高雄簡易庭102年度雄簡字第18號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 高雄簡易庭
• 裁判日期: 102 年 05 月 16 日

臺灣高雄地方法院簡易民事判決　　　　 102年度雄簡字第18號原　　　告　洪金桃
被　　　告　鴻發生物科技股份有限公司
法定代理人　蘇丞莉
被　　　告　林婉嬿
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國102 年4 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○街○○○號五樓之一房屋遷讓返還原告。
被告應自民國一０一年十一月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
被告鴻發生物科技股份有限公司應自民國一０一年十一月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟肆佰肆拾元由被告負擔。
本判決第一、二、三項得假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436
條第2 項、第255 條第1 項但書第2 款分別定有明文。本件原告起訴時，原請求：㈠被告林婉嬿應將門牌號碼高雄市○○區○○街000 號5 樓之1 房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告；㈡被告鴻發生物科技股份有限公司（下稱被告鴻發公司）應自民國101 年6 月7 日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）60,000元，嗣於起訴狀送達被告後，變更請求為㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告；㈡被告應自101 年11月1 日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告10,000元；㈢被告應自101 年7 月8 日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告50,000元。經核其變更仍係基於同一系爭房屋租賃之基礎事實，僅請求之對象、請求之起始日有所變更限縮，揆諸首揭規定，與法尚無不合，應予准許。
二、被告經合法通知無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告鴻發公司於100 年5 月7 日與原告簽訂租賃契約，承租原告所有之系爭房屋，供被告林婉嬿作為倉庫工作室使用，約定租期1 年，每月租金10,000元，押租金20,
000 元，並約定於租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還原告，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，原告每月得請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止（下稱系爭租約）。嗣101 年5 月7 日租期屆滿後，被告鴻發公司仍續繳101 年6 月之租金，惟101 年7 月後均未繳租金，以押租金20,000元抵償後，仍積欠2 個月以上租金額，原告遂於101
年10月25日寄發存證信函予被告，催告被告於101 年10月31日前繳清積欠之租金，否則系爭租約即於期間屆滿日終止，詎被告仍未遵期繳納，系爭租約遂於101 年10月31日終止，然被告迄今仍占用系爭房屋拒不返還，不但違反前述系爭租約之約定，並因而受有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，為此爰依系爭租約、民法第767
條第1 項前段、第455 條、第179 條等規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及自系爭租約終止之翌日即101 年11月1 日起，按月給付按租金5 倍計算之違約金50,000元，另自101
年7 月8 日起，按月給付相當於租金之不當得利10,000元。並聲明：如變更後聲明。
二、被告經合法通知無正當理由不到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張之上開事實，業據租賃契約、系爭房屋及坐落土地之建物登記謄本、房屋稅繳款書、存證信函為證，經本院核對無訛，且被告經合法通知均未到場爭執，亦未提出書狀作有何有利於己之聲明或陳述，本院依上開調查證據之結果，認原告之主張堪信為真實。茲就原告之各項請求審酌如下：㈠遷讓返還系爭房屋部分：
⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋，民法第451 條、土地法第100 條第3 款分別定有明文。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條、第767 條第1 項前段分別定有明文。又契約當事人之一方，因他方遲延給付而催告其履行時，並表明如於期限內不履行，契約視為終止，即係於催告之同時，表示附有停止條件之終止意思，因此他方當事人如未履行契約，則停止條件成就，終止契約之意思表示發生效力，故無須再另為終止契約之意思表示，於催告函內如已表明逾期不繳付欠租，即視為終止租約，則倘受催告之一方未於期限繳交租金，自已發生終止租約之效力（最高法院83年度台上字第1773號判決參照）。
