臺灣高雄地方法院八十九年度訴字第三四○號

• 裁判案由: 返還房屋
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 89 年 11 月 17 日

臺灣高雄地方法院民事判決　八十九年度訴字第三四○號
原　　　告　冠傑企管顧問股份有限公司

法定代理人　陳進南　　　住
訴訟代理人　曾冠棋律師
被　　　告　Ｇ○○　　　住
酉○○　　　住

Ｏ○○○　　住
劉瓊英即劉盷

Ｖ○○　　　住
Ｕ○○　　　住
Ｌ○○　　　住
Ｅ○○　　　住
Ｑ○○　　　住
戊○○　　　住
己○○　　　住

黃○○　　　住
被　　　告　三和耐火工業股份有限公司　設高雄縣仁武鄉○○村○○路三九八

法定代理人　Ｉ○○　　　住
被　　　告　Ｈ○○　　　住
未○○○　　住
Ｒ○○　　　住
乙○○　　　住
子○○○　　住
Ｔ○○　　　住
Ｂ○○　　　住
甲○○　　　住
Ｍ○○　　　住
宇○○　　　住
辰○○　　　住
玄○○　　　住
丙○○○　　住
丁○○　　　住
蘇玲招即蘇于

亥○○　　　住
Ｐ○○　　　住
戌○○　　　住
癸○○　　　住
Ｃ○○　　　住
丑○○　　　住
地○○　　　住
申○○　　　住
Ｓ○○　　　住
Ｄ○○　　　住
卯○○　　　住
Ｋ○○　　　住台北市○○區○○路一二八號九樓
Ｆ○○　　　住
午○○　　　住
天○○　　　住
Ｊ○○　　　住
Ａ○○　　　住
右三十三人
訴訟代理人　陳萬呈律師
被　　　告　寶成建設股份有限公司　　　設高雄市○○○路六號三六樓
法定代理人　庚○○　　　住
被　　　告　壬○○　　　住
宙○○　　　住
巳○○　　　住
寅○○　　　住台北市○○區○○路一二八號十七樓
辛○○　　　住
右　六　人
訴訟代理人　Ｎ○○　　　住
右當事人間返還房屋事件，本院判決如左：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市前金區○○○路一三九號其中如附圖所示斜線部分面積肆拾
伍點玖伍平方公尺之房屋遷讓交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告三和耐火工業
股份有限公司、Ｈ○○、未○○○、Ｒ○○、乙○○、子○○○、Ｔ○○、Ｂ○○、
甲○○、Ｍ○○、宇○○、辰○○、玄○○、丙○○○、丁○○、蘇玲招、亥○○、
Ｐ○○、戌○○、癸○○、Ｃ○○、丑○○、地○○、申○○、Ｓ○○、Ｄ○○、卯
○○、Ｋ○○、Ｆ○○、午○○、天○○、Ｊ○○、Ａ○○如於假執行程序實施前，
以新台幣肆拾伍萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。
二、陳述：
㈠原告於八十一年十一月間向被告寶成建設股份有限公司（下稱寶成建設公司）
購買坐落高雄市○○區○○段第二四地號門牌號碼高雄市前金區○○○路一三
九號之房屋，並於同年十二月十一日取得該房屋及基地所有權。被告寶成建設
公司興建系爭房屋所在之「當代紀念座」大樓時，依大樓之原有建築設計，地
下室停車位之出口係通向六米計劃道路，然因該大樓原設計之車道出入口所鄰
接之六米計畫巷道尚未開通，為使該大樓住戶車輛有臨時替代通道可資使用，
遂與原告約定以系爭房屋如附圖所示斜線部分作為臨時車道，通往高雄市前金
區○○○路，俟原規劃鄰接之六米巷道開闢完成，再將系爭房屋回復原狀交還
原告使用。被告寶成建設公司並辦理系爭房屋之使用執照變更，將原屬店舖辦
公室之使用用途變更為車道，且在設計平面圖說上加註：「本臨時車道俟六米
計劃道路開闢通行後始得變更用途為辦公室使用」等語。而前述六米計劃道路
已於八十六年初開闢完成，該大樓停車場已可藉由原設計圖上之車道，通往新
闢六米計劃道路，只須將被告建設寶成公司於大樓與該六米道路臨接處所興建
之圍牆拆除即可，原告提供被告寶成建設公司作為臨時車道之借貸目的即已完
成，被告為「當代紀念座大樓」之地下一層、地下二層之停車位所有人及使用
