臺灣高雄地方法院97年度訴字第497號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 98 年 04 月 24 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　 97年度訴字第497號原　　　告
即反訴被告　乙○○
訴訟代理人　柯尊仁律師
被　　　告
即反訴原告　鼎宇建設股份有限公司
法定代理人　甲　○
被　　　告　丙○○
共　　　同
訴訟代理人　紀錦隆律師
郭寶蓮律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國98年4 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣肆拾萬柒仟伍佰玖拾捌元，及自民國九十七年一月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項得假執行。但反訴被告如以新臺幣肆拾萬柒仟伍佰玖拾捌元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：原告於民國94年3 月18日分別向被告鼎宇建設股份有限公司（下稱鼎宇公司）及丙○○購買坐落高雄市○○區○○段157-1 地號土地上所興建「美術園邸Ａ」編號A5棟第26層房屋（含停車位，下稱系爭房屋）及基地（下稱系爭土地、合稱系爭房地），總價款分別為新台幣（下同）14,036,400元（房屋部分）及8,243,600 元（土地部分），並分別簽立房屋預定買賣合約書（下稱房屋買賣契約）及土地預定買賣合約書（下稱土地買賣契約）。依房屋買賣契約第14條、第12條第2 項約定，被告應於領得使用執照及完成水電等必要公共設施後7 日內通知伊交屋驗收，且如逾期交屋時應按每日總價0.05％計付遲延利息。詎被告於94年12月30日取得使用執照後，未依約於7 日內即95年1 月6 日前通知交屋驗收，而遲至95年3 月23日始通知交屋驗收，經原告發現有瑕疪要求修繕，被告仍未處理，嗣因原告向消費者服務中心提出申訴，被告始於95年10月20日辦理交屋，合計遲延交付達287 日，原告自得請求鼎宇公司給付遲延罰款2,014,223 元及丙○○給付遲延罰款1,182,957 元。爰依買賣契約之法律關係，提起本件訴訟等情。並聲明：（一）鼎宇公司應給付原告2,014, 223元；丙○○應給付原告1,182,957 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告並未逾期完工，兩造亦未約定於取得使用執照後7 日內通知交屋，原告所稱交屋期限與契約約定不符。依房屋買賣契約第14條約定，被告取得使用執照後，尚須完成自來水、電力、瓦斯配管及埋設等公共設施後，方有交屋驗收之問題，而被告於必要公共設施完成後，旋於95年3 月3 日發函通知原告於95年3 月9 日至同年月12日間前來辦理交屋驗收，完全符合契約約定。又原告遲至95年3 月23 日
始辦理交屋驗收，針對房屋瑕疵部分，被告已承諾修補，依房屋買賣契約第14條但書約定，應屬瑕疵修補之問題。嗣因原告拒絕繳清交屋款，被告於95年5 月8 日發函通知房屋修繕完成，並於95年6 月15日發函通知原告繳清代墊款及交屋尾款共407,392 元以辦理交屋，惟未獲原告置理，原告仍遲至95年10月20日始辦理交屋，故被告得依房屋買賣契約第16條第2 項第4 款及民法第264 條主張同時履行抗辯。再本件為交屋糾紛，與遲延完工或未開工無涉，原告援引系爭房屋買賣契約第12條第2 項為請求違約金依據，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告於94年3 月18日與鼎宇公司簽訂房屋買賣契約；與丙○○簽訂土地買賣契約，約定由原告購買被告所有之系爭房地，總價款分別為房屋部分14,036,400元及土地部分8,243,600 元，合計22,280,000元，此有房屋及土地買賣契約在卷可考（見本院卷第6 至33頁）。
