高雄簡易庭110年度雄簡字第641號

• 裁判案由: 返還保證金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 高雄簡易庭
• 裁判日期: 111 年 01 月 11 日

臺灣高雄地方法院民事簡易判決　　　　110年度雄簡字第641號原　　　告　何家豐
訴訟代理人　趙常皓律師
訴訟代理人　陳琮涼律師
被　　　告　陳炳農
訴訟代理人　王瀞珮律師
訴訟代理人　陳啟元
上列當事人間返還保證金事件，本院於民國110 年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造於109 年1 月30日簽訂房屋租賃契約，原告向被告承租坐落高雄市○○區○○段00○00○0 ○00地號土地上門牌號碼高雄市○○區○○路000 巷0 號房屋( 下稱系爭房屋) ，租期自109 年6 月1 日起( 後延為自109 年7 月1 日起) 至119 年5 月31日止，租金每月新臺幣( 下同) 53萬元。原告簽約日預付租金10萬元、簽發日期分別為109 年3 月25日、109 年4 月25日、109 年5 月25日，面額分別為265,000 元、53萬元、265,000 元之支票三紙( 面額合計為106 萬元)
交付被告作為保證金，於租約第5 條約定租約終止交還房屋扣除積欠之債務後，被告應將上開保證金無息退還。兩造並於租約第2 條約定自109 年2 月1 日起至109 年5 月31日(
後延至109 年6 月30日) 止共四個月免租金裝潢期。
㈡因爆發新冠肺炎疫情，上開裝潢期前置作業於簽約後受到嚴重延滯，原告亦未實際占用租賃標的物或使用之事實；兩造因而於109 年7 月11日以電話協議以該日為租賃契約終止日，該日即生合意終止之效力。
㈢原告109 年7 月應付租金按比例11日計算計為188,065 元，因原告已預付10萬元租金、106 萬元保證金，扣除租金後，尚餘971,935 元保證金，原告依租賃契約第5 條約定得請求被告返還。
㈣被告如否認兩造有合意終止租約，依民法第423 、435 條規定被告應以合於約定使用收益之租賃物交付承租人，並在租賃關係存續中保持合於約定使用收益狀態，依租約第2 條可知系爭房屋老舊需花費時間金錢修繕、招租、裝潢等前置作業，始合乎兩造租賃目的，且原告於承租後規劃時發現系爭房屋有大面積之違章建築，原告得類推適用民法第435 條規定終止租約，無須被告同意，並依租約第5 條約定請求被告返還971,935 元保證金。
㈤退步言之，如認原告終止契約均無理由，原告備位得依民法第227 條之2 第1 項規定，請求法院調整租金，系爭房屋自109 年7 月1 日起至119 年6 月31日止，月租金應調整為
287,054 元。
先位聲明：㈠被告應給付原告971,935 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
備位聲明：原告承租坐落高雄市○○區○○段00○00○0 ○00地號土地上門牌號碼高雄市○○區○○路000 巷0 號房屋，自109 年7 月1 日起至110 年6 月31日日止，月租金應調整為287,054 元。
二、被告則以：
㈠原告未舉證證明兩造已於109 年7 月11日合意終止租約，請求扣除租金後返還保證金並無理由。
㈡原告於締約時即明知系爭房屋現況，並約定現況承租，亦未說明新冠肺炎疫情與系爭房屋不能達租賃目的有何因果關係，不得再以被告未履行民法第423 條承租人義務為由，主張類推適用民法第435 條第2 項規定終止兩造租約。
㈢兩造租約第8 條約定現況出租，有毀損修繕必要原告應負擔修繕費用、如有變更改裝必要，原告經被告同意自行負擔費用即可為之，原告未曾徵詢被告是否同意拆除，基於經驗法則及論理法則，系爭房屋於租賃契約存續期確實保持合於雙方約定使用收益狀態；且原告自訂約至提起本件訴訟為止，均未曾催告被告除去租賃物部分鐵皮屋，自不得主張不完全給付進而終止本件租約。
㈣原告自109 年7 月1 日起未依約按時給付租金總額達二個月以上，被告於110 年1 月26日催告被告給付而仍未給付，兩造租約因而終止( 卷第99頁、第111-115 頁) ，原告積欠7
