97年度訴字第345號｜民事：返還不當得利｜裁判日期：98 年 07 月 09 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　 97年度訴字第345號原　　　告　甲○○ 之1 訴訟代理人　林石猛律師蔡豐徽律師被　　　告　戊○○ 己○○○ 共　　　同訴訟代理人　胡宗賢律師當事人間返還不當得利事件，本院於民國98年6 月25日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：原告係德旺建設企業有限公司之董事，擬興建約20戶之預售屋，經訴外人丙○○仲介，遂於民國96年8 月30日向被告購買被告二人共有坐落高雄縣大寮鄉○○段芎蕉腳小段1177地號土地（下稱系爭土地），並簽立買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。而買賣當時，被告向原告誆稱「系爭土地以後可蓋陸橋通行至大馬路，對於原告賣屋甚為方便」，並以當時「農業區建地目，建蔽率為60% 、容積率為180%」之市價，即每坪新台幣（下同）36,000元出售系爭土地，致原告陷於錯誤，而向被告買受，並當場給付部分價金6,000,000 元。詎原告於簽約翌日要求被告加註上述建蔽率、容積率之價格條件，遭被告拒絕，嗣經原告於簽約翌日委請張緹羚建築師向高雄縣政府都市計畫課調閱大寮鄉都市計畫文件，方得悉系爭土地並非符合都市計畫法台灣省施行細則第30條所定得興建住宅使用之建築用地，原告始知受騙；又系爭土地之地目係「建」，且買賣契約第18條約定「甲方（即被告）應配合乙方（即原告）申請建造所需文件」，致原告誤認系爭土地可供興建住宅而予買受，若原告知此法令限制情事，當不致支付上述高價購買。再者，被告於出賣系爭土地時即知原告擬供建屋出售使用，且於買賣契約第9 條言明保證標的物無瑕疵，惟系爭土地既不得供為興建住宅之用，其通常效用減少、經濟價值減低，即屬存有減少契約預定效用之瑕疵。爰依①民法第92條、第179 條、第182 條第2 項；②第92條、第184 條、第185 條；③第88條第2 項、第179 條、第18 2條第2 項；④第354 條、第359 條、第259 條規定，提起本件訴訟，並以起訴狀繕本之送達為撤銷原告因受詐欺或錯誤而為之買受意思表示，同時對被告為解除系爭買賣契約之意思表示，請求擇一判命被告連帶返還原告已付之價金6,000,000 元。並聲明：㈠被告應連帶給付原告6,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息；㈡願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行。二、被告則以：被告並無詐騙原告，被告不曾對原告為「系爭土地以後可蓋路橋通行至大馬路，對於原告賣屋甚為方便」之表示，而系爭土地每坪36,000元之買賣價格，亦非以建蔽率、容積率為標準而議定，該價格係原告主動提出，被告僅分別受國小、國中程度之教育，對系爭土地得為如何之利用並不清楚，亦不瞭解附近土地之交易市價；又原告買受系爭土地並非出於錯誤，系爭土地亦無瑕疵可言，蓋原告係建設公司之董事，系爭土地得否供為建築使用，係原告之專業，原告於買受系爭土地前不可能不調查系爭土地之使用限制，且被告並不知原告就系爭土地預擬之用途，惟依農業發展條例之規定，農地本得興建農舍，被告基於出賣人之諦約善意，表示原告若有建造需要，願配合申請相關文件，故才有系爭買賣契約第18條之約定等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項如下：㈠原告於96年8 月30日以每坪36,000元之價格向被告購買系爭土地，並簽立系爭買賣契約，原告並於簽約當日給付被告部分價金6,000,000 元，此有系爭買賣契約（本院卷第8 、9 頁）附卷可稽。