人，系爭房屋既遭被告占用作為車道使用，原告自得本於民法第七百六十七條
所有物妨害排除及返還請求權之規定，訴請被告除去作為車道使用之侵害狀態
，並將占用部分房屋返還原告。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告均為「當代紀念座」大樓地下室停車位之所有人及使用人，系爭房屋遭被
告占用部分為該大樓地下室停車場唯一之車道出口，而所謂無權占有，並不以
物不離手為必要，縱僅偶爾開車或上下班開車，亦不能謂非無權占有人，退萬
步言，民法第七百六十七條之規定亦不限對於無權占有人始能主張，對於侵奪
所有物或妨害所有權者亦均可請求除去之，甚至有妨害所有權之虞者，亦得請
求防止之。故被告以其顯非無權占有或侵奪其所有物者等語置辯，亦顯無理由
。
⒉被告占用系爭房屋雖係基於其與被告寶成建設公司之使用借貸契約關係而來，
惟依據債之相對性原則，此項借貸契約，自不得對抗非契約當事人之原告。況
被告寶成建設公司提供系爭房屋作為被告之汽車通道，本係肇因於「當代紀念
座」大樓後方之六米計劃道路於使用執照核發時尚未開闢完成，現該巷道已開
闢完成，使用借貸目的亦已消滅，被告亦無從依該借貸關係作為抗辯。另被告
所占用作為車道使用者為系爭房屋之一部，被告抗辯系爭系爭房屋係「當代紀
念座」大樓附屬建物之一部，而不可分割獨立成為一建築物，亦不得辦理所有
權移轉登記為原告一人單獨所有云云，顯有誤會。又公寓大廈管理條例第八條
第一項、十一條第一項規定之適用範圍應僅限於「公寓大廈周圍上下、外牆面
樓頂平臺及防空避難室」及「共用部份及其相關設施」，而不包括各區分所有
權人所有之主建物在內，是被告以此置辯亦屬無稽。
⒊「當代紀念座」大樓後方之六米巷道極為寬敞，足供一部汽車通行，被告改由
該巷道進出地下室，實無任何不便之處，況即便確有不便，亦係被告向市政府
相關主管機關協調解決之問題，不能以此作為通行原告房屋之法律上理由。又
由被告寶成建設公司銷售系爭大樓時之相關廣告圖說對照交屋時之說明手冊可
知，「當代紀念座」大樓之車道出入口已明確標示在通往後方六米巷道處，此
種通行方法不但是大樓地下室通往既成道路之最佳捷徑，且可以不必占用他人
價值近億元之黃金店面，即便被告有權擇定該該二種通行方法，仍應以損害最
少之方法通行，始合於公平正義之原則。
三、證據：提出土地所有權狀、建物所有權狀暨登記簿謄本、設計圖暨銷售平面圖
、房屋使用手冊、變更使用執照、變更設計平面圖、照片八幀、當代紀念座大
樓管理委員會函、車位所有權人建物登記簿謄本、房屋稅繳款單、買賣契約書
各一件，汽車停車位使用憑證三十五份、停車位買賣契約書九份、停車位地籍
異動索引查詢暨前手簽收停車位使用憑證七份為證，聲請調閱本院八十八年訴
字第七二五號卷。
乙、被告方面：
被告三和耐火工業股份有限公司、Ｈ○○、未○○○、Ｒ○○、乙○○、子○○
○、Ｔ○○、Ｂ○○、甲○○、Ｍ○○、宇○○、辰○○、玄○○、丙○○○、
丁○○、蘇玲招、亥○○、Ｐ○○、戌○○、癸○○、Ｃ○○、丑○○、地○○
、申○○、Ｓ○○、Ｄ○○、卯○○、Ｋ○○、Ｆ○○、午○○、天○○、Ｊ○
○、Ａ○○等三十三人（下稱被告三和耐火工業公司等三十三人）方面：
一、聲明：㈠駁回原告之訴。㈡願供擔保請准免為宣告假執行。
二、陳述：
㈠原告與被告寶成建設公司間之使用借貸關係與其餘被告無涉，況被告寶成建設
公司在與其餘被告之房屋買賣契約中，並無任何有關交屋後尚須變更車道出入
口之約定，系爭房屋本為被告寶成建設公司銷售「當代紀念座」大樓予其餘被
告之時，作為公共車道出入口之用，且成為大樓附屬建物之一部，不可單獨分
割成為獨立建物，亦不得單獨登記為原告一人所有，被告寶成建設公司不得將
自己所無或大於自己所有之物讓與原告，縱系爭房屋所有權移轉登記原告，亦
屬無效。
㈡且依公寓大廈管理條例第八條、第十一條之規定，非經區分所有權人會議決議
，共同使用部分不得為重大變更。而「當代紀念座」大樓區分所有權人會議業
