臺灣高雄地方法院95年度訴字第4562號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 96 年 06 月 25 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　95年度訴字第4562號原　　　告　甲○○○
訴訟代理人　謝國允律師
被　　　告　集泰建設股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　洪錫鵬律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國96年5月31日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。本件原告原依據民法第227 條、第226 條之規定起訴被告應給付原告新臺幣（下同）200 萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。嗣於民國96年3 月1 日言詞辯論期日，追加不當得利法律關係，並變更聲明為被告應給付原告117 萬元，是原告請求追加部分與原訴部分之基礎事實相同，且變更聲明部分係減縮應受判決事項，揆諸前開規定，原告訴之追加及聲明之減縮，於法並無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告於82年11月22日與被告簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋契約）及土地預定買賣契約書（下稱系爭房屋契約），以1,200 萬元向被告購買其所興建之「優美城市愛丁堡大樓」編號B2棟第「1 加夾」房屋1 戶（即門牌號碼高雄市左營區○○○路901 巷26弄1 號房屋），約定原告買受之私有面積除室內面積、陽台、平台、花台、露台、騎樓、門廊外，尚有雨庇下方面積約12坪之1 樓土地的專屬使用權（下稱系爭土地專用權），此由系爭房屋契約第1 條之私有面積含有雨庇、第9 條約定部分1 樓空地歸屬1
樓特定住戶所有權人使用等記載，及兩造簽訂之「公共設施、壹樓空地及汽車停車位權屬同意書」（下稱同意書）可證。詎原告竟未依招商廣告之建築外觀圖興建雨庇，致使原告難以依雨庇界定土地專用權之範圍，經原告向建築管理機關查詢，始獲悉被告申請建築執照所檢附建設圖並無雨庇之設計，被告顯然無法興建雨庇致無法給付系爭土地專用權予原告使用。又原告與被告簽訂之系爭房屋契約與系爭土地契約之價金分別為379 萬元及704 萬元，合計1,083 萬元，然被告向原告收取之價金為1,200 萬元，可見差額117 萬元為原告取得系爭土地專用權之對價。被告既已不能興建雨庇而給付系爭土地專用權予原告，致原告受有117 萬元之損害，原告自得依民法第227 條、226 條之規定請求被告賠償損害。縱若鈞院認原告不得依上開規定請求被告賠償，然原告既已繳納1,200 萬元予被告，則被告受領超出系爭房屋及土地契約總價金1,083 萬元之部分，即受領117 萬元部分，顯係無法律上原因而受有利益，被告亦得請求返還。為此，爰依民法第227 條、第226 條及第179 條之規定，請求鈞院擇一判決，並聲明：被告應給付原告117 萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息5%計算之利息等語。
二、被告則以：伊於82年11月22日與被告簽訂系爭房屋契約，僅約定被告買受之B2棟第「1 加夾」層之私有面積約35.05 坪，並未約定要將雨庇下方土地專用權售予原告使用。雖系爭房屋契約之私有面積記載：「約35. 05延坪（含室內面積、陽台、平台、露台、雨庇、騎樓、門廊等主、附屬建物面積）。」，惟此乃因系爭房屋契約預定與全體承買戶簽約使用，才將該棟大房屋私有面積所可能含有之項目一一臚列，非謂承買人所購買房屋之私有面積即均包含有上述項目。再依系爭房屋之建物登記謄本記載，系爭房屋總面積為113.37平方公尺（其中1 層面積74.10 平方公尺、騎樓面積39.27 平方公尺）、附屬建物平台面積為7.02平方公尺、共同使用部分面積為33.6 0平方公尺（即2709.3 9×12 4/10000＝33.6