㈡系爭土地於63年9 月25日變更地目為「建」，然大寮都市計畫於63年8 月22日公告實施，故系爭土地不符合都市計畫法台灣省施行細則第30條「農業區土地在都市計畫發布前已為建地目」之條件，是系爭土地非屬都市計畫法台灣省施行細則第30條所定可供興建住宅使用之建築用地（即建蔽率不得大於百分之60，容積率不得大於百分之180），而應適用都市計畫法台灣省施行細則第29條規定，其有下列限制：⑴興建農舍之申請人必須具備農民身分，並應在該農業區內有農地或農場；⑵農舍建築面積（建蔽率）不得超過申請興建農舍之該宗農業用地面積百分之10；⑶農舍不得擅自變更使用。此有系爭土地之土地登記謄本（本院卷第34頁）、大寮鄉都市計畫文件（本院卷第33頁）、都市計畫法台灣省施行細則（本院卷第38至46頁）附卷可憑。㈢原告擔任德華建設企業有限公司（營業項目為委託營造廠商興建國民住宅出租出售業務、房屋租售之介紹、建材買賣）、德順建設企業有限公司（營業項目為委託營造廠商興建國民住宅出租出售業務、房屋租售之介紹、建材買賣、前各項有關業務之經營及轉投資）之董事長；並擔任德旺建設企業有限公司（營業項目為委託營造廠商興建國民住宅出租出售業務、房屋租售之介紹、建材買賣）、德耀建設企業有限公司（營業項目為H701010 住宅及大樓開發租售業）、德茂市地重劃股份有限公司（營業項目為H701010 區段徵收及市地重劃代辦業、I503010 景觀、室內設計業）之董事。此有前揭公司之登記資料查詢單（本院卷第51至61頁）附卷可參。四、原告主張其受詐欺或錯誤而為買受系爭土地之意思表示，且系爭土地受都市計畫法台灣省施行細則第29條規定之限制，存有減少契約預定效用之瑕疵，爰依法撤銷買受之意思表示，並解除系爭買賣契約，請求被告返還原告已付之價金等情，為被告以前開情詞否認。是本件爭點為：㈠原告是否因受被告詐欺而買受系爭土地？㈡原告得否依民法第88條主張撤銷因錯誤買受系爭土地之意思表示？㈢系爭土地是否存有減少契約預定效用之瑕疵？五、原告是否因受被告詐欺而買受系爭土地？㈠原告主張被告向其誆稱「系爭土地以後可蓋陸橋通行至大馬路，對於原告賣屋甚為方便」云云，固據證人丁○○即系爭買賣契約買方（即原告）之代理人、證人丙○○即系爭買賣契約之介紹人證稱：簽約當時被告有說系爭土地可以蓋陸橋通行到大馬路等語（本院卷第97、135 頁）。然經被告訴訟代理人請證人丁○○、丙○○指出係何人向原告表明系爭土地用途時，證人丁○○證稱：是簽約時在場的一位男子說的，當時被告並沒有這樣說等語（本院卷第102 頁），證人丙○○則證稱：伊記不清楚了，好像是被告己○○○之女兒陳月梅與其夫陳水得在溝通，伊記不得了等語（本院卷第141 頁）；另證人庚○○即承辦系爭土地賣賣之代書證稱：伊於簽約時有在場，但沒有聽到買賣雙方提及系爭土地以後可以蓋陸橋通到大馬路這些話等語（本院卷第103 頁）；復審諸系爭土地為被告二人所共有，且被告二人均為女性，此有系爭土地之土地登記謄本（本院卷第34頁）附卷可稽。則系爭土地既為被告二人即兩位女性地主所共有，而前揭證人復未見聞簽約時亦在場之被告有向原告為系爭土地用途之表示，是原告主張被告有向其為系爭土地用途之表示，尚難採信。㈡原告另主張被告向其誆稱並保證「系爭土地為農業區建地目，建蔽率為60% 、容積率為180%」云云，然經詢問簽約時在場之證人丁○○、庚○○、丙○○、乙○○，有關被告是否有向原告保證系爭土地之建蔽率及容積率大小乙節，渠等均一致答稱：被告沒有保證或提及系爭土地之建蔽率及容積率等語（本院卷第101 、102 、104 、141 、144 頁），是原告此部分主張，亦無可採。