高雄簡易庭97年度雄小字第5191號

• 裁判案由: 返還定金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 高雄簡易庭
• 裁判日期: 98 年 04 月 23 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　97年度雄小字第5191號原　　　告　乙○○
訴訟代理人　甲○○
被　　　告　巨田建設有限公司
法定代理人　丙○○
訴訟代理人　洪千琪律師
上列當事人間請求返還定金事件，於民國98年4月2日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國九十七年四月十五日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國97年4月6日偕同其妻與友人至被告公司所銷售坐落於高雄市前鎮區○○○街118號之5層樓透天房屋（下稱系爭房屋）看屋，當日即與被告達成以742萬
元購買系爭房屋之合意（下稱系爭契約），並交付定金新臺幣（下同）10萬元予被告。惟隔日原告妻思及系爭房屋後方並未預留防火巷，遂電詢被告此事，被告則告以雖有增建部分但只是違規使用，此時原告方知悉系爭房屋後方於防火巷內有違規增建等情，隨時可能遭檢舉拆除，則系爭房屋顯然因此而減少房屋之通常效用且價值減損，原告遂於97年4 月14日向被告表明解除系爭契約之意，並索還已交付之定金10萬元，卻遭被告拒絕，為此爰依民法第259條第1項第2款之
規定，請求被告將所受領之定金10萬元返還原告，另加計自解除契約翌日即97年4月15日起至清償日止，按年利率5%計
算之利息，並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：被告並非系爭房屋之起造人及所有權人，與原告訂約者應為訴外人富大誠建設有限公司（下稱富大誠公司），原告起訴之對象應有誤會：又如認原告締約之對象為被告，然原告於看屋時早已知悉系爭房屋有增建之情形，係經深思熟慮後方與被告簽訂系爭契約並交付定金10萬元，事後實因其他理由不願買受系爭房屋，始又藉口上開情詞欲退還定金，但被告於系爭房屋後方防火間隔內增建廁所係擴大實際使用面積，非但未減損系爭房屋之價值，反而有所提升，且系爭房屋本無防火巷之設計，而係採取預留防火間隔之方式，該增建部分面積不大不會影響系爭房屋之防火功能，是系爭房屋並無物之瑕疵等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告於97年4 月6 日與被告簽訂系爭契約，並當場交付定金10萬元予被告之事實。
㈡原告於97年4 月14日向被告表達解除系爭契約之意之事實。㈢被告於系爭房屋後方之防火間隔內增建廁所1間之事實。
四、本院之判斷：
㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，民法第344 條第1 項定有明文。是所謂買賣契約之主體並非必由買賣標的物之所有權人始足為之，任何人均可與他人訂立出售非己所有標的物之買賣契約，僅事後如無法履行時，出賣人必須負債務不履行之責任爾。原告主張其係與被告簽訂系爭契約並交付定金，並提出蓋有被告發票章印文之定金收據1 紙為證（見本院卷第8頁） ，惟被告則辯以：系爭房屋之所有權人為訴外人富大誠公司，並授權被告之法定代理人丙○○代為銷售系爭房屋，僅係是時丙○○誤蓋用被告之發票章於收據上，被告實非系爭契約之主體云云。經查，上揭收據上確實蓋有被告之發票章，並由其法定代理人丙○○簽名於其上，系爭契約係由丙○○與原告談妥買賣價金並收取定金，而系爭房屋外盆栽上亦噴有被告之字樣等情，被告並未爭執，均堪信為真，則就此等外觀事實以觀，原告締結系爭契約之對象確屬被告，而被告雖稱係受訴外人富大誠公司委託銷售系爭房屋，惟被告未說明有何跡證顯現於外，足使原告知悉此等內部關係，是與原告簽訂系爭契約者確係被告無疑，況縱被告並非系爭房屋之所有權人，仍非不能成為買賣契約之主體，僅事後能否履行之問題，已如前述，被告此部分所辯，應無足採。
