高雄簡易庭98年度雄簡字第4091號

• 裁判案由: 給付服務費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 高雄簡易庭
• 裁判日期: 99 年 08 月 31 日

臺灣高雄地方法院簡易民事判決　　　　98年度雄簡字第4091號原　　　告　禾康不動產有限公司（即住商不動產高雄民族加盟法定代理人　甲○○
訴訟代理人　乙○○
被　　　告　丙○○
訴訟代理人　王叡齡律師
上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國99年8 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國98年8月21日委託原告居間銷售被告
所有門牌號碼高雄市○○區○○路13號之1之房屋及其基地
（下稱系爭房地），並訂有專任委託銷售契約書（下稱系爭居間契約），言明由被告實拿新臺幣（下同）628萬元，超
過部分則歸原告享有。原告即於98年9月11日說服訴外人林
英合以高於前開價格之650萬元購買系爭房地，且已收受林
英合所開立合計金額相當於買賣總價10%，面額分為10萬元
及55萬元之支票2紙（下稱系爭支票），依約被告應配合簽
認要約書或議價委託書等相關契約文件，原告並安排林英合與被告於98年9月21日簽約，惟被告卻藉口拖延，不願簽立
買賣議價委託書（下稱議價委託書），也未於98年9月21日
與林英合簽署買賣契約，私下更於98年9月25日將系爭房地
出賣給他人，依系爭居間契約第11條第1項第3款之約定，當視為原告已完成仲介之義務，被告即應支付原告以委託銷售總價6%計算之服務報酬39萬元（即650萬元×6%＝39萬元）
，惟迄未給付，屢經催告均置之不理，為此爰依系爭居間契約之法律關係，求為判命：被告應給付原告39萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年11月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：系爭居間契約固約定委託期間內原告如已覓得符合底價之買方時，被告即有配合簽認要約書或議價委託書相關契約之責，然所謂符合底價之買方，應指買方已符合「依書面表明出價超過底價，且交付定金或斡旋金予賣方」之情形而言，依議價委託書之記載，林英合應以現金或開立指名被告禁止背書轉讓之票據支付定金或斡旋金，然系爭支票係指名原告禁止背書轉讓之票據，且林英合嗣後雖欲將系爭支票變更為另紙面額65萬元，由土地銀行為發票人之支票（下稱土銀支票），然該支票亦係以林英合而非被告為受款人，而定金或斡旋金契約既為要物契約，林英合迄至98年9 月18日前均未按照上開方式給付定金或斡旋金給被告，原告因可歸責於己之事由致未能履行系爭居間契約第7 條第7 項之約定，被告乃於98年9 月19日終止系爭居間契約，自無庸負給付報酬之責：縱認被告終止系爭居間契約並非合法，惟兩造約定由被告實拿628 萬元，自非以總價650 萬元為依據計算服務報酬等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回：㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於98年8月21日訂定系爭居間契約，言明由被告實拿628萬元，超過部分則歸原告享有之事實。
㈡林英合同意出價650萬元，並簽發系爭支票以支付定金或斡
旋金之事實。
㈢系爭居間契約第6條第5項所稱「符合底價之買方」，係指買方已依書面表明出價超過底價，且交付定金或斡旋金予賣方之事實。
㈣本件議價委託書之內容，不需被告簽名同意即當然構成系爭居間契約之一部分之事實。
㈤兩造於系爭居間契約中約明將使用買賣價金履約保證制度之事實。
四、本院之判斷：
㈠原告主張其於委託期間內已覓得符合底價之買方，惟被告未依系爭居間契約第6條第5項之約定配合與買方林英合簽訂議價委託書及買賣契約，依系爭居間契約第11條第1項第3款，應視為原告已完成仲介義務，被告應給付原告居間報酬，然此為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：
⒈系爭居間契約第6條第5項固約定原告倘若於委託期間內覓得已符合底價之買方，被告即應配合簽訂相關契約文件，然該約款所稱「符合底價之買方」，並非單指買方之出價達於底價而言，尚需買方已依書面表明出價超過底價，且交付定金或斡旋金予賣方，方足當之，為兩造所共認，應堪信為真實，先予敘明。
