臺灣高等法院高雄分院102年度上易字第284號｜法律人

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　102年度上易字第284號上　訴　人　樺諭貿易有限公司兼法定代理人　陳怡元共　　　　同訴訟代理人　李正良律師被上訴　人　鐘志榮訴訟代理人　黃耀平律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於民國102 年7 月5 日臺灣高雄地方法院102 年度重訴字第41號第一審判決提起上訴，本院於103 年5 月21日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人起訴主張：被上訴人與上訴人樺諭貿易有限公司（下稱樺諭公司）於民國95年9 月12日就被上訴人所有坐落高雄市○○區○○段00地號，面積5069.57 平方公尺土地（下稱系爭土地）成立租賃契約（下稱系爭租約），租期自95年10月1 日起至101 年9 月30日止共計6 年，每年租金新台幣（下同）20萬元。租賃期間並於系爭土地上蓋有面積210.21平方公尺，門牌號碼高雄市○○區○○路000 號之農舍1 間（下稱系爭建物），登記為被上訴人所有，一併提供樺諭公司使用。嗣因租期屆至，被上訴人發現樺諭公司經由其法定代理人即上訴人陳怡元將系爭土地違法轉租予訴外人吳明德；吳明德並將系爭房地借予訴外人捷順運輸股份有限公司（下稱捷順公司）使用。被上訴人乃於101 年10月2 日寄發存證信函，請樺諭公司、吳明德騰空系爭土地、建物並返還系爭房地予被上訴人，惟上訴人均未置理。目前系爭建物及其坐落之部分系爭土地（即基地）仍由上訴人占用中，系爭建物基地以外之系爭土地則由被上訴人另行出租予吳明德。又系爭租約之租期至101 年9 月30日止已到期而終止，上訴人占用系爭建物及基地即無正當權源，依民法第455 條、第767 條第1 項之規定，上訴人應遷出並返還系爭建物及所坐落之部分系爭土地。再者上訴人無權占有系爭建物及基地，受有相當於租金之不當得利。計算上訴人之不當得利，依土地法第97條第1 項規定，應以系爭建物及坐落之部分系爭土地申報總價年息為10% 為標準。而系爭建物之課稅現值為55萬7000元，系爭建物坐落之部分系爭土地面積為210.21平方公尺，公告現值為59萬8047元，系爭建物及坐落之部分系爭土地總價值為115 萬5047元，故而上訴人無權占有系爭建物及基地受有不當得利為每月9625元（即0000000 元10% 1/12=9625 元）。迄至本件起訴時，上訴人已無權占有2 個月（即101 年10月,11 月）獲有相當於2 個月之不當得利1 萬9250元，而上訴人間為不真正連帶關係。為此，先位聲明：㈠上訴人應自系爭建物遷出，並騰空返還被上訴人。㈡上訴人各應給付被上訴人1 萬9250元，及自101 年11月30日（即起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。暨自101 年12月1 日起至遷讓系爭建物之日止，按月給付被上訴人9625元，及自每月遲延給付之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。本項給付，任一上訴人已為全部或部分給付者，其餘上訴人就其履行範圍內同免給付之義務。㈢願供擔保，請准宣告假執行。退而言之，如法院認定樺諭公司為系爭建物之所有權人，則因兩造已無租賃契約存在，系爭建物已無占用系爭土地之正當權源，爰以備位聲明：㈠上訴人應將系爭建物拆除，並將系爭建物所占用之土地部分（面積為210.21平方公尺）返還被上訴人。㈡上訴人應各給付被上訴人1 萬9250元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。暨自101 年12月1 日起至上訴人拆除系爭建物之日止，按月給付被上訴人9625元，及自每月遲延給付之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。本項給付，任一上訴人已為全部或部分給付者，其餘上訴人就其履行範圍內同免給付之義務。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人則以：被上訴人與上訴人樺諭公司確有於95年10月1 日就本件系爭房地訂立租賃契約，租期6 年至101 年9 月30日止，每年租金為20萬元，並約定於每年10月1 日支付1 年期租金1 次。惟被上訴人於租期屆滿前即100 年9 月21日應允同意上訴人續為租賃，並依原契約之約定收受1 年期租金。之後上訴人催請被上訴人訂立書面契約，被上訴人竟遲不為簽立。然被上訴人既已同意續為租賃，並收受租金，即已成為不定期租賃。又系爭建物係上訴人承租後僱工所蓋，上訴人確係系爭建物之起造人，而非為被上訴人建造所有。