臺灣高雄地方法院98年度簡上字第48號

• 裁判案由: 給付管理費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 98 年 05 月 25 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　98年度簡上字第48號上訴人即附
帶被上訴人　啟台股份有限公司
法定代理人　丁○○
訴訟代理人　丙○○
被上訴人即
附帶上訴人　華信大樓管理委員會
法定代理人　乙○○○
訴訟代理人　甲○○
上當事人間給付管理費事件，上訴人不服本院高雄簡易庭於民國97年12月30日所為97年度雄簡字第6806號簡易判決，提起上訴，被上訴人則提起附帶上訴，本院於98年5 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
原判決關於駁回附帶上訴人後開第三項之訴之部分廢棄。
上開廢棄部分，附帶被上訴人應給付附帶上訴人新臺幣壹萬肆仟玖佰捌拾伍元，及自民國九十七年三月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第二審訴訟費用由上訴人即附帶被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人起訴主張：上訴人於民國77年間購入坐落高雄市新興區○○○路5 號5 樓之2 、5 樓之3 及地下一樓建物（下稱系爭建物），為華信大樓之區分所有權人，兩造當時達成協議，約定上訴人5 樓之2 每月應繳管理費新臺幣（下同）1,173 元，5 樓之3 部分應繳管理費1,636 元，另租用二個停車位，每月應繳停車費新臺幣（下同）
2,000 元，地下一樓管理費每月應繳3,600 元（96年2 月起協議調高為4,500 元），另升降機使用費每月應繳3,300 元。詎上訴人除5 樓之2 、之3 之管理費有按月繳納外，其自97年2 月起至同年8 月止，積欠租用停車位費用1 萬4,000
元未繳；又自95年10月起至97年8 月止，地下一樓管理費每月僅繳納2,250 元，升降機使用費僅繳納500 元。以上共積欠停車費1 萬4,000 元、地下一樓管理費4 萬7,150 元及升降機使用費6 萬4,400 元，合計12萬5,550 元未繳納，經被上訴人多次催告協調仍拒不履行。並於第二審補充陳述：升降機使用費是以車位為計價基礎，因上訴人將其所有地下一樓部分用作倉庫及停車場使用，故協調升降機使用費為
3,300 元。至於管理費部分該計算方式應由全體住戶共同決定，於98年2 月7 日經華信大廈區分所有權人會議決議，仍維持二十餘年來之計算方式，依建設公司當時提供之建築藍圖，就各住戶之坪數計算，該會議召開時邀請上訴人參加，但上訴人並未參加，為此依雙方協議及公寓大廈管理條例第21條之規定起訴請求：上訴人應給付被上訴人12萬5,550 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、上訴人即附帶被上訴人則以：上訴人購買系爭建物後，雖與被上訴人協議繳納管理費、停車費及升降機使用費等各項費用，並均按月繳納。該停車費欠繳之事實及金額均不爭執，但管理費部分，被上訴人收取標準係依華信大樓預售屋地下室平面圖（下稱建築藍圖）核算，惟該建築藍圖所載坪數與實際坪數差距頗大，系爭建物5 樓之2 、之3 部分因實際坪數與廣告書計算差距較小，故不爭執，然就地下一樓部分差距竟達18坪，故就地下一樓部分之管理費，顯係溢收。又雙方約定升降機使用費確為每月3,300 元，然當時上訴人有14部車輛在使用，目前車輛僅剩4 輛，且僅當作停車場之用，使用頻率明顯降低，該使用費亦應按比例減少。而雙方約定當時公寓大廈管理條例尚未通過，管理委員會亦未成立，制訂之規約亦未明定升降機使用費計算標準，故上訴人自95年10 月 起，升降機使用費每月僅繳納550 元，地下一樓管理費每月僅繳納2,500 元，於96年2 月起地下一樓管理費則每月僅繳交2,250 元。另於本院審理時補充陳述：被上訴人於系爭建物地下室公共空間規劃20個停車位，均須使用升降機進出，上訴人目前僅餘4 部車輛，自應依比例負擔該使用費，始符公平原則。又華信大樓報備成立正式管理組織後所制定的規約，並未就升降機費用負擔收費標準另行規定，則依公寓大廈管理條例第10條之規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」因此自95年10月起，上訴人應負擔之升降機使用費自應按照實際停放車輛數占全部車輛比例分攤。此外，被上訴人既因坪數計算基礎有誤，其溢收之地下一樓管理費經抵銷後，已無須再繳納上開停車費及升降機使用費等語，資為抗辯。並於原審聲明：駁回被上訴人之訴。
