臺灣高等法院 高雄分院107年度上字第231號

• 裁判案由: 返還價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 高雄分院
• 裁判日期: 108 年 06 月 05 日

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　　107年度上字第231號上　訴　人　林吳柏村
訴訟代理人　陳慶合律師
被上訴人　　李美淑

訴訟代理人　蘇文欽
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國107 年7 月20日臺灣高雄地方法院107 年度訴字第291 號第一審判決提起上訴，本院於108 年5 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超逾新台幣貳佰肆拾伍萬元，及其中新台幣貳拾萬元自民國一０六年五月八日起，其中新台幣捌拾萬元自民國一０六年五月二十六日起，其中新台幣捌拾伍萬元自民國一０七年六月十五日起，均按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用負擔之裁判，均廢棄。
前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
上訴人為本判決所命給付中之新台幣壹佰捌拾伍萬元及第一項所示利息之同時，被上訴人應將坐落高雄市○○區○○段○○○○地號、應有部分萬分之二二四之土地，及其上同段八八六建號全部、八九一建號之應有部分萬分之二六０，即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號三樓暨共有部分建物，於民國一０六年五月二十三日所為所有權移轉登記塗銷，並交付前述房地予上訴人。第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之八十六，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人前經由法院拍賣程序，拍定取得坐落高雄市○○區○○段0000地號、應有部分萬分之224 之土地，及其上同段886 建號全部、891 建號應有部分萬分之260 ，即門牌號碼高雄市○○區○○路000 號3 樓暨共有部分（下合稱系爭房地），並於民國106 年5 月8 日與伊簽訂不動產買賣契約書，以總價新臺幣（下同）185 萬元，將系爭房地出售予伊（下稱系爭買賣契約）。伊已交付100 萬元價金予上訴人（其中20萬元於簽約當日以現金交付，其餘80萬元於106 年5 月26日匯款至上訴人帳戶）；系爭房地所有權亦於106 年5 月23日移轉登記予伊所有。惟上訴人於出售系爭房地時，對伊稱系爭房地附有停車位，並曾帶伊至系爭房地所在「快樂成家華廈」（下稱本大樓）之地下室停車場，指認確定停車位使用權為編號25號停車位（下稱系爭停車位）。詎系爭房地過戶後，伊欲前往整理系爭停車位，竟遭本大樓管理人員制止，告稱系爭房地並無附屬之停車位使用權；且上訴人交付之停車位使用權利證明書，與系爭買賣契約所載停車位編號完全不符。系爭房地未附屬系爭停車位使用權，上訴人竟稱附有，而出賣予伊，應負權利瑕疵擔保責任。又者，本公寓頂樓安裝有4 支電信基地台，上訴人未予告知；且該等基地台設備均有外觀包裹，難以發覺或查知，伊事後方知，上訴人應負物之瑕疵暨權利瑕疵擔保責任。詎經伊將上開瑕疵情事通知上訴人，並多次要求解約、請求返還已付價金，均遭上訴人拒絕。上訴人並於原審審理中，持伊所簽發、面額85萬元之尾款本票，向原審法院聲請強制執行獲准（107 年度司票字第1625號裁定），伊於收受裁定後，不得已乃於107 年4 月20日提取現金85萬元交付上訴人。爰先位依民法第353 條、第359 條規定，以起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第259 條第2
款、民法179 條、第182 條第2 項規定及系爭買賣契約第9