本件係被上訴人擬直接出租予上訴人所轉租之吳明德，才不顧上訴人有優先承租權及已收受租金同意續約等情，是以被上訴人本件請求顯無理由等語，資為抗辯，並答辯聲明：被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。三、本件原審判決：㈠上訴人應自系爭建物遷出、並騰空返還被上訴人。㈡上訴人各應給付被上訴人1 萬9250元及自101 年11月30日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。暨自101 年12月1 日起至遷讓系爭建物之日止，按月給付被上訴人9625元，及自每月遲延給付之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。本項給付，任一上訴人已為全部或部分給付者，其餘上訴人就其履行之範圍內同免給付之義務。㈢訴訟費用由上訴人負擔。㈣上揭第一、二項於被上訴人分別以38萬6000元及2 萬2875元供擔保後，得假執行，但上訴人分別以115 萬5047元及8 萬6625元供擔保後，得免為假執行。四、兩造不爭執之事項如下：被上訴人與上訴人樺諭公司於95年9 月12日就被上訴人所有系爭土地成立系爭租約，租期自95年10月1 日起至101 年9 月30日止，每年租金20萬元。而上訴人依系爭租約之約定，於租賃期間出資，並以土地所有權人（即被上訴人）身分、申請建築，而在系爭土地上建有門牌號碼：高雄市○○區○○路000 號之建物，面積210.21平方公尺之農舍供上訴人公司使用。五、兩造爭執之事項為：㈠兩造之系爭租約是否經被上訴人應允續租及收受1 年期租金，而成為不定期租賃契約？㈡被上訴人得否請求上訴人返還系爭建物及所坐落之部分系爭土地？㈢被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由？㈣被上訴人主張系爭建物如為上訴人所有，備位請求上訴人拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，其得請求之相當於租金之不當得利金額為何？六、兩造之系爭租約是否經被上訴人應允續租及收受1 年期租金，而成為不定期租賃契約？㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。固為民法第451 條所明定。惟按定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件。故茍無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院47年台上字第1820號判例參照）。㈡被上訴人主張，因樺諭公司自99年10月至101 年5 月間，未依約定繳交租金，以押租金抵繳後，尚欠24萬1747元，被上訴人乃於101 年5 月14日以存證信函催討，並於信函中載明：「並聲明於租期屆滿後終止租賃關係，不再續租。」等語，於租期將屆，樺諭公司仍未繳納短繳之租金，被上訴人又於101 年9 月20日再度函催，並再度確認「並於民國101 年5 月14日函知台端租期屆滿不再續租在案。」，嗣樺諭公司代表人陳怡元於101 年9 月21日至被上訴人住處，清償先前樺諭公司短繳之租金，並請被上訴人再續租予樺諭公司，然被上訴人不願再續租，陳怡元乃再三請求，並堅持將20萬元留在被上訴人家中，且表示如被上訴人考慮過後願意再成立新的租約，自當另訂契約，被上訴人則明確告知該20萬元並非租金。數日後，被上訴人乃請代書擬定「不動產租賃契約書」，租期原訂1 年，每月租金2 萬元，並先在契約書上用印並蓋指印，惟陳怡元於同年9 月24日至被上訴人家中一見該契約條款之內容不合其意，乃不願簽訂租賃契約。後來因被上訴人聽說陳怡元將於101 年9 月27日要去大陸，被上訴人就於同年9 月28日將20萬元匯入陳怡元父親的帳戶內。被上訴人即未應允續租，亦未收受1 年期租金，自不成為不定期租賃契約等情，已據被上訴人提出與其陳述相符之存證信函2 份，不動產租賃契約書1 份附卷可稽（見原審卷第64頁至第69頁）。又陳怡元於本院亦陳稱：「（被上訴人有無提示1 份空白的契約書給你？他有無拿1 份契約書要讓你簽？）有，但我根本沒有看過。」、「（被上訴人有拿1 份租賃契約書給你簽？）他有跟我講，後來有拿1 份東西給我，他說你要簽就簽，不簽就不簽，當時剛好我的電話進來，我在講電話，講一講我就忘記了，並沒有與他吵架。」、「他（即被上訴人）跟我說（租期）三年，後來他說他媽媽說一年，我說等一下，我講一下電話，講完電話我忘記了，就開車走了，事實真的是這樣，我沒有與他吵架。」、「（被上訴人有拿契約給你，你不簽？）我沒有看過，並不是我不簽，我沒有說我不同意，我還沒有看，我說讓我拿走，回去簽好不好？結果他也沒有說什麼，而我也在講電話，我講完電話就走了，並沒有拿回去。」