臺灣高等法院 高雄分院103年度上易字第215號

• 裁判案由: 拆屋還地
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 高雄分院
• 裁判日期: 103 年 08 月 29 日

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　103年度上易字第215號上　訴　人　三宗建設有限公司
法定代理人　蔡清瀅
游惠能（原名蔡游惠芳）
蔡同臨
蔡林金線
蔡清安
被 上訴 人　王舒揚
訴訟代理人　黃俊嘉律師
孫安妮律師
陳思道律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國103 年5 月22日臺灣高雄地方法院102 年度訴字第742 號第一審判決提起上訴，本院於103 年8 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、按有限公司清算，準用無限公司有關之規定。無限公司之清算，以全體股東為清算人。公司法第113 條、第79條定有明文。經查上訴人經主管機關於民國97年10月7 日廢止公司登記，應進行清算，有上訴人登記卷宗影本附卷可稽，依上開規定，應以全體股東即蔡清瀅（原名蔡清隆）、游惠能（原名蔡游惠芳）、蔡同臨、蔡林金線、蔡清安為清算人，爰以其等為上訴人之法定代理人，合先敘明。
二、被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段000 地號、162 地號、163 地號土地（下分別稱系爭161 號、162 號、163 號土地，合稱系爭土地），原均登記為原審共同被告游惠能所有，被上訴人經原審101 年度司執字第92032 號強制執行事件拍賣得標，取得系爭土地所有權，並於101 年11月16日辦理所有權移轉登記。惟系爭161 號、162 號、163 號土地上分別有如附圖一、二、三所示斜線部分之地上物（下稱系爭地上物），均為上訴人出資建造，係屬無權占有，已妨害被上訴人所有權之行使，被上訴人自得請求上訴人拆除系爭地上物返還系爭土地。爰依民法第767 條之規定，聲明求為判決：上訴人應將系爭地上物拆除，將占用部分土地返還被上訴人。
三、上訴人則以：系爭地上物由上訴人出資建造前，有經當時系爭土地所有權人游惠能之同意，並非無權占有，且應類推適用最高法院48年台上字第1457號判例、及民法第425 條之1
之規定，認兩造已成立租賃關係。又系爭地上物建造至完成基本結構體時，因財務不繼，為解決積欠提供建材及承攬工程的廠商之債務，上訴人已與該廠商即東遠股份有限公司（下稱東遠公司）、順事工程行、肯一鋼鐵股份有限公司（肯一公司）、吳福長等達成和解，將系爭地上物如附圖一部分讓與東遠公司，如附圖二部分讓與肯一公司、如附圖三部分讓與順事工程行及吳福長，上訴人已非系爭地上物之所有權人，亦無事實上處分權等語，資為抗辯。聲明求為判決：被上訴人之訴駁回。
四、原審判決上訴人應將系爭地上物拆除，將占用部分土地返還被上訴人。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明求為判決：
㈠原判決關於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人答辯聲明求為判決：
㈠上訴駁回。
㈡訴訟費用由上訴人負擔。
（原審判決關於駁回被上訴人對其他共同被告蔡清瀅、游惠能部分，被上訴人未上訴，該部分已確定，不再贅述）
五、兩造對下列事項不爭執，堪予採信：
㈠系爭土地原均登記為原審共同被告游惠能所有，被上訴人經原審101 年度司執字第92032 號強制執行事件拍賣得標，於101 年11月16日取得不動產權利移轉證書，並於同日辦理所有權移轉登記。有系爭土地登記謄本附卷可稽，並經本院調閱原審101 年度司執字第92032 號強制執行事件案卷屬實。㈡系爭161 號、162 號、163 號土地上分別有如附圖一、二、三所示斜線部分之地上物（即系爭地上物）均為上訴人出資建造，系爭地上物已完成基本結構體，足以蔽風雨，但沒有門窗、水電，尚未辦理保存登記。並有系爭地上物照片附卷可稽。
㈢系爭161 地號土地上之建物即附圖一所示斜線部分，其建造執照係上訴人借用鄭光志為名義起造人；系爭162 地號土地上之建物即附圖二所示斜線部分，其建造執照係上訴人借用余慧茹為名義起造人；系爭163 地號土地上建物即附圖三所示斜線部分，其建造執照係上訴人借用游惠能為名義起造人。並有建造執照影本附卷可稽。
六、兩造爭執之事項為：上訴人是否為系爭地上物之所有權人？就系爭地上物有無事實上處分權？被上訴人請求上訴人拆除系爭地上物，返還占用之土地，有無理由？經查：
㈠系爭161 號、162 號、163 號土地上分別有如附圖一、二、三所示斜線部分之地上物（即系爭地上物）均為上訴人出資建造，系爭地上物已完成基本結構體，足以蔽風雨，但沒有門窗、水電，尚未辦理保存登記。並有系爭地上物照片附卷可稽，為兩造所不爭，已如前述，足見上訴人係系爭地上物之原始所有權人，堪予認定。
