高雄簡易庭100年度雄小字第503號

• 裁判案由: 給付管理費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 高雄簡易庭
• 裁判日期: 100 年 09 月 15 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　100年度雄小字第503號原　　　告　帝王天下大廈管理委員會
法定代理人　陳佩香
訴訟代理人　孫嘉男律師
被　　　告　高墀宏
訴訟代理人　鄭旭廷律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國100 年8 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟叁佰陸拾元，及自民國一○○年一月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣壹萬伍仟叁佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告為門牌號碼高雄市○○區○○路60巷2 弄2
號12房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，為原告所屬「帝王天下大廈」（下稱系爭大廈）之區分所有權人。系爭房屋雖為樓中樓，然被告將系爭房屋之門牌號碼設為巨將資訊有限公司高雄分公司使用，依系爭大廈住戶規約（下簡稱住戶規約）第48條約定，應以公司行號之每坪60元計算管理費，每月應繳管理費為3,920 元。然被告卻私下促使原告管理委員會（下稱管委會）前總幹事朱宗耀更改系爭房屋之管理費計價方式，以系爭房屋為樓中樓，而區分系爭房屋之12樓以公司行號每坪60元、13樓以住家每坪40元區分計算，每月僅繳3,280 元之管理費，自民國98年1 月起至99年12月止，每月短繳640 元，共15,360元（計算式：640 元×24月＝15,360
）。原告管委會經99年11月20日召開之第21屆區分所有權人大會（下稱21屆住戶大會）授權，在同年12月10日作成決議要追回被告短繳之上開管理費後，便以公告及99年12月30日存證信函催討，請被告於3 日內繳清，然未獲置理。爰依公寓大廈管理條例第21條、原告管委會經21屆住戶大會授權後作成之決議，請求被告給付上開管理費及自催告期滿計算之遲延利息。並聲明：被告應給付原告15,360元，及自10 0年1 月2 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：原告管委會雖作成決議向被告追討上開管理費，但21屆住戶大會以臨時動議提出上開事項，僅為一個提議，並未表決，不足作為授權原告管委會之依據。系爭房屋為樓中樓，住戶規約雖未就樓中樓如何計收管理費為規定，但應依實際使用狀況分別計算管理費，始為公允。且被告自98、99年均以此方式繳費，經原告管委會收取而無異議，顯已默示同意，且系爭大廈亦有其他樓中樓係以實際使用情況繳納管理費。再者，住戶規約並未規定管理費之計收應經原告管委會同意，依慣例管理費之變更得由管理室之總幹事核定即可，被告是經前總幹事朱宗耀到系爭房屋查看後，同意區別12 樓 、13樓使用情況分開計算管理費，並無違反規約約定。又21屆住戶大會已決議就樓中樓管理費修正為依房屋稅單區分使用情況計價，即是將原住戶規約計算管理費之約定規範更明確，非謂修正前即不得分開計價等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第260-261頁）：
㈠被告為系爭房屋之所有權人，為原告所屬帝王大廈管理委員會之區分所有權人。
㈡關於管理費計價方式，系爭規約第48條約定：「本大廈管理經費之分擔原則是：住家每坪40元、店舖及別墅每坪15元、公司行號每坪60元。住戶是空屋者（以近二期之水電費收據為憑），以該屋全價之半數（半價）收繳。」嗣於21屆區分所有權人大會，決議通過樓中樓管理費依房屋稅單（一樓為公司，另一樓為住宅）使用方式分別計價，並自100 年1 月1 日開始實施。
㈢99年12月10日原告管委會之召集程序及表決程序均屬合法。該次會議並作成決議，於上開樓中樓管理費之規定修正實施前即採取分別計價者，委員會應向該區分所有權人追回差額（下稱差異管理費）。