⒉系爭租約之承租人為鴻發公司，而實際占有使用人則為被告林婉嬿，業為原告所陳明，並有租賃契約在卷為憑（見本院卷第8 頁），而系爭租約於101 年5 月7 日屆滿後，因原告仍收取101 年6 月份租金而未為反對繼續出租之表示，參照前揭規定，原告與被告鴻發公司間系爭租約即視為不定期租賃契約，除有土地法第100 條所列情形外，原告不得收回房屋，惟被告鴻發公司積欠101 年7 月至10月之租金，以押租金20,000元抵償後，尚積欠2 個月租金，已如前述，原告自得依土地法第100 條第3 款規定，終止系爭租約收回系爭房屋，且原告亦定期以存證信函催告被告鴻發公司繳清租金，並在催告之存證信函中表明逾期不繳付欠租即視為終止租約，有存證信函在卷可徵（見本院卷第17-18 頁），則被告鴻發公司未於101 年10月31日前繳付欠租，依上開說明，系爭租約已於101 年10月31日發生終止租約之效力。
⒊系爭租約既已於101 年10月31日終止而消滅，則承租人被告鴻發公司於101 年11月1 日起即應返還系爭房屋，被告林婉嬿在系爭租約終止後，亦失合法占有使用系爭房屋之權源，是原告基於系爭房屋出租人及所有人地位，依系爭租約、民法第455 條、第767 條前段等規定，請求被告鴻發公司、被告林婉嬿遷讓返還系爭房屋，當屬有據。
㈡每月相當租金不當得利10,000元部分：
⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，民法第179 條定有明文。其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照），所有人得依不當得利法則向無權占用其房地之人請求返還相當於租金之損害金。且土地法第97條第1 項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內（最高法院93年度台上字第1718號判決意旨參照）。
⒉本件被告鴻發公司、被告林婉嬿自101 年11月1 日起既係無權占有原告所有之系爭房屋迄今，已如前述，渠等獲有相當於租金之不當得利，並致原告無法使用收益該房地，受有相當於租金之損害，且系爭房屋係作為倉庫工作室使用，非供居住使用一節，亦為原告於本院審理中陳明在卷（見本院卷第47、48頁），本件應無土地法第97條第1 項所定房屋租金限制之適用，是原告請求被告鴻發公司、被告林婉嬿自101
年11月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之損害金10,000元，即屬有據。
㈢每月違約金50,000元部分：
⒈按「乙方（即被告鴻發公司）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃方屋誠心按照原狀遷空交還甲方，..... 如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止.....
」，系爭租約第6 條固約定有明文（見本院卷第11頁反面），惟按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。再按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條亦定有明文。至於是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益（消極損害、預期利益等）為衡量標準。
⒉被告鴻發公司於系爭租約終止後未即時遷讓返還系爭房屋，已如前述，原告引據系爭租約第6 條請求被告鴻發公司給付違約金，並非無據。然系爭租約第6 條既未特別約明前開約定之違約金性質係屬懲罰性違約金，揆諸前揭規定，自仍應認其性質屬因債務人債務不履行而生損害賠償總額。本院審酌原告扣除押金後，尚有2 個月租金未收取，被告鴻發公司未依約返還系爭房屋，原告所受積極損害、所失利益通常為租金之收入及租金轉投資之收益，而原告已得向被告鴻發公司、林婉嬿請求相當於租金之不當得利，目前社會經濟又處於存款低利率之狀況，原告所受損害難謂重大，且原告亦未具體表明其因被告違約情事受有其他之損害，因認原告請求被告鴻發公司按月依租金5 倍即50,000元計算之違約金尚屬過高，應予酌減為按月以5,000 元計算違約金為適當，逾此範圍之違約金請求，則不應准許。且被告鴻發公司係於系爭租約於101 年10月31日終止後始發生違約情事，違約金應從101 年11月1 日起算，故原告請求101 年7 月8 日至101 年10月31日止之違約金，洵屬無據，亦不應准許。
⒊至原告雖另請求被告林婉嬿與被告鴻發公司共同給付上開違約金，然原告之請求權基礎係系爭租約第6 條約定，而系爭租約之承租人僅被告鴻發公司一人，被告林婉嬿並非系爭租約之當事人，自不受系爭租約之拘束，是原告依系爭租約向被告林婉嬿請求違約金，同屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告依系爭租約、民法第455 條、第767 條第1
項前段、第179 條等規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並自101 年11月1 日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告10,000元，另請求被告鴻發公司自101 年11月1 日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告5,000 元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰就此部分依同法第389
條第1 項第3 款規定，依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 102 年 5 月 16 日高雄簡易庭 法 官 陳筱雯
訴訟費用計算式：
裁判費 3,640元
公示送達登報費 800元
合計 4,440元
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 16 日書 記 官 陳秋燕