96年度重訴字第203號｜民事：請求減少價金｜裁判日期：98 年 09 月 30 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 96年度重訴字第203號原　　　告　癸○○ 乙○○ 辛○○ 丙○○ 丁○○ 庚○○ 壬○○ 己○○ 戊○○ 共　　　同訴訟代理人　陳建誌律師被　　　告　汎喬股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　林慶雲律師朱淑娟律師陳正男律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國98年9 月9 日辯論終結，判決如下：主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：原告等人於民國94年6 月17日起，陸續向被告購買位於高雄縣大樹鄉○○路○ 段8 巷內即建案名為「義大城」之房屋（下稱系爭房屋），原告癸○○購買者為高雄縣大樹鄉○○路○ 段8 巷202 號，總價新臺幣（下同）1097萬元；原告乙○○購買者為高雄縣大樹鄉○○路○ 段8 巷206 號，總價1142萬元；原告辛○○購買者為高雄縣大樹鄉○○路○ 段8 巷210 號，總價1126萬元；原告丙○○購買者為高雄縣大樹鄉○○路○ 段8 巷278 號，總價1036萬元；原告丁○ ○購買者為高雄縣大社鄉○○路○段8 巷280 號，總價1026萬元；原告庚○○購買者為高雄縣大樹鄉○○路○ 段8 巷28 6 號，總價1340萬元；原告壬○○購買者為高雄縣大樹鄉○○路○ 段8 巷288 號，總價1550萬元；原告己○○購買者為高雄縣大樹鄉○○路○段8 巷200 號，總價為1057萬元；原告戊○○購買者為高雄縣大樹鄉○○路○段8 巷282 號，總價1340萬元。而被告之銷售人員於原告購買系爭房屋時向原告提出義大城全區配置參考圖廣告，並聲稱位於義大城E區上方之4200坪土地為生態教育園區，並不會有任何建築物之遮蔽，完全都是綠地，景觀視野良好等語，並稱除上開生態教育園區外，左側方山坡地、左側前方林蔭道路亦不會興建建築物，且上述土地皆為義聯集團所有。惟嗣後於95年11月下旬，被告即在上開生態教育園區上大興土木，興建一群外觀為不規則之建築物，且又鄰近原告之房屋，嚴重破壞原告之視野景觀，當初被告宣稱之4200坪綠地已不復見，且左側前方綠蔭道路原有雙排的高大樹木已砍掉一排，該林蔭道路亦不復見，是被告所為顯與其向原告提出之廣告內容不同，且原告購屋當時所見之系爭房屋模型上，於生態教育園區部分並未有建物之模型，是被告係以生態教育園區誘使原告購買系爭房屋，被告自負有保持廣告內容中完整生態教育園區之義務；且兩造系爭房屋買賣契約之主給付義務雖不包含上開生態教育園區，然被告倘有違反發展過程中產生之照顧、通知、保護、協力及保守秘密等附隨義務，仍可構成不完全給付及瑕疵擔保責任，是被告應提供完整之生態教育園區即為兩造買賣契約之附隨義務，現被告既破壞景觀，自應負起瑕疵擔保責任，因如非生態園區及視野景觀可增高房屋價值，原告不可能用如上開如此高之總價購買系爭房屋，故就此部分，原告請求減少價金百分之三十。再者，原告乙○○及辛○○（下稱乙○○二人）於購買系爭房屋時，鑒於被告告以乙○○二人房屋之視野景觀較其他住戶更為良好為由，要求乙○○二人多購買高雄縣大樹鄉○○○段26-215、26-241號土地，此為其他住戶無須購買之土地，惟因被告已在生態教育園區蓋建築物，實與當初所謂「視野較其他人良好」之要件已不符合，且其他住戶無須另外購買持分土地即可進出，是乙○○二人購買上開2 筆土地，亦顯不公平，故乙○○二人就上開高雄縣大樹鄉○○○段26-215、26-241號土地部分另行主張解除契約。