高雄簡易庭99年度雄訴字第8號

• 裁判案由: 返還土地等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 高雄簡易庭
• 裁判日期: 100 年 07 月 13 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　 99年度雄訴字第8號原　　　告　允盛冷凍食品股份有限公司
法定代理人　陳政任
訴訟代理人　陳麗珍律師
紀錦隆律師
孫大昕律師
被　　　告　凌盛工業有限公司
法定代理人　林碧珠
訴訟代理人　林伯祥律師
王銘鈺律師
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國100年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄市○鎮區○○段七七一號土地上即同段建號五十二號門牌號碼為高雄市前鎮區○○○○路十號（面積六一○點五○平方公尺) 之建物遷讓返還予原告。
訴訟費用新臺幣柒仟壹佰陸拾元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾壹萬柒仟玖佰元供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣陸拾伍萬叁仟柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件原告起訴原請求被告應將高雄市○鎮區○○段771、772號土地，面積合計610.5 平方公尺返還予原告。嗣於訴訟中變更訴之聲明為：㈠先位聲明：被告應將坐落高雄市○鎮區○○段771 地號土地（下稱系爭土地）上同段52建號即門牌號碼高雄市前鎮區○○○○路10號、面積610.5 平方公尺之建物（下稱系爭建物）遷讓返還予原告；㈡備位聲明：被告應將系爭建物坐落之系爭土地，返還予交通部高雄港務局（下稱高雄港務局），並由原告受領；原告變更前及變更後之請求，所涉之基礎事實均為被告是否有權繼續占有使用系爭房屋及其基地即系爭土地，原請求與變更後之訴之主要爭點具有共同性，其訴訟及證據資料，於審理中具有同一性或一體性，合於民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款規定，所為變更於法有據，應予准許，先為敘明。
二、原告主張：原告與訴外人高雄港務局簽訂有「高雄港前鎮漁港區公有土地租賃契約」，雙方約定就高雄市○鎮區○○段771 、772 號土地成立租賃契約，面積共3,007 平方公尺，租賃期間自民國99年1 月1 日起至101 年6 月30日止。原告又於98年8 月21日向訴外人久益電機機械股份有限公司（下稱久益公司）購買上開771 號（系爭土地）土地上即同段建號52號門牌號碼高雄市前鎮區○○○○路10號（面積610.50平方公尺）建物；原告現為系爭建物之所有權人，詎被告無合法權源而占用系爭建物並拒絕交還，原告自得依民法第
767 條請求被告遷讓返還系爭建物。縱認被告與久益公司間存有租賃關係，原告亦已於99年2 月5 日終止與被告間之租賃關係；再者，原告收回系爭建物係為拆除重建以供營業使用，並已委請建築師規劃全新之廠房新建工程計畫，所為亦合於土地法第100 條第1 款終止之要件。是原告民法第767
條、第450 條第2 項、第455 條、土地法第100 條第1 款規定，先位請求被告將系爭建物遷讓返還予原告。如認原告先位聲明無理由，因被告與高雄港務局並無任何法律關係存在，其無權占用系爭土地，亦侵害高雄港務局之權利，高雄港務局本得行使民法第767 條第1 項前段之權利而怠於行使，而原告既為系爭土地租賃契約之承租人，自得依民法第242
條規定，代位高雄港務局行使權利，則原告備位聲明請求被告將系爭建物坐落之系爭土地返還予高雄港務局，並由原告代為受領。並聲明：㈠先位聲明：如主文第1 項所示；㈡備位聲明：被告應將系爭建物坐落之系爭土地返還高雄港務局，並由原告受領。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：被告於88年以前即向久益公司承租系爭土地及建物，雙方存有不定期之租賃關係。詎久益公司於98年8 月21日將系爭建物出售予原告，原告應承受久益公司之出租人地位，被告占有系爭土地及建物係基於合法之租賃權利，並非無權占有。再者，被告自承租系爭土地及建物後，歷年來已花費數百萬鉅資對系爭建物實施修繕及增建，增益其建物價值甚鉅，縱認原告有權終止租賃契約，被告亦得依民法第264 條第1 項前段規定，就支出之修繕及有益費用主張同時履行抗辯。又本件原告轉租利益已超過其對於高雄港務局承租全部土地之利益，且依原告提出之廠房新建計畫觀之，其新建計畫顯與原告與高雄港務局間之公有土地租賃契約第2 條出租之土地必須限於經營機械修理之約定相違，原告新建廠房之行為已違反租約用途，將遭其出租人高雄港務局終止租約，應認原告並不符合土地法第100 條第1 款收回重新建築之必要正當理由，況被告就系爭建物歷年來之修繕及增建已支出約400 餘萬元，系爭建物結構堅強，亦無重建之必要。另縱高雄港務局之租約限制久益公司轉租，然其限制者為轉租土地，被告之租賃標的物尚包含系爭建物，並非在禁止轉租之列，且縱出租人不同意轉租，亦僅生次承租人不得據其與承租人間之租賃契約對出租人主張租賃關係存在而已，非可認次承租人與承租人間之租賃關係無效，而被告對原告依前揭所述既屬有權占有，除非高雄港務局依約終止其與原告間之租賃契約，否則高雄港務局需容忍原告占有管理系爭土地，其亦不得越位直接排除被告之占有，從而，原告之先位及備位聲明均無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠坐落高雄市○鎮區○○段771 地號土地上即同段建號52號門牌號碼高雄市前鎮區○○○○路10號（面積610.5 平方公尺）之建物，原為久益公司所有，原告於98年8 月21日向久益公司買受該建物，目前為系爭建物之所有權人。
