高雄簡易庭106年度雄簡字第2335號

• 裁判案由: 給付房屋租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 高雄簡易庭
• 裁判日期: 107 年 04 月 27 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 106年度雄簡字第2335號原　　　告　陳文豹
被　　　告　李珍妮
趙秀裡（原名趙苡箖）
上　一　人
訴訟代理人　彭信雄
上列當事人間請求給付房屋租金事件，本院高雄簡易庭於民國
107年4月10日辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣柒拾陸萬伍仟元，及自民國一○六年十一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣柒拾陸萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告與被告李珍妮於民國104 年7 月18日簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定由原告將坐落在高雄市○○區○○○路000 號地下1 樓之停車場（下稱系爭停車場）出租予被告李珍妮供作停車場、汽車美容使用，租期自104 年8 月1 日起至105 年7 月31日止，租金每月新臺幣（下同）8 萬元，並由被告趙秀裡擔任連帶保證人，以擔保被告李珍妮租約義務之履行。嗣被告李珍妮給付訂金6 萬5,000 元、押租金13萬元後，原告遂依約於104 年8 月1 日交付系爭停車場予被告李珍妮使用。詎料，被告李珍妮於104 年8 月12日，竟以系爭停車場不能達租約使用收益目的為由，寄發律師函通知原告解除系爭租約，除拒絕給付租金外，並同時依據不當得利、債務不履行之法律關係，另案訴請原告應返還前揭已給付之押租金等款項共計19萬5,000 元，經鈞院以105 年雄簡字第267 號返還押租金事件審理後，認被告請求為無理由而為敗訴判決，被告上訴後，復經本院以106 年度簡上字第140 號判決駁回上訴確定。故系爭租約自屬有效存在，被告李珍妮應依約給付逾期未給付之租金共計96萬元（計算式：12個月×每月租金8 萬元＝96萬），又扣除被告李珍
妮業已給付之訂金、押租金共計19萬5,000 元後，目前尚積欠76萬5,000 元。為此，爰依法請求被告連帶給付等語。並聲明：⒈被告應連帶給付76萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告李珍妮承租系爭停車場後，於104 年8 月間發現該停車場有諸多瑕疵，經向原告反映後，原告未進行完整修繕；其次，原告除於租期內逕自變更系爭停車場出入口之電動鐵捲門密碼外，復於104 年10月間僱工於系爭停車場劃設汽、機車停車格，並於停車場入口處張貼廣告看板出租停車位予他人使用，造成被告李珍妮無法使用系爭停車場，妨礙被告李珍妮租賃權行使，故其自無給付租金義務等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告與被告李珍妮於104 年7 月18日簽訂系爭租約，約定由原告將系爭停車場出租予被告李珍妮供作停車場、汽車美容使用，租期自104 年8 月1 日起至105 年7 月31日止，租金每月8 萬元，由被告趙秀裡擔任連帶保證人，以擔保被告李珍妮租約義務之履行。
㈡、被告李珍妮業已給付共計19萬5,000 元予原告。
㈢、被告李珍妮於104 年8 月12日，以系爭停車場不能達租約使用收益目的為由，寄發律師函通知原告解除系爭租約，並拒絕給付租金，同時依據不當得利、債務不履行之法律關係，另案訴請原告應返還前揭已給付之押租金等款項共計19萬5
,000元，經本院105 年雄簡字第267 號返還押租金事件審理後，認被告請求為無理由而為敗訴判決，被告上訴後，復經本院以106 年度簡上字第140 號判決駁回上訴確定（下稱系爭前案）。
四、本件爭點：
㈠、被告以系爭停車場有諸多瑕疵，經通知原告後，原告未完全修繕為由，拒絕給付租金，是否有據？
㈡、被告以原告於租期內逕自變更系爭停車場出入口之電動鐵捲門密碼，及僱工於系爭停車場劃設汽、機車停車格出租予他人使用，造成其無法使用系爭停車場為由，得拒絕履行給付租金義務，是否有據？
五、本院得心證理由：
㈠、原告主張其與被告李珍妮於104 年7 月18日簽訂系爭租約，約定由原告將系爭停車場出租予被告李珍妮供作停車場、汽車美容使用，租期自104 年8 月1 日起至105 年7 月31日止，租金每月8 萬元，並由被告趙秀裡擔任連帶保證人，以擔保租約義務之履行，扣除被告李珍妮已給付19萬5,000 元後，尚積欠租金76萬5,000 元一節，為被告不爭執，是此部分事實，自堪認定。
㈡、關於被告以系爭停車場存有瑕疵為由，而拒絕給付部分：
按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之( 參見最高法院99年度臺上字第781 號判決意旨) 。查，本件被告雖稱系爭停車場存有瑕疵，原告未盡修補義務云云，並據此拒絕給付租金，然細繹該等主張內容，性質上核屬依據不完全給付之補正瑕疵義務所為同時履行抗辯，該等抗辯權雖與被告於系爭前案所主張之不當得利、不完全給付等請求權有所歧異，難認與前案為同一訴訟標的，然原告於系爭租約履約過程中並無不完全給付情事一節，既屬前案重要爭點，且經系爭前案承審法院本於兩造辯論結果而為確定終局判決，自已生爭點效效力，被告當受拘束而不得再為相反主張。故被告依據不完全給付之補正瑕疵義務，並進而為同時履行抗辯云云，顯已違背上開爭點效效力，自非可採。
㈢、關於被告以原告妨礙其使用系爭停車場為由，而拒絕給付租金部分：