㈣被告有參加99年11月20日之區分所有權人大會，且當場未有對該會議之程序表示異議，該次會議決議後3 個月內，亦無其他區分所有權人對於該會議向法院請求撤銷決議之訴訟。㈤如原告主張被告應補繳管理費有理由，則其得請求之金額為15,360元。
四、本院得心證之理由：原告主張被告應給付差異管理費15,360元，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，本院判斷如下：㈠依住戶規約第27條第4 款約定，管委會之職權係召集區分所有權人大會，並執行大會決議案。經查，關於樓中樓管理費之規定修正前即分別樓層不同使用狀況計價者，是否追回該差異管理費一節，21屆住戶大會決議授權原告管委會決議後再行公告，原告管委會復於99年12月10日作成決議，應向該區分所有權人追回差異管理費等情，業據原告提出兩造所不爭之21屆住戶大會會議記錄、系爭會議之會議記錄在卷可參（見本院卷第39頁、42-43 ），堪信屬實。則原告管委會經21屆住戶大會授權，執行住戶大會之決議，復作成追討差異管理費之決議，且該管委會會議之召集程序及表決程序均屬合法，為兩造所不爭執，業如前述，原告主張被告之差異管理費金額為15,360元，亦為被告所不爭，則原告前揭主張，於法當屬有據。
㈡被告雖抗辯：21屆住戶大會以臨時動議方式討論授權原告管委會之議案，只是提議，並未決議，不足作為授權之依據云云。然查：
⒈觀之兩造所不爭之21屆住戶大會會議記錄記載：「伍、臨時動議：…3.住戶2-3-5 陳聖淇先生提出：關於本次大會所通過議案一，此案是於明年度開始實施，之前繳納的差價理應繳交回大樓。決議：管委會將於12月管委會會議中討論再行公告」之內容，可知對於差異管理費是否追回之議案，業經21屆住戶大會決議交由管委會決議，被告空言否認並未作成決議，要無足取。
⒉再者，細鐸住戶規約之內容，未有限制以臨時動議提出議案之規範，而依公寓大廈管理條例第30條規定：「（第1 項）公寓大廈管理條例第30條區分所有權人會議，應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於2 日。（第2 項）管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」則公寓大廈管理條例亦僅例示「管理委員之選任事項」不得以臨時動議提出，是區分所有權人將差異管理費追討議案，以臨時動議提出，自非法所不許，是被告抗辯以臨時動議提出上開事項僅為提議不得作為授權依據云云，顯有誤會。
3.又按，公寓大廈管理條例未規定者，適用其他法令之規定；總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限，公寓大廈管理條例第1 條第2 項、民法第56條第1 項分別定有明文。又公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1 條第2 項規定，應適用民法第56條第1 項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議（最高法院92年度台上字第2517號裁判要旨參照）。是區分所有權人會議召集程序或決議方法違反法令或章程時，應適用民法第56條第1 項之規定，並於法院依請求撤銷該決議後始失其效力，而非當然、自始、確定無效。被告固抗辯21屆住戶大會以臨時動議提出上開事項，僅是提議，未有決議，不足作為授權依據云云，惟依上開條文規定及說明，區分所有權人會議於召集程序或決議方法違法，需經請求法院撤銷決議後，該決議始失其效力，而被告有參加21屆住戶大會，且當場未有對該會議之程序或決議方法表示異議，該次會議決議後3
個月內，亦無其他區分所有權人對於該會議向法院請求撤銷決議之訴訟，為兩造所不爭，則21屆住戶大會縱有被告所陳之上開決議方法違法之情，仍非無效，遑論該議案件以臨時動議提出並作成決議，與法並無不合，已如前述，是其上開抗辯，亦屬無據。
㈡被告復抗辯：原住戶規約雖未明定，但樓中樓應依實際使用情況計收管理費始為公允，此不因規約修正前後而有影響云云，然21屆住戶大會係以決議變更原規約第48條，而增訂關於樓中樓管理費如何計算之規定，又修正前住戶規約第48條約定：「本大廈管理經費之分擔原則是：住家每坪40元、店舖及別墅每坪15元、公司行號每坪60元。住戶是空屋者（以近二期之水電費收據為憑），以該屋全價之半數（半價）收繳。」自上開規範之內容觀之，被告所辯稱樓中樓依修正前規定即應依使用情況計算管理費，顯非上開規範之可能文義所涵蓋。又上開規定修正前，住戶規約本未區分系爭大廈之建物為何種型態，而就樓中樓之建物為異於其他建物為規範，此一情形乃因制定規約之時即未慮及所致，此為兩造所不爭，足認原規約制定時之意旨即未對樓中樓作出有別於其他建物計收管理費之意。從而，自修正前住戶規約第48條之文義，既無從認定樓中樓應有別於其他建物，而區分不同樓層依實際使用情況計費，復探求該規約制定時之意旨，亦未有對於樓中樓應特別處理之情形，是被告抗辯伊以實際使用情況繳交系爭房屋之管理費係符合修正前規約之約定云云，應非可採。
