111年度雄簡字第1852號｜民事：回復原狀｜裁判日期：113 年 05 月 09 日

臺灣高雄地方法院民事判決 111年度雄簡字第1852號原告陽明逸居大樓管理委員會法定代理人黃映樺訴訟代理人沈子杰邱瑞美被告尤玉陵上列當事人間請求回復原狀事件，於民國113年4月9日辯論終結，本院判決如下：主文被告應將懸掛在高雄市○○區○○路○號陽明逸居大樓三樓之五房屋北側外牆面，如附圖編號A所示之分離式冷氣室外機壹台拆除，並回復原狀。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。事實及理由一、原告起訴時之法定代理人原為鄭富彥，在訴訟繫屬期間經陽明逸居大樓區分所有權人改選主任委員，遞次選任林惠雯、黃映樺為主任委員，並由林惠雯、黃映樺分別具狀聲明承受訴訟，有112年9月28日聲明承受訴訟狀、高雄市三民區公所112年2月23日備查函、113年3月25日聲明承受訴訟狀、高雄市三民區公所113年3月12日函為憑（見本院卷㈡第63、67、3 61、365頁），經核於法並無不合，應予准許。二、原告主張：被告為高雄市○○區○○路0號3樓之5房屋（下稱3樓之5房屋）所有權人，為該房屋所在之陽明逸居大樓（下稱系爭大樓）區分所有權人。依系爭大樓住戶管理規約（下稱系爭規約）規定，區分所有權人不得在系爭大樓之外牆面設置廣告物、無線電台、基地台等類似強波發射設備或其他類似行為。詎被告自民國110年6月7日起，在3樓之5房屋北側屬於系爭大樓露台之共用外牆上，懸掛如附圖編號A所示分離式冷氣室外機1台（下稱系爭室外機），明顯突出於系爭大樓外牆，係屬系爭規約禁止之其他類似行為，並經111年1月16日區分所有權人會議作成不同意被告將系爭室外機懸掛在外牆面之決議（下稱系爭決議），被告自應將系爭室外機拆除，將所占用之系爭大樓共用外牆牆面回復原狀。爰依系爭決議；系爭規約第2條第3項前段、第3條第11項第2款、第16條第10項、第22條第2、3項；公寓大廈管理條例第7條前段、第8條第1項及第9條第2、3項；民法第148條第1項、第767條第1項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將懸掛在系爭大樓3樓之5房屋北側外牆面之系爭室外機拆除，並回復原狀。三、被告則以：伊按訴外人即系爭大樓起造建商御盟建設股份有限公司（下稱御盟公司）規劃之圖說及預留管線孔位處安裝系爭室外機，且懸掛位置是在3樓之5房屋牆面，是在伊專有部分範圍內，並非懸掛在公用外牆上，自不受系爭規約拘束。又系爭大樓全體區分所有權人未曾決議將「在外牆面設置冷氣室外機」視為公寓大廈管理條例第8條第1項所稱「其他類似之行為」，要難謂伊在自己專有之房屋牆壁外側懸掛系爭室外機有何違反規約情事。再者，系爭大樓4樓以上住戶也在其專有之陽臺牆面懸掛冷氣室外機，原告卻僅針對伊興訟請求拆除系爭室外機，原告所為已悖於誠信原則，係屬權利濫用。此外，系爭決議是由訴外人即系爭大樓管理室主任沈子杰，以臨時動議方式提案，並向住戶傳達被告設置冷氣室外機之位置係在住戶共有之露台外牆之錯誤訊息，被告因未獲告知有此提案，致無從準備相關資料向住戶說明，系爭大樓住戶不察伊懸掛系爭室外機之牆面並非系爭大樓共用外牆，即率爾投票表決，系爭決議應屬無效等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。四、茲將本院得心證之理由分述如下：㈠原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭室外機，並將懸掛該室外機之牆面回復原狀，為無理由： ⒈按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」民法第767 條第1項前段及中段、第821條固有明定。惟按「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」民法第799條第1項定有明文。公寓大廈管理條例第3條第3、4款及第4條第1項復規定，專有部分係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。 ⒉經查，系爭室外機是設置在被告所有之3樓之5房屋北側牆壁外側，係在被告專有部分範圍內之事實，經本院囑託地政機關派員現場測量顯示，懸掛系爭室外機之牆面是在3樓之5房屋陽臺範圍內（參見附圖編號A及小圖所示紅色斜線範圍），且懸掛系爭室外機之牆面與3樓之5房屋次臥室牆面係屬同一牆壁之內、外側，亦經本院現場履勘無訛，有勘驗筆錄及複丈測量成果圖為憑（見本院卷㈡第327、333頁），參諸地籍測量實施規則第279條及第273條第1項第1、3款規定，建物以其外牆之外緣為界，使用執照竣工圖說載有依建築技術規則檢討設置之陽臺者，其突出部分以外緣為界，並以附屬建物辦理測量，而3樓之5房屋之平面圖、位置圖及面積，係依（105）高市工建築使字第01672號使用執照、竣工平面圖依前開規定轉繪計算，其所有權登記範圍至建物外牆等情，有高雄市政府地政局三民地政事務所112年11月2日函暨檢附建物測量成果圖及辦理建物所有權第一次登記相關法規足佐（見本院卷㈡第107至116頁），堪認被告用以懸掛系爭室外機之牆壁是在被告登記3樓之5房屋所有權範圍內，係屬被告專有部分，並非被告與系爭大樓其他區分所有權人共有，此由高雄市政府工務局112年3月16日函、112年4月18日函均載明系爭大樓建造執照所示共用部分不及於3樓之5房屋懸掛系爭室外機之牆面，亦觀之甚明（見本院卷㈠第507至510頁，本院卷㈡第11頁）。從而，原告依民法第767條第1項規定，本於所有權人之地位，請求被告拆除系爭室外機，並將懸掛系爭室外機之牆面回復原狀，於法尚有未合，不應准許。㈡原告依系爭規約第3條第11項第2款及第22條第2項規定，請求被告拆除系爭室外機為無理由： ⒈依系爭規約第3條第11項第2款規定：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力。…⒉公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。…」等語（見本院卷㈠第361頁），係指除徵得區分所有權人會議決議同意外，在禁止系爭大樓住戶在外牆面設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，惟系爭室外機性質上不同於廣告物或無線電台基地台等類似強波發射設備，自不在前條規定所稱「其他相類似之行為」之列，自無該條適用。 ⒉又系爭規約第22條第2項規定：「任意變更公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室之構造、顏色、使用目的，設置廣告物基地台等行為時，應予制止，並報請主管機關依公寓大廈管理條例第49條第1項第2款處以罰鍰，該住戶應於1個月內回復原狀，未回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。」等語（見本院卷㈠第383頁），係禁止住戶任意在外牆設置廣告物、基地台，核其性質亦與系爭室外機有別，本件亦不適用前開規定。㈢原告依公寓大廈管理條例第8條第1項，及系爭規約第2條第3項、第16條第10項、第22條第3項規定，暨系爭決議，請求被告拆除系爭室外機，並將外牆回復原狀，為有理由： ⒈按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」公寓大廈管理條例第8條第1項定有明文。系爭規約第2條第3項、第16條第10項、第22條第3項則規定：「本大樓周圍上下及外牆面為共用部分，由全體區分所有權人維護其外觀使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物。」、「1樓店面既有之店招設計外，社區所有住戶非經管委會同意，不得於戶外任何地點裝設任何招牌、鐵鋁窗、採光罩、電器天線接收器等影響外觀一致性之措施，如有違規行為，得由管理委員會聘人拆除修復，所需費用由違規人自行負擔」、「對於共用部分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者，應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償」等語（見本院卷㈠第355、373、383 頁）。 ⒉經查： ⑴系爭大樓於105年9月1日興建完成，有使用執照在卷可稽（見本院卷㈠第173頁），關於系爭大樓之管理維護，自有公寓大廈管理條例第8條之適用。