111年度雄簡字第90號｜民事：返還出租房屋｜裁判日期：111 年 05 月 03 日

臺灣高雄地方法院民事簡易判決 111年度雄簡字第90號原告泓宏企業有限公司法定代理人李正利訴訟代理人洪仁杰律師被告王順泰即順泰養生館上列當事人間返還出租房屋事件，本院於民國111年4月19日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應給付原告新臺幣柒拾壹萬壹仟參佰柒拾壹元，及自民國一百一十年十一月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用新臺幣參萬貳仟肆佰捌拾貳元由被告負擔五分之一、其餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣柒拾壹萬壹仟參佰柒拾壹元供擔保後，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：㈠原告向訴外人萬事發股份有限公司承租門牌號碼高雄市○○區○ ○○路000號房屋(下稱系爭房屋)後，轉出租予被告經營養生館，兩造訂有租賃契約書(並經公證)，租期自103年7月20日起至112年4月19日止共8年9個月，租金均有調整，目前約定為每月新臺幣(下同)19萬元。被告自110年5月20日起即未依約給付租金，屢經催討仍未給付，被告並於110年9月底寄發存證信函表示停業並稱將於110年9月底搬空，原告再催告被告搬遷，被告僅將鎖交還，至110年11月12日始將系爭房屋點交返還原告。㈡依兩造租約第5條約定，原告得沒收被告繳納之保證金60萬元外，被告應額外給付原告一年之租金作為補償，係違約金性質。原告所受損害包括：仍持續給付第三人租金預期利益損害1,212,200元、無法回收之成本2,477,000元。原告拒不返還欠款使原告採取法律訴訟期間之一切費用目前支出律師費7萬元、處理被告不拿走之招牌拆除費5,880元(卷第61頁背面)、及被告擅自將房屋外牆出租予第三人作廣告而應與第三人進行善後工作、被告可能拖延返還房屋及違約金及所欠租金之日程致原告衍生一切費用及成本。原告請求一年違約金228萬元(計算式：19萬×12=228萬)為合理。㈢原告另得請求被告給付欠租自110年5月20日起至110年9月底共4個月又11天之租金829,667元【計算式：190,000×(4+11/30)=829,667】。及依租約第6條被告應給付之房屋稅65,841元外加5%稅額共69,133元。㈣原告共得請求被告給付3,178,800元(計算式：2,280,000+829 ,667+69,133)。聲明：被告應給付原告3,178,800元及自110年10月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：兩造確實訂有租約不爭執，但這二年因疫情之故被告有要求調降但原告不同意，租約約定一年違約金及沒收保證金60萬元均不合理，且60萬元係原告預收3個月押租金性質，應扣抵租金才合理。欠租及房屋稅約定由被告繳納之事實均不爭執，被告因疫情找不到人協助搬遷而較晚搬遷，並沒有營業等。聲明：原告之訴駁回。三、本院的判斷：㈠原告依兩造租約約定請求被告給付欠租自110年5月20日起至1 10年9月底共4個月又11天之租金829,667元及依租約第6條被告應給付之房屋稅65,841元外加5%稅額共69,133元之事實，均為被告所不爭執(卷第129頁背面)，原告此部分請求即有理由。㈡原告依兩造租約第5條約定沒收被告繳納之保證金60萬元，並請求被告給付一年違約金228萬元(計算式：19萬×12=228萬)，有無理由，本院意見如下： 1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，應從意思表示所根基之原因事實、締約目的、社會通念及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內。經查，兩造租賃契約書第4條約定「乙方(被告)應繳納甲方(原告)保證現金新台幣陸拾萬元整，作為本約之保證金，以保證履行租賃房屋合約，租賃期滿乙方搬遷時甲方應無息退還之，但若乙方有積欠租金及水電費債務時甲方得拒絕退還保證金，又租賃期間乙方不得主張以保證現金抵充租金或其他乙方依本約應支付之費用。」、惟同契約第5條則約定「乙方於租賃期間內，不願承租時或違反租約規定被甲方終止租約時，乙方所繳之保證金新台幣陸拾萬元整，同意由甲方無條件全數沒收。乙方並同意自租約終止日起支付甲方當期一年期租金以為補償。」