109年度雄簡字第565號｜民事：給付買賣價金｜裁判日期：109 年 12 月 11 日

臺灣高雄地方法院簡易民事判決　　　　109年度雄簡字第565號原　　　告　黃麗香訴訟代理人　黃瀕寬律師被　　　告　黃水明訴訟代理人　邱文男律師複　代理人　張琳婕律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國109 年11月16日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：原告對訴外人陳源慶有金額新臺幣（下同）95,100,000元之債權（下稱系爭債權），因被告有意購買如附表所示陳源慶做為系爭債權擔保之不動產土地（下稱系爭土地），經訴外人陳芊至牽線，兩造於民國104 年6 月25日簽訂債權讓與契約（下稱系爭契約），由被告以30,000,000元向原告購買系爭債權，兩造並約定尾款為5,000,000 元，又因原告另委託被告與系爭土地占用人達成搬遷協議，搬遷補償費500,000 元由原告負擔且委由被告交付予系爭土地占用人，故被告實際僅交付4,500,000 元尾款即可。惟被告始終未能與系爭土地占用人達成搬遷協議，致系爭土地占用人遲未搬遷，被告遂向原告表示請原告自行處理，搬遷補償費500,000 元仍做為買賣價金給付予原告，原告亦同意之，兩造乃於105 年12月23日就尾款給付方式另訂附約（下稱系爭附約），約定尾款3,000,000 元（因被告已先行給付2,000,000 元，故系爭附約將尾款由5,000,000 元修改為3,000,000 元），其中500,000 元待如附表編號10所示土地地上物點交後，由被告支付，而被告嗣後亦已將除上開500,000 元以外之價金給付予原告，是兩造就系爭債權讓與之價金僅餘500,000 元。又原告為處理系爭土地占用人搬遷事宜，經被告介紹律師代為處理，律師費用為80,000元，原告同意自上開500,000 元中扣除，原告處理後並已將該系爭土地上之地上物完成點交予被告，除如附表編號2 所示土地外，其餘土地現均由被告占有中，故被告自應給付原告剩餘價金420,000 元。為此，爰依系爭契約及系爭附約第1 條之約定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告420,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。二、被告則以：由系爭契約第2 條第3 項前段與系爭附約第1 條約定文義，可知兩造間合意保留支付買賣尾款中之500,000 元，係為用以清除系爭債權擔保標的之系爭土地上地上物，以便使被告完整取得土地權利、排除他人占有侵害，且系爭土地上如有第三人占有使用情形，皆應由原告負責排除後將系爭土地點交予被告，排除該占有狀態所支出之費用，亦應由原告負擔，而系爭土地除如附表編號2 所示土地無第三人占有使用外，其他土地皆存在第三人占有使用之情形，然原告遲未排除系爭土地上之他人占有，故被告於106 年8 月取得系爭土地後，兩造間乃約定上開買賣尾款之500,000 元充作供被告處理他人占有之花費，由被告自行排除他人占有狀態。因此，被告乃委任律師對系爭土地上之占有人提起訴訟並支出裁判費61,192元；再於107 年7 月19日與系爭土地上建物所有人之一即訴外人林淑卿、林惠卿達成和解，由被告支付對價250,000 元，林淑卿、林惠卿則同意轉讓其等之建物歸被告所有，且因林淑卿、林惠卿之建物積欠房屋稅金共2 萬多元，轉讓建物或報請拆除前，必須先繳納所積欠之房屋稅金，此亦由被告支出；又於106 年11月6 日，與系爭土地上建物權利人之一即訴外人徐紫光，以60,000元之對價達成搬遷協議；另被告為拆除系爭土地上建物而清理土地，清運廢土、僱用山貓、怪手等共支出91,000元，合計被告為清除系爭土地上他人占有狀態，扣除委任律師費8 萬元以外，業已支出482,192 元（計算式：61,192元＋250,000 元＋60,000元＋20,000元＋91,000元＝482,192 元），故被告應得以前述支付之款項為抵銷主張，縱原告主張有理由，然原告既未將系爭土地上之地上物點交予被告，被告亦無義務給付420,000 元等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：㈠兩造於104 年6 月25日簽訂系爭契約，由被告向原告購買原告對於陳源慶之債權，價金為30,000,000元，嗣被告給付後，系爭債權讓與之價金僅餘50萬元未給付。