已決議「不同意變更車道出入口」等語，原告不得訴請被告返還系爭房屋。
㈢況被告僅是「當代紀念座」大樓之地下停車位所有權人，並未占有系爭房屋，
至多僅偶爾通行使用，對於系爭房屋車道部分亦無事實上之管領力，並非無權
占有之人，也非侵奪系爭房屋之人。況由原告提出之附圖，占用部分並非房屋
，而係「臨時車道」，上下部分經標示暫不隔間，該部分既非房屋，則原告訴
請返還之標的即為不存在，原告亦不得訴請被告返還系爭房屋。
三、證據：當代紀念座大樓委員會紀錄一紙為證。
被告寶成建設公司、壬○○、宙○○、巳○○、寅○○、辛○○等六人（下稱被
告寶成建設公司等六人）方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
被告均為「當代紀念座」大樓之停車位所有人或使用人，並占用系爭房屋作為
車道使用，該大樓於八十一年間完工時，車道即借用原告之房屋使用，由銷售
廣告及銷售平面圖亦可看出系爭房屋經挪為車道使用，其他住戶不可諉為不知
。被告寶成建設公司在系爭房屋銷售之時即與原告約定，在「當代紀念座」大
樓後方之六米巷道即高雄市前金區○○○路八十七巷開通後，即需將系爭房屋
返還原告，現該巷道已於八十六年初開闢完成，被告六人願將占用系爭房屋作
為車道部分返還原告。
三、證據：聲請本院發函高雄市政府工務局新建工程處查明高雄市前金區○○○路
八十七巷於何時開闢完工。
被告Ｇ○○、酉○○、Ｏ○○○、劉瓊英、Ｖ○○、Ｕ○○、Ｌ○○、Ｅ○○、
Ｑ○○、戊○○、己○○、黃○○方面：
此部分被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
丙、本院依職權發函高雄市政府工務局查明系爭建物之原使用執照暨變更後使用執照
之相關申請文件及核發執照內容。
理 由
一、本件被告Ｇ○○、酉○○、Ｏ○○○、劉瓊英、Ｖ○○、Ｕ○○、Ｌ○○、Ｅ○
○、Ｑ○○、戊○○、己○○、黃○○均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，
核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，此部分爰依原告聲請，由其一造
辯論而為判決。
二、原告主張其於八十一年十一月間向被告寶成建設公司購買門牌號碼高雄市前金區
○○○路一三九號之房屋，並於同年十二月十一日辦畢該房屋所有權移轉登記。
而被告寶成建設公司興建系爭房屋所在之「當代紀念座」大樓時，因該大樓原設
計之車道出入口所鄰接之六米計畫巷道尚未開通，為使該大樓住戶車輛有臨時替
代通道可資使用，遂與原告約定以系爭房屋如附圖所示紅色斜線部分作為臨時車
道，並將系爭房屋使用執照所載使用用途由店舖辦公室變更為車道，俟原規劃鄰
接之六米巷道開闢完成，再將系爭房屋回復原狀交還原告使用。而該六米計劃道
路已於八十六年初開闢完成，該大樓住戶車輛已可藉由原設計圖上之車道，通往
新闢六米計劃道路，被告為「當代紀念座大樓」之地下一層、地下二層之停車位
所有人及使用人，系爭房屋既遭被告占用作為車道使用，原告自得本於民法第七
百六十七條所有物妨害排除及返還請求權之規定，訴請被告除去作為車道使用之
侵害狀態，並將占用部分房屋返還原告等語。被告三和耐火工業股份有限公司等
三十三人則抗辯：系爭房屋作為車道使用部分經被告寶成建設公司規劃為公共車
道使用，不得單獨移轉為原告所有，原告取得系爭房屋所有權為無效，且系爭房
屋所在之「當代紀念座」大樓住戶已決議不同意改變車道出入口，依公寓大廈管
理條例第八條、第十一條之規定，非經區分所有權人決議，亦不得任意變更共同
使用部分，且被告僅為「當代紀念座」大樓停車位所有權人，偶爾開車經過系爭
房屋作為車道使用部分，並無事實上之管領力，並非無權占有或侵奪系爭房屋之
人，且該部分車道並非房屋之一部，原告自無由訴請被告返還系爭房屋等語。另
被告寶成建設公司、壬○○、宙○○、巳○○、寅○○、辛○○等六人另稱：系
