修繕之提議，徐敏軒及葉則沅當場聲稱只願支付3 萬元修繕費，否則不願意交屋，更誣稱原告以超高標準修繕阻撓交屋云云，並當場通知大樓管理室不得將房屋鑰匙交予原告，此後不接電話、不與原告聯繫；葉則沅身為地政士卻未協助點交系爭房屋，當日並無準備系爭房屋鑰匙、相關權狀等交屋物件，更遑論提供點交確認書予原告簽署，亦未居間協調爭議，買賣雙方就系爭房屋點交事項既有重大矛盾，葉則沅自應以解約方向處理，然其竟配合楊進丁而拒絕交付房屋權狀等物件予原告。又楊進丁除未按系爭契約之約定進行點交，至今仍在「5168實價登錄比價王」上刊登系爭房地之銷售訊息，並將存證信函寄送至無人之地址，足見楊進丁消極不作為之目的係欲迫使原告單方解約，藉此要求原告賠償而賺取不當利益。另系爭房地之所有權固已移轉登記至原告名下，然原告至今仍未持有系爭房地之權狀、鑰匙，管理室於111 年11月29日後已無保管鑰匙，楊進丁與葉則沅互踢皮球，推託鑰匙由對方持有，致原告迄今仍無法進入並使用系爭房屋。㈢原告前委託訴外人富昇工程行就系爭房屋之修繕進行估價，工程費用高達160 萬元，又原告購買系爭房屋後已訂購家具及繳納火險費、房屋稅金、買賣自備款、房貸本息，並支付驗屋費用，然因遲未能交屋，除使原告無法營業外，更須另行租屋、停車位，且因提起本件訴訟而先行繳納裁判費，原告更因購屋糾紛而承受莫大精神上痛苦，經診斷已罹患輕度憂鬱症並領有身心障礙之證明，以上均係因被告拒絕修繕房屋且拒不交屋所致，原告依法自得請求被告負瑕疵擔保之責，故先請求解除系爭契約，被告並應返還履約保證金445 萬元及利息，且應賠償原告所受損害；如無法解除系爭契約，則請求依上開金額減少價金。為此，爰先位依民法第359 條規定解除系爭契約，並依民法第259 條第2 、4 款請求回復原狀，另依民法第360 條請求損害賠償；備位依民法第359 條請求減少價金等提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應共同給付445 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⒉願供擔保請准宣告假執行。三、楊進丁則以：㈠伊向訴外人泰郡建設有限公司（下稱泰郡公司）購買系爭房屋後未曾居住使用，故就系爭房屋有滲水、插座未過電乙事並不知悉，因原告向伊反應系爭房屋有滲水問題，伊即請泰郡公司前往查看修繕，而泰郡公司嗣後亦已修復完畢，是系爭房屋已無存在滲水、插座未過電等問題，原告再執此主張伊應負瑕疵擔保責任云云，自屬無據。至原告雖提出系爭檢驗報告書，並主張系爭房屋存有門窗、牆面及壁磚等缺失部分，然原告係參觀系爭房屋内部後同意賣方依現況交屋，始與伊簽訂系爭契約，原告縱非明知，對於未發現其所聲稱之瑕疵亦有重大過失；再者，系爭房屋為中古屋而非新成屋，買賣雙方於系爭契約第9 條第4 項亦載明以簽約時系爭房屋之狀況進行點交，即約定採「現況點交」之方式為之，若系爭房屋之品質或效用並未低於簽約時，自非屬瑕疵，伊對此毋庸負責；又原告主張門窗、牆面及壁磚等缺失部分，均屬簽約時已存在且肉眼可察之髒污、細微裂縫，為原告所明知且屬輕微，不影響系爭房屋之正常使用，縱有減少房屋之效用，但其減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，且此部分非屬系爭協議書約定之處理範圍內，雙方既約定以現況點交，並未保證房屋無瑕疵，則依民法第355 條之規定，原告自不得謂系爭房屋有瑕疵而主張被告應負瑕疵擔保責任。縱認伊應負擔瑕疵擔保責任，原告提出修繕估價單及損失統計表，主張其為修繕系爭房屋所支出之費用，作為減少買賣價金之依據，然雙方既已訂立系爭協議書，約定由出賣人負責修繕，買受人自不得擅自雇工修繕系爭房屋，再主張相關費用即為應依民法第359 條減少之價金，否則恐有浮報修繕費用之疑慮，況就原告所陳稱之瑕疵，伊均已修繕完畢，原告一再主張系爭房屋有瑕疵，請求減少價金，顯無理由。