個月租金共371 萬元，被告於扣除預付租金後，再依租約第5 條扣除保證金，扣除後無須返還保證金，且原告尚須給付租金255萬元。
㈤本件為定有期限之不動產租賃契約，且租約成立前政府已對COVID-19防疫採取多項管制措施，為原告當可預見，原告依民法第442條或227條之2聲請減少租金，均無理由。
㈥被告以下列各項金額為抵銷( 卷第169 頁) ：
1.被告於招租時，已公開系爭租賃物附有游泳池、水療SPA 池、三溫暖蒸氣室等設施，原告於承租時亦明知，仍與被告約定同意以現況出租；而原告於租賃期間未事先徵得被告同意，將游泳池加工填土，毀損系爭房屋增建物、淋浴間、廁所、窗戶等附屬設備，更因破壞原有一樓外牆導致系爭房屋迄今仍處於任何人均可隨意進入、停車狀態，使被告需另支出修繕增建物、房屋外牆、窗戶、廁所、淋浴間等附屬設備，以及將游泳池回復原狀之費用3,000,399 元( 卷第167 頁背面、第205-209 頁) 。
2.如經認定系爭租約已於109 年7 月11日終止，因原告尚未遷讓點交還系爭房屋予被告，原告不得依兩造租約第5 條請求被告返還保證金。被告另得依租約第12條約定，請求原告給付自109 年7 月12日起至110 年3 月27日止( 被告現場察看日) ，相當於租金之不當得利4,513,548 元及房租壹倍計算違約金9,027,096 元( 計算式, 卷第169 頁) 元。聲明：原告之訴駁回。如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項及本件爭點( 卷第221 頁、第249-251 頁、第255頁) ：
不爭執事項：
㈠兩造於109 年1 月30日簽訂房屋租賃契約，原告向被告承租系爭房屋，租期自109 年6 月1 日起( 後延為自109 年7 月1 日起) 至119 年5 月31日止，租金每月53萬元。原告簽約日預付租金10萬元、簽發日期分別為109 年3 月25日、109
年4 月25日、109 年5 月25日，面額分別為265,000 元、53萬元、265,000 元之支票三紙( 面額合計為106 萬元) 交付被告作為保證金，約定於租約第5 條約定租約終止交還房屋扣除積欠之債務後，被告應將上開保證金無息退還。兩造並於租約第2 條約定自109 年2 月1 日起至109 年5 月31日(
後延至109 年6 月30日) 止共四個月免租金裝潢期。
㈡被告於110 年1 月26日寄發存證信函予原告，以原告自109
年7 月1 日以後即未曾依約給付租金，已達二個月以上，扣除保證金106 萬元及預付租金10萬元後，要求原告於函到後7 日內給付欠租2,464,516 元，如逾期未付清，租約即終止，不另通知；存證信函於110 年1 月27日送達予原告( 卷第111-115 頁、第255 頁) 。
本件爭點：
㈠原告主張兩造已於109 年7 月11日以電話協議以該日為租賃契約終止日，該日即生合意終止之效力，並依租賃契約第5
條約定請求被告返還971,935 元保證金，有無理由。
㈡被告抗辯原告自109 年7 月1 日起未依約按時給付租金總額達二個月以上，被告已於110 年1 月26日催告原告給付欠租而未給付，兩造租約已因而終止( 卷第99頁、第111-115 頁、第255 頁) ，原告積欠自109 年7 月1 日起至110 年2 月23日止之租金共3,766,786 元，被告已無須返還保證金，有無理由。
㈢原告主張系爭房屋老舊需花費時間金錢修繕、招租、裝潢等前置作業，且原告於承租後規劃時發現系爭房屋有大面積之違章建築，原告未依民法第423 條、第435 條規定提供合於約定使用收益之租賃物予承租人，並在租賃關係存續中保持合於約定使用收益；原告得類推適用民法第435 條規定終止租約，無須被告同意，並依租約第5 條約定請求被告返還971,935 元保證金；有無理由。
㈣原告備位聲明依民法第227 條之2 第1 項規定，請求法院調整租金，系爭房屋自109 年7 月1 日起至119 年6 月31日止，月租金應調整為287,054 元，有無理由。
㈤被告以下列各項金額所為抵銷抗辯，有無理由。