三、原審經審理結果，判決上訴人應給付被上訴人11萬0,565 元及自97年3 月25日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並依職權為假執行及免為假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠、原判決關於命上訴人給付被上訴人11萬0,565 元及利息部分廢棄。㈡、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人於言詞辯論終結前提起附帶上訴，並聲明：附帶被上訴人應再給付附帶上訴人1 萬4,985 元，及自97年3 月25日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
四、兩造不爭執事項：
（一）上訴人於77年間購入系爭建物，為華信大樓之區分所有權人，兩造當時達成協議，約定上訴人5 樓之2 每月應繳管理費1,173 元，5 樓之3 部分應繳管理費1,636 元，另租用二個停車位，每月應繳停車費2,000 元，又地下一樓管理費為3,600 元（96年2 月起協議調高為4,500 元），升降機使用費3,300 元。
（二）上訴人就系爭建物5 樓之2 、之3 之管理費均按月繳納，惟自97年2 月起至同年8 月止，積欠租用停車費1 萬
4,000 元未繳；又自95年10月起至97年8 月止，地下一樓管理費每月僅繳納2,250 元，升降機使用費僅繳納500 元。
（三）華信大樓所有住戶均以建築藍圖所載坪數作為管理費收費標準。上訴人地下一樓為其專有部分，供倉庫及停車使用。
五、本件爭點：
（一）上訴人應繳納之地下一樓管理費部分，應以華信大樓建築藍圖所載之坪數或建物謄本登載之實際坪數為計算基礎？（二）兩造協議上訴人應按月支付升降機使用費3,300 元，是否違反公平原則？有無公寓大廈管理條例第10條第2 項之適用？
六、上訴人應繳納之地下一樓管理費部分，應以華信大樓建築藍圖所載之坪數或建物謄本登載之實際坪數為計算基礎？
（一）按共用部分，約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。而公寓大廈管理條例係於84年6 月28日公布施行，固無溯及既往之效力，惟公寓大廈既為區分所有建物，由區分所有權人共有，參酌民法第799 條、第822 條第1 項之規定，關於公寓大廈管理費之收費及其計算標準，既屬公寓大廈全體區分所有權人之共同利益事項，自得依區分所有權人會議決議或授權管理者制訂規約以共同遵循，除其決定內容抵觸法律強制、禁止規定，或有違背公共秩序、善良風俗情形者外，基於私法自治及契約自由原則，自應確保該決議或據其授權所訂定之相關收費辦法之效力。
（二）本件上訴人於77年間購買系爭建物後，經與被上訴人達成協議，同意依坪數計算其應繳納之管理費，當時應繳金額為3,600 元，嗣於96年2 月起調整為每月4,500 元，並已繳納近20年等情，為兩造所不爭執，應信為真實。兩造協議當時，公寓大廈管理條例固尚未施行，惟華信大樓所有住戶自始即以此方式及標準繳納管理費一情，業據被上訴人提出華信大樓95年12月29日第26屆區分所有權人會議紀錄及97年度第28屆區分所有權人大會會議紀錄在卷可按（見原審卷第65-67 頁、本院卷第26-34 頁）。可知華信大樓住戶依上開方式繳納管理費已行之有年，如前所述，此不因公寓大廈管理條例尚未公布施行而影響其效力，且是否約定繳納管理費與有無設置管理委員會係屬二事，不容混淆，是上訴人辯稱當時華信大樓並無管理委員會之設置，亦未制訂規約等語，自不影響於兩造此部分約定之效力。茲依該97年度第28屆會議紀錄議題討論第1 項所載，關於管理費收費標準係決議「維持以目前的計算方式（建設公司所提供的藍圖裡的各戶坪數）」計算，換言之，華信大樓關於管理費之收費標準，自始即以建築藍圖所標示之坪數為核算管理費之依據，並非以土地及建物登記謄本上所記載之實際坪數為準，可以認定。