㈡本件買賣雙方之所以無法點交，係因原告不願意配合交屋，並非可歸咎於伊，此觀伊已簽署點交確認書，原告亦於他案刑事案件自承：「因被告未支付修繕費用，故未同意履約保證專戶撥付尾款給被告等2 人」等語即明，伊並無拒絕交屋之情事，亦無原告所指徐敏軒當場聲稱只願支付3 萬元修繕，否則不願交屋之情事，反而係原告於111 年11月28日自行先離開現場導致系爭房屋無法點交。至原告稱其沒看到權狀，也沒有拿到確認書云云，然葉則沅於111 年11月28日已提供系爭房地之所有權狀及相關文件供原告檢視，並一一說明系爭房地之權利範圍及各項規費明細，足見原告於知悉其就系爭房地各項權利義務後，仍拒絕辦理點交，原告所辯不足採信。另原告空言指稱伊之代理人徐敏軒曾於111 年11月23日與原告口頭約定將系爭房屋修繕完畢始行點交程序、兩造有約定要在現場點交、伊拒絕點交等情，卻未見原告提出任何舉證以實其說，迄今仍拒絕伊領取履保帳戶中任何款項，致伊分文未取買賣價金，竟要求伊須給付445 萬元，其請求顯無理由，應予駁回等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保聲請免為假執行。四、葉則沅則以：㈠伊僅代為處理本件不動產買賣過戶等事宜之地政士，既非系爭房屋之所有權人，亦非系爭契約之當事人，更就系爭房屋之屋況並不知悉，單純係依原告及楊進丁所提供之資料辦理所有權移轉登記及一切必要費用之代繳，對於系爭房屋自始不負任何瑕疵擔保責任，亦無從干涉系爭房屋之修繕問題，原告對伊提起本件訴訟，恐有當事人不適格之情事。又伊對於系爭專戶內之款項並無動用或撥款之權利，而須由不動產之買賣雙方即原告與楊進丁均簽署「房屋點交確認書」後，履保公司方會同意撥款，是原告請求伊給付履保帳戶內之款項云云，亦無理由。另本件係因原告拒簽「房屋點交確認書」，造成買賣程序遲無法完成，身為承辦地政士之伊無從結案，方無法將已記載原告為所有權人之不動產所有權狀及印鑑交付原告，原告空言質疑伊係合資購買系爭房地之人，而未提出其他證據以實其說。至原告稱伊配合楊進丁要求原告簽署系爭協議書、系爭協議書係伊製作云云，然系爭協議書之内容確係原告及徐敏軒共同商議，且均出於自由意志所簽署，伊僅係基於專業地政士之地位協助2 人為之，且伊從未主張對系爭協議書之簽署過程不知情，而係主張就「系爭房屋之屋況」不知情。㈡至於原告提出關於111 年11月28日之譯文部分，由該譯文足證伊始終均為居間協調角色，並無偏袒買賣任一方之情事，況由該譯文足見伊確於當日提供系爭房地之所有權狀及相關文件供原告閱覽並解釋說明之，當日點交程序尚未結束即率先離開地政士事務所之人實為原告，則伊所準備之點交確認書當無從簽署於上，與原告所稱伊未協助點交，亦未提供點交確認書云云，顯不相符。又原告111 年11月14日寄發之存證信函記載：「因該房屋尚有缺陷瑕疵未處理完畢，所以請暫緩將履約帳戶內之任何款項支付給原屋主」，原告於他案刑事案件自承：「因被告未支付修繕費用，故未同意履約保證專戶撥付尾款給被告等2 人」等語，亦於112 年11月28日言詞辯論期日自承：「簽署點交確認書部分，因為協議書他們已經都不同意，怎麼會去簽署確認書」等語，顯見確係原告不願簽署系爭房屋點交確認書，致買賣程序無法完成，原告稱伊於111 年11月28日未準備點交確認書予原告，且拒絕交付房屋權狀及鑰匙等語，顯為臨訟卸責之詞，實屬無據。本件系爭房屋是否存有瑕疵，原告得否因該等瑕疵請求損害賠償，此乃原告與楊進丁2 人間之爭議，與伊無關等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保聲請免為假執行。五、兩造不爭執事項：㈠徐敏軒於111 年9 月7 日代理楊進丁與原告簽訂系爭契約，由原告以11,320,000元向楊進丁買受其所有系爭房地，並委由地政士即葉則沅辦理簽約事宜。㈡除代償楊進丁就系爭房地之貸款外，原告已將其餘全部買賣價金匯款至系爭專戶，目前系爭專戶內尚有4,324,385 元。㈢原告與楊進丁於111 年11月19日訂有系爭協議書。