㈡系爭房屋於92年11月11日開工，房屋買賣契約第12條約定自開工日起算680 個工作天完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以使用執照核發日為完工日，如鼎宇公司逾期未完工，每逾1 日應按原告已繳房屋價款0.05％計算遲延利息；並於第14條約定，鼎宇公司完成主建物附屬建物設備及領得使用執照，且完成水、電、瓦斯配管等必要公共設施後，應通知原告於7 日內交屋驗收。
㈢鼎宇公司於92年11月11日開工後680 個工作天內完成系爭房屋，並於94年12月30日取得系爭房屋之使用執照。
㈣鼎宇公司曾於95年3 月3 日郵寄交屋通知單通知原告從95年3 月9 日起至95年3 月12日交屋。又曾於95年5 月8 日、95年6 月15日、95年7 月26日、95年9 月29日發函通知原告交屋。有律師函3 份及存證信函1 份附卷可證（見本院卷第62至69頁）。
㈤系爭房屋實際交屋日為95年10月20日。原告於該日繳清稅費交屋款等共407,392 元。
四、兩造爭執之事項為：被告有無遲延交屋之情事？遲延幾日？被告主張同時履行抗辯是否有理由？原告請求鼎宇公司賠償2,014,223 元；請求丙○○賠償1,182,957 元遲延交屋之損害金及其法定利息，有無理由？茲就上開爭點分別論述如下：
㈠原告主張：依房屋買賣契約第14條、第12條第2 項約定，被告應於領得使用執照及完成水電等必要公共設施後7 日內通知伊交屋驗收，被告於94年12月30日取得使用執照後，並未依約於7 日內即95年1 月6 日前通知交屋驗收，而遲至95年3 月23日始通知交屋驗收，已屬逾期交屋云云，固執房屋買賣契約為據。惟查，依房屋買賣契約第14條前段約定：鼎宇公司完成主建物、附屬建物之設備及領得使用執照，並完成水、電、瓦斯配管及埋設等必要公共設施後，應通知原告於7 日內交屋驗收等語以觀，僅係賦予原告自接獲被告通知後，至前來辦理交屋驗收間，應有7 日之緩衝期間，而非限制被告應於取得使用執照後7 日內，通知原告前來辦理交屋驗收，是原告前揭主張與房屋買賣契約之約定未盡相符，難予遽採。又依上開約定，被告通知原告交屋前除需取得使用執照外，尚須以完成水、電、瓦斯配管及埋設等必要公共設施為前提，而按系爭房屋之公共設施於95年2 月20日完工後，被告遂於95年3 月3 日發函，通知原告於95年3 月9 日至同年月12日間前來辦理交屋乙情，業據被告提出交屋通知單及公設裝修契約影本1 份（見本院卷第60頁、第152 頁）為憑，尚堪採信。是被告於公共設施完成後，通知原告前來辦理交屋，核與房屋買賣契約之約定並無不符，則原告主張：被告應於95年1 月6 日前通知原告交屋驗收，卻遲至95年3 月23日始通知交屋驗收，已屬逾期交屋云云，即不可採。至原告另陳稱：依房屋買賣契約第14條約定，被告應於取得使用執照，並持向水電主管機關申請水電輸送日起算7 日內，通知原告交屋（見本院卷第156 頁）云云，亦與房屋買賣契約約定「應完成公共設施」之意旨不符，併此敘明。是其聲請分別再向台灣省自來水公司及台灣電力公司函詢系爭房屋水電申請日期為何時，以確定被告應於何時通知原告交屋云云，並不影響本院前揭認定，故無調查之必要，附此敘明。
㈡原告固另主張：95年3 月23日驗收時，被告承諾於14內修補完成，惟屆期並未修補完成，迄至95年11月8 日始完成修補，是自95年1 月7 日起至95年10月20日止，已遲延交屋共287 日；被告雖保證14日內完成修復，但尚未履行義務，故於被告瑕疵修補完成前，原告即得主張同時履行抗辯云云。惟按有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有其適用，惟於危險移轉前，買受人已發現標的物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵之物，或擔保除去該瑕疵後為給付，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並得解除契約。經查，兩造於95年3 月23日辦理交屋驗收時，原告因發現系爭房屋存有部分瑕疵，惟被告亦承諾於14日內修補完成，並於交屋驗收單內約定：經原告點收結果，工程尚有部分缺失，原告再請被告限期改善，並同意於14日內前往工地驗收，逾期以驗收完畢論；嗣再經被告於95年5 月8 日寄發存證信函通知已完成交屋後修繕等情，為兩造所不爭執（見本院卷第174 、175