1.被告於招租時，已公開系爭租賃物附有游泳池、水療SPA 池、三溫暖蒸氣室等設施，原告於承租時亦明知，仍與被告約定同意以現況出租；而原告於租賃期間未事先徵得被告同意，將游泳池加工填土，毀損系爭房屋增建物、淋浴間、廁所、窗戶等附屬設備，更因破壞原有一樓外牆導致系爭房屋迄今仍處於任何人均可隨意進入、停車狀態，使被告需另支出修繕增建物、房屋外牆、窗戶、廁所、淋浴間等附屬設備，以及將游泳池回復原狀之費用3,000,399 元( 卷第167 頁背面、第205-209 頁) 。
2.如經認定系爭租約已於109 年7 月11日終止，因原告尚未遷讓點交還系爭房屋予被告，原告不得依兩造租約第5 條請求被告返還保證金。被告另得依租約第12條約定，請求原告給付自109 年7 月12日起至110 年3 月27日止( 被告現場察看日) ，相當於租金之不當得利4,513,548 元及房租壹倍計算違約金9,027,096 元( 計算式, 卷第169 頁)。
四、本院的判斷：
㈠原告主張兩造已於109 年7 月11日合意終止租約，有無理由。
1.查原告主張兩造已於109 年7 月11日以電話協議以該日為租賃契約終止日，該日即生合意終止效力之事實，為被告所否認，原告自應負舉證證明之責任；原告雖提出兩造於109 年7 月11日通話錄音光碟及譯文為證( 卷第269-273 頁) ，然被告否認當日已達成合意終止租賃之意思表示，而依原告提出之錄音光碟，均為原告單方陳述，被告僅以「嘿呀」回應原告所提解約之詢問( 卷第269 頁) ，顯不能認為被告已同意原告終止租賃之要求、況原告再要求與被告好聚好散及請被告返還二個月押租金，及公證事宜，被告則表明解約公證打死也不要蓋印章給原告等，有原告所提出之錄音譯文為憑，依上開錄音對話內容，不足以認定兩造已達成合意終止
本件租賃契約之意思表示合致，是原告主張即無理由。
2.原告雖聲請傳證人即當時任原告秘書之李憶卿及本件租賃契約之保證人吳振郡( 卷第139 頁、第261 頁) ，以證明兩造曾於109 年6 月間曾討論合意終止租賃契約事宜，惟原告就係在何日曾與被告面對面討論合意終止租賃契約、究有何人參與討論等情，均稱無法確認( 卷第377 頁筆錄) ，衡諸常情，兩造如確有當面討論合意終止租賃關係之情形，以原告就109 年7 月11日之電話錄音尚知保存至今，對原告而言當面討論應屬當時極為重要之事宜，就當時確認何時討論、那些人參與討論應記憶極深，豈有無法確認之理，參以證人二人，李憶卿為原告當時秘書，雖現已離職，然其曾於109 年5 月至110 年1 月間將所經營之茂地企業有限公司設址在系爭房屋，有被告所提之商工登記公示資料可參( 卷第331 頁、第319 頁背面) ，亦為原告所不爭執( 卷第343 頁背面)
，足認李憶卿與原告關係密切，難期為公正誠實之陳述、另證人吳振郡則為系爭房屋租賃契約之保證人，如到庭作證亦難期公正誠實，況原告亦未能明確說明二人究在何時何地與兩造共同討論合意終止租賃關係事宜；參以原告所提上開錄音譯文內容仍在表示要求與被告合意終止租賃契約關係亦如上述，是二人縱然到庭作證亦不能作為有利於原告之證明；此外，原告未提出其他證據以證明兩造確實已在109 年7 月11日合意終止系爭房屋之租賃契約關係，原告此部分主張即無理由，則原告依租賃契約第5 條約定請求被告返還971,935 元保證金，即無理由而應予駁回。
㈡被告抗辯因原告欠租已達二個月以上，被告已終止兩造租約，有無理由。
1.按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，土地法第100 條第3 款、民法第440 條第1 項分別定有明文。是出租人基於上開規定事由，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，並同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，如承租人逾期仍不履行，其停止條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示。又系爭房屋租賃契約第10條第二項亦約定如原告遲付租金總額達二個月以上或其他應負擔費用達相當二個月之租金額，經出租人定相當期限催告而仍不為支付，租約即終止，亦有租賃契約書可參( 卷第35頁) 。原告自陳確實自109 年7 月1 日起即未曾給付任何租金予被告( 卷第255 頁筆錄) ，而被告已於110 年1 月26日催告原告應於函到7 日內給付欠租( 扣除保證金及預付租金後) 2,464,516 元，如屆期未付清租約即行終止，並已於