㈣系爭房地業已移轉登記至原告名下，六、本院得心證之理由：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，出買人故意不告知物之瑕疵者，亦同，民法第354 條第1 項、第359 條及第360 條分別定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵；所謂買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號判決意旨參照）；所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院93年度台上字第1825號判決意旨參照）。另按基於債權契約相對性原則，契約之效力僅及於契約當事人之間，無從拘束非契約當事人。㈡原告本件對於楊進丁、葉則沅之請求權基礎均為相同（見本院訴字卷二第8 頁），惟不論係民法第359 條之契約解除權或價金減少請求權，抑或解除契約後之回復原狀請求權、物之瑕疵擔保不履行之損害賠償請求權，均係基於買賣契約之法律關係而來，而葉則沅僅為原告、楊進丁所委任辦理系爭契約簽約事宜之地政士，其並非系爭契約之當事人，揆諸前揭說明，其自不受系爭契約之拘束，原告以上開規定請求葉則沅共同給付訴之聲明所載款項，顯屬無據。㈢原告與楊進丁雖於系爭契約第9 條第2 項約定「雙方應於辦理買賣標的點交時個別簽立『不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書』，乙方【指楊進丁】應將買賣標的騰空現場點交與甲方【指原告】…」、第6 項約定「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交【若因相關作業遲延者，最遲不得逾111 年10月31日】，同時甲方應履行全部價金之給付…」（見本院審訴卷第35頁），但因嗣後發現有應修繕之部分，是原告與楊進丁嗣於111 年11月19日訂立系爭協議書（見本院審訴卷第125 頁），約定「買方同意於111 年11月22日前由其貸款銀行台北富邦銀行撥款清償賣方元大銀行貸款，並待領取清償證明完成，於111 年11月28日前至承辦地政士事務所辦理點交手續（買方同意於點交手續當下提供相關修繕估價單，估價單報價內容詳如附件）」、「雙方合意，於點交手續當下，保留50萬元於履約保證專戶內，待標的物現況需修繕之部分，修繕完成後2 個禮拜內，買賣雙方通知承辦地政士於將履約保證專戶所保留之50萬元出款至賣方指定帳戶」，足見在系爭協議書約定範圍內，原告與楊進丁業已合意變更系爭契約之約定，亦即於111 年11月28日前在地政士事務所辦理點交，點交當下不需將系爭房屋需修繕之部分修繕完成，僅保留50萬元作為修繕完成後支付之尾款，應堪認定。㈣原告於112 年5 月22日之書狀中稱111 年11月28日約定交屋，但原告堅持在高雄市○○區○○路000 號交屋，順便驗收修繕結果，被告不同意，同時去大樓管理室將房屋鑰匙拿走等語（見本院審訴卷第257 頁）；又於112 年6 月30日書狀稱本件房屋買賣糾紛，爭執點在於原告要求依買賣契約第9 條第2 項規定在房屋現場交屋，並驗收修繕情形，楊進丁拒絕在房屋現場點交，原告又堅持在房屋現場點交等語（見本院訴字卷一第41頁）；復於112 年8 月8 日言詞辯論稱「依合約書第9 條第2 項現場交屋，是被告沒有到現場交屋，只到代書那邊去交屋…到交屋時，屋子有很多瑕疵，所以我才請驗屋公司去驗屋，驗完後我有通知被告修繕，所以我們才寫修繕協議書，11月28日要到現場交屋，被告不要，要到代書那邊交屋，且屋子的狀況我也不知道，怎麼交屋…被告要求到地政士事務所辦理點交手續，但我說的是在現場點交房子」等語（見本院訴字卷一第146 、148 頁）；再於112 年9 月20日言詞辯論稱有跟徐敏軒說23日到現場時說要把房屋修繕好才要點交等語（見本院訴字卷一第163頁）；另於112 年11月28日言詞辯論稱因為協議書他們已經都不同意，怎麼會去簽署確認書，我沒有看到權狀、沒有看到鑰匙我怎麼去簽署，且被告也沒有跟我說房屋事後會修好叫我再去看等語（見本院訴字卷一第354 頁）。