九十三年度雄小字第五一八五號｜民事：｜裁判日期：93 年 12 月 24 日

臺灣高雄地方法院高雄簡易庭民事小額判決　　　　九十三年度雄小字第五一八五號原　　　告　甲○大自然社區管理委員會法定代理人　紀淑如訴訟代理人　王嗣源柳維新被　　　告　乙○○ 訴訟代理人　王清陣右當事人間請求給付管理費事件，本院於民國九十三年十二月七日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新台幣壹萬伍仟元，及自民國九十三年八月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。本判決得假執行。事實及理由一、原告起訴主張：（一）被告乙○○係坐落高雄縣仁武鄉○○段二三七—十五地號、二二五建號，門牌號碼為高雄縣仁武鄉○○○街九六號（下稱系爭建物）區分所有權人，原告則於民國九十一年合法成立「甲○棋大自然社區」公寓大廈管理委員會。依甲○ 大自然社區之區分所有權人會議決議及住戶管理規約約定，每一區分所有權人應按月給付管理費用。管理費按每區分大樓與別墅部分，被告所有系爭房屋屬別墅部分，每月新台幣一千五百元，嗣於九十三年三月份決議自同年四月份起被告所有系爭房屋之管理費減收三百元，每月實收一千二百元，另同年六月份停收當月之管理費。詎被告自九十二年九月份起至九十三年八月份止，均未繳付管理費，共積欠新台幣一萬五千元。屢經催討，被告竟置之不理，為此，爰依公寓大廈管理條例第二十一條之規定提起本訴。並聲明：被告應給付原告一萬五千元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）對於被告抗辯之陳述：１、崑庭建設公司當初在賣房屋時有向購屋者協議先收一萬五千元，因建築完成到房屋出售有一段時間，該段期間建設公司亦會請保全人員做安全巡邏，故二部分費用不同，無法扣抵。２、全部社區有分大樓住戶與獨棟住戶。是建設公司在公有道路上設置一個門，並非管理委員會所設置，管理委員會也同意將該門拆除，且設置門與管理費之繳付無關。３、被告所有系爭房屋雖是獨棟式建築，但管理人員仍有進行巡邏，且整個社區有４、依規約之規定，所有住戶每月須繳管理費為一千五百元，於九十三年三月份有開會決議同意獨棟住戶管理費調降為一千二百元，但並無任何決議將獨棟住戶之管理費降為一半。二、被告則以：（一）被告在向建設公司購買系爭房屋時即已多繳付一萬五千元，建設公司並表明該費用為管理費，故應扣抵。（二）被告所購買係爭房屋為透天獨棟式建築房屋，因建設公司違法圍住公有道路，才造成與大樓部分成為同一社區，且被告並未使用電梯，亦未使用游泳池，僅門口設置有一盞公用燈，故未使用到公共設施與電費，管理員只管理大樓部分，並未管理系爭房屋部分，為何須繳付管理費。（三）九十二年間召開住戶大會有決議獨棟住戶僅須繳付一半即七百五十元之管理費。被告有誠意繳付管理費，但須在合理範圍內才願意繳付。三、原告主張其係經報備核准之管理委員會，被告為甲○大自然社區之區分所有權人，並積欠九十二年九月起至九十三年八月管理費之事實，業據原告提出公寓大廈管理組織報備證明、系爭建物登記謄本、甲○大自然第一屆區分所有權人會議記錄、住戶規約、住戶欠繳管理費明細總表、存證信函等資料為證。被告就其積欠上開管理費之事實並不爭執，惟以前揭情詞置辯。經查：（一）按加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質而制訂公寓大廈管理條例。又多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。公寓大廈應設置公共基金，其來源之一為區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納，公共基金應設專戶儲存，並由管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。公寓大廈管理條例第一條、第五十三條、第十條第二項、第三項、第十一條、第十八條第一項第二款、第三項定有明文。而所謂公共基金，參諸前揭條例第十八條、第二十條、第二十一條之規定，乃係全體住戶之共有、共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良等事項之管理使用之支出費用，是公寓大廈之區分所有權人自應受前開區分所有權人會議決議之拘束，而負繳納公共基金充作社區全體住戶之共有、共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良等事項之管理使用費用。查依被告所提出而為原告不爭執之大自然買賣預約單有關建坪面積部分記載約四十四點八八坪，其中包含平陽台、梯間、花台、露台、夾層、屋頂突出物及其共同使用部分之分擔面積等，並據卷附之甲○大自然社區社區住戶規約，第四條規定：本規約稱「甲○大自然社區」（簡稱本社區）係由崑庭建設股份有限公司建售，門牌高雄縣仁武鄉 ○○○街六八號等六十八戶（透天區）及地上十樓至地下一樓建物（大樓區）、附屬相關設施及其所占基地。