109年度雄簡字第1121號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：110 年 08 月 27 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 109年度雄簡字第1121號原　　　告　謝阿敏謝阿貞洪謝阿雪謝靜文謝少絲謝秀嫻謝瑞成謝麗玲共　　　同訴訟代理人　張清雄律師複　代理人　陳宥廷律師訴訟代理人　曾本懿律師被　　　告　好朋友電腦彩券行即黃湘噫兼　訴　訟代　理　人　黃武田上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院高雄簡易庭於民國110 年7 月28日辯論終結，判決如下：主文被告應自門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋遷出，並將該房屋騰空返還予原告。被告應自民國一○九年一月一日起至騰空返還上開房屋之日止，按月各給付如附表所示金額予原告。訴訟費用由被告好朋友電腦彩券行即黃湘噫負擔四分之一，其餘四分之三由被告黃武田負擔。本判決第一、二項得假執行。事實及理由壹、程序部分: 一、按「通常訴訟事件誤分為簡易事件者，法院應依下列方式處理：…二、當事人不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為合意適用簡易程序，由承辦法官依簡易程序繼續審理。」同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第2 條第2 款定有明文。查，本件原告主張渠等與被告黃武田間成立房屋不定期租賃關係，經原告終止該租賃關係後，依據民法第767 條及第179 條規定，請求被告應遷讓返還房屋及給付相當於租金之不當得利，經核其訴訟標的價額亦已逾新臺幣( 下同) 500,000 元，故本件顯非屬民事訴訟法第427 條第1 項、第2 項所定應適用簡易訴訟程序事件，惟誤分為簡易事件，當事人於訴訟程序中未抗辯而為本案言詞辯論，經詢問兩造意見後，兩造亦於言詞辯論期日當庭明示同意繼續適用簡易程序而為審理( 見院卷第260 頁) ，揆諸上開規定，本件自應適用簡易程序。二、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：…七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。…被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」，民事訴訟法第255 條第1 項第7 款、第2 項分別定有明文。經查，本件原告起訴時，原主張本件不定期租賃關係終止後，租賃標的物仍由承租人黃武田繼續占用，故依據民法第767 條及第179 條規定，請求被告黃武田應遷讓返還房屋及給付相當於租金之不當得利；嗣原告復以好朋友電腦彩券行即黃湘噫與被告黃武田共同占用租賃標的物為由，於民國109 年11月1 日具狀追加好朋友電腦彩券行即黃湘噫為共同被告( 見院卷第101 頁) 。本院審酌上開追加被告部分，不甚礙被告之防禦及訴訟終結，且被告及追加被告均無異議而為本案言詞辯論( 見院卷第114頁) ，自應予准許。貳、實體部分: 一、原告主張：㈠、原告及訴外人謝美雲均為訴外人謝龍源之繼承人，謝龍源自91年間起，即將其名下門牌號碼高雄市○○區○○○路000 號房屋( 下稱系爭房屋) 出租予被告黃武田，並於95年1 月1 日續租時簽訂書面租賃契約( 下稱系爭書面租約) ，嗣於97年1 月31日租期屆滿後，雖未再另行簽訂書面租賃契約，惟因被告黃武田仍繼續依原租約約定條件繼續支付每月租金12,000元及持續使用系爭房屋，故自同年2 月1 日起即依原書面租約約定條件內容，成立不定期租賃契約( 下稱系爭不定期租約) 。嗣謝龍源於101 年間死亡後，系爭房屋即由原告、謝美雲共同繼承( 應有部分權利均各為九分之一) ，謝美雲復將其應有部分權利贈與原告謝阿貞。