㈢原告復主張被告明知原告為建設公司之董事，且原告購買系爭土地之目的為建屋出售，自應將系爭土地之使用限制主動告知原告，詎被告竟對系爭土地有都市計畫法台灣省施行細則第29條規定限制一事，對原告保持緘默，致原告陷於錯誤而簽立系爭買賣契約云云，而系爭土地於63年9 月25日變更地目為「建」，然大寮都市計畫於63年8 月22日公告實施，故系爭土地不符合都市計畫法台灣省施行細則第30條「農業區土地在都市計畫發布前已為建地目」之條件，是系爭土地非屬都市計畫法台灣省施行細則第30條所定可供興建住宅使用之建築用地（即建蔽率不得大於百分之60，容積率不得大於百分之180），而應適用都市計畫法台灣省施行細則第29條規定，其有下列限制：⑴興建農舍之申請人必須具備農民身分，並應在該農業區內有農地或農場；⑵農舍建築面積（建蔽率）不得超過申請興建農舍之該宗農業用地面積百分之10；⑶農舍不得擅自變更使用；此有系爭土地之土地登記謄本（本院卷第34頁）、大寮鄉都市計畫文件（本院卷第33頁）、都市計畫法台灣省施行細則（本院卷第38至46頁）附卷可憑，固為兩造所不爭執。然查： ⑴按「民法第92條第1 項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合。」，最高法院33年上字第884 號判例可資參照。於此情形，主張民法第92條第1 項成立緘默詐欺者，應證明債務人根據法律、契約、交易習慣，就某事項負有提供資訊義務，且明知該事項卻未告知，且債務人認識到債權人因其緘默行為而繼續陷於錯誤，以致訂約之事實。 ⑵原告以系爭買賣契約第18條有約定被告（賣方）應配合原告（買方）申請建造所需文件，認被告應就系爭土地受都市計畫法台灣省施行細則第29條規定限制（即興建農舍申請人資格、建蔽率、容積率等限制）一事，主動告知原告云云，此有兩造及介紹人丙○○共同簽立之系爭買賣契約（本院卷第9 頁）可稽。惟查，系爭買賣契約有關賣方應配合買方申請建造所需文件之前揭約定，乃一般不動產買賣之常見記載事項，蓋賣方出售其所有之不動產後，為方便買方利用該不動產，始為賣方需配合提供申請建造所需文件之約定，然綜觀本件系爭買賣契約全文，未提及興建農舍申請人資格、建蔽率、容積率等問題，且被告從未向原告保證系爭土地之建蔽率、容積率大小，亦如前述，是原告執此契約約定，作為課予被告應告知系爭土地使用限制之直接依據，並無可採。又系爭土地固然有都市計畫法台灣省施行細則第29條規定之限制（即興建農舍申請人資格、建蔽率、容積率等限制），然農地買賣在所常見，本為合法之買賣標的，是以，尚難由交易習慣推知地主負有就土地使用之法令限制負有提供資訊之義務。況被告二人僅係國小、國中學歷，均否認渠等知悉系爭土地有都市計畫法台灣省施行細則第29條規定之限制，原告復未舉證被告明知系爭土地有前揭法令限制，是原告主張被告有緘默詐欺情事云云，並無所據。㈣原告既未能舉證被告有誆稱「系爭土地以後可蓋陸橋通行至大馬路，對於原告賣屋甚為方便」或保證「系爭土地為農業區建地目，建蔽率為60% 、容積率為180%」之情事，亦未能舉證被告明知系爭土地受前揭法令限制及負有告知該事項之義務，是原告主張受被告詐欺而買受系爭土地云云，並無可採。從而，原告主張撤銷受詐欺而買受系爭土地之意思表示，並依侵權行為及不當得利之法律規定，請求被告返還原告已付之價金等節，均無所據。六、原告得否依民法第88條主張撤銷因錯誤買受系爭土地之意思表示？