由上開所列原告自承內容可知，原告雖有於111 年11月28日當天至地政士事務所，但要求要再去系爭房屋現場驗收修繕情形及辦理交屋，但未獲楊近丁代理人徐敏軒同意，故原告不同意簽署確認書；然原告上述要求顯已與系爭協議書之約定不符，且由此事實可知，原告與楊進丁顯然就系爭房地尚未辦理點交完成，此部分楊進丁亦不爭執，而物之瑕疵擔保責任之規定，基本上於危險負擔移轉即交付後始有適用餘地，出賣人也因此有機會可以除去瑕疵，僅於瑕疵在性質上無法除去或買賣標的物已確定無法具備出賣人所保證之品質，抑或瑕疵雖可除去，但出賣人明確地表示拒絕除去或斟酌時間上及費用上等情形，顯可預期出賣人無法於清償期前除去瑕疵者等二種狀況，基於誠信原則並避免增加當事人之負擔，始應例外地承認在危險負擔尚未移轉於買受人前，出賣人應負瑕疵擔保責任，惟觀諸本件系爭契約履行過程，似未見有上述情況，原告亦未進一步舉證，已難認原告得依物之瑕疵擔保相關規定加以主張。㈤況且，原告雖提出系爭檢驗報告書（見本院審訴卷第75至123 頁）佐證系爭房屋具有瑕疵，惟關於其中滲漏水及插座未過電之瑕疵，系爭檢驗報告書係記載「2 樓天花板滲水、熱像顯示儀器檢測圖、水分計檢測24～26％」、「2 樓廚房開關 /插座未固定、未過電」，而經泰郡公司於112 年11月1 日以（112 ）泰郡工務字第11210003號函覆本院稱：111 年11月2 日原屋主來電報修，稱新屋主發現2 樓插座無電，以及2 樓天花板一處潮濕等問題，原屋主自行僱工拆下2 樓配電箱檢查發現短少一條電源線，導致2 樓插座無電，希望公司派員處理，於111 年11月9 日早上9 時現場會勘與屋主代理人徐先生確認問題，18日由機電廠商施作重新接線確認功能無誤，牆面泥作復原，19日批土、24日油漆復原；至於2 樓天花板一處潮濕，於9 日早上9 時會勘，與屋主代理人徐先生至308-1 號3 樓測試熱水管路，開啟熱水器10分鐘以熱顯像儀觀察，初步檢視熱水管線並無明顯異狀，再返回308 號2 樓觀察廁所外天花板潮濕點，亦無明顯問題，再約3 樓住戶下週會勘，30日屋主代理人徐先生通知可以安排施作，12月2 日早上防水廠商派員施作2 樓樑邊實施高壓灌注10支效果良好，5 日當日以水份儀檢查確認牆面含水量正常，批土油漆復原等語在卷（見本院訴字卷一第341 頁），足見上開2 瑕疵業經楊進丁聯絡泰郡公司進行修繕完畢，原告復未能再行舉證系爭房屋現仍有其所主張之瑕疵，且經本院詢問是否送請相關單位進行鑑定，原告仍表示不聲請等語（見本院訴字卷一第441 至442 頁），自難認系爭房屋仍有原告所主張之漏水或插座未過電之瑕疵，更遑論以此主張解除契約、減少價金或損害賠償。至於系爭檢驗報告書所列其餘瑕疵，例如地磚空心、全室電箱位置標示錯誤、電話孔無訊號、牆面髒汙，門框裂縫變形、電燈開關作動不順、牆面空心、填縫不全、紗窗開關不順、牆面缺角、管線未安裝完全、蓮蓬頭支架損壞等等，惟原告自承購買前曾參觀系爭房屋（見本院審訴卷第9 頁），對於系爭房屋之狀況應有一定瞭解，系爭契約第9 條第4 項亦約定「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準」，而上開所列瑕疵縱為真實，透過一定之修繕程序即可修復，非屬重大瑕疵，衡酌該些瑕疵對原告所生之損害，與解除契約對楊進丁所生之損害，如認原告得解除系爭契約實有失平衡；另上開瑕疵對於系爭房屋使用收益之影響程度，是否確已達到減損其應有價值之情形暨影響之比例、受損害之程度，原告均未舉證以為憑據，自難為原告有利之認定。至原告雖有提出修繕估價單及損失統計表（見本院審訴卷第153 至163 頁），惟上述估價單與系爭檢驗報告書所列瑕疵有所差異，損失統計表更係將諸如電視、冰箱、洗衣機購買及租屋費用等列入，核與原告所主張之請求權基礎有關之系爭房屋是否具有瑕疵乙節無涉，均無足採認。七、綜上所述，原告依民法第359 條、第259 條第2 、4 款、第360 條及第359 條等規定，請求被告應共同給付445 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後認均不足以影響判決之結果，爰不另贅論，附此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。