110 年1 月27日送達予原告，有存證信函及回執可參( 卷第111-115 頁) ，是原告積欠租金已達二個月以上，被告上開終止兩造間系爭房屋租賃契約關係之意思表示，應已生合法終止租約之效力。
2.兩造約定原告繳納保證金106 萬元，須於原告租約終止或屆滿時遷讓交還房屋並扣除所積欠之債務後，由被告無息退還之，租賃契約書第5 條之約定甚明，是被告抗辯因原告積欠租金數額超逾保證金而無須返還保證金，即有理由。
㈢原告主張被告未提供合於約定使用收益之租賃物提供予原告而違反契約義務，原告得終止租賃契約關係( 卷第137 頁)
，有無理由。
1.經查，被告已於110 年1 月26日以原告欠租為由經催告未給付後已經合法終止兩造間系爭房屋之租賃契約關係；而原告並未提出任何曾經在被告終止契約之前，即以被告違反上開契約義務為由而催告被告履行出租人義務或以之為由而終止兩造租賃關係之相關書面資料，原告主張已難認有理由。
2.況原告自陳兩造系爭房屋租賃契約第2 條約定因房屋現況須修繕加招租加裝潢，共四個月免租裝潢，嗣後並合意延長一個月，均有租賃契約書可參，並為原告書狀自陳( 卷第137
頁) ，足認原告明知系爭房屋現況，且被告已同意以免租4
個月( 後再合意延後１個月) 提供原告得裝潢修繕，而被告抗辯原告承租前已數次看現場，明知系爭房屋現況，原告亦未為爭執，參以原告自陳承租系爭房屋本擬轉租其他商家之用( 卷第255 頁背面筆錄) ，堪信原告為一有相當經驗之人，就系爭房屋之實際現況如於承租前有疑義時，應無同意仍與被告訂立長達10年租賃契約之理；原告主張並無理由，是原告請求函調系爭房屋測量成果圖及建物標示圖( 卷第139
頁) 或聲請現場測量，均無必要，併為說明。
3.是原告主張系爭房屋老舊需花費時間金錢修繕、招租、裝潢等前置作業，且原告於承租後規劃時發現系爭房屋有大面積之違章建築，原告未依民法第423 條、第435 條規定提供合於約定使用收益之租賃物予承租人，並在租賃關係存續中保持合於約定使用收益；原告得類推適用民法第435 條規定終止租約，無須被告同意，並依租約第5 條約定請求被告返還971,935 元保證金；即均無理由而應予駁回。
㈣原告備位聲明依民法第227 條之2 第1 項規定，請求法院調整租金，系爭房屋自109 年7 月1 日起至119 年6 月31日止，月租金應調整為287,054 元，有無理由。
1.按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227 條之2 第1 項定有明文。依上開條文之立法理由所揭示「情事變更原則為私法上之一大原則，民事訴訟法第397 條雖有明文，惟民法除有個別具體之規定，例如252 條、第265 條、第442 條等外，尚乏一般性之原則規定，致適用上易生困擾。目前實務上雖依誠實信用原則依民事訴訟法第397 條，為增、減給付或變更原有效果之判決。但誠實信用原則為上位抽象之規定，究不如明定具體條文為宜。爰參考民事訴訟法第397 條之立法體例，增訂第1
項規定，俾利適用。…」，可知民法第227 條之2 第1 項規定之立法目的，乃係為補個別具體規定之不足，而於民法債編第一章「通則」中為原則性之規定，屬「情事變更原則」之原則性規定，民法第442 條則屬情事變更原則之個別具體例示規定，此由民法第442 條「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」之規定，乃僅就不動產之價值昇降得否聲請法院增減租金為規定，並未涉及其他事由，而不動產租賃契約簽訂後，發生情事變更之原因、態樣萬端，非僅限於價值昇降乙節，故除因租賃標的之不動產價值昇降得否聲請法院增減租金，應依民法第442 條規定外，如有不動產價值昇降外之其他情事變更，自仍有民法第227 條之2 第1 項規定之適用