爭房屋確於「當代紀念座」大樓完工之時即作為臨時車道使用，被告寶成建設公
司確實與原告約定俟該大樓後方之高雄市前金區○○○路八十七巷開通後，即願
將系爭房屋返還原告使用，而該巷道已於八十六年間完工，被告均為「當代紀念
座」大樓停車位所有權人或使用人，被告六人願將系爭房屋作為停車位使用部分
返還原告等語，以為抗辯。
三、本件原告主張被告為系爭房屋所在之「當代紀念座」大樓之停車位所有權人或使
用人，而系爭房屋如附圖所示斜線部分、面積四十五點九五平方公尺係作為該大
樓停車場之車道使用乙節，業據提出汽車停車位使用憑證三十五份、停車位買賣
契約書九份、停車位地籍異動索引查詢暨前手簽收停車位使用憑證七份、變更設
計工程圖一件為證。此並經本院於八十九年五月二十四日赴現場勘驗屬實，亦有
該日勘驗筆錄一件在卷可憑。而被告Ｇ○○、酉○○、Ｏ○○○、劉瓊英、Ｖ○
○、Ｕ○○、Ｌ○○、Ｅ○○、Ｑ○○、戊○○、己○○、黃○○未於言詞辯論
期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，其餘到場之被告，則就原告主張之上
開事實未予爭執。則原告此部分主張之事實，自堪信為真實。
四、至原告主張其為系爭建物之所有權人，被告無權占用並侵奪系爭房屋如附圖所示
斜線部分，其得依民法第七百六十七條所有物返還請求權之法律關係訴請被告返
還系爭房屋等情，雖為被告寶成建設公司等六人自認原告為系爭房屋所有權人，
其等確實無權占有系爭房屋如附圖所示斜線部分等語，然為被告三和耐火工業公
司等三十三人所否認，辯稱原告取得所有權無效，其等亦非無權占有人系爭房屋
作為車道之人，原告之訴於法無據等語。
㈠按民法第七百六十七條前段及中段規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者
，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。而上開規定之請求權主
體為所有權人，相對人則為現在占有所有物之人，亦即對所有物具有事實上管領
力，且該占有係出於無權或侵奪者即屬之。
㈡原告主張其向被告寶成建設公司買受系爭房屋且已取得該屋所有權人乙節，業據
提出建物所有權狀暨登記簿謄本及買賣契約書各一件為證，此為被告寶成建設公
司等六人所不爭執。雖被告三和耐火工業公司等三十三人抗辯系爭房屋如附圖所
示斜線部分係「當代紀念座」大樓之附屬建物，不得由被告寶成公司出賣予原告
云云，然按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建
築而言，最高法院著有八十四年台上字第七一四號判決可資參照。是以有關系爭
房屋作為車道部分是否為「當代紀念座」大樓之附屬建物，自應以該如附圖所示
斜線之占用部分是否在一般交易觀念上，咸認無獨立之經濟效用且未具有獨立性
以為斷。查系爭房屋係獨立之區分所有建物，此觀該房屋之登記簿謄本即明。況
由本院發函高雄市政府工務局調閱所得之建築物變更使用執照卷內所附變更設計
圖觀之，系爭房屋固有部分變更設計作為車道使用，然該房屋之原有結構均未更
動，僅面臨騎樓及緊鄰樓梯之二面圍牆暫不隔間。既該房屋之獨立性與經濟效用
均未受何影響，自無由僅以其中部分面積暫供車道使用，即認該建物為附屬建物
，更無所謂不得單獨出賣之問題。是被告上開抗辯，顯非可採。原告因買賣而取
得系爭房屋之所有權，自屬系爭房屋之所有權人無誤。
㈢至被告三和耐火工業公司等三十三人抗辯其非無權占有系爭房屋云云，查被告均
為「當代紀念座」大樓停車位之所有權人或使用人乙節，業經認定如前，而系爭
房屋如附圖所示斜線部分又作為該大樓之車道使用，亦如前述，則被告既得任意
、隨時進出該車道，對於該車道即有事實上之管領力，則被告係系爭房屋如附圖
斜線所示部分之占有人乙節，堪予採信。另上開被告又抗辯其有占有權源云云，
查原告曾同意被告寶成建設公司在「當代紀念座」大樓後方六米巷道即高雄市前