㈡兩造於105 年12月23日簽訂系爭附約。㈢兩造約定賸餘價金50萬元得扣除被告委請律師處理不動產占有使用事宜之律師費用8 萬元。㈣系爭債權讓與契約附表所載之土地，除如附表編號2 所示土地有爭執外，其餘土地現均由被告占有。四、本院得心證之理由：㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一、二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號、99年度台上字第1421號判決意旨參照）。㈡經查，兩造簽訂之系爭契約第2 條第3 項約定，系爭債權買賣價金之尾款為5,000,000 元，而原告另委託被告與系爭土地占有使用人達成協議，搬遷補償費500,000 元由原告負擔，原告並委託被告交付系爭土地占有使用人，故被告實際交付4,500,000 元尾款予原告即可（見本院卷第13頁），是兩造在系爭契約確係約定關於處理系爭土地占有使用人之搬遷補償費用由原告負擔，僅係由被告直接與系爭土地占有使用人達成協議並將原應給付予原告之部分尾款500,000 元直接交付對方而已；又原告自承因被告始終未能與系爭土地占有使用人達成搬遷協議，被告乃請原告自行處理，原告亦同意，則原應由被告直接交付予系爭土地占有使用人之部分尾款500,000 元即仍應由被告交付予原告（見本院卷第10頁），對此被告亦不爭執，是關於系爭土地占有使用人之搬遷事宜，兩造合意約定歸由原告處理（下稱嗣後約定），相關費用不再由被告直接給付予系爭土地占有使用人。其次，兩造於105 年12月23日簽訂系爭附約，此為兩造所不爭執，而系爭附約第一點係約定「橋頭地方法院100 年度司執字第000000號強制，待標的物（仁武區竹園段687 號），尾款300 萬元整，其中50萬元待地上物點交後，乙方（註：此係指被告）無條件支付…」，其中就系爭契約中約定原應由被告給付予系爭土地占有使用人之搬遷補償費500,000 元，約定被告應於地上物點交後無條件支付予原告乙節，事實上並未變更嗣後約定，僅係就給付部分尾款500,000 元之時間再為明確約定於地上物點交後，系爭附約並未就原告應處理系爭土地占有使用人搬遷事宜乙事變更嗣後約定之內容，是原告仍應負責處理系爭土地占有使用人搬遷事宜，應無疑義。再觀之證人即代理原告簽訂系爭附約並曾參與擬定系爭契約之黃義彬到庭證述：訂立系爭契約時，原告承諾系爭土地取得產權後會負責清除系爭土地上之占有情形並點交給被告，所以約定500,000 元當作尾款作為若原告未清除系爭土地占有時，被告可以沒收，甚至還要賠償被告，意思就是原告會負責清除到底，後來因原告與我都在臺北，就請被告會同訴外人陳芊至直接就近處理，系爭土地有什麼問題或花費還是由原告負責，但被告不願意處理，因此才訂立系爭附約，而因系爭土地上之占有只剩下如附表編號10所示土地，被告說要請律師處理，律師費共80,000元，這部分由原告負責，其餘則由被告於點交後給付尾款，至於除如附表編號10所示土地外之其他系爭土地處理情形，我不清楚，但已處理完畢，因陳芊至都說很順利、被告也開始收租並與占有人達成共識，另外系爭附約中所稱之500,000 元是暫訂條件，如有其他費用，原則也應由原告負擔，只是金額及內容需經過原告同意等語（見本院卷第235 至245 頁），足見原告確須負責處理系爭土地占有使用人占有情形，如有因此產生費用，亦應由原告負責。㈢又系爭附約中約定「地上物點交」後，被告即應給付部分尾款500,000 元，然該地上物所指為何，依證人黃義彬上開證述內容，可知當時原告係認為僅餘如附表編號10所示土地之地上物尚未處理完畢，故僅就該部分特別約定，另證人即系爭契約見證人陳芊至到庭證述：系爭土地中如附表編號10至14所示土地上有地上物，而如附表編號10所示土地上之地上物後來並未拆遷，由被告向地上物所有人收取每月10,000元租金，其餘土地上之地上物，原告說叫被告跟我就近去請認識之律師處理，後來我跟被告就請了律師且談定之律師費為80,000元，原告亦同意自應給付之500,000 元尾款中扣除，但我不清楚後來之情形，至系爭附約所稱地上物係指如附表編號10所示土地，其餘是由法院執行等語（見本院卷第121 至至133 頁），則系爭附約中之「地上物」似指如附表編號10所示土地上之地上物。而以該地上物來說，系爭附約既約定部分尾款500,000 元應於如附表編號10所示土地上之地上物點交後給付，此即為被告給付前揭尾款之條件，原告亦自承上開地上物之點交為給付前揭尾款之停止條件（見本院卷第139 頁），被告則否認上開地上物業已點交之事實（見本院卷第133 頁，原告主張被告不否認上開地上物已經點交云云，應有誤會），是本件原告既請求被告給付扣除律師費80,000元後之其餘尾款420,000 元，自應由原告舉證證明上開地上物業已點交。