臺灣高雄地方法院96年度訴字第1984號

• 裁判案由: 給付服務費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 97 年 06 月 19 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　96年度訴字第1984號原　　　告　統揚廣告事業有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　李文禎　律師
黃如流　律師
黃小舫　律師
被　　　告　光勝建設股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　楊申田　律師
蘇瑛婷　律師
上列當事人間請求給付服務費事件，本院於中華民國九十七年六月五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾叁萬壹仟零貳拾肆元，及自民國九十六年九月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十四，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾柒萬柒仟元供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣壹佰柒拾叁萬壹仟零貳拾肆元預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：兩造於民國93年12月1 日簽訂房地「銷售合約書」，由被告將其所投資興建坐落高雄縣仁武鄉○○段46地號土地上之「光園墅」新建房地，委由原告負責銷售，雙方約定銷售期間為自93年12月1 日起至95年7 月31日止，銷售總戶數為58戶，被告保留4 戶，並約定如原告之銷售金額於新臺幣（下同）28,400萬元以下，以銷售金額之4.5%計算銷售服務費，如銷售金額超過28,400萬元時，則改按5%計算。嗣再加註延長1 個月至8 月31日，該期間屆滿後，雙方並再口頭同意延長1 個月至95年9 月30日。原告於合約委託銷售期間，總計銷售金額為27,960萬元，另加計被告同意計入銷售金額之保留戶8 戶之銷售金額3,220 萬元後，共計總銷售金額已達31,180萬元，依合約約定自應按5%計算服務費，其金額則為13,980,000元，然被告僅給付10,069,976元，尚欠3,910,024 元。另被告雖另辯稱依第一次簽訂之「銷售合約」有約定，銷售未達底價之金額應由原告負擔35﹪差額損失，惟依兩造簽訂現行有效之第二次「銷售合約」，即無此項約定，則被告自行在原告請款單上扣除銷售未達底價金額之35﹪差額損失，即屬無據。為此，爰依兩造間簽訂之銷售合約書之法律關係，提起本件訴訟，並聲明求為判決被告應給付原告銷售服務費3,910,024 元，及自本起訴狀繕本送達被告之翌日（即96年9 月19日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，並原告勝訴分，願供擔保以代釋明，請准宣告得為假執行等語。
三、被告未於最後言詞辯論期日到庭，惟曾具狀及到庭抗辯：對於兩造間簽訂銷售合約書，由被告委託原告銷售「光園墅」新建房地，及原原告確有銷售總計47戶之情事，不為爭執。但其中編號A2、A10 、A11 、B8、D7、D15 、E6、E10 等8
戶，係在95年7 月31日委託銷售合約期滿後始繳款，自不得計入銷售金額。又依系爭合約約定之佣金比例，係指銷售金額在28,400萬元以上部分，按5%計算，並非謂超過28,400萬元後，即全部按5%計算。另兩造亦曾約定就銷售未達底價之金額應由原告負擔35﹪差額損失，此部分亦應扣除。而被告業已付清全部之服務費，原告再起訴請求給付銷售服務費為無理由等情，乃聲明求為決駁回原告之訴及及假執行之聲請，與如受不利之判決，願供擔保以代釋明，請准宣告得免為假執行等語，資為抗辯。
四、兩造爭執及不爭執事項：
㈠不爭執部分：
⒈兩造於93年12月1 日簽訂「銷售合約書」，由被告委託原告銷售其投資興建之「光園墅」建案，服務費之計算方式則如合約第7 條所示之累進方式。
⒉被告保留4 戶之銷售金額3,220 萬元應計入原告之銷售總金額以確定計算佣金之比例，銷售佣金按上述比率計算。⒊原告銷售戶數為47戶，其總金額為27,960萬元。若再加計上述保留戶之3,220 萬元，則為31,180萬元。
⒋原告銷售之47戶中之8 戶，其銷售之簽約、交屋日期為：①編號A2 ：95年09月25日簽約，95年10月20日交屋。
