102年度雄簡字第360號｜民事：回復原狀等｜裁判日期：102 年 09 月 11 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　102年度雄簡字第360號原　　　告　陳艷美被　　　告　陳水吉訴訟代理人　陳易佐被　　　告　陳錦沼上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國102 年8 月27日言詞辯論終結，判決如下：主文被告陳水吉應將門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○○號前側建物外牆二至四樓間如附件土地複丈成果圖所示編號Ｂ面積為０點三六平方公尺之招牌及一樓至二樓間如附件土地複丈成果圖所示編號Ａ面積為二點九九平方公尺之招牌均拆除，並將牆壁釘痕損壞修復、磁磚回復原狀後返還原告及其他全體共有人。被告陳水吉應給付原告新臺幣壹佰壹拾肆元，及自民國一０一年十二月起至前項招牌拆除之日止，按月給付原告新臺幣壹拾肆元。被告陳錦沼應將門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○○號前側建物外牆一樓至二樓間如附件土地複丈成果圖所示編號Ｃ面積為一點六五平方公尺之招牌及二樓至三樓間如附件土地複丈成果圖所示編號Ｄ面積為０點四０平方公尺之招牌均拆除，並將牆壁釘痕損壞修復、磁磚回復原狀後返還原告及其他全體共有人。被告陳錦沼應給付原告新臺幣陸佰伍拾柒元，及自民國一０一年十二月起至前項招牌拆除之日止，按月給付原告新臺幣壹拾肆元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告陳水吉負擔十分之四，被告陳錦沼負擔十分之四，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告陳水吉如以新臺幣壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行；被告陳錦沼如以新臺幣玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告原請求被告陳水吉應將坐落於高雄市○○區○○○路00○0 號建物（下稱原告房屋）外牆如附圖A 、B 部分（見本院卷第6 頁）所示招牌拆除，並將牆壁釘痕損害修復、磁磚回復原狀後返還原告及其他全體共有人。被告陳水吉應給付原告新臺幣（下同）8,000 元，及自民國101 年12月起至前項招牌拆除之日止，按月給付原告1,000 元整。被告陳錦沼應將原告房屋外牆如附圖C 、D 部分（見本院卷第6 頁）所示招牌拆除，並將牆壁釘痕損壞修復、磁磚回復原狀後返還予原告及其他全體共有人。被告陳錦沼應給付原告47,000元，及自101 年12月起至前項招牌拆除之日止，按月給付原告1,000 元。嗣於本件審理中變更訴之聲明為被告陳水吉應將原告房屋前側建物外牆2 至4 樓間如附件土地複丈成果圖所示編號B 面積為0.36平方公尺之招牌及1 樓至2 樓間如附件土地複丈成果圖所示編號A 面積為2.99平方公尺之招牌均拆除，並將牆壁釘痕損壞修復、磁磚回復原狀後返還原告及其他全體共有人。被告陳水吉應給付原告8,000 元，及自101 年12月起至前項招牌拆除之日止，按月給付原告1,000 元。被告陳錦沼應將原告房屋前側建物外牆1 樓至2 樓間如附件土地複丈成果圖所示編號C 面積為1.65平方公尺之招牌及2 樓至3 樓間如附件土地複丈成果圖所示編號D 面積為0.40平方公尺之招牌均拆除，並將牆壁釘痕損壞修復、磁磚回復原狀後返還原告及其他全體共有人。被告陳錦沼應給付原告46,000元，及自101 年12月起至前項招牌拆除之日止，按月給付原告1,000 元，經核與民事訴訟法第436 條第2 項及第255 條第1 項第2 款、第3 款之規定尚無不合，應予准許。二、原告主張：原告於98年1 月7 日取得原告房屋所有權，而被告陳水吉、陳錦沼分別為門牌號碼為高雄市○○區○○○路00○0 號房屋及高雄市○○區○○○路00○0 號房屋（下分別稱被告陳水吉房屋及被告陳錦沼房屋）之所有權人，原告與被告均為高雄復興大廈（系爭大廈）之區分所有權人，且原告房屋位於系爭大廈2 樓，與被告之1 樓房屋相鄰。詎被告陳水吉、陳錦沼未經原告同意，分別自101 年2 月起及於原告取得原告房屋所有權數年前，在原告房屋之外牆架設其各自經營之機車及茶行廣告招牌，嗣經原告屢次請求被告拆除，被告均置之不理，致原告所有權受有侵害，爰依民法第767 條及821 條規定請求被告將其架設於原告房屋外牆上之廣告招牌拆除並將外牆回復原狀返還原告及其他全體共有人。