臺灣高等法院 高雄分院108年度上易字第136號

• 裁判案由: 減少價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 高雄分院
• 裁判日期: 108 年 06 月 19 日

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　108年度上易字第136號上　訴　人　黃美玉
訴訟代理人　焦文城律師
施秉慧律師
複代理人　　唐雨瑄律師
被上訴人　　鍾榮顯
上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於民國108 年3 月15日臺灣高雄地方法院106 年度訴字第343 號第一審判決提起上訴，本院於108 年6 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國105 年2 月12日，經原審共同被告謝當霖仲介，向上訴人購買坐落高雄市○○區○○段00000 ○000000地號土地及其上同段1535建號即門牌號碼高雄市○○區○○路0 巷0 號房屋（下稱系爭房屋，與上述土地合稱系爭房地），買賣價金為新臺幣（下同）1,650 萬元，兩造並簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），上訴人於契約內保證系爭房屋無違章建築，謝當霖亦依上訴人指示在「房地產標的現況說明書」（下稱系爭說明書）勾選「無違章建築」。詎被上訴人於系爭房屋交屋後，接獲高雄市政府工務局105 年11月7 日高市工務隊字第10570713400 號函，始知系爭房屋之屋前車庫及平台均屬不能補辦手續之違章建築，依法應予拆除，系爭房屋既有民法第354 條第1 項之瑕疵及欠缺上訴人所保證之品質，被上訴人自得依民法第359
條規定請求減少價金2,495,700 元，上訴人就減少之價金屬不當得利，被上訴人得依民法第179 條規定請求返還。爰提起本件訴訟，並於原審聲明請求上訴人應給付被上訴人2,495,700 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，且陳明願供擔保請准宣告假執行（未繫屬本院部分，不予載述）。
二、上訴人則以：被上訴人購屋時曾表明建設公司起造系爭房屋時其即有意購買，後因故未能購得，可見被上訴人應當早已知悉系爭房屋之屋前車庫及平台係屬違章建築，自不得主張物之瑕疵擔保責任。伊向三發地產股份有限公司（下稱三發公司）購買系爭房屋後，未曾裝潢、施工，不知系爭房屋有違章建築情形，伊亦未向被上訴人保證系爭房屋無違章建築，且伊出售予被上訴人者屬合法建物，違法建築部分非買賣標的範圍，伊自不負物之瑕疵擔保責任，且系爭契約已載明現況交屋，被上訴人不得主張物之瑕疵擔保責任。又被上訴人若能依「高雄厝」之程序補證申請，系爭房屋之屋前車庫及平台即無拆除必要，且該違章建築部分迄今仍未被拆除，被上訴人之損害並未發生。縱認被上訴人得請求減少價金，亦應以「建築改良物所有權買賣移轉契約書」上所載房屋與土地價值比例減少價金數額等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人758,400 元，及自106 年1
月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，而駁回被上訴人其餘請求。上訴人提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明請求駁回上訴（原審駁回被上訴人請求上訴人給付1,737,300 元本息及請求原審共同被告謝當霖、富地不動產經紀有限公司連帶給付2,495,700 元本息部分，未據被上訴人聲明不服，該部分業已確定）。
四、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人於105 年2 月12日，經由其所找之仲介謝當霖向上訴人購買系爭房地，買賣價金為1,650 萬元，兩造並簽訂系爭契約。
㈡兩造於105 年3 月2 日向高雄市政府地政局鳳山地政事務所辦理系爭房地移轉登記時，於「建築改良物所有權買賣移轉契約書」上記載房屋價值為568,000 元。