惟經本院依職權調取臺灣橋頭地方法院100 年度司執字第114262號執行事件卷宗（下稱系爭執行卷宗）審閱結果，當初於強制執行程序時本即未包含上開地上物，根本無從點交；又原告嗣主張被告與訴外人即上開地上物所有人林志榮訂立租賃契約，被告收取租金並以占有改定方式完成點交云云，但被告否認與如附表編號10所示土地上之地上物所有人訂立租約（見本院卷第133 頁），且經本院通知證人林志榮均未到庭後，原告即捨棄此一證據調查之聲請（見本院卷第265 頁），自仍無從佐證上開地上物業已以原告所述方式完成點交；另證人即系爭契約見證人陳芊至雖到庭證述：如附表編號10所示土地上之地上物後來並未拆遷，由被告向地上物所有人收取每月10,000元租金等語在卷（見本院卷第125 頁），然證人陳芊至並非該地上物所有人，亦非被告之代理人，所述被告收取租金乙節是否可採，已有可疑，再比對系爭執行卷宗及被證12（見本院卷第147 至152 頁），可知其證述系爭土地上之地上物情形根本與事實不符（臺灣橋頭地方法院針對如附表編號1 、3 、4 、5 、6 、7 、8 、9 、11、12、13、14、15、16所示土地均不點交，並註明拍賣範圍不及於土地上之建物），且對於原告應否負擔處理系爭土地占有使用人占有情形之費用，亦與證人黃義彬證述不一，是僅以陳芊至上開所述尚難使本院達至證明之心證；除此之外，原告即未能提出如附表編號10所示土地上之地上物業已點交之證據以實其說，則原告請求已屬無據。㈣再者，系爭附約所稱之「地上物」似指如附表編號10所示土地上之地上物，依證人黃義彬證述，係因原告當時認為除該地上物外之其餘系爭土地皆已處理完畢並點交給被告，復參以上開所述系爭契約、嗣後約定內容，可見兩造應係認為原告有處理系爭土地占有使用人占有情形並將系爭土地或地上物點交給被告之義務，且此義務與最後500,000 元尾款之給付間有對待給付之關係，否則應不會在系爭附約就如附表編號10所示土地上之地上物為如此約定。然而，首先針對系爭土地上之地上物，如前所述，依系爭執行卷宗及被證12內容，可知臺灣橋頭地方法院針對如附表編號1 、3 、4 、5 、6 、7 、8 、9 、11、12、13、14、15、16所示土地均不點交並註明拍賣範圍不及於土地上之建物，是系爭土地上並非如證人陳芊至所述僅有如附表編號10至14所示土地上有地上物而已，且系爭土地多數均不點交。其次，證人即系爭債權債務人陳源慶之配偶張惠英到庭證稱：陳源慶過世後，我為繼承人亦為債務人，系爭土地係當初陳源慶抵押給原告之土地，其中有幾筆有地上物或建物，部分是陳源慶所蓋、部分是我增建，也有部分是土地承租人所興建，而我曾就如附表編號3 、5 土地上之門牌號碼高雄市○○區○○街00○00○00號等房屋與被告調解，上開房屋均為陳源慶所興建，只是稅籍登記在訴外人林淑卿、林惠卿名下，被告則為上開房屋坐落土地之買受人，然因上開房屋未保存登記而不在拍賣之列，法院亦不點交，我就跟被告說若要點交就要付費，且上開房屋稅籍移轉也要先把稅繳清，又被告於點交前把鐵捲門拆掉拿去賣並把停車位擋起來，我有告被告妨害自由，後來調解成立，被告給付250,00 0元，此款項包含上開房屋權利及刑事部分，我將其中10幾萬元拿給12號房屋稅籍所有人林惠卿去繳房屋稅並辦理稅籍移轉程序，又有給付90,000元給租地之承租人，其餘我自己收下，當時原告方無人參與調解程序，原告方亦無出錢，且契稅也是被告繳的，另外如附表編號11、13土地及其上鐵柱、鐵皮屋大部分是我所建，訴外人徐紫光有整修，徐紫光以此向被告要了60,000元等語（見本院卷第189 至201 頁），佐以被告所提出與證人張惠英之調解書及華興街12號107 年契稅繳款書（見本院卷第109 、207 頁），調解日期為107 年7 月12日，調解內容涉及被告取得如附表編號3 、5 土地，但在法院未點交及移轉所有權前，以鐵鍊圍住土地上車棚並拆除鐵捲門及馬達，暨高雄市○○區○○街00○00○00號等房屋之權利等事宜，而被告願給付250,000 元給張惠英，作為賠付張惠英得請求之損害賠償及取得上開張惠英所述未保存登記地上物之權利，另107 年契稅繳款金額則為19,452元。暨參以被告所提出與訴外人徐紫光間之點交切結書（見本院卷第75頁），該切結書係於106 年11月6 日簽立，內容為徐紫光原承租如附表編號11、13土地及其上鐵柱、鐵皮屋供作停車場使用，然該土地由被告取得所有權，徐紫光同意於106 年12月31日前搬遷並將地上物及土地現況保持完整點交給被告，逾期遺留遞上一切物品視同廢棄物由被告處理等語。