金區○○○路八十七巷開闢前，同意提供系爭房屋如附圖所示斜線部分作為車道
使用等情，則有前開建物變更使用設計圖所載「本臨時車道，俟六米計畫道路開
闢通行後，使得變更用途為辦公室使用」等語可佐，並有變更使用執照一件為證
，此為原告及被告寶成建設公司等六人所不爭執。又該六米計畫道路即係高雄市
前金區○○○路八十七巷，由該變更設計圖所標示之六米計畫道路建築線位置即
明。由上各節觀之，原告固同意被告寶成建設公司將系爭房屋如附圖所示斜線部
分變更使用用途為車道，是否即已一併同意被告全體占有使用該車道，並非無疑
，已難謂被告因原告同意變更部分建物之使用用途即認被告有占有之權源。縱認
原告曾默示同意被告全體占有使用前開車道，惟依前開所述，該同意亦係以高雄
市前金區○○○路八十七巷巷道之開闢作為解除條件。又該巷道已於八十六年十
月一日開闢完成，亦經本院發函高雄市政府建設局新建工程處詢問結果認為，「
高雄市前金區○○○路八十七巷開闢工程，係由起點自強二路起至終點成功一路
止，寬六公尺，長約一百七十五公尺，自八十五年七月十九日起至八十六年十月
一日止完工」等語查證屬實，有該處八十九年六月二十二日八九高市工新㈢字第
六四九三號函一件在卷為憑。是以，原告即便曾同意被告占有使用系爭房屋如附
圖所示斜線部分，該同意亦因解除條件已然成就而失其效力，被告占有該部分房
屋作為車道使用，亦無占有權源可言。況被告三和耐火工業公司並未進一步舉證
證明其有何其他占有系爭房屋之權源，則被告前揭抗辯，亦無足取。原告主張被
告無權占有系爭房屋如附圖所示斜線乙節，堪予採信。
㈣綜上，被告無權占有原告所有之系爭房屋如附圖所示斜線部分，依首揭民法第七
百六十七條之規定，原告自得訴請被告遷讓交還該部分房屋。至被告另抗辯依公
寓大廈管理條例第八條、第十一條之規定，變更車道應經區分所有權人全體同意
，並舉「當代紀念座」大樓管理委員會會議紀錄一紙為證。惟按公寓大廈管理條
例第八條第一項係規定，公寓大廈周圍上下、外牆面、頂樓平臺及防空避難室，
非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的
、設置廣告物或其他類似之行為；而第十一條第一項則係規定規定共用部分或其
相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。惟查，
系爭房屋係原告所有之獨立區分所有建物，已認定如前，既非屬公寓大廈之共用
部分，更非屬第八條第一項所列附屬建物，則有關系爭房屋如附圖所示斜線部分
之遷讓返還，與前開規定並無關涉至明。是以「當代紀念座」大樓區分所有權人
固決議不同意變更車道出入口，然並不影響被告負有遷讓交還系爭房屋如附圖所
示斜線部分之義務。被告此節抗辯，委不可採，附此敘明。五、從而，被告本於民法第七百六十七條所有物返還請求權之法律關係，訴請被告將
門牌號碼高雄市前金區○○○路一三九號其中如附圖所示斜線部分面積四十五點
九五平方公尺之房屋遷讓交還，為有理由，應予准許。
六、假執行之宣告：
原告及被告三和耐火工業公司等三十三人分別陳明願供擔保請准宣告或免為宣告
假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定如主文所示之擔保金額准許之。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八
條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　十一　　月　　　十七　　　日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B法　　　官　汪怡君
右為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　十一　　月　　　十七　　　日
~B書　記　官　劉榮華