㈢系爭契約所附系爭說明書乃係富地不動產經紀有限公司提供，由謝當霖填載勾選，再交由兩造確認後簽名。
㈣高雄市政府工務局曾以上訴人為受處分人，於103 年8 月22日以高市工違鳳字第2174號處理新違章建築處分書函知系爭房屋之屋前、屋後增建係不能補辦手續之實質違章建物，依法並得強制拆除之。
㈤高雄市政府工務局以被上訴人為受處分人，於105 年10月31日以高市工違鳳字第1165號處理新違章建築處分書函知系爭房屋之屋前增建為不能補辦手續之違章建築，依法應予拆除。
㈥系爭房屋經大有國際不動產估價師聯合事務所（下稱大有事務所）鑑定後，評估於105 年2 月間，系爭房屋車庫頂蓋若拆除並且回復為合法之通常使用狀態，標的合理市場交易價格應減價758,400 元；評估拆除系爭房屋之違章建物，其拆除暨修復工程所需費用396,500 元。
五、本院之判斷：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條第1 項、第359 條分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。
㈡高雄市政府工務局曾以上訴人為受處分人，以103 年8 月22日高市工違鳳字第2174號處理新違章建築處分書函知系爭房屋之屋前、屋後增建係不能補辦手續之實質違章建物，依法並得強制拆除之，復以被上訴人為受處分人，以105 年10月31日高市工違鳳字第1165號處理新違章建築處分書函知系爭房屋之屋前增建為不能補辦手續之違章建築，依法應予拆除等情，為兩造所不爭執，並有上開函文附卷可稽（原審卷一第137 、140 頁）；高雄市政府工務局另以106 年6 月15日高市工務隊字第10633211700 號函文檢附103 年8 月22日及105 年10月31日處理新違章建築處分書，就系爭房屋之屋前增建建物，核定屬實質違建，涉有超逾法定建蔽率等違章瑕疵，故無法補正為合法建物等情，亦有該函文在卷可佐（原審卷一第135 至140 頁），應堪認上訴人所交付之系爭房屋之屋前車庫及平台係屬違章建築，且隨時有遭主管機關強制拆除之虞，則依通常交易觀念，不但其通常效用有所減少，且其經濟上之價值亦有減損，依上開說明，自構成民法第354 條第1 項規定之物之瑕疵，故被上訴人依民法第359 條規定，請求減少價金，洵屬有據。
㈢上訴人雖抗辯：伊係向三發公司購買系爭房屋後，未曾裝潢或施工，不知系爭房屋有違章建築情形，且伊所出售之系爭房屋係國家主管機關核准之合法建物，違法建築部分並非系爭契約買賣標的範圍，伊不負物之瑕疵擔保責任云云。然系爭房屋之屋前車庫及平台既屬系爭房屋之一部分，自屬系爭契約買賣標的範圍，上訴人抗辯伊未將系爭房屋之屋前車庫及平台出售予被上訴人云云，顯係為規避責任所為矯飾之詞，不足憑採。又買賣之物之瑕疵擔保責任，係基於買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要，自不以出賣人是否知悉此瑕疵為要件，故上訴人以不知瑕疵存在為由，抗辯不負物之瑕疵擔保責任云云，亦委無足採。㈣上訴人復抗辯：系爭契約已載明現況交屋，被上訴人不得主張物之瑕疵擔保責任云云。惟按民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係出賣人當然應負之法定責任，自不因係中古屋買賣，或買賣契約約定按現況交屋，即認出賣人不負物之瑕疵擔保責任。而所謂「現況交屋」，係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，依不動產標的現況說明書就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等為現況交屋，倘出現瑕疵非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象，自不應納入現況交屋之範疇內。查系爭房屋之屋前車庫及平台係屬違章建築，尚非被上訴人可由目視、手摸或嗅聞而可得知，且系爭契約雖記載「依現況交屋」（原審卷一第8 頁），然被上訴人並未表明拋棄其權利，甚至於系爭契約第9 條約定，上訴人應擔保系爭契約標的物交付被上訴人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵（原審卷一第9 頁），尚難僅因系爭契約記載「依現況交屋」，即認上訴人不負物之瑕疵擔保責任，故上訴人此部分抗辯，實屬卸責之詞，亦不足憑採。