條第2 款約定，請求：㈠上訴人應返還被上訴人185 萬元，及其中20萬元自106 年5 月8 日起算、其中80萬元自106 年5 月26日起算、其中85萬元自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；㈡上訴人應賠償被上訴人185 萬元（即違約金），及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。退步而言，如認伊不得解除系爭買賣契約，伊亦得請求減少價金，系爭停車位、頂樓電信基地台應分別減少40萬元、30萬元。爰依民法第353 條、第359 條、第179 條等規定及系爭買賣契約第9 條第2 項約定，請求：㈠上訴人應返還被上訴人70萬元，及其中40萬元自106 年5 月26日起算、其中30萬元自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；㈡上訴人應賠償被上訴人40萬元（即違約金）。原審依被上訴人先位之訴，判命上訴人給付被上訴人285 萬元，及其中20萬元、80萬元、85萬元、100 萬元依序自106 年5 月8 日、106 年5 月26日、107 年6 月14日、107 年6 月15日起算之法定遲延利息，並駁回被上訴人其餘先位之訴。上訴人不服，提起上訴。被上訴人聲明：上訴駁回。至原審判決被上訴人先位之訴敗訴部分，未據上訴，已確定。另被上訴人就其備位之訴之第㈡項請求（即違約金部分），於本院予以捨棄。
二、上訴人則以：伊於被上訴人看房時，即已告知系爭停車位為公共設施，伊係經本大樓管理委員會（下稱管委會）之會議同意，而得使用系爭停車位，並曾帶被上訴人前往本大樓地下室查看系爭停車位位置。嗣簽立系爭買賣契約時，伊仍重申系爭停車位為公共設施、可使用，代書亦告知雙方系爭停車位無獨立產權，經被上訴人要求於系爭買契約填註系爭停車位編號，並於第12條約定以現況交屋，雙方始完成簽約；惟買賣價金不含車位對價。其後，被上訴人未依本大樓管委會決議106 年9 月23日繳交車位管理費100 元，致遭視同放棄系爭停車位使用權，被上訴人應向本大樓管委會主張其關於公共設施之權利，而非對伊主張解除契約或減少價金。又者，伊於售屋網站所上傳之照片，即可看出本大樓頂樓有基地台設備，伊於交屋前，亦有告知被上訴人本大樓頂樓有安裝基地台設備，且基地台業者每月均有回饋予本大樓住戶（用途包含管理費、電梯保養、守衛薪資、大廈修繕維護），其收支狀況均於守衛室外及電梯公佈欄中公布，被上訴人於106 年4 月24日看屋時，應即知頂樓有電信基地台。伊並無違約情事，如認伊有違約，被上訴人請求之違約金過高，應予酌減；且系爭買賣契約第9 條第2 項約定之違約金，係屬損害賠償預定性，被上訴人不得就違約金請求給付遲延利息。另縱認被上訴人解除契約為合法，亦應為命被上訴人為對待給付之判決等語，資為抗辯。並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠上訴人前經原審法院103 年度司執字第122068號強制執行事件，拍定買受系爭房地。
㈡兩造於106 年5 月8 日簽訂系爭買賣契約，由上訴人以總價185 萬元，將系爭房地出售予被上訴人。被上訴人於簽約當日當場交付現金20萬元予上訴人；於106 年5 月26日以匯款80萬元至上訴人帳戶。系爭房地所有權於106 年5 月23日移轉登記為被上訴人所有。
㈢本大樓之頂樓設有電信基地台。
㈣上訴人於簽約前，曾告知被上訴人系爭房地有停車位可使用，並曾帶同被上訴人前往本大樓地下室查看系爭停車位之位置。
㈤上訴人交屋後，被上訴人經該本大樓管理人員告知不得使用系爭停車位。
㈥上訴人於原審審理中，持被上訴人所簽發、面額85萬元之尾款本票，向原審法院聲請強制執行，經原審法院以107 年度司票字第1625號裁定准許。被上訴人收受該裁定後，於107
年4 月20日交付現金85萬元予上訴人。
四、被上訴人主張系爭房地存有無法使用系爭停車位之權利瑕疵，及頂樓設置電信基地台之物之瑕疵兼權利瑕疵，是否屬實？上訴人是否應負權利瑕疵及物之瑕疵擔保責任？
㈠系爭房地未附具系爭停車位之權利瑕疵部分：
按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第349 條定有明文。又買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，同法第351
條明文之。經查：