0） ，合計為153.99平方公尺即46.5 8坪〈計算式：（113.37＋7.02＋33 .6 0） ×0.3025＝46 .58 〉 ，已超過系爭
房屋契約所約定之35.05 坪，可見系爭房屋契約買賣之面積不包括雨庇。至兩造所簽訂之同意書，係每位承買戶均需簽訂以做為房屋買賣契約之附件，不得據此謂被告有將系爭土地專用權售予原告使用。又原告於預約買售系爭房屋時所簽之預約單雖記載實售金額為1,200 萬元，然於簽訂正式之系爭契約時已於契約記載房屋及土地之價金分別為379 萬元及704 萬元，合計1, 083萬元，被告折價117 萬元，亦僅收受1,083 萬元之價金，並無溢收117 萬元之情事等語抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下並有預約單、系爭房屋及土地契約、系爭房屋建物登記謄本在卷可憑（見本院卷第7-29、46、56-74 頁）：
㈠原告之夫王文山於82年11月19日與被告之員工簽訂預約單，訂購系爭房地，約定實售金額為1,200 萬元（不含停車位）。
㈡原告與被告於同年月22日簽訂系爭房屋及土地契約，約定房屋價金為379 萬元、土地價金為704 萬元，合計1,083 萬元。
㈢系爭房屋建物登記謄本記載，系爭房屋總面積為113.37平方公尺（其中1 層面積74.10 平方公尺、騎樓面積39.27 平方公尺）、附屬建物平台面積為7.02平方公尺、共同使用部分面積為33.6 0平方公尺（即2709.39 ×12 4/10000＝33.60
，小數點3 位數以下四捨五入）。
四、兩造爭執事項為：被告是否有收受117 萬元將系爭土地專用權售予原告？原告是否得以民法第227 條、第226 條之給付不能損害賠償或第179 條不當得利之法律關係，請求被告給付原告117 萬元及法定利息？茲將本院判斷分述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負証証之責，若原告先不能舉證，以証實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能證明，或其所證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院亦分別著有17年上字第917 號判例、18年上字第1679號判例可資參照。是在舉證責任分配之原則下，主張權利存在之人，應就權利發生之法律要件事實負舉證責任。本件原告既主張其交付117 萬元向被告購買雨庇下方土地之專用權，自應就系爭土地專用權為買賣標的及原告確有交付117 萬元之事實負舉證之責。
㈡經查，系爭房屋契約第1 條固約定：訂購房屋之私有面積為約35.05 延坪（含室內面積、陽台、平台、露台、雨庇、騎樓、門廊等主、附屬建物面積），然系爭房屋除室內面積及花台、騎樓外，並無露台、陽台等情，業據原告陳明在卷（見本院卷第83頁），且依系爭房屋之層次（即1層）面積為
74.10 平方公尺、騎樓面積為39.27 平方公尺、附屬建物平台面積為7.02平方公尺，合計為120.39平方公尺，有建物登記謄本在卷可參（見本院卷第46頁），換算結果為36.42 坪（計算式：120.39×0.30254 ＝36.42 ，小數點3 位數以下
四捨五入），可知系爭房屋之面積在未列入陽台、露台之情形下，已較之兩造約定之私有面積35.05 坪多出1.37坪，足見被告辯稱系爭房屋契約所載「私有面積（含室內面積、陽台、平台、露台、雨庇、騎樓、門廊等主、附屬建物面積」，係因契約適用全體承買戶所預先於契約書上將房屋之私有面積可能會包含之項目一一臚列，非謂簽約者所購買之房屋均含有上述項目等語，堪以採信。
㈢原告雖又主張依系爭房屋契約第9條、第10條第1項及系爭同意書均有「為降低住戶之購屋成本，將1樓部分空地歸屬1樓特定所有權人使用外，餘歸全體住戶共同使用」之約定，可證明被告將系爭土地專用權售予原告云云。惟查，系爭買賣契約第9條、第10條第1項、同意書雖均有上述將1樓部分空