據此，爰依民法第354 條第2 項、第359 條前段，提出本訴，並聲明：（一）被告應給付原告癸○○新臺幣3,291,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）被告應給付原告乙○○新臺幣3,717,872 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）被告應給付原告辛○○新臺幣4,447,557 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（四）被告應給付原告丙○○新臺幣3,108,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（五）被告應給付原告丁○○新臺幣3,078,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（六）被告應給付原告庚○○新臺幣4,020, 000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（七）被告應給付原告壬○○新臺幣6, 300,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（八）被告應給付原告己○○新臺幣3,171,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（九）被告應給付原告戊○○新臺幣4,020,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（十）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告於銷售系爭房屋時知悉義大國際國民中小學於上開土地上有規劃「生態教育園區」之計畫，故如實呈現在銷售海報上及模型上，模型上尚未開發之部分則以現狀即樹林作呈現，被告之銷售人員對公司產品及鄰地發展皆有充分認知及了解，於銷售過程中會向消費者介紹全區模型與未來發展，又於義大城全區配置參考圖及銷售參考模型上，生態教育園區右上方及左下方設有建築物之配置，此乃園區內教學之建築空間，比對模型上二建築物之高度與義大城住宅高度相去不遠，此為原告購買系爭房屋之前皆知悉之事實。又原告所稱系爭房地左側山坡地、左側前方林蔭道路區域，屬義大城第二、三期之銷售範圍，與原告所購買之義大城第一期無涉，當時該區之建築執照尚未核發，後續建築進度亦未臻明確，故被告在義大城全區配置參考圖D47 左側以空白標示，銷售模型上則以當時現狀即樹林呈現，亦符合當時實際狀況，且被告之銷售人員絕無聲稱「生態教育園區處不會有任何建物遮蔽，全屬綠地，左側山坡地、左側前方道路決不會蓋建物」等語，且原告援引台灣台北地方法院92年度簡上第514 號民事判決，據而主張被告應有提供生態教育園區之附隨義務，顯有違誤，蓋因義大城E 區上方土地所有權人非為被告，就該地如何使用，被告無權置喙，且原告於銷售時即就該區使用規劃已向土地所有權人查詢，並如實於銷售時告知原告等人，確已善盡誠實告知及說明之義務，被告就系爭房屋周邊環境並無法保證永久不變更用途或負有瑕疵擔保責任，又雙方之買賣契約亦無載明被告應提供生態教育園區予原告使用之義務或有任何相關約定，足見原告所稱被告就生態教育園區有提供之附隨義務，實為引用失當。再者，原告乙○○二人所購買之高雄縣大樹鄉○○○段26-215、26-241地號土地為社區○設○道持份用地，因該通道專供D43 、45、46、47四戶出入使用，被告於銷售時於圖說及模型上均有明顯標示，且乙○○二人購買當時已是成屋、也到現場看過，交屋時被告亦向乙○○二人明確解說並計算三張土地所有權狀的標示及面積（契約買賣標的之土地面積為建物坐落土地及私設道路土地持份面積總和），並非如原告所稱「房屋之視野景觀較其他住戶更為良好，被告要求伊等多購買之部分」。綜上所陳，原告以生態教育園區內興建建物為由，主張被告之給付有瑕疵而請求減少價金，及已購買系爭26-215、26-241地號土地係因視野較好而多購買部分為由主張減少價金及解除契約皆無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事實：（一）被告確有銷售系爭房屋（義大城第一期）予原告等人，及原告等人提出之買賣契約所載之金額為當時雙方簽訂之價金。（二）義大城E區上方有規劃「生態教育園區」之計畫。（三）系爭房屋上方4200坪生態教育園區位於高雄縣大樹鄉○○○段地號26-23 、26-247土地；所有權人為義守大學、義大國際中小學；現況為園區內部分有興建建築物（如本院履勘筆錄）。（四）系爭房屋左側林蔭道路位於高雄縣大樹鄉○○○段地號26-49 、26-279地號土地，26-49 號土地於89年間屬燁宏企業股份有限公司所有，94年3 月2 日因法人分割而歸宏埕企業股份有限公司所有，迄96年12月31日由被告以買賣方式取得所有權；26-279地號土地係於95年11月14日分割而來，屬宏埕企業股份有限公司所有，95年12月31日經被告以交換方式取得所有權；現況均為原有雙排樹木已砍掉一排。