112年度雄簡字第936號｜民事：給付租金等｜裁判日期：113 年 05 月 31 日

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度雄簡字第936號原告星鴻股份有限公司法定代理人吳宗霖訴訟代理人林雅萍黃文玲余立安被告吳鳳銖上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國113年5月9日辯論終結，本院判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬陸仟壹佰貳拾肆元，及自民國一一二年四月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟玖佰捌拾元由被告負擔，並於本判決確定翌日起，加給按年息百分之五計算之利息。本判決假執行。事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：伊為租賃住宅包租代管業者，於民國111年3月17日將訴外人陳連茂所有之高雄市○○區○○街00巷00弄0號7樓之 2房屋（下稱系爭房屋）出租予被告居住使用，雙方約定租期自111年3月17日起至114年3月16日止（共3年），租金為每月新臺幣（下同）16,000元（下稱系爭租約），伊於兩造簽立系爭租約時，併向被告收取2個月押租金32,000元。詎被告自111年11月起未繳納租金，迨112年2月17日始繳納111年11月租金16,000元，經以押租金扣抵餘欠租金後，被告仍積欠自112年2月起至同年7月止（共6個月）之租金共96,000元未繳（計算式：16,000×6=96,000），伊業以112年7月10 日變更訴之聲明暨準備理由㈠狀繕本送達被告，為提前終止系爭租約之通知，系爭租約已經合法終止。惟被告遲至112 年9月15日始遷出系爭房屋，其自系爭租約終止之日起至112年9月15日止（共2個月，下稱系爭期間）係無法律上原因占用系爭房屋受有利益，致伊受有損害，是依土地法第97條第1項規定，按系爭房屋暨基地申報總價之年息10%計算，被告每月所獲利益為3,174元，系爭期間共獲利6,348元，依民法第179條規定，被告自應返還前開不當得利。又被告未於系爭租約終止時，遵期遷出系爭房屋並會同伊點交，依系爭租約第14條第3項約定，被告自應按相當月租金額計付系爭期間之違約金32,000元。再者，被告遷出系爭房屋後，仍有電費、水費及瓦斯費未付，並遺留廢棄物未處理，經伊墊付電費948元、水費2,595元、瓦斯費2,233元及遺留物清運費16,000元，共21,776元，依系爭租約第5條、第19條第2項約定，被告亦應返還前開墊付款。合計被告應給付156,124元（計算式：96,000+6,348+32,000+21,776=156,124）。爰依系爭租約之法律關係及民法第179條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告156,124元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被告未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付2個月時，始得終止契約。民法第421條第1項、第439條前段，及第440條第1、2項分別定有明文。經查：㈠原告主張兩造訂有系爭租約存在，被告自111年11月起未遵期繳納租金，迨112年2月17日始繳納111年11月租金16,000元，經以押租金32,000元扣抵111年12月、112年1月租金後，被告自112年2月起至同年7月止（共6個月），仍累欠租金96,000元迄未繳納乙節，有租金明細表、兩造間LINE對話紀錄截圖、存證信函為憑（見本院卷第195、45至61頁），堪認被告累欠租金已達2個月租額以上，依前引規定，原告自得請求被告給付租金96,000元，並提前終止系爭租約。 ⑵又原告以被告欠租達2個月以上為由，以起訴狀繕本催告被告給付租金，並表明如被告未給付租金即終止系爭租約，該繕本已於112年4月12日送達被告，有送達證書為憑（見本院卷第69頁），而被告迄未給付租金，已如前述，原告再以112 年7月10日變更訴之聲明暨準備理由㈠狀繕本向被告為終止系爭租約之通知，該繕本已於112年7月17日送達被告，有送達證書為憑（見本院卷第125頁），堪認原告已依系爭租約第16條第2項約定，於終止系爭租約前30日以書面向被告為提前終止租約之通知，系爭租約於112年7月17日業經原告合法終止，被告自112年7月17日起即喪失其繼續占用系爭房屋之合法權源，而為無權占有人。五、次按民法第179條前段規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，土地法第97條第1項則規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。