㈤上訴人另抗辯：被上訴人當初購屋時曾表明建設公司起造系爭房屋時其本有意購買，後因故未能購得，被上訴人就系爭房屋所屬社區之實際情形應有了解，應當早已知悉系爭房屋之屋前車庫及平台係屬違章建築，依民法第355 條第1 項規定，被上訴人不得主張物之瑕疵擔保責任云云。惟上訴人之前是否曾向建設公司洽購系爭房屋所在社區相同類型之建案，但因故未能購得情事，與上訴人於簽訂系爭契約時是否知悉系爭房屋之屋前車庫及平台係屬違章建築之認定，誠屬二事，上訴人就被上訴人早已知悉系爭房屋之屋前車庫及平台屬違章建築乙節，既未能提出任何證據以實其說，自無從僅以被上訴人之前即有意購買系爭房屋所在社區相同類型之建案，遽而推論被上訴人於簽訂系爭契約時即已知悉系爭房屋有違建情事，上訴人此部分抗辯，實無足採。
㈥至上訴人抗辯：被上訴人已與其他住戶申請「高雄厝」就地合法手續，倘能依照「高雄厝」之程序補證申請，系爭房屋之屋前車庫及平台即無拆除必要，且系爭房屋建築完成日期為101 年4 月1 日，已符合「高雄市政府工務局處理違章建築執行要點」相關規定，亦無須拆除，難認被上訴人受有何損害云云。然查：
⒈關於被上訴人是否已申請「高雄厝」及是否已通過申請而無拆除必要等情，業經高雄市政府工務局函覆稱：⑴有關是否已申請「高雄厝就地合法手續」一節，本市○○區○○路0 巷0 號建築物（即系爭房屋）已領（101 ）高市工建築使字第01893 號在案，後於向本局105 年11月24日申請增建高雄厝綠能設施，本局於105 年12月6 日高市工務建字第105A004284號函通知補正，並敘明30日內送請復審，屆期未送請復審或復審仍不合規定者，本局得予以駁回。惟本案自105 年12月6 日通知補正後，迄今尚未向本局提請復審或重新申請。⑵有關「所需程序為何」一節，本案應委託建築師簽證並備齊書圖文件，向本局申辦建造執照及使用執照，並依高雄厝設計及鼓勵回饋辦法及建築法相關規定辦理。⑶有關「如經申請，是否必然通過」一節，本案於前開105 年12月6 日高市工務建字第105A000000號函，通知申請人不符規定項目如下：①未檢附依建築法第32條規定之建築物工程圖樣。②未檢附建築線指示申請書圖。③未檢附原使用執照竣工圖。④未依擬定及變更高雄市鳳山細部計畫（第三次通盤檢討）案（第一階段）計畫書內土地使用管制規定檢討。⑤未檢附地基調查報告書。⑥未檢附工程進度表、結構安全證明書及擅自建造切結書；另本案原領（101 ）高市工建築使字第01893 號使用執照係以合照一宗基地申請，爰本案申請增建高雄厝綠能設施，仍須出具一宗基地內相關土地所有權人之同意書。⑷有關「申請至通過所需時間為何」一節，倘相關法令檢討符合規定且文件齊備，建造執照審核時間約10工作天。⑸有關「目前處理進度」一節，本案於105 年11月24日掛號申請，經於105 年12月6 日通知補正後，迄今尚未提請復審或重新申請，已逾補正期限等語，有該局106 年6 月15日高市工務隊字第10633211700 號函在卷可稽（原審卷一第135 頁）。依上開函文，可知被上訴人雖有申請增建「高雄厝」綠能設施，然並非必然通過，且高雄市政府工務局已於105 年12月6 日通知被上訴人補正，惟被上訴人迄今仍未提請復審或重新申請，已逾補正期限，自無從以被上訴人已申請增建「高雄厝」綠能設施，即認系爭房屋違章建築之瑕疵業經補正。
⒉原審曾於107 年3 月21日會同高雄市政府工務局人員履勘現場，承辦人員雖到場陳稱：仍希望屋主依照「高雄厝」光電屋頂補正申請，若未能補正，則依相關規定101 年4
月2 日以後違建為第一順位優先辦理等語（原審卷二第4