⒈系爭買賣契約之「車位標示」欄，註記「有車位，1 個車位，編號：25號」等詞，有系爭買賣契約在卷可稽（見原審卷第7 頁）。又上訴人於簽約前，曾告知被上訴人系爭房地有停車位可使用，並曾帶同被上訴人前往本大樓地下室查看系爭停車位之位置各情，為兩造所不爭。再者，證人即撰擬系爭買賣契約之代書吳曉宗證稱：簽約當天，我有解釋停車位分很多型態，有些是包含在公設，有些是獨立出來，有些只是使用權的問題，我有請雙方去證實停車位到底屬於何種型態，我有分析這三種型態給雙方參考；（不動產買賣契約書標示有車位即編號25號，你依據何資料填寫的？）雙方的說詞；（有無看到車位編號25號之權利證明？）沒有；（簽約時是否因為上訴人沒有拿出車位權狀，所以被上訴人有要求不動產買賣契約書一定要寫車位號碼？）有，車位號碼25號是上訴人講出來的，上訴人當時沒有提出任何資料等語（原審卷第143、139頁及第144頁背面）。基此，由上訴人帶同
被上訴人看屋時，即告知系爭房地附有停車位，並導引查看系爭停車位；簽約當場經證人吳曉宗向兩造解釋停車位可能之權利型態，被上訴人因而就上訴人未能提出停車位權狀乙情表達疑慮後，上訴人乃說出系爭停車位之編號，並同意被上訴人將車位編號載明於系爭買賣契約之要求等締約經過以觀，可知兩造就系爭買賣契約「車位標示」欄上揭記載之真意，當係上訴人須確保系爭房地附具專用系爭停車位之權利。
⒉惟上訴人交付被上訴人停車位使用權利證明書，其內所載停車位編號係26號，並非系爭停車位之編號25號，有該證明書在卷可考（原審卷第10頁），客觀上已難認被上訴人得憑該證明書專用系爭停車位。且系爭房地並無專用系爭停車位之權利，業據證人即本大樓主任管理委員葉寶娥證稱：（上訴人買系爭房屋後，於105年11月20日社區有開會，當天管委
會有同意上訴人停第25號的停車位？）有；（管委會同意上訴人可停放第25號位置，上訴人有提出何資料？）沒有，他當時沒有提供地下室車位使用權利證明書，只有控制盤鑰匙，因為那時地下室沒有人要停；（上訴人使用本大樓停車位期間，是否需要有機械式停車位的控制鑰匙才可停車？）其實也不用，因為早就壞掉了；後來由我請原來占用系爭停車位的住戶移到別處，我就說對面有車位，你可以去停，結果就停到一個20幾年住戶的車位；該住戶來反應說他的停車位被人家停了，所以主張要有買賣證明及地下室車位使用權利證明書，因為地下室車位使用權利證明書原始的也是影印的，但有蓋建設公司的章，若是有買的建設公司就會發給一張使用權狀。兩造有糾紛後，106年9月23日開區分所有權人會議，管委會有針對之前跟建商有買停車位的住戶，只要出具建商買賣合約書及停車位證明書之正本，我們就承認該住戶可以停車，他們有固定的停車位；當天決議有買車位的人有固定停車位，剩餘車位由住戶抽籤；這棟大樓只有9戶有車
位使用證明書，系爭房屋住戶無法提供原始買賣契約書及車位證明書原本，所以管委會無法承認他們有停車的權利等語（原審卷第73、74、76、77、78、79、80頁），並有本大樓106 年9 月23日區分所有權人會議紀錄在卷可參（原審卷第85-87 頁）。另核閱系爭車位權利證明書、被上訴人所提本大樓初始住戶之同類證明書（原審卷第10頁；本院卷第115
、118 頁），可知該等證明書係由起造本大樓之勝太建設股份有限公司所製發，其內記載「購買車位者，對地下室停車場使用面積共同所有，已登記於附屬建物內，並應按其位置停車」等詞。綜此，足徵上訴人於購入系爭房地後，因本大樓地下室停車位使用率不高，經管委會寬任其使用系爭停車位，並非系爭房地原即附有專用系爭停車位之權利。且上訴人使用系爭停車位後，於本大樓住戶間連鎖引發車位使用糾紛，經初始住戶建議應以建商就原附購停車位者所發給之車位使用權利證明書為使用依據，獲管委會、區分所有權人會議肯認；且本大樓管委會、區分所有權人會議通過之上述車位使用準則，亦與舊式公寓大廈通常之車位使用方式、上開停車位使用權利證明書顯示之內容無異。益可徵本大樓停車位專用權，須以購屋初始即附購有停車位者，始得享有。
⒊甚者，證人即上訴人前手林美華證稱：我是向建設公司購買系爭房屋，我買的時候沒有買停車位等語明確（本院卷第124 頁背面至第125 頁）。證人即陪同林美華看屋之友人張簡啟安亦證述：林美華叫我幫忙去看房子，印象中建商說如果買系爭房屋是有車位，但林美華不會開車，也沒有車位，我跟她說不要買車位，買便宜一點就好等詞（本院卷第144 頁背面）。核該兩證人所言，可互為勾稽，且其等與兩造俱無法律或經濟上之利害關係，衡情當無故為不實陳述之理，所言自屬可採。由是，足見系爭房地確無專用系爭停車位之權利存在。
⒋況且，上訴人於原審自承：我有去跟當時住在5 樓的前屋主問，是否有買車位，他們說沒有買車位，也沒有在停車等語（原審卷第82頁背面），亦核與上開兩證人之證述相合。雖上訴人於原審、本院一再以該筆錄內容係書記官誤聽、誤記，其所陳述者應為「他們說他們有買停車位」為由，請求更正筆錄。惟經原審法院確認書記官並無誤記（原審卷第147
