八十八年度上字第四四○號｜民事：返還定金等｜裁判日期：89 年 04 月 26 日

臺灣高等法院高雄分院民事判決　八十八年度上字第四四○號上　訴　人　巨穗建設股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　邱超偉律師石繼志律師被　上訴人　丙○○ 訴訟代理人　乙○○ 右當事人間返還定金等事件，上訴人對於中華民國八十八年九月十四日臺灣高雄地方法院八十七年訴字第一二一一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主文原判決關於命上訴人給付之金額超過新台幣壹佰陸拾捌萬元及自八十六年十月六日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息部分，與該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔五分之一，餘由上訴人負擔。事實甲、上訴人部分：一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在一審之訴及其假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。二、陳述：除與原判決書記載相同者，予以引用外，補稱：㈠原審判決認本案有表現代理之問題，被告應負本件契約之授權人責任，惟查「民法第一六九條所為表現代理之規定，係指代理人之代理行為，雖無代理權，而有可使第三人信其有代理權之理由，因而使本人對於第三人負授權人責任之無權代理行為，仍須以先有代理行為存在為要件」，最高法院七十台上字第六五七號判例著有明文，故若行為人之行為，並非以本人之名義為之，或其行為並無使人誤認有代理權之可能，或僅因第三人之故意過失而認為行為人有代理權者，依民法第一六九條但書之規定，均不使本人負授權人之責任。㈡本案中上訴人因系爭房屋為許秋水分配所得，故由其保管公司印章以處理產權問題，而許秋水與王森田亦為簽訂買賣契約，並非委託王森田出售，故並無授權代理之問題，經查王森田將系爭房屋售與被上訴人，係以自己名義出售，非以上訴人之代理人名義為之，且王森田亦有出示許秋水與其之買賣合約予被上訴人，更可證王森田係以自己名義出售系爭房屋，而非以上訴人之代理人名義出售。則可知自始無代理行為存在，更無民法表現代理之適用。㈢王森田與被上訴人交易時既表明其為所有權人（出賣人），且於其所出示於被上訴人之王森田與許秋水買賣契約書中，不僅明確表明該屋有銀行貸款及法院查封之事實並王森田應負之買受人責任，故被上訴人自不應諉為不知王森田原為買受該屋之事實，況於被上訴人與王森田所簽定之訂金收據中，其上載明賣方為王森田，故被上訴人指稱王森田係以上訴人之代理人名義出售房屋顯屬不實，被上訴人既明知王森田係以出賣人地位所為之買賣行為，則系爭以上訴人名義與被上訴人簽訂之買賣契約，顯僅係為謀產權移轉便宜措施所簽訂。㈣再者，被上訴人既見過許秋水與王森田之買賣契約書，自無可能誤認代理與自為買賣二法律關係；又系爭房屋既登記於上訴人名下，依常理上訴人既為一建設公司，自應由公司自行處理，依情理亦無可能委由一與公司毫無關聯之代書處理；又一般房屋金額均頗高，房屋之買受人於購屋之初自應瞭解房屋現況，惟於本案被上訴人明知係由代書出面處理購屋事宜，且無任何授權書之情形下，仍未為查證，竟與其購屋，此顯係被上訴人自有過失之行為，與被上訴人無關，原審置被上訴人之過失行為不論，逕為上訴人敗訴之判決，顯有未當。乙、被上訴人部分：一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。二、陳述：與原判決書記載相同，茲予以引用。理由一、被上訴人起訴主張：被上訴人經由上訴人員工羅惠萱之介紹，向上訴人購買上訴人所有之高雄縣橋頭鄉○○街一八一巷二十二號九樓房地，於八十六年十月四日簽訂買賣契約，訂約時，係由王森田以上訴人代理人名義與被上訴人簽約，因王森田持有上訴人公司之大、小章及系爭房地所有權狀，使被上訴人相信王森田有代理上訴人簽約之權限，而與上訴人就上開不動產簽訂買賣契約，並於八十六年十月六日前，交付訂金新台幣（以下同）一百一十二萬元予王森田。依上開買賣契約之約定，上訴人應於八十六年十月十日將系爭買賣標的不動產所有權移轉登記予被上訴人，詎料上訴人卻遲未為所有權之移轉登記，經被上訴人查證，始知該建物已於八十五年十月三十日由台灣銀行聲請假扣押查封而遭限制登記，且該建物之基地部分之所有權係屬第三人所有，足認上訴人明知系爭不動產已遭查封限制登記，卻又使其代理人王森田出賣予被上訴人，係屬可歸責於債務人之事由致給付不能，爰依民法第二百二十六條、第二百五十六條規定解除契約，並依民法第二百五十九條第二款、第二百四十九條第三款及契約第三條規定，請求上訴人加倍返還定金合計二百二十四萬元及自上訴人受領時起，即八十六年十月六日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息之判決。