頁。然依高雄市政府工務局於105 年12月30日修正之處理違章建築執行要點，不論係於101 年4 月1 日以前已興建完成之既有違建，或於101 年4 月2 日始興建完成之新違建，僅有屬以非永久性建材設置於合法建築物外牆之無壁體雨遮，及社區型集合式住宅基地內通路上所設置之管制設施，得僅以拍照列管外，其餘違建仍須依法拆除，而系爭房屋之屋前車庫及平台之違章建築，明顯不屬上開2 種得僅以拍照列管之情形，依法自仍應予以拆除，且不論拆除與否，均已構成瑕疵，上訴人自應負物之瑕疵擔保責任，故上訴人抗辯系爭房屋所存違建無須拆除，被上訴人無損害云云，非可採信。
㈦被上訴人得請求減少之價金以若干為適當部分：
⒈按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號判決意旨參照）。又買受人依民法第359 條規定，請求因物有瑕疵而減少其價金者，旨在平衡買賣雙方之利益與損失，是該減少之價金數額，應依同品質物品之市場價值與瑕疵物之買賣價金，並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。
⒉系爭房屋經大有事務所鑑定後，評估於105 年2 月間，系爭房屋車庫頂蓋若拆除並且回復為合法之通常使用狀態，標的合理市場交易價格應減價758,400 元，有鑑定報告在卷足憑（外放）。本院審酌大有事務所係以比較法及成本法等2 種方法，分別就「勘估標的合法登記建物及違建（系爭房屋車庫）部分合理市價」與「勘估標的合法登記建物部分合理市價」2 種情形，以加權平均法評估前述兩種情形下之勘估標的合理市場交易價格後，再據以評估勘估標的合理市價應減價之金額，而認「勘估標的合法登記建物及違建（系爭房屋車庫）部分」合理市價為15,907,700元，「勘估標的合法登記建物部分」合理市價為15,149,300元，此鑑定方法係依同品質物品之市場價值與瑕疵物之買賣價金，並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，誠屬公平且合理，復參酌大有事務所評估拆除系爭房屋之違章物並回復為合法之通常使用狀態所須拆除暨修復工程費用計為396,500 元，應足認大有事務所鑑估減價金額為758,400 元，實屬適當而可採信。
⒊上訴人雖抗辯：上開鑑定報告係連同土地部分為而鑑價，且本件違建屬附屬性質，價值僅為同面積之主建物之兩三成，鑑估金額實屬過高云云。然系爭房屋之違建，係以在原本建物外另築車庫大門、加蓋平台，而將該空間作為室內停車空間使用，有原審勘驗筆錄及相片在卷可稽（原審卷二第4 至7 頁），審以透天住宅有無配置停車空間及該停車空間究有無建物遮蔽暨使用之建材，均為影響透天住宅買賣價格之重要因素，與其他通常不具特定用途之附屬建物如陽台等，即不可等同視之，尚不得僅因該停車空間位在主建物外，遽謂其單位價值應顯然低於主建物之單位價值。又被上訴人係以1,650 萬元買受系爭房地，大有事務所鑑估減價金額為758,400 元，約為系爭房地買賣價格之4.6%，就一般有停車空間與無停車空間之房地價差而言，實無過高情事。故上訴人此部分抗辯，自非可採信。
⒋系爭房屋之屋前車庫及平台屬違章建築，應由上訴人負物之瑕疵擔保責任，其價值減損金額為758,400 元等情，已如前述，則被上訴人請求上訴人返還應減少之價金758,400 元，即屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依民法第359 條規定請求減少買賣價金，並依同法第179 條規定，請求上訴人給付被上訴人758,400 元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年1 月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍外之請求，則屬無據，應予駁回。原審就上開應予准許部分，判命上訴人給付，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1
項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 19 日民事第四庭
審判長法 官 徐文祥
法 官 羅培毓
法 官 黃悅璇
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 108 年 6 月 19 日書記官 梁美姿