貳、反訴部分㈠反訴原告已於111 年10月27日將系爭房地之所有權移轉登記至反訴被告名下，依系爭契約第9 條第6 項，反訴被告本應於111 年10月31日交屋時給付價金予反訴原告，詎反訴被告藉口系爭房屋有瑕疵而拒絕配合點交，甚至要求地政士葉則沅暫缓將系爭專戶内之款項支付予反訴原告。嗣雙方於111 年11月19日簽訂系爭協議書，約定於111 年11月28日至地政士事務所辦理點交手續，且僅能保留50萬元於系爭專戶内（即表示雙方均同意點交當時不需修繕完成），待反訴原告修繕滲水情況後再出款；詎反訴被告於111 年11月28日經地政士葉則沅說明系爭房地之權利範圍及所需繳納之各項費用明細後，不願簽署房屋點交確認書以完成系爭房地之點交程序，是反訴被告不僅遲延受領系爭房屋之交付，同時亦遲延給付價款，反訴原告自得依民法第367 條規定及系爭契約之法律關係請求反訴被告給付履保專戶内之價金4,324,385 元，以及依系爭契約第9 條第7 項約定請求自111 年11月29日起按日給付反訴原告違約金864 元（計算式：4,324,385元x2/10000=864元）。㈡縱認反訴原告於111 年11月28日並未點交系爭房地，然因交屋之給付兼需反訴被告之行為，反訴原告得以準備給付之情事通知債權人以代提出，而反訴原告嗣後多次寄發存證信函以催告反訴被告配合交屋，屬已提出給付，反訴被告即應依約給付買賣價金之全部款項，且依系爭契約第12條第9 項約定，在存證信函於112 年3 月13日第一次投遞不成功時，即視為送達，反訴原告既已提出給付，則反訴被告自該日起即應依約給付價金，然反訴被告遲未給付價金予反訴原告，反訴原告自得請求反訴被告給付價金及違約金。退步言之，縱認反訴原告並未提出給付，惟反訴原告已多次寄發存證信函以定期催告反訴被告配合交屋，反訴被告卻一再拒絕而遲延受領系爭房地之交付，且反訴原告已拋棄對於系爭房地之占有以代交付，依系爭契約第9 條第7 項及民法第241 條業已免除其交付系爭房屋之義務，是以反訴被告即不得再主張尚未交屋作為拒付價金之理由，該存證信函於112 年4 月11日第一次投遞不成功時，即視為送達，反訴原告定期催告反訴被告配合交屋，並拋棄對系爭房地之占有以代交付，且業已將系爭房屋之滲水、插座未過電等問題修繕完畢，自得請求反訴被告給付價金及違約金。㈢為此，爰依民法第367 條規定、系爭契約及系爭協議書之法律關係提起本件反訴等語。並聲明：⒈反訴被告應同意反訴原告向中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中信銀行）領取系爭專戶内之4,324,385 元，另應給付上開金額自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⒉ 反訴被告應自111 年11月29日起按日給付反訴原告864 元至第一項金額給付完畢之日止。二、反訴被告則以：同本訴主張，系爭房屋具有瑕疵，且係反訴原告未依系爭契約第9 條第2 項規定現場交屋，致無法完成交屋手續等語置辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。三、本院得心證之理由：㈠經查，系爭契約第9 條第7 項約定「乙方依法對甲方負有瑕疵擔保之責，但若發生甲方未能明確主張確有重大之權利瑕疵或物的瑕疵（其對甲方之危害或損失確已達非屬輕微之程度）而無故拒絕點交或拒絕協調或怠於進行司法作為，並經乙方定期間催告仍拒不配合點交，則乙方免除配合點交之義務（但乙方就免除買賣標的物利益與危險之負擔，應由乙方另以書面通知甲方始生效力），並由僑馥建經將專戶價金餘款依約給付乙方，甲方並應自乙方通知點交之日起，每逾一日按乙方因點交所可得價金萬分之二計付違約金賠償乙方」（見本院審訴卷第35頁）。