㈠原告主張其購買系爭土地之用途為建屋出售，但系爭土地竟有都市計畫法台灣省施行細則第29條規定限制（即興建農舍申請人資格、建蔽率、容積率等限制），若原告知悉系爭土地有該法令限制，就不會以每坪36,000元之價格向被告購買系爭土地，爰依民法第88條第1 項後段，表意人若知其事情即不為意思表示者，得撤銷錯誤之買受意思表示云云，而證人丁○○、丙○○、乙○○證稱：買方有向被告表明系爭土地是建設公司購地建屋用等語（本院卷第97、134 、145 頁），及證人丙○○證稱：伊從事仲介業，若以一般農地來說，每坪成交價約10,000元等語（本院卷第135 頁），則系爭土地既有都市計畫法台灣省施行細則第29條規定之限制，且系爭土地有無前揭法令限制，確屬影響交易行情之重大因素，是原告指稱其若知悉系爭土地有該法令限制，即不為以每坪36,000元之價格向被告買受系爭土地之意思表示等情，固可認定。㈡惟被告抗辯：原告不知系爭土地有前揭法令限制，係基於原告自己之過失，蓋原告有查詢探知系爭土地使用限制之義務，故原告不得撤銷買受之意思表示等語。按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」，民法第88條第1 項定有明文。經查，證人丙○○證稱：伊於96年6 、7 月在系爭土地之現場有看到系爭土地要出售之廣告，廣告上有聯絡電話，伊就依系爭土地的資料調閱土地謄本找到地主，伊「主動」聯絡地主，並詢問地主有無意願要出售系爭土地，且係「買方」（原告）先出價的等語（本院卷第133 、140 頁），證人乙○○證稱：丙○○先找伊講系爭土地的事，伊再將系爭土地介紹給原告擔任董事之德旺建設企業有限公司等語（本院卷第144 頁），是依前揭證人所述，堪可認定被告於本件系爭土地買賣交涉過程，係由仲介主動詢問被告出售意願後，再由仲介居間聯繫買者，而非由被告主動聯繫仲介，且議價過程亦由原告先提出承買價格；又據證人丁○○、丙○○、乙○○證稱：買方有向被告表明系爭土地是建設公司購地建屋用，且簽約地點就在原告擔任董事之德旺建設企業有限公司，原告個人從事建築業也有一、二十年了等語（本院卷第97、134 、145 頁）；而原告擔任德華建設企業有限公司（營業項目為委託營造廠商興建國民住宅出租出售業務、房屋租售之介紹、建材買賣）、德順建設企業有限公司（營業項目為委託營造廠商興建國民住宅出租出售業務、房屋租售之介紹、建材買賣、前各項有關業務之經營及轉投資）之董事長，並擔任德旺建設企業有限公司（營業項目為委託營造廠商興建國民住宅出租出售業務、房屋租售之介紹、建材買賣）、德耀建設企業有限公司（營業項目為H701010 住宅及大樓開發租售業）、德茂市地重劃股份有限公司（營業項目為H701010 區段徵收及市地重劃代辦業、I503010 景觀、室內設計業）之董事等情，亦為兩造所不爭執；則本件系爭土地買賣，既由原告即買方主動向被告表明系爭土地乃建設公司購地建屋使用，且由仲介主動詢問被告出售意願，並於議價中由原告先提出價格，依一般建設公司購地建屋出售之前置作業常態，並衡以建設公司與一般個人地主間，就土地使用法令之熟稔程度、社經實力、議約能力之落差，兩者間確有探知資訊上所存在之不對等地位，而系爭土地之使用限制法令本屬公示事項，故以原告取得資訊之便利性、原告之經歷、原告購地之目的及系爭土地買賣之仲介經過等情綜合以觀，應認原告於本件系爭買賣有查詢探知系爭土地使用限制之義務。從而，原告既有查詢探知系爭土地使用限制之義務，竟不知系爭土地有前揭法令限制，且該限制涉及所蓋建物種類（是否為農舍）、面積及得否變更使用等，均攸關原告得否興建一般住宅，乃可查明卻未予查明如上，自屬自己之重大過失，而不得依民法第88條主張撤銷意思表示。