②編號A10：95年07月24日簽約，95年08月25日交屋。
③編號A11：95年09月05日簽約，95年09月26日交屋。
④編號B8 ：95年07月07日簽約，95年09月05日交屋。
⑤編號D7 ：95年06月23日簽約，95年08月05日交屋。
⑥編號D15：95年06月30日簽約，95年08月08日交屋。
⑦編號E6 ：95年05月02日簽約，95年07月03日交屋。
⑧編號E10：95年09月14日簽約，95年10月04日交屋。
㈡爭執之部分：
本件原告訴請給付3,910,024元之銷售服務費，有無理由：
⒈本件合約截止日期應為95年7月31日或95年9月30日？
⒉上開銷售總表編號A2等8 戶，是否應計入銷售金額？
⒊銷售合約第7 條所稱累進方式計算之真意為何？
五、原告主張兩造曾於93年12月1 日簽訂「銷售合約書」，由被告委託原告代為銷售其所興建之「光園墅」新建房地，原告共計銷售47戶等情，業據其到庭陳述綦詳，並據提出銷售合約書1 份附卷為憑（詳本院卷第4 頁至第7 頁），復為被告到庭所不爭執，應堪信原告上開主張為真實。嗣原告主張依兩造簽訂之銷售合約書之約定，被告尚應給付原告銷售服務費3,910,024 元及其法定遲延利息等前情，則為被告所否認，並以：原告之請求為無理由等前詞置辯。嗣兩造於本院審理中，經協商整理爭點為：本件原告訴請給付3,910,024 元之銷售服務費，有無理由（即爭點為：⒈本件合約截止日
期應為95年7 月31日或95年9 月30日？⒉上開銷售總表編號A2 等8戶，是否應計入銷售金額？⒊銷售合約第7 條所稱累進方式計算之真意為何？）？茲就兩造上開爭點，審酌分述如下。
六、本件原告訴請給付0000000 元之銷售服務費，有無理由？
㈠按「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。」，「報酬縱未約定，如依習慣或依委任事務之性質，應給與報酬者，受任人得請求報酬。」，民法第527 條、548 條分別定有明文。是如一方受有他方委託代為銷售新建房地，受委託者自得依委任之法律關係，訴請委託者給付銷售服務費，核先敘明。
㈡本件合約截止日期應為95年7月31日或95年9月30日？
原告主張依兩造簽訂之「銷售合約書」第2 條之約定（詳本院卷第4 頁），本件委託銷售日期原來只到95年6 月30日，惟其後被告公司之執行董事丙○○已口頭同意延長至95年9
月30日之事實，固據原告公司之總經理丁○○到庭陳稱：「銷售合約是訂到95年6 月30日，後來因為工程進度延緩，因為兩造有約定在95年5 月底前有銷售百分之五十，被告同意延長，本來我們是要求時間更久，但是被告說一個月一個月來辦理延長，所以雙方先把合約書銷售期間延長到95年7 月31日。後來因為銷售不錯，被告有同意再延長一個月，但是合約書已經改為7 月31日，被告說契約文字後面加註延長一個月，意思是延長到八月底，到八月底時本來要求再延長，被告說不用再改了，就用口頭約定讓我們賣到九月底。」等語在卷（詳本院卷第63頁言詞辯論筆錄）；然此則為被告所否認，並據證人即被告公司之執行董事丙○○到庭證稱：「我是被告公司之執行董事，銷售合約書是我與原告公司總經理丁○○訂的，有關委託銷售期間是至（95年）6 月30日，後來延長至7 月31日，當時原告有說希望能繼續服務，所以原告就自行加上『延長一個月』，是同時寫的。我認為本件委託銷售契約應到7 月31日止，超過7 月31日以後原告說要繼續銷售，一直到全部處理完，但雙方約定7 月31日以後，並沒有說到服務費如何計算。我認為合約到期到期當然就不算服務費。本來我不要賣了，但原告說他要繼續服務，簽約要幫我處理好，貸款也要幫忙我處理好。」等語明確在卷（詳本院卷第55頁言詞辯論筆錄）；復據被告所舉證人戊○○即被告公司之總經理到庭證述：「原告總經理丁○○有說希望能再延長委託期間，但我說不可以，所以雙方就只同意契約到95年7 月31日為止。至於合約到期之後合約如何算，是由丙○○決定。」等語在卷（詳本院卷第86頁背面）。是原告雖主張銷售合約書第2 條末端手寫「延長服務一個月」之意義，係表示雙方已同意再延長銷售服務期間至95年9 月30日，既經被告公司執行董事丙○○到庭否認，而原告則迄未就其上開主張舉證以實其說，依民事訴訟法第277 條：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」之法律規定，本院自屬無從得有原告上開主為真實之有利心證。本院參以上開證人丁○○、丙○○、戊○○等人之證述，及兩造如確有意願延長委託銷售服務期間，即應於銷售合約書上明確載明延長期限，始與其等先前已於銷售合約書上更改銷售期間自93年12月1 日起至95年7 月31日止之約定真意；已堪認定被告所辯兩造之銷售合約期限，僅同意延長服務期限至95年7 月31日之事實，應與事實相符而足採信。原告上開主張應延長至95年9 月30日之事實，顯屬無據。