再依系爭租約第14條第3項約定，承租人（即被告，下同）未依同條第1項約定返還系爭房屋時，包租業（即原告，下同）應明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還系爭房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額計算（未足1個月者，以日租金折算）之違約金，至返還為止。系爭租約第5條、第19條第2項復約定：「租賃期間，使用租賃住宅所生之水費、電費由承租人負擔。」、「包租業處理前項遺留物所生之費用，得由第4條第1項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之費用。」等語（見本院卷第27、23、29頁）。經查：㈠原告主張：被告於系爭租約終止後，遲至112年9月15日始行遷出，經伊派員親往訪查確認被告遷出之事實後，於112年9月15日與系爭房屋所有權人陳連茂簽立契據為憑，有終止房屋租賃契約書在卷可稽（見本院卷第329頁），堪信實在，是依前引規定及說明，被告在系爭期間無權占用系爭房屋，自受有相當於租金之不當得利。本院審酌：系爭房屋所在基地，即高雄市○○區○○段000地號，面積2,232平方公尺，權利範圍萬分之41之土地（下稱系爭土地），按113年間申報地價為每平方公尺10,046元，計算基地總價為91,933元，有土地登記謄本為憑（見本院卷第327頁，計算式：10,046×[2,232×0.0041]=91,932.95，元以下四捨五入，下同）；而系爭房屋之申報現值為288,900元，有房屋稅113年課稅明細表為憑（見本院卷第281頁），據此計算系爭房屋暨基地申報總價年息10%為38,083元，相當於每月3,174元（計算式：[91,933+288,900]×10%=38,083.3；38,083÷12=3,173.5）。原告請求被告給付系爭期間（共2個月）無權占用系爭房屋所獲利益6,348元（計算式：3,174×2=6,348），未逾土地法第97條第1項規定之租金限額，應屬可採。㈡又被告於系爭租約終止時，未遵期遷出並返還系爭房屋，截至112年9月15日始行遷出乙節，業經本院審認如前，依系爭租約第14條第3項後段約定，原告自得向被告請求系爭期間之違約金。本院審酌：系爭租約原約定租金為每月16,000元，而系爭租約第14條第3項後段約定之違約金性質上係屬損害賠償額預定性違約金，原告在系爭期間因被告無權占用系爭房屋，致無從按原訂包租代管計畫使用收益，而喪失預期可得利益，核其損失與系爭租約原約定租金相當等一切情事，認原告按每月16,000元向被告收取系爭期間之違約金共32,000元係屬適當可採（計算式：16,000×2=32,000)。㈢再者，原告主張系爭租約存續期間為被告墊付自111年7月起至112年9月15日止之電費948元、水費2,595元、瓦斯費2,233元，並為被告清運遺留在系爭房屋內之廢棄，支出清運費16,000元，合計墊付21,776元等情，有卷附台灣電力公司繳費通知單、台灣自來水公司繳費憑證、欣高石油氣股份有限公司繳款明細、電子發票、統一發票為憑（見本院卷第275 至279、197頁），堪認實在。依系爭租約第5條、第19條第2項約定，被告應負擔前開費用卻由原告代為繳納完畢，原告請求被告返還前開墊付款21,776元，亦屬有據。六、綜上所述，被告應給付原告租金96,000元、不當得利6,348 元、違約金32,000元及墊付款21,776元，合計156,124元（計算式：96,000+6,348+32,000+21,776=156,124），應堪認定。從而，原告依系爭租約之法律關係及民法第179條規定，請求被告給付156,124元，及自起訴狀繕本送達翌日112年4月13日起（見本院卷第69頁送達證書）至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。七、末按本件係依民事訴訟法第427條第2項第1款適用簡易程序事件，就本判決主文第1項所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第87條、第91條第3項、第389條第1項第3項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　31　　日高雄簡易庭法　　　官賴文姍以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　31　　日書　記　官許弘杰

高雄簡易庭112年度雄簡字第936號

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