按因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務關係，雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權，惟享有同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該抗辯權之餘地。在租賃關係存續中，縱認係立於互為對待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃關係存續中，承租人未行使該項權利，於租賃關係消滅後，當無行使同時履行抗辯權之可言（參見最高法院88年度台簡上字第59號判決要旨參照），可見同時履行抗辯權之行使，係以兩造均有履行之可能為前提（參見最高法院96年度臺上字第246 號判決參照），又同時履行抗辯權，僅暫時的拒絕他方行使其請求權而已，並無使對方之請求權消滅之效果（參見最高法院72年度臺上字第3981號判決要旨參照）。本件被告辯稱：原告於租期內逕自變更系爭停車場出入口之電動鐵捲門密碼，及僱工於系爭停車場劃設汽、機車停車格出租予他人使用，造成其無法使用系爭停車場，自得拒絕給付租金等情，為原告所否認，並稱：伊於系爭租約租期內未曾變更密碼，另因被告於系爭前案中主張伊於簽訂系爭租約時所保證之系爭停車場停車格數量與實際不符，伊為證明停車位數量始僱工劃設停車格，並無另行出租他人排除被告使用等語。經查:
⒈被告前揭所辯，固據提出永競企業有限公司停車格劃設請款單影本、車位出租廣告照片3 張等件為憑( 見院卷第47至48頁) 。然兩造於系爭前案審理期間，確有針對系爭停車場實際可供停放車輛數量、原告曾否保證停車位數量等各節為爭執，業據本院依職權調取系爭前案卷宗核閱無誤。又前揭停車格劃設請款單，為原告於系爭前案訴訟繫屬期間即105 年11 月8日提出「民事言詞辯論意旨狀（四）」所檢附之「附件1 」文件一節（見系爭前案原審卷第128 頁），亦為被告所自承。而細繹該「民事言詞辯論意旨狀（四）」記載：「…雖然使用執照載明：地下室停車場室內33輛雙層、平面22輛但原告（確實忽略地下室餐廳部分有6 個停車位並未算在內，『實際上6 個停車位、只劃3 個停車位讓大型汽車使用』共計有25個停車位，再加地下室劃有16個機車車位是屬實可稽。）（此證、永競企業有限公司於104 年10月28日『請款單』可稽）【請見附件1 】」等內容，應可認定原告於系爭停車場劃設停車格之目的，主要係供作系爭前案爭點之訴訟上證明用途，當無疑義，故被告憑此主張原告有劃設車位另行出租供他人使用一節，是否屬實，已待商榷。其次，觀諸上開車位出租廣告照片所示內容，雖確載有系爭停車場「車位出租」、原告之手機號碼「0000000000」等訊息，然該照片至多僅能證明原告有將系爭停車場出租他人之意向，至原告是否實際已出租他人而排除被告租賃權行使，實無從證明。此外，被告復未能提出其他證據證明原告確有排除其租賃權行使之事實，故被告辯稱：原告有以前揭變更電動鐵捲門密碼、擅自劃設汽、機車停車格出租予他人使用，造成其無法使用系爭停車場云云，實難採信。
⒉此外，依系爭租約約定，原告固負有交付系爭停車場供被告李珍妮使用之義務，並與被告李珍妮之租金交付義務立於對待給付地位，然系爭租約既已於105 年7 月31日因租期屆滿而消滅，則原告於租期屆滿後自已無從履行前揭交付租賃標義務，故縱認原告於系爭租約存續期間確有未履行交付租賃標的物情事，然被告李珍妮於租賃期間內既未主張同時履行抗辯權利，揆諸前揭說明，則其於租賃關係消滅後自無再行使該抗辯權之餘地，併予敘明。因之，綜上所述，被告以原告擅自變更電動鐵捲門密碼及劃設汽、機車停車格出租予他人使用，造成其無法使用系爭停車場為由，主張得拒絕給付租金予原告云云，洵非可採。
六、末依系爭租約第3 條約定：「租金每個月新臺幣捌萬元正，乙方（即被告李珍妮）不得藉任何理由拖延或拒納…」、第4 條約定：「租金應於每月1 日以前繳納…」、第15條約定：「乙方（即被告李珍妮）如有違背本契約各條項或損害租賃房（店）屋等情事時丙方（即被告趙秀裡）應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權。」，有系爭前案卷附租約影本可參（見系爭前案原審卷第8 頁）。從而，於扣除被告李珍妮業已給付之19萬5,000 元後，被告李珍妮既尚積欠租金76萬5,000 元逾期未清償，被告趙秀裡並負有連帶保證責任，則原告依據系爭租賃契約之法律關係，請求被告應連帶給付76萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年11月11日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
七、本件係依民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為原告勝訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款規定，職權宣告假執行；並依同法第392 條第2 項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。至原告雖陳明願供擔保聲請准予宣告假執行，惟依前述，本件既應依職權宣告假執行，則原告就此陳明願供擔保聲請准予假執行，應僅係促使本院為上開職權發動，併予敘明。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。
中 華 民 國 107 年 4 月 27 日高雄簡易庭 法 官 鄭子文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 4 月 27 日書 記 官 駱大勝