住戶公約第二章部分則有規定關於用電安全之維護、防火防盜措施、環境品質之維護、公共安全維護、社區外觀之維持、電梯使用維護、室內裝修、停車場使用、有線電視裝設等之管理等。是被告所有系爭房屋雖為獨立使用之建築物，但整體社區內設置有共用路燈、游泳池，管理上有關公共機電設備之管理維護、公共環境安全衛生之清潔（如夏日社區內外環境之消毒）以及非常時刻之有關機關聯絡事項等公共服務事項，整體社區之訪客亦須透過管理員之查詢、登記、換證之安全管理，設置監視器維護社區之安全及停車場使用之管理等足認被告所有系爭透天獨棟式房屋與大樓區部分有關共同設施之使用與管理均具有整體不可分性之集居地區甚明。則原告本於公寓大廈管理條例第十八條規定、住戶規約第十二條之約定，請求被告分擔原告前揭管理費用，尚屬有據。至被告徒以其所有系爭房屋為獨棟式建築，根本未使用電梯、以前使用過游泳池現也不再使用、未有管理員之維護、僅家門口裝置一支公用路燈，而認不符公平原則云云抗辯，顯然誤解公寓大廈管理條例之立法精神、目的、制度，及公寓大廈實際之運作情形，毫無根據而不足採憑。（二）復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。被告主張於購買系爭房屋時已支付一萬五千元作為管理費云云，此為原告所否認，並據被告所提出之買賣預約單及房屋買賣契約書等資料，均無有關被告於支付買賣價金外另多付一萬五千元作為管理費用部分之記載，僅於交屋費用明細表記載管理費九千元，有原告所提之交屋費用明細表一紙可證，然此為被告九十一年五月份購屋交屋時所繳交之管理費，與本件原告請求顯然無關。是被告抗辯以此部分扣抵云云，尚難採信。（三）又甲○大自然社區住戶規約第十二條規定管理費之繳交，別墅部分每戶每月一千五百元，每個月繳納一次，並以該月一日為起算日，每月十日前繳納完畢，並於九十三年四月七日經原告召開第三屆第二次管理委員會會議決議自九十三年四月份起，有關Ａ、Ｂ、Ｄ等區○○○街道部分之管理費減收三百元，即每月實收一千二百元管理費，Ａ區○○○道路打通後則將一千五百元之管理費降為七百五十元等情，有原告提出之前開住戶規約、第三屆第二次管理委員會會議紀錄，是該收費標準原為一千五百元，嗣經考量別墅區及大樓區住戶之狀況而進行調整，給予減低優惠，且亦經區分所有權人會議決議通過，符合公寓大廈管理條例第十條第三項規定，有原告所提之甲○大自然社區第二屆區分所有權人暨臨時住戶大會簽到名冊一份在卷可證。被告空言辯稱該會僅簽名實際無開會，會議紀錄未公布故無效，及九十二年間有開會通過別墅區住戶僅需繳付一半即七百五十元之管理費云云，不僅為原告所否認，且被告未提出任何證據以供查證，故難採信。至於被告辯稱須另裝設電錶分別計算別墅區與大樓區公共電費部分，此乃須另由全體區分所有權人會議另行決議，而被告所繳納之公共電費與管理費項目用途不同，繳納對象亦不同，被告不得以此拒絕繳付管理費。（四）末按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第二十一條定有明文，本件被告既係原告所管理社區之區分所有權人，自有依區分所有權人會議之決議繳納本件管理費之義務。綜上說明，被告雖係別墅區之住戶，惟依區分所有權人決議，已對別墅區住戶有減收管理費之優待，被告空言辯稱管理費用不公平，未使用大樓區電梯、游泳池云云均不足採。從而，原告依據住戶規約、區分所有權人會議決議及公寓大廈管理條例第二十一條等規定，訴請被告給付積欠九十二年九月份至九十三年八月份共計一萬五千元之管理費，及自支付命令繕本送達翌日即九十三年八月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即屬正當，應予准許。四、本件訴訟費用確定為一千元（第一審裁判費）應由敗訴之被告負擔。五、本件係屬民事訴訟法第四百三十六條之八第一項小額訴訟事件，所為被告敗訴之判決，依同法第四百三十六條之二十規定，應職權宣告假執行。六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之二十三、第四百三十六條第二項、第七十八條、第四百三十六條之十九、第四百三十六條之二十，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　十二　　月　　二十四　　日臺灣高雄地方法院高雄簡易庭法官程克琳右為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。民事訴訟法第四百三十六條之二十四第二項規定：對小額程序之第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　十二　　月　　二十四　　日書記官涂亨玉

高雄簡易庭九十三年度雄小字第五一八五號

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