臺灣高等法院 高雄分院100年度上易字第243號

• 裁判案由: 返還土地等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 高雄分院
• 裁判日期: 100 年 12 月 13 日

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　100年度上易字第243號上　訴　人　凌盛工業有限公司
法定代理人　林碧珠
訴訟代理人　許明德律師
鄭勝智律師
王伊忱律師
陳景裕律師
鄭美玲律師
被上訴人　　允盛冷凍食品股份有限公司
法定代理人　陳政任
訴訟代理人　紀錦隆律師
孫大昕律師
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於民國100 年7 月13日臺灣高雄地方法院99年度雄訴字第8 號第一審判決提起上訴，本院於100 年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國98年8 月21日向訴外人久益電機機械股份有限公司（下稱久益公司）買受建號52號門牌號碼高雄市前鎮區○○○○路10號房屋（面積610.5 平方公尺，下稱系爭房屋），並向訴外人高雄港務局承租系爭房屋坐落之基地即高雄市○鎮區○○段771 、772 號土地，租期自民國99年1 月1 日起至101 年6 月30日止。詎上訴人無合法權源而占用系爭房屋並拒絕交還，妨害伊所有權之行使，伊自得請求上訴人遷讓返還。又縱認上訴人與久益公司間就系爭房屋有租賃關係存在，並應由伊繼受，然伊因欲收回系爭房屋拆除重建以供營業使用，且已依土地法第100 條第1 款規定向上訴人為終止租約之意思表示，上訴人即有遷讓返還之義務。爰依民法第767 條規定，提起本訴，並聲明求為命上訴人將系爭房屋遷讓返還予伊，且願供擔保為假執行之判決。
二、上訴人則以：伊自88年以前即向久益公司承租系爭房屋，且為不定期租約，被上訴人向久益公司買受，自應承受該租約，伊占有系爭房屋即有合法權源。又伊於承租後，歷年來已花費數百萬元為修繕結構，目前仍可繼續使用，被上訴人所稱欲拆除重建，並無必要，亦與誠信原則有違。而系爭房屋之面積僅為610.5 平方公尺，相較於被上訴人承租面積之3,007 平方公尺，伊所使用之範圍並不影響被上訴人之使用，被上訴人主張有拆除重建必要，亦與比例原則不符，且屬權利濫用。另依被上訴人提出之重建計劃，其拆除後係欲興建冷凍廠使用，與該基地僅得供機械修理之專區性質不符，亦違反與高雄港務局間租約關於使用用途之約定，被上訴人之終止即不合法，兩造間租賃關係仍屬存在，被上訴人之請求，並無理由等語，資為抗辯。
三、原審經審理後，准被上訴人之全部請求。上訴人提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造爭執及不爭執事項：
㈠不爭執部分：
⒈系爭房屋原為久益公司所有，被上訴人於98年8 月21日向久益公司買受，並辦理移轉登記而為所有人。
⒉系爭房屋現由上訴人單獨占有使用中，登記面積為610.5 平方公尺，且無增建。
⒊系爭房屋坐落之基地為高雄港務局管理之國有土地，並出租予被上訴人，租期自99年1 月1 日至101 年6 月30日止。
㈡爭執部分：
⒈兩造間就系爭房屋有無租賃關係存在。
⒉被上訴人之終止租約是否合法。
五、本件兩造之爭點雖包括有無租賃關係存在及是否已合法終止，但縱上訴人主張之租賃關係存在，若被上訴人之終止為合法時，上訴人仍有遷讓返還系爭房屋之義務，故本院就終止是否合法之爭點先為審酌判斷，顯較具實益，先予說明。又被上訴人係主張依土地法第100 條第1 款收回重建之規定為終止依據，上訴人則抗辯不符合該要件。經查：
㈠被上訴人於100 年6 月14日提出之補正狀中明確記載以該書狀之送達為主張收回重建而終止之意思表示，上訴人對該書狀所載內容及已收受該書狀之事實並不爭執（見原審卷㈡第258 、259 頁，本院卷第133 頁），則被上訴人就此項終止事由，已合法向上訴人為意思表示，應可認定。
㈡按土地法第100 條第1 款規定，出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋。而所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，故祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約。有最高法院70台上1401號判例意旨可供參酌。又所謂收回重建之必要，不得僅以物理上堅固與否為準，如建物之價值與土地之利用價值顯不相當，為配合都市之繁榮發展，亦應在斟酌之列。且收回重建不以房屋瀕於倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之。業經同院49年台上字第1767號、60年台上字第3027號及64年台上字第1387號判例意旨闡釋甚詳。經查，系爭房屋係於62年3 月1 日建築完成，有建物登記謄本在卷可稽（見原審卷㈠第58頁），可見系爭房屋之屋齡迄今已逾38年，而依登記謄本及照片所示，系爭房屋為鋼造結構，並供機械修理工廠使用（見同上頁及原審卷㈡第342 ～350 頁），亦已逾財政部所核定固定資產耐用年數表所載該類結構造房屋之35年使用年限（見本院卷第110 頁），則被上訴人主張系爭房屋屋齡已久，逾越合理使用年限，為充分利用基地之經濟效益，在客觀上有拆除重建之必要，應與事實相符，而可採信。