2.兩造所訂系爭房屋租賃契約固屬定有期限之不動產租賃契約，惟依上開說明，本件仍有民法第227 條之2 第1 項情事變更原則規定之適用；惟民法第227 條之2 第1 項所規定之情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。是法律關係發生後，為其基礎或環境，於法律效力終了前，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之劇變，如仍貫徹原定之法律效力，顯失公平者，法院即得依情事變更原則加以公平裁量而為增減給付或變更其他原有之效果。而是否發生非當初所得預料之劇變，應綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷（最高法院99年度台上字第1336號判決意旨參照）。是上開規定係屬為在私法自治、契約自由及當事人意思自主原則下，授予法院裁量權限來調和債之關係的衡平規定，以使債權之行使及債務之履行能實現具體之公平合理，故其適用更應注意是否符合誠實信用原則，斟酌當事人因情事變更，一方所受不相當之損失，他方所得不預期之利益，及其他實際情形，為公平之裁量。
3.原告雖以其承租系爭房屋因受疫情影響，無法達成招商轉租目的等情形，惟原告並未提出任何確實因新冠肺炎疫情影響而未能招商出去或未能轉租之證明，且被告已給予5 個月免租之修繕裝潢期間，而原告與被告訂約時為109 年1 月30日，原告自陳108 年底新冠肺炎已開始蔓延，且至其免租屆滿後109 年7 月時，已長達7 月餘，原告非無法預見新冠肺炎之可能影響，而兩造所訂系爭房屋租賃契約長達10年，自無可能長期均受新冠肺炎之影響，原告能否將承租之系爭房屋轉租或招商成功，涉及因素可能有多項，且原告尚未將系爭房屋修繕完成，又並未提出其曾積極出租系爭房屋或以系爭招商未能成功之證明，原告既與被告訂立長期租約，本應承擔短期可能發生之各項風險，尚難僅因新冠肺炎因素，即請求調降長達10年之租金；原告本件雖以其因受疫情影響無法達成簽約時之招商目的為由，而請求調降租金，然其並未提出確實因受新冠肺炎因素影響而無法以系爭房屋招商或出租之證明，新冠肺炎疫情固對許多行業造成某些影響，但被告並未獲得不預期之利益，亦尚難依原定之契約約定履行有顯失公平之情形，是原告備位聲明依民法第227 條之2 第1 項規定請求調降租金，即無理由而不應准許。
㈤本件原告請求返還保證金或調降租金均無理由已如上述，則被告以①原告破壞系爭房屋以致需另支出回復原狀等費用
3,000,399 元及②依租約第12條約定，請求原告給付自109
年7 月12日起至110 年3 月27日止( 被告現場察看日) ，相當於租金之不當得利4,513,548 元及房租壹倍計算違約金
9,027,096 元；所為抵銷抗辯有無理由，即毋庸再為審究。五、綜上，本件原告先位以兩造租約已合意終止，或以被告違反民法第423 、第435 條等規定終止租約，無須被告同意；並依租約第5 條約定請求被告返還971,935 元保證金。備位依民法第227 條之2 第1 項規定，請求法院調整租金，請求系爭房屋自109 年7 月1 日起至119 年6 月31日止之月租金應調整為287,054 元。均無理由而應予駁回。原告之訴既經駁回，被告所為抵銷抗辯即無庸審酌。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦無理由而應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張舉證併所提證據，經本院審酌認與判決之結果不生影響，不再一一論列，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由。因此判決如主文。本件原告敗訴，訴訟費用應由原告負擔。
中 華 民 國 111 年 1 月 11 日高雄簡易庭 法 官 林玉心
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 1 月 12 日書記官 李月君