地歸屬1樓特定所有權人使用之記載（見本院卷第9、14、28頁），然並未載明1 樓空地之何部分將歸屬原告使用之字樣，此與房地買賣需詳載買賣之標的、面積、價金等契約要件有違，且該棟大樓1 樓有8 間房屋，為原告自承在卷（見本院卷第84頁），換言之，1 樓房屋所有權人至多有8 人，則在空地歸屬之「特定所有權人」係指原告或其他1 樓所有權人，及歸屬之空地範圍均不明確之情形下，要難憑上述約定認定系爭雨庇下方1 樓空地歸屬原告使用。再依系爭同意書記載：為降低住戶之購屋成本，將部份1 樓空地移作私人使用，使其使用權歸各訂購人所享有，另大樓地下室汽車停車位除... 外，其產權及使用權專屬購買地下室汽車停車位之住戶所有其使用等語（見本院卷第28頁）；固或可認定被告有將部分1 樓空地之專用權及地下室停車位售予訂購人使用，然系爭同意書並非兩造為系爭空地專用權所簽之契約，而係所有承買戶同意建商即被告將地下室停車位或1 樓空地售予訂購戶專用之文書，此由同意書中有關停車位面積經被告明確告知，確實未列入銷售範圍，本人確認大樓地下室產權公平，特立同意書為證，及立書人僅為買受人1 方」等記載即可證明，故亦難據此同意書認定被告有出售系爭空地專用權予原告。況原告向被告訂購地下室編號26、價金46萬元之停車位時，既會在系爭房屋契約就停車位之位置、價金明確標示，倘原告果真以117 萬元之高價向被告購買系爭空地專用權，則原告豈有未要求被告將該空地位置、坪數及價金明確記載之理？是原告主張以117 萬元向被告購買系爭空地專用權，不足採信。
㈣被告固又主張其交付1,200 萬元予被告，而系爭房、地總價為1,083 萬元，差額117 萬元為購買系爭空地專用權之價金云云，為被告所否認，原告自應就有交付1,200 萬元予被告之事實負舉證責任。查原告之夫王文山於82年11月19日與被告簽訂之預約單雖記載系爭房地實售金額為1,200 萬元（見本院卷第74頁），且兩造於同年月22日正式簽訂之系爭房地總價為1,083 萬元，為兩造所不爭執，然僅足以證明王文山預定系爭房地時，兩造約定之總價金為1,200 萬元，尚不足以證明原告有交付1,200 萬元價金與被告，及其中117 萬元系購買系爭土地專用權之用。且依據系爭房屋土地契約及房屋價款付款明細表均載明各期應付金額及日期，並約定以現金或銀行本票支付，則被告對於各期應收價款均有載明，原告亦應知悉應繳納之金額，焉有不知所繳納之金額非為
1,200 萬元之理？又原告聲請傳訊之證人王文山固於本院中證稱：系爭房地係其以原告名義購買，伊共支付1,200 萬元給被告，是以現金、支票及部分貸款之方式支付，但因有部分是現金付款，其無法證明。當初建商只說雨庇下方土地專用權要給其使用，是附帶給的，沒有說要用多少錢賣，也沒說面積是多少等語（見本院卷第89頁），惟上開證詞不僅無法證明原告或王文山確有支付1,200 萬元予被告，亦無法證明原告主張：當初兩造約定供原告使用之1 樓空地約12坪，價金11 7萬元云云（見本院卷地79頁）屬實。是被告抗辯未收取1, 200萬元價金，亦未將系爭空地專用權售予原告，應堪採信。
五、綜上所述，原告既無法證明其確支付117 萬元向被告購買系爭空地專用權，則其依據民法第227 條第1 項、第226 條第1 項給付不能及民法第179 條不當得利之規定，請求被告給付117 萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既已經駁回，則其陳明願供擔保，聲請宣告假執行，亦失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法於判決結果不生影響，爰不再一一論述，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　6 　　月　　25　　日民事第一庭 法　官　廖純卿
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　6 　　月　　25　　日書記官　洪嘉慧