，均有租賃契約書可參(卷第17頁背面)；兩造租約既於第4條約定租期屆滿除有欠租或水電費等外，原告不得拒絕返還60萬元保證金，而同租約第5條則又約定除60萬元保證金有違約即得沒收外，原告得再請求被告給付一年期租金為補償，是兩造租約同一條文約定原告重複得請求違約金顯然不合理，應依租約第4條解釋被告所繳納之60萬元保證金性質上係押租金性質，因兩造租約並無另應繳納押租金之約定，亦有租約可參，是依上開說明，應認依契約目的及社會通念，被告抗辯所繳納之保證金60萬元係屬押租金，較合於兩造契約之約定。 2.是被告繳納之保證金60萬元既為押租金，原告應於契約終止時自被告欠繳之租金予以扣除，被告抗辯積欠之租金中應扣除60萬元即屬合理。 3.另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額，倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第107號判決意旨參照）。 4.兩造租約第5條約定被告於租賃期間不願承租時，同意自租約終止日起支付原告當期一年期租金以為補償，並未約定係懲罰性違約金性質，且關於遲延給付租金之違約情事通常除受有相當於租金之損害外並無並存其他損害賠償之約定，故兩造租約第6條約定之違約金應解釋為損害賠償總額預定性違約金；原告因被告遲延給付租金及提前搬遷所受損害，至多僅有無法及時取得租金加以運用之利息損失。至原告係向其他人承租系爭房屋後轉租予被告之租金支出，係原告本身基於營運策略等因素所為考量，尚不能認為得轉嫁由被告承擔，況本件確實因疫情之故，使被告因而無法繼續營業而需提前終止租約，原告以向其他人承租系爭房屋之方式轉租予被告，所支出之租金支出，尚非通常出租人出租房屋之方式，此部分租金繼續支出不能轉嫁由被告負擔，方為合理，是原告以需繼續支付租金予出租人部分之租金支出，作為主張請求損害賠償違約金之計算基準，並無理由。 5.原告主張仍持續給付第三人租金預期利益損害1,212,200元、無法回收之成本2,477,000元。原告拒不返還欠款使原告採取法律訴訟期間之一切費用目前支出律師費7萬元、處理被告不拿走之招牌拆除費5,880元(卷第61頁背面)、及被告擅自將房屋外牆出租予第三人作廣告而應與第三人進行善後工作、被告可能拖延返還房屋及違約金及所欠租金之日程致原告衍生一切費用及成本部分，均非依社會通念足認為確係出租人因承租人違約提前終止租約所受損害，原告主張以之計算損害賠償違約金即無理由；且兩造租約長達8年9個月，然約定之違約金並未因被告承租期間經過而遞減，對被告而言亦不公平，故應以剩餘即自110年10月起至112年4月止之19個月與原租期8年9個月共105個月予以比例計算被告應付之違約金數額較為合理，是原告得請求被告給付之違約金數額為412,571元(計算式：190,000×12×19÷105=412,571，元以下四捨五入)，原告逾此金額之請求即無理由而不應准許㈢是原告得請求被告給付之租金及違約金合計為711,371元(計算式：829,667+69,133-600,000+412,571=711,371)；原告逾此金額之請求則無理由而應予駁回。又原告利息請求自催告之存證信函送達翌日起算(卷第129頁筆錄)，而原告之存證信函係於110年11月8日送達被告，有回執可證(卷第33頁)，是原告利息請求僅得自110年11月9日起算，其餘則無理由。四、綜上所述，原告依兩造租約約定之法律關係，請求被告給付711,371元及自110年11月9日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息範圍內為有理由；原告其餘金額之請求則無理由而應予駁回。本件因事證已臻明確，兩造其餘主張陳述併所提之證據，經核對判決結果均不生影響，不再一一論述，附此說明。五、本判決第1 項係依民事訴訟法第427 條所規定之適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款規定依職權宣告假執行。併依同法第392 條第2 項規定諭知被告得供相當擔保金額後免為假執行。原告敗訴部分，假執行之聲請亦無理由而應併予駁回。六、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由。因此判決如主文。本件訴訟費用應由兩造比例負擔。中　　華　　民　　國　　111 　年　　5 　　月　　3 　　日高雄簡易庭法　官林玉心以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　111 　年　　5 　　月　　3 　　日書記官李月君

高雄簡易庭111年度雄簡字第90號

關鍵資訊