㈢上開銷售總表編號A2等8 戶，是否應計入銷售金額？
⒈本件兩造間之委託銷售服務費，可得計入銷售總價金之範圍，係依兩造間簽訂之銷售合約書第11條：「雙方同意本合約所指之『售出』，應包括合約有效期間之下列交易：⒈甲方自本合約進場日起，至本合約終止日止，自行售出的部分。⒉乙方代理售出的部分。⒊第三者介紹或交易而售出的部分。⒋購屋者於本合約有效期間內繳付預約金，但正式買賣契約於本合約終止之後10天內訂定者，亦視同本合約期間內售出，應予計酬。」之約定為準。另本件兩造間之委託銷售服務費計算標準，係依兩造間簽訂之銷售合約書第7 條第1 項：「銷售服務費給付方式及計算標準：⒈甲方（指被告，下同）於合約有效期間內，應支付乙方（指原告，下同）所售出房價（以戶計算）實售價之
4.5 ％－5 ％計算，雙方議定佣金計算採累進方式如下：①銷售金額0 －28,400萬元（甲方保留部分計為售出），銷售佣金為4.5 ％；②銷售金額28,400萬元以上，銷售佣金為5 ％。」約定辦理，有卷附銷售合約書在卷可稽（詳本院卷第4 頁、第5 頁），核先敘明。
⒉原告主張其於委託銷售期間內共計銷售47戶之事實，業據其提出「光園墅」銷售總表1 份在卷為憑（詳本院卷第8
頁），此亦為被告到庭所不爭執，堪信原告確有售出47戶之事實無訛。惟兩造則就原告所銷售47戶內編號A2、A10
、A11 、B8、D7、D15 、E6、E10 等8 戶，是否可計入原告已售出之售價而得請領銷售服務費生有爭執，惟查：
①上開編號A2、A11 、E10 等3 戶房屋之銷售給付訂金、簽約日期，係分別於：⑴編號A2：95年09月23日給付訂金，95年09月25日簽約；⑵編號A11 ：95年09月12日給付訂金，95年09月05日簽約；⑶編號E10 ：95年09月12日給付訂金，95年09月14日簽約等情，有被告所提土地及房屋買賣合約書、土地及房屋價金付款表等各1 份附卷足憑（詳本院卷第90頁至第95頁、第102 頁至第107
頁、第132 頁至第137 頁）。則依「銷售合約書」第7
條第1 項之約定，上開編號A2、A11 、E10 等3 戶房地，已超過委託銷售期間之95年7 月31日期限，自非可計入原告所得請求銷售服務費之範圍，應堪認定。
②至於編號A10 （95年07月23日給付訂金，95年07月24日簽約）B8（95年06月18日給付訂金，95年07月07日簽約）、D7（95年06月23日給付訂金，95年06月23日簽約）、D15 （95年06月28日給付訂金，95年06月30日簽約）、E6（95年04月30日給付訂金，95年05月21日簽約）等5 戶房屋，其給付金及給付簽約金之日期，則均尚在兩造所約定之委託銷售期間95年7 月31日前之事實，亦有被告所提土地及房屋買賣合約書、土地及房屋價金付款表等各1 份附卷足憑（詳本院卷第96頁至第101頁、第
108 頁至第131 頁）。是編號A10、B8、D7、D15 、E6
等5 戶房地，均尚未超過委託銷售期間之95年7 月31日期限，自得可計入原告所得請求銷售服務費之範圍，亦足認定。
⒊承上，編號A2、A11 、E10 等3 戶房地，係非可計入原告所得請求銷售服務費之範圍；而此3 戶房地之銷售價金，分別為600 萬元、620 萬元、620 萬元，合計共1,840 萬元（土地及房屋買賣合約書參照），則於原告請求銷售服務費時，自應扣除1,840 萬元之銷售總價金無訛。
㈣銷售合約第7 條所稱累進方式計算之真意為何？
⒈本件兩造間簽訂之委託銷售合約書所銷售「光園墅」新建房地總共為58戶，而系爭委託銷售合約書約定之委託銷售期間，確係自93年12月1 日起至95年7 月31日止之事實，已如上述。又原告於上開委託銷售期間內，共計銷售47戶、總銷售價金為27,960萬元之事實，為兩造到庭所不為爭執，並有原告所提「光園墅銷售總表」1 份在卷可稽（詳本院卷第6 頁），應堪信屬實。
⒉又雙方另行約定被告保留自行銷售之編號A5、A6、A15 、E2等4 戶房地，其銷售價金共為3,220 萬元，為兩造到庭所不為爭執，並有上開「光園墅銷售總表」1 份可佐。而上開被告保留自行銷售之編號A5、A6、A15 、E2等4 戶房地，雖經兩造約定同意計入原告售出之房地總價金內，然則據原告到庭陳稱：此部分仍不計算委託銷售服費在卷（詳本院卷第64頁言詞辯論筆錄）。是此部分雖應先行計入銷售房地總價金內，作為計算銷售服務費之佣金比率認定依據，然仍應再扣除此部分之銷售服務費。至於房地