又被告無權占用行為受有不當得利，原告得依民法第179 條規定請求被告給付相當於租金之不當得利，而系爭大廈管理委員會已授權原告向被告請求渠等廣告招牌無權占用系爭大廈外牆所受之不當得利，是原告依其他廣告招牌設置系爭大廈外牆之費用即每月1,000 元核算被告陳水吉自101 年4 月起至101 年11月止、陳錦沼自98年2 月起至101 年11月止所受不當得利各為8,000 元及46,000元，暨被告二人每月受有相當於租金之不當得利應各為1,000 元等語，並聲明：如變更後之聲明所示。三、被告陳水吉則以：系爭大廈係於60年4 月14日興建完成使用，被告陳水吉房屋係位於1 樓，無論被告亦或是被告前所有或使用人，以當時環境與時空背景，無不均係供為1 樓店面設立招牌，招睞客戶之營業使用，此為經驗常情可見一般狀況，是原告之請求自非合理且違反民法第148 條誠信原則，縱認被告陳水吉架設廣告招牌於系爭大廈外牆係屬無權占用，惟使用該外牆之補償金應係給予系爭大廈管理委員會，且被告陳水吉所架設之廣告招牌僅部分占用2 樓外牆，是原告請求被告陳水吉應將補償金全數給付與原告自非合理等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。四、被告陳錦沼則以：被告陳錦沼約於77年間使用系爭大廈外牆設置廣告招牌，此際公寓大廈管理條例尚未施行，且被告陳錦沼架設招牌多年，均未有住戶反應，應認已取得住戶同意，而與系爭大廈住戶間存有分管契約，原告既係於98年1 月7 日因原告婆婆死亡取得原告房屋之所有權，理應受該分管契約拘束，是被告陳錦沼係有權設置廣告招牌於系爭大廈外牆，再者，系爭大廈管理費乃每月向原告收取1,200 元，向一般住戶收取1,500 元，足徵其中差額300 元部分係作為補貼原告因被告架設招牌占用原告房屋外牆之租金。又原告請求被告陳錦沼給付相當於租金之不當得利所依據之管理委員會之決議，係針對健智美藥局架設招牌於外牆之補償金授權由樓上住戶收取，而非針對本案，另縱認原告得向被告陳錦沼請求相當於租金之不當得利，應僅得依照原告之應有部分計算等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。五、兩造不爭執之事實㈠原告為原告房屋之所有權人，而被告陳水吉、陳錦沼分別為陳水吉房屋及被告陳錦沼房屋之所有權人，原告與被告均為系爭大廈之區分所有權人，原告就系爭大廈之共用部分所有權應有部分為1/70。㈡被告陳水吉未經原告同意，自101 年2 月起在原告房屋之外牆架設其經營之三洋機車廣告招牌。六、本院得心證之理由㈠原告得否請求被告拆除渠等架設於原告房屋外牆之廣告招牌？ ⒈經查，本件被告陳水吉於101 年2 月起於原告房屋外牆2 至4 樓間架設如附件土地複丈成果圖所示編號B 面積為0.36平方公尺招牌及1 樓至2 樓如附件土地複丈成果圖所示編號A 面積為2.99平方公尺之招牌，及被告陳錦沼現於原告房屋外牆架設1 樓至2 樓間如附件土地複丈成果圖所示編號C 面積為1.65平方公尺之招牌及2 樓至3 樓間如附件土地複丈成果圖所示編號D 面積為0.4 平方公尺之招牌等情，經本院囑託高雄市新興地政事務所派員實施測量並繪製複丈成果圖（即附件），有本院勘驗筆錄及複丈成果圖各1 份及照片5 張在卷可稽（見本院卷第148 頁至第149 頁背面、第154 頁至第155 頁、第150 頁至第153 頁），且為兩造所不爭執，應堪信屬實，又被告陳錦沼於73年10日起於被告陳錦沼房屋經營千葉茶行，有高雄市政府營利事業登記證（見本院卷第10 4頁）附卷可參，復酌以證人即系爭大廈現任主任委員廖淑美到庭證稱：伊自65年居住於系爭大廈，被告陳錦沼係自開店時即架設廣告招牌，迄今約末20年等語明確（見本院卷第 236 頁），是被告陳錦沼自承其約於77年間於原告房屋外牆架設廣告招牌乙情，堪以採信。 ⒉本件被告陳水吉乃抗辯其向前手購買被告陳水吉房屋時，已架設廣告招牌，另被告陳錦沼則抗辯其自77年間即已架設廣告招牌，而其他區分所有權人均未表示異議，足見渠等與其他區分所有權人間已達成得架設廣告招牌於系爭大廈外牆面之合意而成立分管契約，原告既於98年間購買原告房屋，則應繼受該分管契約，不得請求拆除等語，為被告否認，經查： ⑴按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣( 市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制，公寓大廈管理條例第8 條定有明文。復按本公寓大廈周圍上下及外牆面為共用部分，由全體區分所有權人維護其外觀使用非經規約或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物，系爭大廈規約第2 條第3 項亦定有明文。