高雄簡易庭101年度雄簡字第174號

• 裁判案由: 確認租賃關係不存在
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 高雄簡易庭
• 裁判日期: 101 年 08 月 29 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　101年度雄簡字第174號原　　　告　徐清榮
訴訟代理人　鄧藤墩律師
張正忠律師
被　　　告　簡彥聖
上列當事人間確認租賃關係不存在事件，本院於民國101 年8 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認兩造就附表所示土地之租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：如附表所示之7 筆土地（下稱系爭土地）原為訴外人施張彩美所有，嗣經法院拍賣而由訴外人賴勝次於民國99年12月17日取得所有權，其後賴勝次以新臺幣（下同）2450萬元出售予原告，並於100 年3 月11日辦妥所有權移轉登記。原告於取得系爭土地所有權後不久，即接獲被告所寄發之存證信函，函文表示系爭土地為其向施張彩美承租，並有業經公證之租賃契約書為憑。然觀之被告與施張彩美所訂之租賃契約書內容，其租期竟長達10年，且租賃之土地範圍達8,282 平方公尺之廣，原告買受系爭土地之價金為2,450 萬元，被告與施張彩美所約定之租金竟每年僅6 萬元，嚴重悖離一般租金行情，且未言及租金如何調整，亦無任何押租金，顯與常理不符，再者，被告曾為施張彩美之源工，其就系爭土地又有何租賃之需求，顯見系爭租賃契約為被告與施張彩美2 人間基於通謀之虛偽意思表示所為，依民法第87條第1 項前段規定，應屬無效之法律行為。又被告與施張彩美所訂租約中，租賃物僅限於堆放物品之用，未指明為何項物品，原告自無從得知被告是否實際占有系爭土地；原告於辦理系爭土地之買賣及移轉事宜時，被告均知之甚詳，卻從未向原告表明其對系爭土地有租賃權，被告並無「承租人占有中」之公示外觀，其與施張彩美間之租賃關係自不得對抗原告。系爭土地為農地，被告與施張彩美所訂租約約定租賃物之用途為堆放物品，依耕地三七五減租條例第16條規定，此租約應為無效。縱認被告與施張彩美之租約曾經存在，被告自始至終均知系爭土地所有人之更易情事，在此期間從未向原告表明其租賃關係，此足以引起原告之正當信任，被告此刻主張其租賃權存在，已違誠信原則而構成權利失效。綜上所述，兩造間就系爭土地確無租賃關係存在等語。並聲明：確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在。
二、被告則以：被告與訴外人施張彩美所簽立之租賃契約經依法公證，並無通謀虛偽之情事。原告妄加臆測系爭租賃係基於通謀虛偽，卻未提出具體事證，原告之主張自無理由。系爭土地為耕地，系爭租賃契約之租賃期限並未違反民法第409
條及耕地三七五減租條例第5 條之規定；租金之約定亦符合土地法第110 條及耕地三七五減租條例第2 條之規定，並符常情。且依土地法第112 條及耕地三七五減租條例第14條規定，未約定押租金係合於法規。綜上，被告與施張彩美有訂立系爭租賃契約之真意，實為明確。系爭土地於法院拍賣公告即敘明系爭土地及坐落於系爭土地上之建物由被告承租，並註明不點交，另臺灣高雄地方法院檢察署100 年度偵字第17843 號及第35118 號不起訴處分書中，檢察官亦認被告有占有使用系爭土地之事實，益徵被告有實際使用系爭土地之情事，而符合買賣不破租賃之公示要件。原告主張被告因受僱之關係，始終知悉系爭土地所有人更易之情事，卻未向原告及訴外人黃義彬表示對系爭土地有租賃關係等語，然被告受僱於原告及訴外人黃義彬，與被告與訴外人施張彩美訂立租賃契約係屬二事，原告以被告未表示有租賃關係乙事作為被告違反誠信之由，顯有所誤。且於法院拍賣公告已敘明系爭土地與地上建物由被告承租，且不點交，則系爭土地之拍定人賴勝次於拍定時應知系爭土地上存在租賃關係，訴外人黃義彬與原告於買賣時，對系爭土地上是否有其他權利義務應負有查證義務，渠等未盡查證義務即買賣系爭土地，今反謂被告未向黃義彬及原告主張租賃關係為違反誠信原則，應屬違誤等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。而所謂受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。本件被告主張兩造間就系爭土地有租賃關係存在，惟原告否認之，則原告私法上地位確有危殆，且此危殆可以本院之確認判決除去之，是以應認原告有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
㈡原告主張其為系爭土地之所有人，業據提出土地所有權狀為證（本院卷第13頁至第19頁），被告就此復未爭執，自可認為真。依農業發展條例第3 條第11款規定，耕地係指指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。系爭土地屬農業發展條例規定之耕地，有高雄市政府地政局岡山地政事務所101 年4 月17日高市地岡登字第10170420000 號函在卷足憑（本院卷第107 頁），已可認定。按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項定有明文。次按89年1 月4 日修正公佈之農業發展條例第20條第1 項規定，於該條例89年1 月4 日修正施行後所訂立之耕地租賃契約，應依該條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定，該條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。此條項於92年1 月13日將「耕地」修正為「農業用地」，其修正理由係為避免耕地以外之農業用地有無耕地三七五減租條例之適用產生疑義，而以「農業用地」取代「耕地」之用語。則92年修正後之農業發展條例第20條所規範之對象亦應包含耕地租賃契約，始符其修正目的。由上開法律規定可知，於農業發展條例第20條89年1 月4 日修正施行後所訂立之耕地租賃契約，應適用農業發展條例之規定。惟農業發展條例並無類似耕地三七五減租條例第16條之規定，亦無其他規定可認農業發展條例修正後有意推翻此三七五減租條例規定之內容，農業發展條例就關於耕地租賃契約所約定之用途既無任何規定，就此部分即未排除耕地三七五減租條例之適用。衡以耕地之特殊性質，立法者應無使耕地租賃與非農業用地之租賃相同、不再受自耕限制之意。從而，耕地之租賃契約仍應有前開三七五減租條例第16條第1 項、第2 項之適用。