（五）被告之系爭房屋銷售廣告DM最後一頁後記欄有載明「不須分攤路地面積，買到的都是實際地坪」。四、原告主張被告銷售系爭房屋時，向原告表示系爭房屋上方生態教育園區不會有建物，完全都是綠地，左側山坡地、林蔭道路不會蓋建築物，且不須分攤路地面積，買到的都是實際地坪，惟嗣後被告即在上開生態教育園區上興建建築物，破壞原告之視野景觀，再乙○○二人購買之高雄縣大樹鄉○○○段26-215、26-241土地為道路，亦與被告不需購買路地之保證不相符合，爰依民法第354 條、第359 條規定請求減少買賣價金、解除契約等語，惟被告以前揭情詞置辯。按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」；「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，民法第354 條、第359 條固定有明文。又「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅」，民法第365 條第1 項規定甚明。復按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物」，民法第356 條亦定有明文。至所謂依通常程序從速檢查及應即通知出賣人之時間，法文雖未具體規定，惟前開條文規定之意旨既係為從速確定標的物是否有瑕疵及該瑕疵係何時發生，以釐清買賣雙方責任，避免發生爭議，亦免出賣人久負不可知之責任，則所謂依通常程序從速檢查及應即通知出賣人之時間，自應視具體個案為判斷。查原告購買系爭房屋時，系爭房屋全部均已施工完畢，此為原告所自承（參本院卷二第158 頁），從而，原告上開主張系爭房屋有瑕疵一節，縱認屬實，惟依原告所陳系爭房屋中為壬○○購買部分於95年11月中旬最慢交屋，是其餘原告之交屋日期即均在95年11月中旬以前，而原告亦均自承於95年11月下旬即發現被告在生態園區興建建築物，砍伐左側林蔭道路樹木等，而有關原告所主張系爭房屋有生態園區興建建物，林蔭道路樹木遭砍伐、購買到道路面積等瑕疵，事實上均非以通常程序檢查不能發現是否有上開瑕疵者，亦非不能即知之瑕疵，是原告依上開民法第356 條第1 、3 項規定，於發現系爭房屋之上開瑕疵後，應即通知出賣人之被告，並依瑕疵擔保相關規定主張其權利。然原告乙○○、辛○○、丙○○、丁○○、庚○○、己○○、戊○○於96年5 月11日本件繫屬本院前，卻均未曾通知被告系爭房屋有如渠所述之前開瑕疵，故渠顯怠於通知，依前開民法規定，視為承認所受領之物，原告乙○○、辛○○、丙○○、丁○○、庚○○、己○○、戊○○自不得再行主張系爭房屋有上開瑕疵之存在。另原告癸○○、壬○○雖曾分別於96 年4 月18日、同年月29日寄發存證信函告知被告系爭房屋有於生態園區興建建物之瑕疵，惟如前所述，上開原告所主張之瑕疵，均屬明顯易見，原告本得從速檢查所受領之房屋，竟於受領後逾4 個月始行通知，堪認原告癸○○、壬○○亦有怠於檢查通知之情形，是依民法第356 條第1 項、第2 項之規定，應已發生承認其所受領之物的效果，喪失主張系爭房屋瑕疵之權利。五、綜上所述，原告依據民法第354 條第2 項、第359 條前段之規定，請求被告應給付原告癸○○3,291,000 元、乙○○3,717,872 元、辛○○4,447,557 元、丙○○3,108,000 元、丁○○3,078,000 元、庚○○4,020,000 元、壬○○6,300,000 元、己○○3,171,000 元、戊○○4,020,000 元，及均自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法、爭點，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　98　　年　　9 　　月　　 30 　日民事鳳山分庭審判長法　官楊富強法官何悅芳法官林意芳上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　98　　年　　9 　　月　　 30 　日書記官陸艷娣

臺灣高雄地方法院96年度重訴字第203號

關鍵資訊