頁），並有交屋驗收單及存證信函各1 紙在卷可稽（見本院卷第33、69頁），堪予認定。據上，足見被告於95年3 月23日已擔保除去系爭房屋之瑕疵後為給付，則揆諸前開說明，原告即不得再拒絕受領，此觀房屋買賣契約第16條第2 項第2 款約定：被告依約完成主建物、附屬建物之設備及領得使用執照，並繼續完成自來水、電力、瓦斯及必要之公共設施後，通知原告進行交屋。於交屋時，被告就第14條房屋之瑕疵或未盡之事宜，應儘速修繕等語益明，故被告辯稱：房屋瑕疵部分，被告已承諾修補，依房屋買賣契約第14條但書約定，應屬瑕疵修補之問題等語，即屬有據。此外，參以被告分別於95年6 月15日、95年7 月26日及95年9 月29日，前後3 次發函通知原告交屋，惟原告遲至95年10月20日始繳清代墊款、交屋尾款等共407,392 元，並辦理交屋完畢乙節，亦如前述，原告自不得嗣後再主張被告給付遲延。至被告辯以：因原告遲未繳清代墊款及交屋尾款，故主張同時履行抗辯等語，因無證據足資認定被告有遲延交屋之情事，業如前述，故無就此抗辯為進一步審究之必要，併此敘明。
㈢按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更曲解。查，原告依據房屋買賣契約第12條第2 項約定，請求被告分別給付原告違約金，然該條款係以被告逾期未開工或完工時方有適用。本件原告主張被告逾期交屋之損害賠償，核與前揭逾期未開工或完工之性質不相類似，無從比附援引。況房屋買賣契約與土地買賣契約係原告分別與鼎宇公司及丙○○簽立，屬各別獨立之契約，原告向丙○○請求買賣土地之違約金部分，竟捨土地買賣契約之約定不論，主張類推適用房屋買賣契約第12條第2
項之約定，顯已超越當事人立約時之意思範圍為契約解釋，並非可採，故原告主張類推適用房屋買賣契約第12條第2 項約定，請求被告給付違約金，自屬無據。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件原告主張被告遲延交屋，致其受有損害，自應就其所受損害負舉證之責，惟並未見原告就此舉證以實其說，其主張自難信為真實。故其分別請求鼎宇公司賠償2,014,223 元；請求丙○○賠償1,182,957 元遲延交屋之損害及法定利息，即屬無據。
五、綜上所述，原告主張因被告遲延交屋，致其權利受損等情，並非可採，其主張依給付遲延之法律關係，並類推適用房屋買賣契約第12條第2 項約定，請求被告分別給付上開金額及法定遲延利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失其附麗，應併予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告鼎宇公司主張：反訴被告取得之系爭房屋依建物所有權狀所載面積為143.24坪，已較房屋買賣契約約定之131.92坪，超過11.32 坪，超出合約面積8.58％，依房屋買賣契約第5 條之約定，反訴原告自得按平均每坪單價就超過2%部分，請求反訴被告找補共計407,598 元之差額。爰依買賣契約之法律關係，提起反訴，並聲明：反訴被告應給付反訴原告407,598 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即97年1 月11日（見本院卷第53頁反訴狀上反訴被告訴訟代理人之收狀戳章）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
二、反訴被告則以：對反訴原告主張增加之面積數額並不爭執，惟房屋部分縱有面積增加，土地部分並無增加，是房屋買賣契約第5 條約定將土地價款合併計算，顯不合理，且失公平，違反消費者保護法第12條之規定，應屬無效；又反訴原告於95年6 月15日通知反訴被告交屋時，僅表示交屋時應繳407,392 元，足見反訴原告已捨棄此部分面積價差之請求，自不得再為請求等語，資為抗辯。並聲明：（一）反訴原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠房屋買賣契約第3 、5 條約定系爭房屋面積為131.92坪，但嗣後地政機關所登記面積如超過約定面積，超過部分按上開房屋及土地總價款扣除車位價款1,900,000 元後，除以約定房屋面積為每坪計算單價即154,487 元，由原告無息補貼鼎宇公司，至多以2 ％為限，於交屋時一次結清。