㈡被告現占有使用系爭建物。
㈢系爭建物坐落之系爭土地原由高雄港務局出租於久益公司，嗣於98年高雄港務局與原告簽訂「高雄港前鎮漁港區公有土地租賃契約」，雙方約定就包含系爭土地在內之高雄市○鎮區○○段771 、772 地號土地成立租賃關係，租賃期間自99年1 月1 日至101 年6 月30日止。
四、本件爭點先位部分為：㈠被告與久益公司就系爭建物連同基地即系爭土地是否自88年5 月5 日前即存有不定期租賃關係？㈡若上述租賃關係存在，原告是否應繼受之？㈢若兩造間不定期租賃關係存在，原告以重新建築系爭建物為由主張終止該租賃關係，是否有理由？備位部分為：㈣原告代位高雄港務局行使民法第767 條第1 項前段物上請求權，是否有據？
五、被告與久益公司就系爭建物暨其基地即系爭土地是否自88年5 月5 日前即存有不定期租賃關係？
㈠被告雖以其與久益公司間於88年之前即已存有不定期租賃關係，惟未能提出任何書面租賃契約為證，僅提出現金支出傳票為據（99年度司雄簡調字第147 號卷第27頁至第41頁）；雖該現金支出傳票上載有租金、廠租等字樣，然長達近5 年之租金支付往來，果均交由陳淑玲1 人代為收受，則陳淑玲必為極受信任之人，何以陳淑玲到庭竟稱不知長期前往收受之款項為何等款項（本院卷第192 頁至第195 頁），而長期代收平均每月約3 、4 萬元款項，不知所收受者為何款項，亦從未詢問，所為亦顯與常情有違；是陳淑玲所證或被告所提現金支出傳票均不足以認定與久益公司間有不定期租賃關係存在。被告雖另抗辯證人於庭外曾表示被告已承租系爭建物20餘年，並提出錄音光碟及譯文等為證，然證人既已到庭為證，所為證詞亦不合常理，縱有法庭外相關錄音光碟及譯文，亦難認為真實。
㈡再者，被告雖提出系爭建物址之水、電費收據，抗辯其確實有承租系爭建物長達20餘年（卷第121 頁至第148 頁），惟該等水費及電費收據僅係能證明水電費繳納完畢之事實，並未能證明確由被告長期繳納，且收據上亦均係記載久益公司之名稱，被告此部分抗辯難以採信。又本院依職權函查結果，財政部高雄市國稅局亦以100 年5 月27日財高國稅資字第1000045096號函稱久益公司自89年至98年度營利事業所得稅結算申報案均未檢附租賃合約書（卷第210 頁），參以被告自79年7 月間起至95年6 月19日公司所在地均登記在高雄市三民區○○○街84號1 樓，95年6 月20日以後迄今均登記在高雄市○○區○○街189 巷5 號1 樓，此為被告所自承（卷第282 頁至第283 頁），並有其提出之高雄市政府營利事業登記證為證（卷第292 頁），復據高雄市政府100 年6 月13日高市府四維經商公字第10001216140 號函所檢附被告91年11 月13 日、95年6 月20日及100 年5 月31日之有限公司變更登記表在卷可參（卷第247 頁、第251 頁至第256 頁）；是久益公司自89年至98年間既從未曾申報系爭建物有任何租賃所得，而被告自79年公司核准設立登記迄今，公司所在地均未曾登記於系爭建物之址，顯無任何證據資料足以證明被告與久益公司間確存有不定期租賃關係存在。
㈢從而，被告未能證明與久益公司間存有不定期租賃關係，其占有系爭建物並無法律上權源，自屬無權占有；而原告現為系爭建物之所有權人，其依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告應將系爭建物遷讓返還予原告，自屬有據。
六、本院既已認定被告與久益公司間並無不定期租賃關係存在，其占有系爭建物並非有權占有，則先位爭點㈡至㈢及備位部分爭點㈣即無論述之必要，併此敘明。
七、綜上所述，原告先位部分依民法第767 條第1 項前段所有物返還請求權之規定，請求被告遷讓返還系爭建物予原告，為有理由，應予准許。又當事人提起預備合併之訴，係以先位之訴無理由為停止條件，請求法院就備位之訴為裁判，故法院應就先位之訴先為審判，必待先位之訴無理由時，始得就備位之訴為裁判。原告所提上開先位之訴，既有理由，本院亦毋庸就原告依據民法第242 條規定所提備位之訴即爭點㈣部分有無理由而為裁判，附此敘明。
八、本判決兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
九、本件事證已明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊防禦方法，於本件判決不生影響，爰不一一論述。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 100 年 7 月 13 日民事庭 審判長法 官 林玉心
法 官 李宜璇
法 官 李佳容
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 7 月 13 日書記官 湯正裕