㈡、然被告黃武田於承租期間，除將系爭房屋之1 樓店面做為其經營彩卷行用途外，並於謝龍源死亡後，於102 年10月23日將該店面轉予被告黃湘噫經營「好朋友電腦彩券行」，另將系爭房屋2 至4 樓轉租予他人，此業已違反系爭書面租約第7 條不得轉租他人之約定，原告於108 年11月間得悉後，自得依民法第443 條第2 項規定，終止系爭不定期租約關係，並以本件起訴狀繕本之送達作為終止租約之通知。㈢、又因原告謝阿貞年近80歲，未曾成家而孤身一人，設籍址已由原告謝阿敏居住，然二人相處不睦，故原告謝阿貞實均借住於原告謝阿雪住處與其家人同住，然因原告謝阿雪與其配偶共育有2 子、1 女，且其長子業已成家，故家中居住空間不足，致使原告謝阿貞僅能棲身客廳，又因原告謝阿貞已無餘力購買房屋居住，且謝龍源所遺另棟門牌號碼高雄市○○○路000 ○0 號房屋( 下稱系爭○○○路000 之0 號房屋) 亦已年久失修而不堪居住，經委請估價後，所需漏水、管線更換等修繕費用高達137 餘萬元，原告謝阿貞亦無力負擔該等修繕費用；至原告謝阿貞名下雖另有門牌號碼高雄市○○區○○○路0 號房屋( 下稱系爭○○○路0 號房屋) ，屋齡已達71年以上之老舊平房，然該屋係由謝龍源繼承自祖父，並於20年前出租予他人開設小吃攤至今，於謝龍源死亡後，由原告全體共同繼承，該屋無隔間、缺自來水、廁所設置於屋外空地處、無浴室，本不適於供居住使用，故經原告等人共同商議後，全體同意終止系爭不定期租約，收回系爭房屋以供原告謝阿貞自住，並於108 年11月12日寄發存證信函予被告黃武田，通知租約將於同年12月31日終止，並經被告黃武田於翌日收受該存證信函，原告復於109 年1 月3 日再度寄發存證信函限期被告黃武田於函到後7 日內遷讓返還系爭房屋，並於同日送達該通知。㈣、惟被告於系爭不定期租約終止後迄今，仍持續占用系爭房屋，故原告自得依據民法第767 條規定，請求被告遷讓返還該屋；並依不當得利之法律關係，請求被告應自109 年1 月1 日起至遷讓返還系爭房屋時為止，按月給付相當於租金之不當得利12,000元，並依原告應有部分比例分配如附表所示。㈤、並聲明: ⒈被告應自系爭房屋遷出，並將該房屋騰空返還予原告。 ⒉被告應自109 年1 月1 日起至遷讓返還上開房屋之日為止，按月各給付原告如附表所示金額。 ⒊願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以: 被告黃武田自91年承租系爭房屋後即自營「山田彩券行」，但因嗣後參與彩卷經銷商抽籤，僅其胞姊即被告黃湘噫中籤，經原告謝秀嫻提供蓋有系爭房屋全體共有人印章之權狀後，被告黃武田始檢附該等文件，以被告黃湘噫名義辦理「好朋友電腦彩券行」之營業登記後繼續在同址營運，實則該彩券行均仍係由被告黃武田經營；另系爭房屋2 樓則由被告黃武田以每月3,000 元轉租予第3 人，3 、4 樓則未曾出租他人，其中3 樓僅係無償出借予友人陳必禎居住，4 樓則偶爾提供予被告黃武田之侄居住；另原告曾向被告黃武田表示有意出售系爭000 號及000 之0 號、系爭000 之0 號房屋，故原告並非欲收回系爭房屋自住使用等語，並均聲明: 原告之訴駁回。三、本院得心證理由: ㈠、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條定有明文。查，原告主張渠等及謝美雲均為謝龍源之繼承人，謝龍源自91年間起，即將其名下之系爭房屋出租予被告黃武田，並於95年1 月1 日續租時簽訂系爭書面租約，嗣於97年1 月31日租期屆滿後，雖未再另行簽訂書面租賃契約，惟因被告仍繼續依原租約約定條件繼續支付每月租金12,000元及持續使用系爭房屋，故自同年2 月1 日起即依原書面租約約定條件內容，成立系爭不定期租約。嗣謝龍源於101 年間死亡後，系爭房屋即由原告、謝美雲共同繼承( 應有部分權利均各為九分之一) ，謝美雲復將其應有部分權利贈與原告謝阿貞等情，業據提出系爭書面租約、戶籍謄本、除戶戶籍謄本、繼承系統表等件為憑( 見院卷第23至26、77至91頁) ，並有卷附系爭房屋建物登記謄本、房屋稅籍紀錄表、91年間簽立之房屋租賃契約書等件為佐( 見院卷第59至61、67至71、121 至127 頁) ，且未經被告爭執，是此部分事實，自堪認定。