㈡原告實際取得系爭房屋之面積較系爭契約約定之面積超出2
％。
四、兩造爭執之事項為：房屋買賣契約第5 條以土地、房屋合計總價款計算面積找補之約定，是否因違反消費者保護法第12條第1 項及第2 項第1 款而為無效？反訴原告之前有無為拋棄此部分之請求？反訴原告得否請求反訴被告給付面積價差407,598 元及其法定利息？茲就上開爭點分別論述如下：
㈠按定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則。經查，參酌房屋買賣契約第5 條約定：「面積如有誤差…超過部分，如超過百分之一以上者，買方只找補超過百分之一至百分之三之部分為限（即至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，係按本契約第六條之房屋總價及買方與本案土地所有人所訂之『土地預定買賣契約書』中第4 條之土地總價（不含車位價款）除以房屋面積所計算之平均每坪單價，以無息相互補貼價款」等語以觀，可見該條約定不僅適用於賣方交付房屋超出契約約定坪數，買方需補繳房屋價差之情況，倘賣方交付之房屋不足契約約定坪數時，買方亦得依該條約定計算請求賣方需找還之差額，是該條計算找補房屋價差之約定係平等適用於買賣雙方，核與前揭平等互惠原則並未相違背，故反訴被告辯以：房屋買賣契約第5 條所定之計算方式係將土地價款合併計算，有失公平云云，要非可採。況系爭房屋超過約定給付11.32 坪，且超出合約面積達
8.58 ％ 乙節，為反訴被告所不爭執（見本院卷第156 頁），然依前開約定，因兩造已設定找補房屋面積價差之上限，故反訴被告僅需補繳超出部分2 ％之差額，益徵本件並無反訴原告挾經濟優勢令反訴被告簽立單方利益條款之情事。從而，反訴被告辯稱：房屋買賣契約第5 條之約定因違反消費者保護法第12條第1 項及第2 項第1 款，應為無效云云，容有誤會。
㈡反訴被告抗辯：反訴原告已拋棄關於系爭房屋面積找補請求權之依據云云，無非係以反訴原告於95年6 月15日及同年7
月26日通知交屋之函文（見本院卷第62至64頁），均未提及反訴被告需補繳系爭房屋面積超出2 ％部分，共407,598 元價差為據。惟查，上開函文並無隻字片語表示反訴原告拋棄系爭房屋面積之找補請求權，則反訴被告所辯，即難採信。又按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762 號判例意旨參照）。反訴原告於通知交屋之函文，固未併向反訴被告請求給付上開金額，惟此本屬消極之事實，尚非為反訴原告積極之舉動足以間接推知其效果意思之表意行為，而僅能認為係單純之沉默。依前揭說明，實無從認定反訴原告拋棄系爭房屋面積找補請求權之效果意思。從而，反訴被告以前揭情詞辯詞，即不可採。
五、綜上所述，本件房屋買賣契約第5 條約定，既未因違反消費者保護法規定而無效，且反訴被告亦未證明反訴原告已拋棄上開房屋面積找補請求權，則反訴原告依上開約定計算，並據以請求反訴被告給付面積價差407,598 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即97年1 月11日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本判決主文第三項部分所命給付之金額合計未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款依職權宣告假執行，至反訴原告主張供擔保宣告假執行，核無必要；另反訴被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
叁、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
肆、據上論結，原告之訴為無理由，反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　4 　　月　　24　　日民事第五庭審判長法　官　李昭彥
法　官　賴文姍
法　官　鄭凱文
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　4 　　月　　24　　日書記官 張家瑜