而系爭大樓住戶於107年2月25日制定系爭規約（見本院卷㈠第387頁），被告於110年5月18日自御盟公司買受得3樓之5房屋暨基地，並辦畢所有權移轉登記，於110年8月16日遷入3樓之5房屋設立戶籍，有卷附建物所有權狀、建物登記謄本、個人戶籍資料查詢表為憑（見本院卷㈠第117頁及卷末證物袋），足見被告為系爭大樓之區分所有權人，關於系爭大樓之管理維護事宜，自應受系爭規約拘束。參諸公寓大廈管理條例第8條第1項之立法理由為「規定公寓大廈外圍使用之限制，以維建築物整體觀瞻」，及系爭規約第2條第3項、第16條第10項、第22條第3項規定意旨均在由全體區分所有權人共同維護系爭大樓外觀一致性，可知系爭大樓外牆（無論共有部分或專有部分）均經系爭規約規範由全體區分所有權人共同維護，是在此約定範圍內，區分所有權人就其專有部分之管理、使用、維護即應予限縮，亦即被告僅得在不影響系爭大樓整體觀瞻及外觀一致性之前提下，使用3樓之5房屋外牆。 ⑵又被告在3樓之5房屋臨接陽台之牆壁外側懸掛系爭室外機，並未徵得系爭大樓區分所有權人同意，有系爭決議足佐（見本院卷㈠第61、69至71頁），而被告前開作為改變3樓之5房屋臨陽台之外牆面原有平整狀態成為鐵架外凸，致生突兀之違和感，而與上下樓平整外牆格格不入，不符外觀一致性等情，有現況照片為憑（見本院卷㈠第227頁）。被告固提出俯瞰3樓之5房屋所在大樓，及遠眺包含該大樓在內之整體社區大樓外觀照片，抗辯從系爭大樓的四個面向及頂樓往下俯瞰，均看不到系爭室外機，不影響系爭大樓外觀一致性云云（見本院卷㈠第463至469頁），然而系爭室外機縱因視覺阻擋之效果，未顯露於住戶以外之人，仍不改其已影響該外牆所在整體壁面平整外觀之事實，佐以系爭規約第2條第3項、第16條第10項已明定系爭大樓區分所有權人應以「不得懸掛」之方法，共同維護系爭大樓周圍上下及外牆面一致性，暨原告陳明：僅禁止被告以懸掛於外牆之方式設置系爭室外機，並未禁止被告將系爭室外機擺設在同一處之陽台地面等一切情形（見本院卷㈠第288頁、本院卷㈡第376頁），堪認被告在 3樓之5房屋牆壁外側懸掛系爭室外機，係屬系爭規約第2條第3項、第16條第10項規定所稱禁止影響系爭大樓外觀一致性之行為，自不得允許。原告據此請求被告拆除系爭室外機，並將外牆回復原狀，為有理由。 ⒊被告另抗辯：由3樓之5房屋原設計冷氣管線位置，可證伊將系爭室外機懸掛於毗鄰陽台之外牆面，係屬合理適當云云，固有預留冷氣孔及管線照片為憑，並經本院現場履勘冷氣管線出口設置在毗鄰陽台之外牆面無訛（見本院卷㈡第129至13 3頁、327頁），再佐以御盟公司函覆被告在次臥室外牆懸掛冷氣室外機之方式，並非該公司之設計及施工等語（見本院卷㈡第95頁），可見由3樓之5房屋原設計預留裝設冷氣套管位置，僅能推認建商預留裝設冷氣室外機之位置是在陽台的結果，尚無從據此推認被告將系爭室外機「懸掛」在設有冷氣孔之牆壁外側係唯一適當之設置方法，亦不能執此合理化被告改變系爭大樓周圍上下及外牆面外觀一致性之作為。 ⒋此外，被告抗辯同棟大樓4樓以上房屋之區分所有權人，亦在臨陽台之外牆面懸掛冷氣室外機，原告卻僅訴請伊拆除系爭室外機，其權利行使悖於誠信原則，係屬權利濫用云云，固有同棟大樓4樓以上陽台照片為憑（見本院卷㈡第185至187頁），惟細觀前開照片顯示4樓以上住戶，是以在陽台層板上設置組裝架之方式，疊置冷氣室外機，而非將之懸掛在外牆面，被告前開抗辯容有誤會，為不足採。五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第8條第1項，及系爭規約第2條第3項、第16條第10項、第22條第3項規定，暨系爭決議，請求被告將懸掛在系爭大樓3樓之5房屋北側外牆面之系爭室外機拆除，並回復原狀，為有理由，應予准許。六、本判決第1項係依民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，本院應依職權宣告假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防及證據方法均不影響本件判決結果，不再逐一論述。八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　9 　　日高雄簡易庭法　　　官賴文姍以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　9 　　日書　記　官許弘杰

高雄簡易庭111年度雄簡字第1852號

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