㈡、關於本件是否構成租約終止事由及原告得否請求被告遷讓返還系爭房屋部分: 按「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約」，民法第443 條定有明文；次「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443 條第1 項之規定轉租於他人時。…」土地法第100 條第1 、2 款分別定有明文；次按土地法第100 條第1 款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理田及必要情形而言。故出租人以收回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為相當之證明者始得為之( 參見最高法院41年度臺上字第138 號判決意旨) 。查: ⒈原告謝阿貞名下雖有包含系爭房屋、系爭○○○路000 之0 號、系爭○○○路0 號等房屋共3 棟，惟其均僅持有該等不動產之應有部分權利，而非其單獨所有一節，有卷附稅務電子閘門財產所得調件明細表可參( 見證物存置袋) ；其次，上開房屋中，除系爭房屋現由被告占有使用外，其中系爭○○○路000 之0 號房屋之屋況老舊，屋內多處牆面發生壁癌、漆面或磁磚斑駁剝落、滲水，地面裂隙滲水、電線管線老舊，所需修繕費用達1,192,140 元等情，業據原告提出照片及工程報價單等件為憑( 見院卷第27、177 至201 頁) ，佐以被告於本院言詞辯論期日自承: 系爭○○○路000 之0 號房屋內部情形比較難看，也沒辦法出租給別人，需要整修等情( 見院卷第116 頁) ，堪認原告主張系爭000 之0 號房屋現況尚需另費鉅額修善後始得供居住使用一節，應屬為真。又系爭○○○路0 號房屋係屬木石磚造平房結構之老舊平房，現出租予他人經營小吃攤一節，亦據原告提出房屋外觀照片為憑（見院卷第223 頁）。此外，原告謝阿貞為31年4 月9 日出生，設籍處即高雄市○○區○○街000 號亦非其名下財產，有卷附戶籍謄本可參（見院卷第77頁）。本院審酌原告謝阿貞年事已高，迄今尚寄人籬下，其名下雖有房屋3 棟，惟原告謝阿貞僅屬共有人之一，非經全體共有人同意，原告謝阿貞本無從得僅憑一己之意而任意居住使用上開任一房屋，況且，系爭○○○路000 之0 號房屋現況亦不堪居住，所需修繕費用鉅，另系爭○○○路0 號房屋亦屬老舊結構平房，且仍供出租他人使用，故該等房屋之全體共有人即原告等人既經決議收回系爭房屋以供原告謝阿貞自住使用，應認客觀上確有正當理由及必要，應無疑義。 ⒉其次，系爭書面租約所定租賃條件，除租期外，其餘均構成兩造間不定期租賃關係內容一節，俱經本院認定如前。又參諸系爭書面租約第7 條約定：「承租人不得將承租權轉讓或將承租物轉租他人期間屆滿時非得出租人同意不可繼續承租否則其所致損害需由承租人賠償」等語（見院卷第24頁），應可認定系爭租賃契約當事人間存有禁止轉租之約定，當無疑義。又參諸被告黃武田於本院審理時自承: 於107 年間我對面的鄰居表示有居住需求，所以我將系爭房屋二樓給他住，並要她補貼租金，目前該名鄰居仍繼續承租二樓等情( 見院卷第260 頁) ，足見原告主張被告黃武田有違法轉租情事一節，當屬為真。 ⒊綜上，系爭不定期租約存續期間內，原告謝阿貞客觀上既確有收回系爭房屋自住之正當理由及必要，且被告黃武田復將系爭房屋之一部違法轉租予第三人而構成違法轉租事由，顯已構成土地法第100 條第1 、2 款、民法第443 條所定終止租約事由，又原告業於並於108 年11月12日寄發存證信函予被告黃武田，通知租約將於同年12月31日終止，並經被告黃武田於翌日收受該存證信函一節，有卷附存證信函及回執可參( 見院卷第29至31頁) 。依此，足認系爭不定期租約業經原告於108 年12月31日合法終止，故被告黃武田自109 年1 月1 日起仍繼續占用系爭房屋，及被告黃湘噫以系爭房屋1 樓為址申設好朋友電腦彩券行為經營，自均屬無權占用，原告依據民法第767 條規定遷讓返還系爭房屋，均為可採。㈢、關於不當得利部分: ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文；又無權占有他人之土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念( 參見最高法院61年台上字第1695號判決意旨) 。