㈢被告又抗辯：伊以前開標準繳交管理費已得前總幹事同意，而依慣例管理費之計收僅需得到總幹事同意即可，無須得到管委會同意云云，並舉證人蔣莉莉到庭證稱：總幹事有權處理系爭大廈管理費之收取，不需經過管委會決議，住戶有事情可直接向總幹事報備等語為佐。然查，管理處係系爭大廈中受管委會指揮監督之組織，職司管委會或區分所有權人會議決議事項之「執行」，並無意思決定之權限，此觀之住戶規約第58條約定：「管理處秉承管委會之指揮監督，而由總幹事秉負全責…」、第59條第5 款約定：「本處管理服務事項如下：…區分所有權人大會及管委會的決議案之執行」之內容自明，且經證人即前總幹事朱宗耀到庭證稱：伊擔任總幹事時負責處理管理費收取事宜，但是依規約授與之權利及決議去執行，伊沒有權力更改計算管理費之標準等語明確，是證人蔣莉莉上開所述，顯與住戶規約之約定不符，不足為採。況管理費乃公寓大廈經費之重要來源之一，於區分所有權人利害相關，管理費之計收標準，本應求公平合理，應為最高意思決定機關之區分所有權人會議所決事項，當非職司「執行」事務之管理處總幹事一人所得決之，是被告此部分抗辯，洵屬無據。
㈣被告復抗辯：原告管委會既收取伊98、99年間所繳納之管理費，顯為默示同意伊繳費方式云云。然依證人朱宗耀證稱：當時伊私下同意被告變更管理費計算標準，僅交代管理員，但未將此事陳報管委會等語，則管委會是否知情系爭房屋之管理費已變更計算方式收取，已非無疑。況管委會乃為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作之組織體，其意思表示應以會議之召開並作成決議為之，被告辯稱管委會未異議即是默示同意，實不足採。
㈤從而，原告管委會經21屆住戶大會之授權，決議向被告追討差異管理費，而管委會所召開之會議程序均為適法，該決議亦未有何違反規約及區分所有權人會議決議之情事，則原告管委會向被告請求給付差異管理費15,360元，洵屬有據。
五、復按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 、3 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。查本件被告對於原告應為之上開給付，雖無確定期限，惟原告主張伊於99年12月30日寄發存證信函催告被告應於3 日內為上開給付，有原告提出之該存證信函1 紙在卷可參（見本院卷第28頁），且為被告所未予爭執，則原告依上開規定請求被告應自所定催告期限屆滿之日即100 年1 月2 日起負遲延責任，於法有據。
六、綜上所述，原告請求被告給付15,360元，及自100 年1 月2
日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，至兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與
本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、又本件應適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第436 條之19第1 項規定，法院為訴訟費用之裁判時，併確定訴訟費用額為1,500 元（裁判費1,000 元＋證人朱宗耀之旅費500 元＝1,500 元）。
九、本件勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436 條之20規定，應依職權宣告假執行。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 100 年 9 月 15 日高雄簡易庭 法 官 李宜璇
民事訴訟法第436 條之24第2 項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之理由。
中 華 民 國 100 年 9 月 16 日書 記 官 廖佳玲