（三）查上訴人所有系爭建物地下一樓實際面積為277.95平方公尺，共同使用部分為10000 分之307 ，換算結果約為102
坪【計算式：（277.95＋1978.4×307 ÷10000） ×
0.3025＝102 （小數點以下四捨五入）】，有卷附高雄市新興地政事務所建物複丈結果圖影本、建物登記謄本可稽。且依華信大樓建築藍圖所示，上訴人地下一樓之面積為120.3 坪，亦有該預售屋廣告平面圖在卷可憑（見原審卷第52頁），均堪採信。上訴人據此辯稱其於77年間進住後，雖同意以坪數計算管理費，並已繳納約18年，但因地下室未依建築藍圖建造，實際坪數與建築藍圖相差約18坪，此事直到95年7 、8 月到高雄稽核時才發現計算基礎有問題等語。然按不動產買賣為高價交易，其價格動輒以百萬甚至千萬計，並以坪數多寡為計價之基礎。是買受人對於究竟買入多少坪數，自會詳細瞭解，錙銖必較，依常理並無可能不知實際購入之坪數，否則又該如何計價？是上訴人自始即知悉其購買系爭建物之坪數，洵堪認定。而本件華信大樓為公寓大廈建築，全體住戶均有繳納管理費之義務，該據以核算管理費之坪數，究係指實際購入之坪數，抑或建築藍圖所記載之坪數，基於上述私法自治及契約自由原則，只須全體區分所有權人共同決議，或授權委由管理委員會規劃執行，自無不可，尚無一定須以登記謄本所載之實際坪數為核算之理由。茲上訴人既知悉該地下一樓所購買坪數並非120.3 坪，卻仍按月繳納管理費，時間長達約18年，足見其係同意以建築藍圖所載坪數計算管理費無疑。
（四）綜上所述，本件華信大樓全體住戶之管理費係以建築藍圖所載坪數為計算之基礎，行之有年，且係華信大樓所有住戶一體遵守，顯然早有共同之決議，屬規約之一部分。該規約既非違反法律強制或禁止規定，亦無背於公序良俗，基於私法自治及契約自由原則，自屬有效。上訴人於77年間購入系爭建物時，即已知悉實際坪數與建築藍圖坪數不一，仍同意繳費約18年，其事後辯稱不知繳費所憑核算之坪數並非建築藍圖之坪數云云，不足憑信。茲上訴人自95年10月起至97年8 月止，地下一樓管理費每月僅繳納
2,250 元，尚積欠地下一樓管理費4 萬7,150 元一情，為上訴人所不爭，則被上訴人依該上開規約請求上訴人給付地下一樓管理費4 萬7,150 元，自屬有據，應予准許。原審就此部分認定應依實際坪數計算，僅判命上訴人給付3
萬2,165 元，並駁回其餘1 萬4,985 元部分之請求，即非妥適，應予廢棄，被上訴人就此部分提起附帶上訴，為有理由，應予准許。至上訴人以原審判決上開認定為基礎，認被上訴人自77年8 月起至95年9 月止共216 個月之期間，溢收18坪之管理費，以每坪30元計，合計溢收金額11
萬6,640 元【計算式：216 ×18×30元＝116640】，係無
法律上原因所受之利益，致上訴人受有損害，而依不當得利之法律關係為抵銷之抗辯，認無庸再給付被上訴人任何金額云云，即屬無據，應予駁回。
七、兩造協議上訴人應按月支付升降機使用費3,300 元，是否違反公平原則？有無公寓大廈管理條例第10條第2 項之適用？（一）按公寓大廈社區之管理費用收費標準，公寓大廈管理條例10條第2 項前段規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」又所謂共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；所謂約定共用部分，則指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者，亦為同條例第3 條第4 款、第6 款所明定。是所謂「共用部分」、「約定共用部分」者，乃係指由全體區分所有權人共同使用之建築物或基地而言（同條例第3 條第1 款、第3 款參照）。本件該升降機非屬基地或附屬建物，且僅係供部分停放地下一樓之車輛出入之用，並非住戶全體共用，僅具有同條例第23條第1 項所定之附屬設施性質，尚無公寓大廈管理條例第10條第2 項之適用，先予敘明。惟關於該升降機之修繕、管理、維護所生之費用，因與華信大樓地下停車位之出租、使用及管理具直接關聯性，仍屬該大樓共同利益事項，非不得依區分所有權人會議之決議，以規約或授權管理委員會制訂收費標準並執行（同條例第3 條第12款、第23條第1 項參照）。