經查，本件被告自系爭不定期租約終止後，仍自109 年1 月1 日起繼續占用系爭房屋迄今一節，業如前述，則揆諸上揭規定及最高法院判決意旨，被告自屬受有相當於租金之利益而無法律上原因，故原告請求依系爭不定期租約之月租金12,000元核算被告應返還相當於租金之不當得利數額，並依各原告就系爭房屋應有部分持分比例，分別給付如附表所示數額，當屬有據。 ⒉再按不當得利發生之債，並無共同不當得利之觀念，亦無共同不當得利人應連帶負返還責任之規定。同時有多數利得人時，應各按其利得數額負責，並非須負連帶返還責任（參見最高法院100 年度臺上字第2105號、100 年度臺上字第76號判決意旨）。本件系爭房屋1 樓係以被告黃湘噫名義獨資申設經營好朋友電腦彩券行一節，有卷附經濟部商工登記公示資料查詢、商業登記申請書、高雄市政府商業名稱及所營業務登記預查答覆書等件可稽( 見院卷第105 、153 、157 頁) ，至被告雖辯稱: 上開好朋友電腦彩券行實際係由被告黃武田經營云云，然並未提出相關證據佐憑，自難採憑。依此，應認系爭房屋1 樓係由被告黃湘噫占有使用、該屋2 至4 樓則由被告黃武田占有使用。是依上開說明，則本件相當於租金之不當得利數額，應依被告黃湘噫、黃武田實際占有使用系爭房屋之樓層比例換算後，依序各應負擔四分之一、四分之三，並折算如附表所示。四、綜上所述，原告依據民法第767 條、第179 條規定，請求被告應自系爭房屋遷出，並將該房屋騰空返還予原告，及自109 年1 月1 日起至遷讓返還上開房屋之日為止，按月各給付原告如附表所示金額，均為有理由，應予准許。五、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項但書。中華民國 110 年 8 月 27 日高雄簡易庭法官鄭子文以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 110 年 8 月 31 日書記官賴怡靜附表: ┌────┬──────┬────────────┬────────────┬────────────┐ │原告 │應有部分比例│相當於租金之不當得利數額│被告黃武田應負擔數額 │被告黃湘噫應負擔數額 │ │ │ │(新台幣:元以下四捨五入) │(新台幣:元以下四捨五入) │(新台幣:元以下四捨五入) │ ├────┼──────┼────────────┼────────────┼────────────┤ │謝阿敏 │ 1/9 │1,333 │1,000 │333 │ ├────┼──────┼────────────┼────────────┼────────────┤ │謝阿貞 │ 2/9 │2,667 │2,000 │667 │ ├────┼──────┼────────────┼────────────┼────────────┤ │洪謝阿雪│ 1/9 │1,333 │1,000 │333 │ ├────┼──────┼────────────┼────────────┼────────────┤ │謝靜文 │ 1/9 │1,333 │1,000 │333 │ ├────┼──────┼────────────┼────────────┼────────────┤ │謝少絲 │ 1/9 │1,333 │1,000 │333 │ ├────┼──────┼────────────┼────────────┼────────────┤ │謝秀嫻 │ 1/9 │1,333 │1,000 │333 │ ├────┼──────┼────────────┼────────────┼────────────┤ │謝瑞成 │ 1/9 │1,333 │1,000 │333 │ ├────┼──────┼────────────┼────────────┼────────────┤ │謝麗玲 │ 1/9 │1,333 │1,000 │333 │ └────┴──────┴────────────┴────────────┴────────────┘

高雄簡易庭109年度雄簡字第1121號

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