㈢上訴人雖抗辯其就系爭房屋已支出數百萬元為修繕，結構堅固，並無拆除重建必要，被上訴人之主張與誠信原則有違，而系爭房屋之面積僅為610.5 平方公尺，相較於被上訴人承租面積之3,007 平方公尺，其所使用之範圍並不影響被上訴人之使用，被上訴人主張有拆除重建必要，亦與比例原則不符，且屬權利濫用等語。然查，系爭房屋係位於面臨漁港北一路之位置，而被上訴人承租之土地面臨漁港北一路之面寬約30公尺，有地籍圖及現場照片在卷可稽（見本院卷第59、95、120 、211 頁），且為兩造所不爭執。則縱如上訴人所稱其僅占用約15公尺之面寬，亦已使用一半之位置，就被上訴人承租土地之使用利益而言，明顯因臨路面寬之減半而有所減損，且系爭房屋之面積僅為610.5 平方公尺，占被上訴人承租土地面積3,007 平方公尺之1/5 ，卻使用最具經濟價值之臨路位置，並占用1/2 之面寬，亦即上訴人所占用部分為被上訴人承租土地之精華地段，若仍維持現狀不予拆除重建，顯將嚴重影響被上訴人承租土地使用之整體營運規劃，自不因上訴人是否曾出資修繕或僅使用約1/5 之面積而有差異。再者，被上訴人所承租之土地鄰近前鎮漁港，附近漁業、冷凍業等行業興盛，雖有部分區域並未改建，而仍維持鐵架、鐵皮、烤漆板等結構，但亦有興建許多新穎且高樓層之廠辦大樓，此有兩造分別提出之鄰近地區照片在卷可稽（見原審卷㈠第58、114 、115 頁，本院卷第95～97、111 、112 、121 ～125 、157 ～159 、211 、212 頁），可見被上訴人主張拆除重建符合其營運需求，並能發揮土地之經濟效益及促成都市繁榮發展，而系爭房屋之使用現況並無助於土地有效之開發利用，即與事實相符，況被上訴人終止租約之目的係為拆除重建並供自身營業使用，有其提出之高雄市政府工務局核准拆除之函文、興建計劃書及破土典禮照片在卷可憑（見原審卷㈠第20、164 ～179 、200 頁），且與被上訴人主張其承租土地係為經營與漁業相關事業之目的相符，亦符合拆除重建之合理性及必要性，自無違反誠信原則或比例原則可言，更與權利濫用無涉。上訴人稱並無重建必要或與誠信原則有違或與比例原則不符，本院經斟酌後，尚難採信。
㈣上訴人雖又抗辯依被上訴人提出之重建計畫係供興建冷凍廠使用，與該承租土地屬機械修理專區之性質不符，亦違反其與高雄港務局之租約約定，將無實行之可能性，其既不能合法重建，自不得據以終止等語。然查，被上訴人以收回重建為終止事由是否合法，應就系爭房屋是否有重建必要為斟酌，與重建之內容無涉，此觀之上開最高法院判例意旨所闡釋之內容自明。至被上訴人收回重建後之使用用途或重建計畫之內容，是否違反相關法令或租約約款，因被上訴人尚未實際興建，且重建計劃內容是否與法令規範或租約約款有違，亦未經主管機關審核或法院裁判認定，自無從遽認被上訴人之重建內容即屬違法或違約，況被上訴人亦得於興建時斟酌營運所需及法令規範，而為適當之變更設計或調整其營運方針，以達其重建之目的，故重建計劃之內容即難採為審酌得否收回重建之依據。上訴人上開論述，本院尚無從為其有利之認定。至上訴人另雖援引最高法院85年台上字第1799號判決意旨稱「房屋所有人將房屋出租後而將房屋所有權讓與他人者，受讓人不得以自用為由向承租人請求收回房屋」而主張被上訴人於買受系爭房屋後亦不得依土地法第100 條第1
款規定為終止，但該判決並未經選編為判例，僅屬個案之法律見解，且僅係表示不得收回自用，而非就能否收回重建表示意見，與本案事實不同，本院自不受其拘束，上訴人此部分意見，亦不足採。
㈤又上訴人雖於本院言詞辯論時陳稱並未占用系爭房屋全部範圍，但其於原審就其占用系爭房屋全部及並未增建之事實，明確表示不爭執，且在其提出之書狀中亦自行將此事實列為不爭執事項，有各該書狀在卷可稽（見原審卷㈠第87、92、116 頁），並經原審為確認（見原審卷㈡第353 頁），甚且於本院第1 次準備程序時，就原判決整理之不爭執事項（指系爭房屋之面積及占用事實）亦陳稱無意見（見本院卷第49頁），可見上訴人自始即未就占用面積為爭執，則其於本院行言詞辯論時再主張並未占用系爭房屋全部，顯違禁反言之誠信原則，自難採信。又上訴人雖主張其就系爭房屋支出數百萬元之修繕費，得於遷讓返還時為同時履行抗辯。然依最高法院33年上字第2326號判例意旨，修繕費與遷讓返還間非有互為對價關係，自無同時履行抗辯之適用，上訴人此項論述，即不足採。
㈥依上所述，系爭房屋應符合收回重建之要件，被上訴人之終止應屬合法，上訴人稱不合法，並不足採，其占用系爭房屋即無合法權源，而應遷讓返還予被上訴人。
六、本件被上訴人主張依土地法第100 條第1 款收回重建之規定所為之終止，係屬合法，業如前述，則縱上訴人主張兩造間有不定期租賃關係存在為可採，亦經合法終止而消滅，上訴人即有遷讓返還系爭房屋之義務，故就兩造間是否租賃關係存在之爭點部分，因不影響判決之結果，本院即不再為審酌認定，併予說明。
七、綜上所述，被上訴人依土地法第100 條第1 款收回重建之規定為終止租約之主張，應屬可採，上訴人抗辯並不符合該款要件，尚難採信。從而，被上訴人本於民法第767 條規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還，為有理由，應予准許。原審命上訴人遷讓返還，理由雖與本院不同，但結論相同，而無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第2
項、第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 13 日民事第五庭
審判長法官 簡色嬌
法 官 郭慧姍
法 官 林紀元
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 100 年 12 月 13 日書 記 官 葉淑華