頁）；經本院當庭勘驗原審法院107 年4 月16日言詞辯論期日錄音光碟，亦未見有所謂錯誤之情事（見本院卷第146 頁）。是上訴人此節所辯，自無可取。
⒌承上，上訴人親歷本大樓管委會寬容其使用系爭停車位，及向系爭房地前手詢查之過程，其就系爭房地並未附具系爭停車位專用權乙情，知之甚明；被上訴人則無所悉。惟上訴人仍為系爭房地附具系爭停車位專用權之出賣意思表示，依首引民法第349 條、第351 條規定，其自應對被上訴人負權利瑕疵擔保責任。
⒍上訴人雖辯稱：其於帶看房屋、簽約時，均告知被上訴人系爭停車位為公共設施，其經本大樓管委會同意而予使用云云，意指其並未表示系爭房地附有系爭停車位專用權。然被上訴人否認上訴人曾為此等告知。上訴人亦未能就此舉證以實其說。反之，證人曾曉宗證稱：（簽約當天，上訴人是否有跟被上訴人講，車位沒有獨立產權，是包含於公設裡？）那時上訴人沒有這樣陳述乙語（原審卷第142 、143 頁）。是益無從認上訴人所稱曾對被上訴人為上揭告知為真，或進謂被上訴人於訂約時即知系爭停車位並非系爭房地專用、就該權利之瑕疵有所認識。
⒎至上訴人又辯稱：系爭買賣契約之買賣價金不含車位云云。惟系爭買賣契約第1 條載有買賣標的之標示及權利範圍，其中包含上開「車位標示」欄所載系爭停車位（編號25），此觀系爭買賣契約可明（原審卷第7 頁）。而系爭買賣契約之價金，為購取買賣標的之對價，自包含系爭停車位之價值在內。是上訴人所辯此情，與客觀事證明顯不合，殊無可取。⒏上訴人再稱：系爭買賣契約第12條約定雙方以現況交屋，其不負物之瑕疵擔保責任云云。查，系爭買賣契約第12條固有前述內容之約定（原審卷第8 頁背面）。惟系爭房地未附具系爭停車位之專用權，係屬權利瑕疵，已如前述，自不在系爭買賣契約第12條約定之文義範圍內。況證人吳曉宗證稱：該條款是針對漏水的部分約定，不是針對停車位等語（原審卷第144 頁背面），是益無從認上訴人無須就系爭停車位之權利欠缺負擔保責任。
⒐上訴人復稱：上訴人未依本大樓管委會決議繳納車位管理費，始喪失使用系爭停車位之權利云云。惟本大樓106 年9 月23日區分所有權人會議係決議車位之專用權需由住戶提出車位權利證明書及原始買賣證明文件，始得享有；系爭房屋因無該等權利證明文件，故無法專用系爭停車位，業據證人葉寶娥證述明確，並有區分所有權人會議紀錄附卷可參，俱如上述。是足認上訴人所辯被上訴人事後未能專用系爭停車位之因由，亦非屬實。至上訴人另請求本院傳訊本大樓起造人勝太建設股份有限公司之負責人，以證明系爭房地有無附具系爭停車位，因該公司早已於87年7 月解散（見本院卷第78頁），且由上開停車位權利證明書及證人葉寶娥之證詞，已足認定系爭房地有無附具停車位，自無傳訊必要，附此敘明。
⒑綜前，被上訴人主張系爭房地存有無法使用系爭停車位之權利瑕疵，且為其所不知，足認為真。上訴人自應負出賣人之權利瑕疵擔保責任。
㈡頂樓設置電信基地台之物之瑕疵兼權利瑕疵部分：
本大樓頂樓設有電信基地台，為兩造所不爭。被上訴人主張此電信基地台之設置，構成物之瑕疵及權利瑕疵，且上訴人於簽訂系爭買賣契約之前及之時，俱未告知。上訴人則以前揭情詞置辯。查：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，此為民法第354 條前段所明定。又買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，同法第355 條亦有明文。本大樓頂樓設有電信基地台，為兩造所不爭。而電信基地台發射之電磁波是否影響人體健康，於學界、電信業界雖尚無定論，惟電信基地台之設置經常引發不特定民眾陳情抗議，為週知之社會生活事實，可認電信基地台之設置，足以減少所在房地之通常交易價值，是本公寓頂樓設置電信基地台，自屬構成系爭房地之物之瑕疵。
⒉其次，公寓大廈之樓地板及屋頂構造，為公寓大廈之共用部分，且不得約定為專用，此為公寓大廈管理條例第7 條第3
款所明定。故電信業者於公寓大廈頂樓設置基地台，多半係與公寓大廈管理組織或管理人締約，始得為之；而公寓大廈管理組織或管理人，係受各區分所有權人共同委任而管理事務，是電信業者與管理組織或個人所締契約，其效力實質及於區分所有權人全體，各區分所有權人就頂樓共用部分之權利完整性，即因而受限。基此，被上訴人買受系爭房地時，本公寓頂樓有既設之電信基地台，被上訴人就頂樓該共用部分之使用受限，權利完整性即存有欠缺，自亦構成權利瑕疵。