等語（見本院卷第109 頁、第110 頁），此外參以證人即被上訴人住處旁之農會職員鐘舒怡亦於本院到庭證稱：因為伊看到1 輛車子放在外面，而伊在屋內聽到一些比較大的聲音，伊等到他（即陳怡元）走了之後，才出來問鐘志榮。鐘志榮說他有一塊地租人家，那個人要來跟他續租，好像講的不高興，他就走了。」等語（見本院卷第123 頁背面、第124 頁），又兩造於系爭租約屆期後，亦未依系爭租約第10條所定：「租約屆滿，經雙方同意續租時，另訂租約」之約定而另訂租約等事實。足徵被上訴人前揭主張應屬有據，堪予採信。況被上訴人如於101 年9 月21日曾應允上訴人續租，並收受20萬租金，則上訴人實無於同年月24日再度赴被上訴人家中洽商承租事宜，乃至因見被上訴人所提不動產租賃契約書載明租期1 年，每月租金2 萬元（即1 年租金共24萬元），不合其意，而不簽立該契約，不歡而散之理。揆諸首開說明，是上訴人所辯系爭租約已經被上訴人應允續租及收受1 年期租金，而成為不定期租賃契約云云，應不足採。七、被上訴人得否請求上訴人返還系爭建物及所坐落之部分系爭土地？㈠系爭建物係上訴人於租賃期間僱工以被上訴人名義所興建等情，固為兩造所不爭執。惟依系爭租約第四條約定：「甲方（即被上訴人）應以土地所有權人身分申請建築農舍，所需各項費用均由乙方（即樺諭公司）全額負擔，於建造完成，領取建築使用執照後交付乙方一併承租使用，甲方不得另收農舍租金。」、第八條約定是：「租期屆滿或中途終止租約時，應將租賃地及地上農舍無條件交給甲方為所有外，地上所有雜物應清除回復原狀，乙方不得異議。」（見原審卷第9 頁背面、第10頁）。又系爭租約已於101 年9 月30日因租期屆至而終止，已如前述，是被上訴人主張系爭建物（即系爭土地上農舍）雖係上訴人於租賃期間僱工興建，但系爭建物係屬被上訴人所有等情，即屬有據，應可採信。㈡系爭租約業因於101 年9 月30日因租期屆至而終止，系爭建物並因之無條件交由被上訴人所有，業如前述，從而上訴人於系爭租約終止後，占有系爭建物及所坐落之部分系爭土地，即屬無權占有。被上訴人依民法第455 條、第767 條規定，請求上訴人返還系爭建物及所坐落之部分系爭土地，為有理由，應予准許。八、被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由？按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。而上訴人於系爭租約屆期終止後，自101 年10月1 日占有系爭建物，及其坐落基地即屬無權占有，已如前述，是被上訴人依土地法第97條第1 項，民法第179 條之規定，請求不當得利每月9625元，（按被上訴人請求之不當得利每月9625元，較系爭租約約定租金每年20萬元，即每月16660 元為少）即屬有理由，應予准許。九、又系爭建物於系爭租約屆期終止後，屬被上訴人所有，已如前述，是被上訴人主張系爭建物如為上訴人所有，而所為之備位請求有無理由部分之爭執，即毋庸再予審酌。十、綜上所述，系爭租約已於租期屆滿而終止，系爭建物並同時無條件歸由被上訴人所有，上訴人占有系爭建物及所坐落之部分系爭土地即屬無權占有。被上訴人依民法第455 條、第767 條、第179 條、土地法第97條第1 項之規定，請求上訴人應自系爭建物遷出，並騰空返還被上訴人。並以上訴人間為不真正連帶關係，請求上訴人各應給付被上訴人1 萬9250元（即101 年10月、11月份之不當得利，每月9625元）及自起訴狀繕本送達翌日（即101 年11月30日，見原審卷第31頁所附送達證書）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自101 年12月1 日起至遷讓系爭建物之日止，按月給付被上訴人不當得利9625元，及自每月遲延給付之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。而上開金錢給付，任一上訴人已為全部或部分給付者，其餘上訴人就其履行範圍內同免給付之義務。為有理由，應予准許。原審因而為被上訴人勝訴之判決，並就上揭命上訴人給付部分，依聲請分別酌定相當擔保金額，併予宣告假執行及免為假執行，經核尚無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決之結果無影響，爰不一一論述。 、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中華民國 103 年 6 月 4 日民事第一庭審判長法官高金枝法官鄭月霞法官吳登輝以上正本證明與原本無異。本件不得上訴。中華民國 103 年 6 月 5 日書記官施耀程

臺灣高等法院 高雄分院102年度上易字第284號

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