雖公寓大廈管理條例係於84年6 月28日始公布施行，且無溯及既往生效之規定，惟民法第799 條於98年1 月23日修正前已規定數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，足見公寓大廈之外牆面不論於公寓大廈管理條例修正前後均為共用部分，殆無疑義。準此，建築物之區分所有權人於公寓大廈管理條例修正前，外牆面之共用部分原則上仍不得任意懸掛或設置廣告招牌，除非區分所有權人已取得其他區分所有權人之同意或與其他區分所有權人成立分管契約。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件被告抗辯其架設之廣告招牌係經全體共有人同意並約定專用，則被告應就此利己之事實負舉證責任。 ⑵按契約固需當事人互相表示意思一致始能成立，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，最高法院91年台上字第2477號判決意旨可資參照。又按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情形，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。且單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用，最高法院29年上字第762 號判例、83年台上字第237 號判決意旨可資參照。本件被告抗辯其前手或其自身長期架設廣告招牌於系爭大廈外牆，共有人均無異議，應係默示被告使用云云，惟觀諸被告陳水吉向其前手購買被告陳水吉房屋之買賣契約（見本院卷第242 頁至第248 頁），對外牆架設廣告招牌乙情並無約定，且被告二人亦無法證明建商當初出售被告陳水吉房屋及被告陳錦沼房屋時，即約定容許由被告陳水吉房屋或被告陳錦沼房屋所有人於原告房屋外牆架設廣告招牌，又被告無法舉證證明兩造及其他住戶就被告占用外牆部分有何明示或默示之同意約定由被告二人使用之事實，且其他住戶或原告房屋之前手縱未為反對之意思表示，揆諸前揭判例及判決意旨，僅屬單純沈默未為制止，亦非默許被告可永久繼續占用外牆架設廣告招牌，是難以其自身或其前手架設廣告招牌之現況已存在多年之事實，即認各被告與其他區分所有權人間就該部分已成立分管契約，或肯認其同意由被告專用系爭大廈外牆架設廣告招牌。 ⒊又被告陳錦沼抗辯二樓住戶之管理費相較於其他住戶短收300 元，且系爭大廈之管理委員會未曾向被告陳錦沼收取廣告招牌架設於外牆之租金，是原告請求被告陳錦沼拆除廣告招牌自屬無據，為原告否認。經查，系爭大廈原先住戶管理費均為1,200 元，嗣因電梯問題，對3 樓以上住戶標準收取1,500 元之管理費，後因電梯改善後，復將系爭大廈所有住戶之管理費均調降200 元等情，業據被告陳錦沼自承在卷（見本院卷第197 頁），另有系爭大廈102 年5 月25日之區分所有權人會議紀錄附卷可考（下稱系爭會議紀錄，見本院卷第216 頁），足見當初調漲2 樓以上之管理費與補貼原告房屋外牆架設廣告招牌無涉，又細繹系爭會議紀錄並未說明調降管理費之原因，自難以原告與系爭大廈住戶之管理費之差額300 元逕認該筆差額係被告陳錦沼於原告房屋外架設廣告招牌之租金，況苟該筆管理費差額確屬被告陳錦沼架設廣告招牌之對價，則該筆差額理應由被告陳錦沼負擔，而非由全體住戶分擔，然被告陳錦沼所繳納之管理費仍與其他住戶相同，是以，被告陳錦沼前揭抗辯自難採信。 ⒋按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第821 條及第767 條第1 項定有明文。本件原告為系爭大廈共用部分之所有權人，為兩造所不爭執，而被告未能證明兩造及其與其他區分所有權人間有分管契約或約定專用之合意，又被告未經系爭大廈區分所有權人會議同意，即逕行在系爭大廈外牆架設招牌使用，屬無權占有，業如前述，是原告依民法第767 條及821 條規定請求被告拆除其所架設於原告房屋外牆之廣告招牌，並將其牆壁回復原狀後返還與原告及其他區分所有權人，自屬有據。㈡原告得否向被告請求相當於租金之不當得利？若可，得請求之金額若干？ ⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文；又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其佔有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採，最高法院61年台上字第1695號判例可參。準此，共有人因其所有之共有物遭他人無權占有致其所有權受侵害時，得向侵害其所有權之人請求給付相當於租金之不當得利，且給付倘屬可分者，各共有人原則上得按其應有部分，請求返還。 ⒉經查，健智美藥局於系爭大廈外牆架設一直立及橫式招牌，而住於健智美藥局二樓之住戶經系爭大廈管理委員會授權後，乃與健智美藥局達成就健智美藥局所架設之直立招牌每月收取600 元、橫式招牌收取400 元之外牆維護費之合意，有系爭大廈101 年7 月之管理委員會紀錄1 份、招牌廣告架設處所使用權同意書1 紙及照片2 張（見本院卷第22頁至第23頁、第25頁、第24頁）附卷可參，是系爭大廈外牆面懸掛直立及橫式招牌每月相當於租金數額各為600 元及400 元乙情，堪以認定。又被告二人均於系爭大廈外牆架設一直立招牌及橫式招牌等情，有原告提出之數張照片為證，並經本院勘驗現場無訛，有102 年5 月16日勘驗筆錄在卷可參（見本院卷第15 1頁至第153 頁、第148 頁），應堪信屬實，準此，被告每月受有占用系爭大廈外牆之不當得利應各為1,000 元。 ⒊復查，原告主張系爭大廈管理委員會業已授權由其向被告請求渠等占用系爭大廈外牆架設招牌之相當於租金之不當得利，固據其提出系爭大廈101 年7 月之管理委員會紀錄為證，惟本院細繹前揭管理委員會紀錄內容，其僅授權健智美藥局與2 、3 、4 樓住戶自行協調廣告招牌設置事宜，並未授權原告得逕向被告二人收取費用或租金，是原告前揭主張尚難憑採，又原告向被告所請求相當於租金之不當得利債權為可分之債權，是原告僅得本於其所有系爭大廈共用部分之應有部分向被告請求相當於租金之不當得利，另系爭大廈之管理委員會或區分所有權人會議並未就被告占用系爭大廈外牆應繳付費用達成決議，是被告抗辯應由系爭大廈管理委員會或全體住戶向其請求相當於租金之費用，而原告無權請求云云，自難憑採。據此，本院參酌原告所有系爭大廈共有部分應有部分權利範圍比例為70分之1 ，及被告以廣告招牌無權占用系爭大廈外牆所受有相當於租金之不當得利為每月1,000 元，且原告係於98年1 月始取得原告房屋之所有權，而被告陳水吉係於101 年2 月起於外牆架設廣告招牌、被告陳錦沼則於77年間於外牆架設廣告看版等情，業如前述，準此，原告請求被告陳水吉給付自101 年4 月起至同年11月止，無權占用系爭大廈外牆之相當於租金之不當得利114 元【計算式：8 月×1,000 元×1/70=114元（小數點以下四捨五入）】，及自101 年12月起至被告陳水吉將招牌拆除之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利14元【計算式：1,000 元× 1/70=14 元（小數點以下四捨五入）】，暨被告陳錦沼給付自98年2 月起至101 年11月止，無權占用系爭大廈外牆之相當於租金之不當得利657 元【計算式：46月×1,000 元×1/ 70=657元（小數點以下四捨五入）】，及自101 年12月起至被告陳錦沼將招牌拆除之日止，按月給付原告14元【計算式：1,000 元×1/70 =14元（小數點以下四捨五入）】，即屬有據，逾此範圍之請求，自非可採。七、綜上所述，原告依民法第767 條、第821 條及第179 條規定請求被告陳水吉應將原告房屋外牆2 至4 樓間如附件土地複丈成果圖所示編號B面積為0.36平方公尺之招牌及1樓至2樓間如附件土地複丈成果圖所示編號A面積為2.99平方公尺之招牌均拆除，並將牆壁釘痕損壞修復、磁磚回復原狀後返還原告及其他全體共有人，暨給付原告114 元，及自101 年12月起至被告陳水吉將外牆招牌拆除之日止，按月給付原告14元，與請求被告陳錦沼應將原告房屋1 樓至2 樓間如附件土地複丈成果圖所示編號C 面積為1.65平方公尺之招牌及2 樓至3 樓間如附件土地複丈成果圖所示編號D 面積為0.40平方公尺之招牌均拆除，並將牆壁釘痕損壞修復、磁磚回復原狀後返還原告及其他全體共有人，暨被告陳錦沼應給付原告657 元，及自101 年12月起至被告陳錦沼將招牌拆除之日止，按月給付原告14元。為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。八、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告陳水吉、陳錦沼部分敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款規定，就被告二人敗訴部分依職權宣告假執行，另被告陳水吉、陳錦沼均陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 102 年 9 月 11 日高雄簡易庭法官姚怡菁以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 102 年 9 月 13 日書記官廖美玲

高雄簡易庭102年度雄簡字第360號

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