價金3,220 萬元計入銷售總價金內，倘使原告之銷售總價金超過累進佣金比率之較高範圍時，其後欲再扣除此部分之銷售服務費，即應以較低之佣金比率計算扣除，始符合雙方約定同意計入銷售總價金內計算銷銷售服務費之約定真意；否則，其約定無異是多此一舉、毫無意義。
⒊依兩造間簽訂委託銷售服務費計算標準之約定，本件兩造間之委託銷售服務費計算方式，首應計算原告銷售之47戶房地總價金27,960萬元，於先行扣除編號A2、A11 、E10
等3 戶房地銷售價金共計1,840 萬元，係非可計入原告所得請求銷售服務費之範圍後，再加上兩造約定同意被告保留行銷售之編號A5、A6、A15 、E2等4 戶房地價金，計入原告售出之房地總價金內，合計可得作為原告銷售房地總價金之金額共計為29,340萬元（計算方式：27,960萬元－1,840 萬元＋3, 220萬元＝29,340萬元），並依上開銷售合約書第7 條第1 項之約定，先行計算原告可得請求之銷售服務費後，再扣除3,220 萬元部分仍不計算銷售服務費之約定後，原告得請求之委銷銷售服務費總計為：11,801,000 元 ﹝計算方式：28,400萬元×4.5 ﹪＋（29,340萬
元－28,400萬元）×5.0 ﹪－3,220 萬元×4.5 ﹪＝11,8
01,000 元﹞。
㈤被告雖另辯稱依第一次簽訂之「銷售合約」有約定，銷售未達底價之房地銷售金額，應由原告負擔35﹪差額損失，原告尚應扣除此部差額等前詞。惟查，被告此部分之主張，業據原告否認稱：「就銷售價格未達底價部分，差額應如何處理，於兩造第一次簽訂銷售合約時，固有約定被告負擔65﹪、原告負擔35﹪，但同時約定倘若銷售價格高於底價時，則溢價部分原告亦可分得35﹪；惟其後雙方又重新議約，被告要求將底價提高，且取銷原告分配35﹪溢價之權利，因此，原告亦要求分擔未達銷售底價差額35﹪之折價，故於第二次簽約時，即將上開溢價、折價之約定，全部取消，此觀之兩造現行簽訂之合約書即明。」，並據提出兩造間第一次預定之「光志澄合街」銷售合書1 份為憑，而依上開「光志澄合街」銷售合書內第8 條，確有約定溢價、折價之約定條款存在；惟參以本件兩造同意簽訂之光園墅「銷售合約書」，並無記載上開溢價、折價之約定條款，而此約定條款係被告委託銷售房地之重要內容，既已於其後兩造同意簽訂之銷售合約書內不再記載（本院卷內第86頁背面言詞辯論筆錄，被告亦承認兩造係採用第2 份合約書參照），自係含有兩造不再採用之合法依據。是被告原告尚應扣除此部分折價差額，於法即屬無據。
㈥承上說明，本件原告所得請求之委託銷售服務費，共計應為11,801,000元，扣除被告已支付之委託銷售服務費10,069,976元後，原告尚得請求給付1,731,024 元（計算方式：11,801,000元－10,069,976元＝1,731,024 元），已至為明確。七、綜上所述，原告尚可向被告請求之委託銷售服務費為1,731,02 4元）。從而，原告依兩造間簽訂之委託銷售合約書之約定，訴請被告應給付原告1,731,024 元，及自本起訴狀繕本
送達被告之翌日（即96年9 月19日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，於此範圍內之請求洵屬有據，所訴自應予以准許；逾此範之請求，為無理由，所訴自應予以駁回。
八、兩造陳明就原告勝訴部分願供擔保以代釋明，請准宣告得為假執行及免為假執行等語。經核就原告勝訴部分，兩造上開陳明於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併予宣告准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，爰併予以駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、抗辯及所用之攻擊、防禦方法與舉證，核與本判決之結果不生影響，爰不逐一贅述，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　 6　　月　　19　　日民事第五庭 法　官　柯盛益
上為正本，係照原本作成
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　 6　　月　　19　　日書記官　卓榮杰