而如前所述，反訴兩造業已於111 年11月19日訂立系爭協議書，約定於111 年11月28日前在地政士事務所辦理點交，且點交當下不需將系爭房屋需修繕之部分修繕完成，反訴兩造於111 年11月28日亦有在葉則沅事務所見面，但由前揭所列反訴被告自承之內容可知，反訴被告要求要再去系爭房屋現場驗收修繕情形及辦理交屋，此與系爭協議書之約定明顯不符，再參酌反訴被告提出之譯文內容（見本院訴字卷一第231 至235 頁，本院訴字卷二第15至47頁），可見反訴兩造當日針對修繕之金額有所爭執，以致當日未能完成點交，之後反訴被告即主張系爭房屋存有瑕疵而提起訴訟，惟反訴兩造既已約定點交當時不需完成修繕，自不得再以有應修繕之部分為由拒絕點交，且反訴被告確實未能明確主張系爭房屋有重大之物之瑕疵，已如前認定，反訴原告嗣又寄發存證信函定期催告反訴被告配合交屋（見本院審訴卷第223 至227 頁；至於地址係寄送至反訴被告於系爭契約所載地址，依系爭契約第12條第9 項約定「雙方相互間所為之洽商，徵詢或通知辦理事項如以書面通知，應以本約所載之聯絡地址為通信地址，如發生無法送達或當事人拒收時，概以第一次郵遞日視為送達生效日。」，應仍有效力），則揆諸前引系爭契約約定及買賣契約之法律關係，反訴原告請求反訴被告應同意反訴原告向中信銀行領取系爭專戶内之4,324,385 元（見前揭本訴部分之不爭執事項㈡），洵屬有據。㈡按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條第1 項及第252 條分別定有明文。又當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害等情形為衡量標準，債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額；倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高，約定之違約金苟有過高情事，法院即得依上開規定核減至相當之數額，此項核減，法院得以職權為之。次按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀民法第250 條規定及其立法理由即明（最高法院102 年度台上字第1378號判決意旨參照）。經查，系爭契約第9 條第7 項約定反訴被告未能明確主張確有重大之物的瑕疵而無故拒絕點交，反訴被告應自反訴原告通知點交之日起，每逾一日按反訴原告因點交所可得價金萬分之二計付違約金賠償，性質上即屬違約金，且既未約定其為懲罰性違約金，揆諸前揭說明，性質上即為賠償總額預定性之違約金。又以萬分之二計付違約金者，週年利率達7.3 ％而有過高之嫌，故本判決審酌反訴兩造爭執之情事、反訴原告可能獲得之利益等因素，認反訴原告請求違約金之數額應酌減至自反訴兩造於系爭協議書約定點交最後期限之翌日即111 年11月29日起，按日給付500 元即已為合理適當，逾此數額之請求，即難准許。四、綜上所述，反訴原告依民法第367 條規定、系爭契約及系爭協議書之法律關係，請求反訴被告應同意反訴原告向中信銀行領取系爭專戶内之4,324,385 元，另應給付上開金額自起訴狀繕本送達翌日即112 年7 月13日（見本院訴字卷一第131 頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，且應自111 年11月29日起按日給付反訴原告500 元至上開金額給付完畢之日止，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後認均不足以影響判決之結果，爰不另贅論，附此敘明。六、據上論結，反訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　31　　日民事第二庭法官王宗羿以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　1 　　日書記官陳仙宜附表：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶帳號00000000000000號履保專戶

臺灣高雄地方法院112年度訴字第766號

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