⒊上訴人辯稱：由伊於售屋網站上傳之系爭房地照片，即可看出屋頂設有基地台云云，並提出售屋網站列印資料為證（原審卷第130 頁）。然觀之該列印資料內之照片，係呈現本公寓之整體外觀，頂樓可見突出物，惟客觀上無從使人產生該等突出物即為電信基地台之認知。且證人葉寶娥證稱：（頂樓基地台是否到頂樓就可輕易看出？）我們有偽裝，要住過大樓的人才知道那是基地台等詞（原審第76頁），是益可徵被上訴人並無從藉由售屋網站照片，或至現場查看，而辨認、得知本大樓頂樓設有基地台。
⒋上訴人又稱：基地台業者每月均有回饋予本大樓住戶，用途包含管理費、電梯保養等，其收支狀況均於守衛室外及電梯公佈欄中公布，被上訴人於106 年4 月24日看屋時，應即知頂樓有電信基地台；且伊於交屋前亦有告知云云。惟被上訴人否認上訴人於交屋前有告知，上訴人就此亦未能舉證證實。又上訴人所稱基地台業者每月回饋住戶，用以支應管理費、電梯保養費等，收支狀況均有公布等情，亦為被上訴人所否認，上訴人就此亦未能提出本大樓之相關公告以憑佐被上訴人有從公告內容認知電信基地台設置之可能。反之，被上訴人所稱：我們系爭房地時，上訴人說我們這樓大樓不用繳管理費，因為大樓有基金等詞（原審卷第98頁）。核與證人葉寶娥證稱：被上訴人夫妻找我問要不要繳管理費，是他們買了以後，我有傳訊息向他們恭喜，我跟被上訴人說本大樓不用繳管理費，因為有基地台的收入，被上訴人夫妻很生氣說他們不知道有基地台，不然就不會買了等語（原審卷第76頁），係相符合。可知被上訴人原認本大樓如上訴人所言，因尚餘存相當額度之管理基金，而暫毋庸繳納管理費，經向管委會主委葉寶娥確認，始知係因電信基地台業者給與回饋金之故，足佐其原先確不知頂樓有電信基地台設置乙情。
⒌據上，堪認系爭房地有頂樓設置電信基地台，上訴人未告知被上訴人，且被上訴人無從查知。被上訴人主張上訴人應負出賣人物之瑕疵暨權利瑕疵擔保責任，洵有所據。
五、被上訴人主張依民法第353 條、359 條規定，解除系爭買賣契約，並依同法第259 條第2 款、179 條、182 條第2 項規定及系爭買賣契約第9 條第2 項約定，請求上訴人給付285
萬元（買賣價金185 萬元+ 違約金100 萬元）本息，是否有理由？
㈠按出賣人不履行第348 條至第351 條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第353 條定有明文。又因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得解除其契約，此為民法第226 條、第256 條所明定。系爭房地存有無法使用系爭停車位及頂樓設置電信基地台之權利瑕疵，已據本院認定如前。而該等權利瑕疵係因可歸責於上訴人之事由，致給付不能。則被上訴人依民法第353 條及同法第226 條、第256 條關於債務不履行之規定，主張以起訴狀繕本送達為解除系爭買賣契約之意思表示，自發生合法解除之效力。
㈡次按，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：…受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，此為民法第259條第2款所明定。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，同法第203 條定有明文。系爭買賣契約既經合法解除，上訴人自應返還其受領之買賣價金，並附加自受領時起之利息予被上訴人。而上訴人依序於106 年5 月8 日、同年5 月26日、107 年4 月20日，受領20萬元、80萬元、85萬元，合計185 萬元，為兩造所不爭（不爭事項㈡、㈥）。依前引民法第259 條第2 款規定，上訴人自應返還185 萬元（20萬元+80 萬元+85 萬元），及其中20萬元自106 年5 月8 日起、其中80萬元自106 年5 月26日起、其中85萬元自107 年4 月20日起，按年息百分之5
計算之利息，予被上訴人。惟被上訴人就其中85萬元僅請求自107 年6 月14日起算之利息（原判決就此85萬元駁回被上訴人請求自107 年4 月20日起至同年6 月13日止之利息部分，未據被上訴人上訴，已確定），上訴人就同年2 月20日起至同年6 月13日止之利息部分，無須給付。