⒉次查，兩造間就系爭居間契約所訂定之委託銷售總價，既已明確約定由被告實拿628萬元，其餘超過部分則歸原告享有
，此為兩造所不爭，並有委託銷售出租契約內容變更同意書1 紙在卷可稽（見本院卷第16頁），而林英合願出價650 萬元乙節，復為兩造所是認，並簽有議價委託書1 紙足憑（見本院卷第17頁），可知林英合以書面所為之出價，確已符合被告要求之底價。惟被告則辯稱：林英合未提出現金或指名被告之禁止背書轉讓票據以支付定金或斡旋金，故林英合未交付定金或斡旋金予被告，自與上開「符合底價之買方」定義不符等語。經查，依系爭居間契約第8 條第1 項之約定，被告固同意原告得為定金（含議價保證金即俗稱之斡旋金）收受之代理人，然依議價委託書之記載，原告與林英合確已就定金或斡旋金之支付方式，約明為以指名賣方禁止背書轉讓票據為之，而兩造對議價委託書之內容無需經被告同意即應構成系爭居間契約之一部分之事實既無所異議，原告復未證明兩造就定金或斡旋金之支付方式另有約定，是原告即必需自林英合處取得以指名賣方禁止背書轉讓票據為支付方法之定金或斡旋金，方得謂定金或斡旋金於原告收受時，即視同其已為被告所受領。惟林英合所開立之系爭支票，實均為指名原告之禁止背書轉讓票據，有系爭支票影本在卷足憑（見本院卷第18頁），此不僅與議價委託書之前開內容不符，且系爭支票既指名原告為受款人，並註明禁止背書轉讓，而參以原告訴訟代理人乙○○曾於另案林英合請求被告賠償定金民事事件（本院99年度訴字第300 號）審理中證稱：伊係應林英合之要求而同意由林英合開立指名原告之支票，因林英合跟原告公司買會覺得有保障，伊覺得合理所以接受，前提是簽約時必須將該等支票換成現金票或是現金做為履約保證金，但被告有意見，就是抬頭和日期及禁止背書轉讓之記載等語（見本院卷第113 至114 頁），原告復自陳：買方的意思是向我們公司買，所以才會指名給我們等語，而被告復已於簽立議價委託書前要求更換系爭支票為指名被告禁止背書轉讓之票據或現金，惟林英合仍僅提出以自己為受款人之土銀支票替換，始終未提出指名被告禁止背書轉讓之票據，則林英合究係欲以被告或原告為定金或斡旋金契約之締約對象，已有不明；另參以系爭居間契約既約定使用買賣價金履約保證制度，而該履約保證帳戶必須經林英合與被告之同意方得動用，復為原告自陳在卷，則不論系爭支票係指名何人，只需嗣後將之存入該履約保證帳戶，對於本件之交易安全，即屬無礙，當無違反議價委託書內容而逕以原告為系爭支票之受款人並註明禁止背書轉讓之必要，而原告依系爭居間契約第8 條第1 項之約定，雖為被告收受定金或斡旋金之代理人，但被告既係要求原告收受以指名被告禁止背書轉讓票據為支付方式之定金或斡旋金，議價委託書上並已如是記載，而原告又未能證明被告同意嗣於林英合與被告正式簽約時，另以土銀支票替換系爭支票等情，則其即在未獲被告同意之情況下，逕自應允林英合之要求而改為收受指名原告禁止背書轉讓之票據，原告究係基於被告代理人之身分而收受系爭支票，抑或已跳脫單純居間媒介締約機會及代為收受定金或斡旋金之角色，自任為其與林英合所成立之定金或斡旋金契約當事人，而本此關係直接向林英合收取系爭支票，再於被告履行其所要求之條件後，方另與被告達成協議以移轉系爭支票或為其他處置，亦屬可議。從而，本院當難僅憑原告收受與議價委託書記載不符之指名其為受款人之系爭支票，而認已生其代理被告收受定金或斡旋金之效力。
㈡綜上所述，林英合以書面所為出價固已達系爭居間契約之委託銷售底價，然本院無從逕以林英合交付指名原告禁止背書轉讓之系爭支票予原告之行為，認定已生代被告收受定金或斡旋金之效力，則本於兩造對系爭居間契約第6 條第5 項之共同認知，原告顯未符合「覓得符合底價之買方」之要件，被告自無配合簽認要約書或議價委託書等相關契約之義務，原告依該契約第11條第1 項第3 款之約定，主張被告有違上開約定，視為其已完成仲介義務，而請求被告給付相當於委託銷售總價650 萬元之6%之服務報酬39萬元，即無理由，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2
項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 31 日高雄簡易庭 法 官 許勻睿
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 8 月 31 日書 記 官 王楨珍