此外，被告並於107 年1 月25日對如附表編號11、13、14、15所示土地上地上物所有人提起訴訟請求拆屋還地，且繳交裁判費61,192元，有被告提出之民事起訴狀、補正狀及自行收納款項收據附卷可查（見本院卷第55至65頁）。又被告復提出紘杰工程行之收據以資證明其於107 年5 月22日為清理系爭土地上而支出清運廢土、僱用山貓、怪手等費用共91,000元（見本院卷第77頁）。由上述證據可知，系爭附約於105 年12月23日訂立前、後，原告根本未完全將系爭土地上占有使用人之占有情形處理完畢或予以全數排除，均由被告自行與占有使用人協商或對之起訴，更遑論系爭土地中除上述土地之地上物外，其餘土地之地上物處理情形，亦未見原告有何舉證證明業已盡其處理之義務，益難認定原告本件請求為有理由。五、綜上所述，原告依系爭契約及系爭附約第1 條之約定，請求被告應給付原告420,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後認均不足以影響判決之結果，爰不另贅論，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 109 年 12 月 11 日高雄簡易庭法官王宗羿以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 109 年 12 月 16 日書記官劉容辰附表： ┌──┬─────────────────┬─────┬────┐ │編號│土地地號 │面積（㎡）│權利範圍│ ├──┼─────────────────┼─────┼────┤ │ 1 │高雄市○○區○○段○000地號 │885 │全部 │ ├──┼─────────────────┼─────┼────┤ │ 2 │高雄市○○區○○段○000號地號 │151 │全部 │ ├──┼─────────────────┼─────┼────┤ │ 3 │高雄市○○區○○段○00000號地號 │133 │全部 │ ├──┼─────────────────┼─────┼────┤ │ 4 │高雄市○○區○○段○00000號地號 │57 │全部 │ ├──┼─────────────────┼─────┼────┤ │ 5 │高雄市○○區○○段○000號地號 │166 │全部 │ ├──┼─────────────────┼─────┼────┤ │ 6 │高雄市○○區○○段○00000號地號 │56 │全部 │ ├──┼─────────────────┼─────┼────┤ │ 7 │高雄市○○區○○段○00000號地號 │33 │全部 │ ├──┼─────────────────┼─────┼────┤ │ 8 │高雄市○○區○○段○00000號地號 │119 │全部 │ ├──┼─────────────────┼─────┼────┤ │ 9 │高雄市○○區○○段○00號地號 │520 │全部 │ ├──┼─────────────────┼─────┼────┤ │ 10 │高雄市○○區○○段○000號地號 │494 │全部 │ ├──┼─────────────────┼─────┼────┤ │ 11 │高雄市○○區○○段○000000號地號 │152 │全部 │ ├──┼─────────────────┼─────┼────┤ │ 12 │高雄市○○區○○段○000000號地號 │14 │全部 │ ├──┼─────────────────┼─────┼────┤ │ 13 │高雄市○○區○○段○000000號地號 │197 │全部 │ ├──┼─────────────────┼─────┼────┤ │ 14 │高雄市○○區○○段○00000號地號 │19 │全部 │ ├──┼─────────────────┼─────┼────┤ │ 15 │高雄市○○區○○段○00000號地號 │12 │全部 │ ├──┼─────────────────┼─────┼────┤ │ 16 │高雄市○○區○○段○000號地號 │464 │全部 │ └──┴─────────────────┴─────┴────┘

高雄簡易庭109年度雄簡字第565號

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