㈢再按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，此為民法第250 條第1 項、第2 項前段所明定。申言之，違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，如為懲罰之性質者，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，尚得依民法第233 條規定，請求遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息及賠償其他之損害。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條亦明文之。另系爭買賣契約第9 條第2 款約定：「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行，買方得逕行解除契約，賣方除將所收價款退還外，必應同時給付買方同額之違約賠償金」（原審卷第8 頁）。查，系爭停車位包含在系爭買賣契約之買賣標的內，業敘如前；本大樓樓地板及屋頂結構為系爭房屋之共用部分，自屬系爭買賣契約之買賣標的（即系爭房地）之一部。上訴人未能依約交付系爭停車位專用權、本大樓頂樓之完整使用權，自屬違約，依系爭買賣契約第9 條第2 款後段約定，被上訴人得請求上訴人賠付違約金。本院審酌被上訴人106 年5 月8 日購買系爭房地後，因與上訴人就上開兩項權利瑕疵交涉未果，持續負擔購屋貸款本息債務，並就該等瑕疵爭議耗費時間、勞力處理，迄今長達2 年餘，惟期間於107 年3 月28日起遷入居住（見原審卷第97頁），獲有使用系爭房地之利益等一切情狀，認被上訴人請求上訴人給付違約金100 萬元，容有過高，應減為60萬元，始屬適當。又系爭買賣契約第9 條第2 款約定，並無表明係屬懲罰性之文字；且該違約金係被上訴人於解除契約同時始得請求，不具強制上訴人履行原約定之目的，故應屬損害賠償約定之性質者。揆之前揭說明，被上訴人請求上訴人就應賠付之違約金併給付法定遲延利息，非屬有理。
㈣末者，當事人因契約解除而生之相互義務，準用第264 條至第267條之規定，民法第261條定有明文。又因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，同法第264條亦有明
文。系爭買賣契約經合法解除，依民法第259條第1項規定，被上訴人亦負有返還所受領之給付物即系爭房地所有權及其占有之義務。而此等義務與上訴人返還買賣價金185萬元之
義務，係立於對待給付之關係，則上訴人抗辯被上訴人應於其返還價金之同時，塗銷系爭房地之所有權移轉登記，並交付該房地予上訴人（本院卷第165頁背面至第166頁），自有所據，併予敘明。
六、綜上所述，被上訴人依民法第353 條等規定，解除系爭買賣契約，於法有據；其依民法第259 條第2 款規定、系爭買賣契約第9 條第2 款後段約定，請求上訴人返還價金245 萬元（價金185 萬元+ 違約金60萬元），及其中20萬元自106 年5 月8 日起、其中80萬元自106 年5 月26日起、其中85萬元自107 年6 月14日起，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍部分（即違約金60萬元之法定遲延利息部分），為無理由，不應准許。原審超逾上開應准許部分，為上訴人敗訴判決部分【即命給付違約金40萬元（100
萬元-60 萬元），及100 萬元自107 年6 月15日起算之法定遲延利息部分】，尚未有洽，上訴人指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示。至其餘應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。另被上訴人於本院為同時履行之抗辯，故本院併命被上訴人於上訴人返還買賣價金185 萬元本息之同時，應塗銷系爭房地之所有權移轉登記，並交付系爭房地予上訴人。七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 5 日民事第二庭
審判長法官 黃國川
法 官 黃宏欽
法 官 甯 馨
以上正本證明與原本無異。
上訴人如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 5 日書 記 官 王秋淑
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。