（二）本件上訴人自77年購入系爭建物後，經與被上訴人洽商，即同意按月繳納每月3,300 元之升降機使用費，並持續繳納至95年9 月，惟自95年10月起至97年8 月止，每月僅繳納500 元一情，為上訴人所不爭執，堪認屬實。而依卷附華信大樓公約約定，關於升降機使用費如何負擔，固未明文規定（見本院卷第60-63 頁）。然被上訴人係華信大樓管理委員會，該地下室除上訴人外，尚有其他停車位之租用、升降機之保養維護事宜，是該收費金額若非經住戶決議，亦係經全體住戶授權處理，且本件升降機使用費係雙方洽談後決定，是該收費金額係經被上訴人獲得全體住戶同意授權處理，應堪認定。
（三）至該計費標準為何，上訴人辯稱係以實際停放車輛為基礎，當時因有14部車輛停放，故同意以上開金額支付，但目前僅剩4 部車輛停放，再依同樣金額繳費，顯違公平原則，應予減少等語。被上訴人則表示該金額係以車位多寡為核算之依據，雙方各執一詞。此部分除有卷內之升降機使用繳費紀錄外，尚無明確約定內容可供佐證。經查，兩造既同意以上開金額計價支付，究竟所憑計算之依據為何，初已非所問。且上訴人系爭建物地下一樓部分，與其他地下室劃用專屬停車之車位不同，而係較大面積用供倉庫及停車場混合使用一節，業經上訴人自承在卷，被上訴人復於98年5 月14日所提出民事答辯狀載稱，上訴人入住期間，升降機保養費由每月1,500 元調漲至3,000 元，停車位租金由每月1,200 元調漲至1,800 元，但考量上訴人使用車輛減少，故一直未調漲上訴人升降機使用費之金額等語，此有華信大樓97年度1 月份地下室停車費收支報表附卷可參（見原審卷第68頁）。準此以觀，兩造當時協議升降機使用費之金額，當係就上訴人車輛多寡、占地坪數、車輛進出使用頻率等情事為綜合考量之結果。
（三）兩造關於升降機使用費，既經雙方協議，並非無效，上訴人不僅同意支付，並已繳納約18年，則上訴人基於該有效協議按月支付升降機使用費3,300 元，自屬當然。且被上訴人持續支付約18年之期間，該費用均無調整，反而其他使用地下車位之住戶曾經調漲租金，被上訴人陳稱因上訴人使用車輛有減少之情，故未調整。是上訴人辯稱使用車輛已有減少一情，係經被上訴人納入考量，已難謂不公。且上訴人地下一樓係專有部分，供停車兼倉庫之用，其如何使用、使用頻率、車輛多寡等節，均難期一定，縱使車輛逐漸減少，仍係自己因業務需求或業績因素而如何運用之問題，不得據此辯稱該升降機使用費之核算違反公平原則。此如同其他租用車位之住戶，不得爭執因長期出國或其他原因未使用升降機，即要求應減免其使用車位之租金，其理自明。至若上訴人如仍認該升降機使用費金額過高，亦僅能透過區分所有權人大會會議，提案商求討論解決，其逕自減少協議應繳金額，殊非可取。是以原審判命上訴人如數給付被上訴人升降機使用費6 萬4,400 元，並無違誤，上訴人猶執陳詞，指摘原審此部分判決不當，為無理由，應予駁回。
八、綜據上述，本件被上訴人起訴請求上訴人給付停車費1 萬
4,000 元、地下一樓管理費4 萬7,150 元及升降機使用費6
萬4,400 元，合計12萬5,550 元【計算式：14000+47150+64400 ＝125550】，為有理由，應予准許。原審就停車費、升降機使用費暨地下一樓管理費其中3 萬2,165 元合計11萬
0,565 元之部分，連同法定遲延利息，判命上訴人如數給付，核無違誤。惟該駁回地下一樓管理費1 萬4,985 元之部分，即有未洽。上訴人不服原審判決，全部提起上訴，認升降機使用費部分金額過高，違反公平原則，且自77年8 月起至95年9 月止溢收管理費之金額合計11萬6,640 元之部分，係被上訴人之不當得利，應予抵銷積欠之停車費，及管理費與升降機使用費之差額，抵銷後已無庸給付任何款項云云，核屬無據，其上訴為無理由，應予駁回。另被上訴人就上開地下一樓管理費遭原審駁回部分，提起附帶上訴，求予廢棄改判，則有憑據，應予准許。
九、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻防及未經援用之證據，經核均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，無逐一論述指駁之必要，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　5 　　月　　25　　日民事第三庭 審判長法　官　朱玲瑤
法　官　劉惠娟
法　官　李嘉益
以上正本證明與原本無異。
本件不得再上訴。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　5 　　月　　25　　日書記官 陳瓊芳