㈢本件租賃契約固係於96年11月1 日訂立，有土地租賃契約書在卷可考（本院卷第41頁），惟依前開法律意旨及說明，仍非無耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項之適用。而被告得主張兩造租賃關係存在係以其與訴外人施張彩美之租賃關係有效存在為前提，本件自應審究被告與施張彩美間之租賃契約是否成立生效。查，被告與施張彩美於96年11月1
日所簽訂之土地租賃契約書第六條約定記載「乙方（按即承租人）就租賃物限於乙方堆放物品之用，非經甲方書面同意不得變用途。甲方（按即出租人）交付之租賃物應保證合於約定之使用，並於租賃關係存續中，保持其合於約定使用之狀態」，則系爭租賃契約約定顯已不符「承租人應自任耕作」之規定，系爭租賃契約是否有效，顯非無疑。次查，證人施張彩美證稱斯時因系爭土地將會無人照顧，伊看被告很殷實，就把系爭土地出租予被告讓他管理，當時是跟被告約定讓他自由使用，未約定特定用途，契約書第六條何以記載限於堆放物品之用，伊現在不清楚原因，系爭契約書並非伊擬稿的，因對法律不是很懂，伊簽約時只大概看一下等語。則系爭租賃契約於訂立時並未約定租賃標的即系爭土地應由被告自任耕作，已可認定。被告固稱證人施張彩美疑似遭受壓力致證詞有所保留，惟被告就證人證詞確有遭不當外力而與事實不符乙節並未舉證以實其說，證人施張彩美之證述亦無顯與客觀事證不符之情，是證人證詞尚非無可憑採。再查，被告雖陳稱其有占用系爭土地並於系爭土地上自任耕作之事實，並提出臺灣高雄地方法院檢察署100 年度偵字第17843
號、第35118 號不起訴處分書及照片3 紙為證（本院卷第44頁至第45頁、第129 頁、第130 頁），然前開處分書內容縱顯示該案承辦檢察官認定被告就訴外人復耕生態產業有限公司放置於系爭土地上之有機肥料有事實上管領力，亦無足證明被告於系爭土地上有自任耕作之事實；且依該案證人即美潔環保企業股份有限公司（下稱美潔公司）員工莊國榮所述，渠等到系爭土地施工約1 個多月，系爭土地上都是樹枝等物品，光清除樹枝就快1 個月，剷平有機肥料又花了快1 星期等語，可認系爭土地於訴外人美潔公司於100 年4 月間施作剷平有機肥料之工程前，系爭土地上有樹枝及有機肥料等物品覆蓋，難認有何栽種農作物之事實。而被告所提照片日期為100 年4 月19日及同年6 月16日，均詎被告與證人施張彩美訂約之時點已3 年餘，且此3 紙照片均顯示光禿之土地上種植類似樹苗之尚未成長完全之植物，並無長期耕作之跡象，難認被告於訂立租賃契約後即有自任耕作之事實。被告就其訂立租約後確係於系爭土地上自任耕作乙節未提出其他佐證，被告陳稱其有自任耕作之事實，即難採信。
㈣綜上所述，被告與證人施張彩美所訂租約形式上已明確排除被告自任耕作之使用方式，顯不符耕地三七五減租條例第16條之規定；而依證人施張彩美所述，被告與伊並未約定被告就系爭土地應自任耕作；被告復未證明其於訂約後確有自任耕作之事實，依前揭規法律定，被告與證人施張彩美就系爭土地所訂之租賃契約應為無效。系爭租賃契約既屬無效，租賃關係自始不存在，被告亦無從依民法第425 條規定主張兩造間存有租賃關係。從而，原告請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，為有理由，應予准許。附此敘明者，原告主張其就本件租賃關係不存在所提之各種依據僅需擇一判斷有理由即可，本院自毋庸就其餘原告主張之依據一一審酌是否有理由。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 101 年 8 月 29 日高雄簡易庭 法 官 卓育璇
附表
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│編號│ 土地坐落 │地目│面積 │權利範圍│
│ ├───┬────┬───┬───┤ │（平方│ │
│ │ 縣市 │鄉鎮市區○ 段 │地號 │ │公尺）│ │
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│ 1 │高雄市│ 燕巢區 │湖子內│158 │ 旱 │1,572 │ 全部 │
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│ 2 │高雄市│ 燕巢區 │湖子內│158-2 │ 旱 │2,614 │ 全部 │
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│ 3 │高雄市│ 燕巢區 │湖子內│158-4 │ 旱 │ 836 │ 全部 │
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│ 4 │高雄市│ 燕巢區 │湖子內│159-9 │ 旱 │ 227 │ 全部 │
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│ 5 │高雄市│ 燕巢區 │湖子內│159-10│ 旱 │ 617 │ 全部 │
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│ 6 │高雄市│ 燕巢區 │湖子內│233 │ 旱 │3,982 │ 5/14 │
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│ 7 │高雄市│ 燕巢區 │湖子內│235 │ 旱 │2,784 │ 5/14 │
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以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書 記 官 陳長慶
中 華 民 國 101 年 8 月 29 日