㈡按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。又因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。民法第758 條、第759 條分別定有明文。本件系爭地上物既為上訴人所建造，上訴人係系爭地上物之原始所有權人，即係非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，上訴人若欲處分其所有權，應先辦理保存登記，始得為之，而系爭地上物並未辦理保存登記，已如前述，故上訴人辯稱系爭地上物建造至完成基本結構體時，因財務不繼，為解決積欠提供建材及承攬工程的廠商之債務，上訴人已與該廠商即東遠股份有限公司（下稱東遠公司）、順事工程行、肯一鋼鐵股份有限公司（肯一公司）、吳福長等達成和解，將系爭地上物如附圖一部分讓與東遠公司，如附圖二部分讓與肯一公司、如附圖三部分讓與順事工程行及吳福長，以為抵債，上訴人已非系爭地上物之所有權人云云，顯不足採。上訴人仍是系爭地上物之所有權人，洵堪認定。
㈢上訴人雖辯稱，上訴人已將系爭地上物如附圖一部分讓與東遠公司，如附圖二部分讓與肯一公司、如附圖三部分讓與順事工程行及吳福長，系爭地上物之事實上處分權屬於上開四位廠商，上訴人已無事實上處分權云云，惟為被上訴人所否認，而上訴人於原審稱讓與東遠公司部分折抵220 萬元債務，讓與肯一公司部分折抵160 萬元債務、讓與順事工程行及吳福長部分折抵150 萬元債務云云，（原審卷103 頁）。惟其於本院則稱讓與東遠公司部分折抵200 萬元債務，讓與肯一公司部分折抵130 萬元債務、讓與順事工程行部分折抵130 萬元債務云云（本院卷第103 頁），前後所述不一，已難採信。且東遠公司之職員高如峰於原審證稱：上訴人說要讓渡一間房屋予東遠公司抵債，東遠公司起初未接受，後來上訴人不還錢，雖勉強答應，曾花100 多萬元請小包去蓋，但因還要再花錢，四位廠商均不願意，最後不了了之，也未去辦理變更起造人名義，也找不到上訴人之負責人，亦不知東遠公司是分到那一間房屋等語。肯一公司之代表人劉方展香證稱：時間已久遠，伊無印象有與上訴人成立和解，亦不知肯一公司要負責蓋那間房屋，肯一公司亦未分到房屋等語。順事工程行之負責人高振順證稱：伊是承包系爭地上物之工程者，上訴人要伊與作模板的「福仔」合分一間房屋，要伊拿錢出來繼續建造完成，伊不同意，伊只希望上訴人還債。後來不了了之，沒有再進一步談等語（見原審卷第115 頁至第124 頁、第131 頁至第137 頁）。足見上訴人僅係向上開四位廠商籠統表示願以系爭地上物抵債，並無具體之作為將系爭地上物分別交予上開四位廠商，而四位廠商亦不願意再出資繼續建造完成系爭地上物，故上開四位廠商並未與上訴人達成以系爭地上物抵債之協議，亦未合法占有系爭地上物，對系爭地上物並無事實上處分權，上訴人就系爭地上物仍有事實上處分權，堪予認定。上訴人此部分所辯，不足採取。
㈣上訴人雖又辯稱系爭地上物建造時，有經當時系爭土地所有權人游惠能之同意，應類推適用最高法院48年台上字第1457號判例及民法第425 條之1 規定，認兩造已成立租賃契約云云。惟查最高法院48年台上字第1457號判例意旨係謂：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」民法第425 條之1 係規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」。足見適用上開判例及法條，都必須以「土地及房屋同屬一人所有」為前提。若土地及房屋非同屬一人所有，即不得適用。且二者之案情基本上並不相同，亦無類推適用之餘地。查上訴人建造系爭地上物時，縱有經當時系爭土地所有權人游惠能之同意，亦僅是上訴人與游惠能間成立使用借貸關係而已，而使用借貸債權僅是一般債權，並非租賃權，並無「買賣不破租賃」原則之適用，不得對抗系爭土地之後手即被上訴人。其與上開判例及法條規定之情形，亦不相類似，無類推適用之餘地。是上訴人此部分所辯，亦不足採取。
㈤綜上所述，系爭地上物為上訴人出資興建，為上訴人所有，並有事實上處分權，上訴人占用系爭土地係屬無權占有，甚予認定。而所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條第1
項前段、中段定有明文。是被上訴人基於其對系爭土地之所有權，請求上訴人拆除系爭地上物，返還系爭土地，即有理由，應予准許。
七、原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 29 日民事第三庭
審判長法官 蔡明宛
法 官 劉傑民
法 官 張國彬
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 103 年 8 月 29 日書 記 官 周青玉