㈡又被告對於系爭房屋後方防火間隔內增建有廁所1 間之事實並不否認，並自陳係違規使用，惟仍辯稱不會影響系爭房屋之防火功能云云。然查，建築法規要求房屋建造時需預留防火巷或防火間隔之目的，本在維護建築物彼此間之公共消防安全，避免因建築物間未預留空間，導致火災時延燒至他建築物造成更大人員傷亡及財物損失情形產生，但被告卻在防火間隔內增建有廁所1 間，顯然已違反系爭房屋原先設計預留防火間隔以避免過度延燒之意旨，雖被告復稱增建面積很小不會影響防火功能，然建築法規要求預留防火巷或防火間隔之目的，既在要求預留「足夠」之空間以遂行上開效用，如違反法規而增建，系爭房屋原先設計之防火空間即行減縮而有所不足，縱增建面積狹小亦然，是當難謂未因增建而減損系爭房屋之防火功能，此等防火功能之欠缺已然減低系爭房屋之通常效用，而屬物之瑕疵之範疇：又被告及伊法定代理人丙○○均不否認未就系爭房屋後方因增建導致防火間隔縮小等情，於簽訂系爭契約前即向原告告知（見本院卷第60、84頁），是被告亦不能以原告於簽約前已知瑕疵之存在等詞置辯。
㈢再被告屢稱系爭房屋之增建係給予原告增加使用面積之優惠，並未減損其價值，不符物之瑕疵之定義云云，然查，被告既自陳有告知原告系爭房屋之使用面積為80坪，而證人黃達翔即陪同原告前往簽訂系爭契約之友人則證稱：被告有提到系爭房屋之實際面積大約是80多坪，彼等沒有看權狀，其當場並有講過系爭房屋「如果沒有80幾坪，就沒有此價值」等語（見本院卷第62頁），足見雙方議價之基礎係就系爭房屋之整體使用面積為之，是原告將來所應支付之742 萬元總價金，既亦包括前開增建部分在內，尚非單純獲有利益而無償地獲贈使用面積，當不能因此即謂增建係被告給予原告之優惠。反觀原告於支付價金後所取得之增建部分，如嗣後因他人檢舉違反建築法規而遭拆除，系爭房屋之面積即有所減損，價值亦將下跌，當屬系爭房屋之瑕疵無疑：又增建部分既與權狀上所記載坪數有異，就此必然影響銀行對系爭房屋之估價及降低相對應之貸款成數，但增建部分仍計入總價金內，相較之下，系爭房屋並無如買賣總價金般之價值，更何況系爭房屋已因於後方違規增建廁所而影響其防火功能，對住戶及公共安全均有所損害，已如前述，從而，被告辯稱系爭房屋未存有物之瑕疵云云，無非事後卸責之詞，洵無足取。是系爭房屋於將危險移轉於原告前已存有減少其價值之瑕疵，雖系爭房屋之占有尚未移轉於原告，但被告對於上開物之瑕疵已明示不願修補之意，原告復於97年4 月14日向被告表明解除系爭契約之意，則系爭房屋既有上開物之瑕疵存在，不論原告內心欲解除系爭契約之動機為何，原告仍得因該瑕疵之存在而解除契約，且欲解除契約或減少價金之選擇權在原告，一經行使即生其效果，並非被告所得置喙，是原告依民法第359 條之規定解除契約，當屬合法有據。系爭契約既經解除，被告自應負返還原告所交付定金之責，是原告起訴請求被告給付10萬元及自97年4 月15日起至清償日止，按年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
五、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無一一詳予論駁之必要，附此敘明。
六、本件訴訟費用額確定為1,000元，應由被告負擔。
七、本件係小額程序為被告敗訴之判決，就原告勝訴部分，依民事訴訟法第436條之20之規定，應職權宣告假執行。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之19
第1項、第436條之20、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　4 　　月　　23　　日高雄簡易庭 法 官 許勻睿
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　4 　　月　　23　　日書記官 王楨珍