七、系爭土地是否存有減少契約預定效用之瑕疵？㈠原告主張其購買系爭土地係供建設公司建屋出售，但系爭土地竟有都市計畫法台灣省施行細則第29條規定限制（即興建農舍申請人資格、建蔽率、容積率等限制），且原告本身非農民，不能在系爭土地上興建任何建物，系爭土地自存有減少契約預定效用之瑕疵，被告應依民法第354 條負擔保責任云云。然查，本件系爭買賣契約全文，未提及興建農舍申請人資格、建蔽率、容積率等問題，且被告從未向原告保證系爭土地之建蔽率、容積率大小，業如前述，堪認兩造就系爭土地有關其地上物興建申請人資格、建蔽率、容積率之預定效用等節，並未約定。從而，原告自不得以其單方所認知之契約預定效用，據指由被告負擔保之責。況都市計畫法台灣省施行細則第29條有關興建農舍之申請人必須具備農民身分，並應在該農業區內有農地或農場之規定，此屬地上建物請領建築執照之行政規定，與系爭土地並無相關，原告執此主張，實屬無據。㈡原告另以系爭買賣契約第9 條有約定「甲方（被告）保證買賣標的物之完全並無瑕疵」，而認系爭土地既有前揭法令之使用限制，被告應依民法第354 條負擔保責任云云。然查，被告既否認其知悉系爭土地有前揭法令之使用限制，原告復未能舉證被告明知該事項，業如前述；從而，系爭土地之使用限制自亦無從證明有在系爭買賣契約第9 條之保證範圍內。況有前揭法令限制（即興建農舍申請人資格、建蔽率、容積率等限制）之土地仍得為自由市場買賣之交易客體，故除買賣雙方有將興建農舍申請人資格、建蔽率、容積率等事項特別約定外，尚難將此等對土地之使用限制，遽認為瑕疵。㈢況按「買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」，民法第355 條定有明文。經查，原告既有查詢探知系爭土地使用限制之義務，業如前述，而被告就系爭土地有關興建農舍申請人資格、建蔽率、容積率等事項，復未在其保證範圍內，是原告於簽立系爭買賣契約時，怠於查詢探知系爭土地使用限制之相關法令，自屬有重大過失，亦不得對被告主張民法第354 條瑕疵擔保責任。八、綜上所述，原告主張其受被告詐欺或錯誤而買受系爭土地，且系爭土地存有減少契約預定效用之瑕疵，爰依法撤銷買受之意思表示，並解除系爭買賣契約，請求被告返還原告已付之價金云云，並無可採；被告抗辯：其未詐騙原告，且原告因自己之過失而不知系爭土地之使用限制，均不得主張撤銷買受意思表示，且系爭土地並無減少契約預定效用之瑕疵等語，即屬可信。從而，原告依①民法第92條、第179 條、第182 條第2 項；②第92條、第184 條、第185 條；③第88條第2 項、第179 條、第18 2條第2 項；④第354 條、第359 條、第25 9條規定，提起本件訴訟，請求被告應連帶給付原告6,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，為無理由，請求不應准許，自應駁回其訴。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。十、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　98　　年　　7 　　月　　9 　　日民事第一庭審判長法　官　黃國川法官張茹棻法官郭瓊徽上為正本係依原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　98　　年　　7 　　月　　9 　　日書記官簡文清

臺灣高雄地方法院97年度訴字第345號

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