二、上訴人則以上訴人未授權王森田與被上訴人簽訂任何買賣契約，且上訴人與被上訴人並無任何接觸，並不知悉系爭買賣契約一事。上訴人既未對被上訴人表示授與代理權予王森田，亦不知王森田以上訴人名義簽訂系爭買賣契約，則此買賣行為純係王森田之無權代理，上訴人予以否認，不生契約效力。又系爭房屋雖係登記於上訴人名下，惟實際上非上訴人所有，被上訴人於房屋買賣過程中，應自負調查產權是否清楚之責任，且上訴人未參與簽約，亦未收受被上訴人交付之一百十二萬元，被上訴人之請求顯無理由，應予駁回等語，資為抗辯。三、被上訴人主張訴外人王森田以上訴人代理人名義，與被上訴人就系爭房地於八十六年十月四日簽定買賣契約，總價金二百四十二萬元，約定於八十六年十月十日完成過戶手續，王森田並代理上訴人於八十六年十月六日以前收受訂金及部分價金，合計一百十二萬元。上訴人於訂約時，隱匿系爭房地已遭法院假扣押查封限制登記之事實，致被上訴人與之訂約，且上訴人未依約於八十六年十月十日為所有權移轉登記等事實，業據被上訴人提出定金收據、不動產買賣契約書及台灣省高雄縣土地登記簿、台灣省高雄縣橋頭鄉○○段建築改良物登記簿及建築改物所有權狀為證，且證人王森田於原審到庭證稱：「（問系爭買賣契約書出賣人處是否係你加上？）是的，因權狀均非我名義，為節省契稅，且被告又將權狀、印鑑章、執照交予我，並同意我以公司名義賣屋。有關公司、印鑑、執照等資料是許秋永交給我使用，被告公司法定代理人我不認識，許秋永說甲○○是人頭」等語（見原審卷第一七一頁），核與系爭買契約書上載明出賣人「巨穗建設股份有限公司，法定代理人甲○○」、出賣代理人「王森田」（見原審卷第七頁反面）之用語所顯示王森田係代理上訴人出售房地之意旨相符。又證人羅惠萱復到庭證稱：「（問有無戴原告去看房子？）有，是被告公司老闆許秋永等人委託我處理，並把鑰匙交給我，如介紹成功，買賣成交就包紅包給我。那天帶他們告公司之老闆許秋永委託我處理，並把鑰匙交給我．．．，當時許秋永告訴我，房子都賣給王森田，由王森田處理」等情（見原審卷第二一頁），核與證人許秋永亦到庭證稱：「我有把公司的大小章及要塗銷假扣押的權狀都交給王森田。」等語相符（見原審卷第五八頁），上訴人亦自承系爭房地係上訴人公司分配予股東即公司實際負責人許秋永之物，故公司將產權證明文件、公司印章等資料交由許秋永自行處理等情，被上訴人上開主張之事實，自堪信為真實。四、上訴人雖以前詞置辯，惟「由自己之行為表示以代理權授予他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。」，民法第一百六十九條定有明文。又「所謂表見代理云者，即代理人雖無代理權而因有可信其有代理權之正當理由，遂由法律課以授權人責任之謂，此規定係為保護第三人而設，本人如有使第三人信以為其有以代理權授與他人之行為，而與該他人交易，即應使本人負授權人責任，而此項表見代理云者，原係指代理人雖無代理權，而有可使人信其有代理權之情形而言」，最高法院七十年度台上字第三五一五號判例參照。上訴人自承將系爭房地之權狀及公司印章等交予訴外人許秋永保管，並同意許秋永全權處理該房地，證人許秋永亦到庭證稱將上訴人公司大小章及權狀都交給王森田，已如前述，是以王森田既合法持有上訴人公司之大小章及上開建物的鑰匙、所有權狀等，且簽約當時亦在場之上訴人公司離職職員羅惠萱亦表明王森田可全權處理系爭房地之旨，已如前述，足認被上訴人確有正當理由相信王森田係經上訴人公司授權，代為處理買賣系爭房屋，而與之簽訂房屋買賣契約，再者，所有權狀既登記為上訴人公司所有，被上訴人自有相當的理由信系爭房屋屬於上訴人公司所有，至於系爭房房之真正所有權為何人所有，為上訴人公司之內部關係，本非被上訴人所能了解，自不得以此歸責於被上訴人而減免上訴人應負之契約責任，揆諸上開說明，被上訴人與王森田所簽訂之不動產買賣契約之效力歸屬於上訴人，上訴人應依法律及契約之規定負授權人之責任。上訴人上開所辯，不足採信。五、按民法第二百二十六條規定：「應可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」、第二百五十六條規定：「債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。」、第二百五十九條第一項第三款規定：「受領之給付為給錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」、第二百四十九條第一項第三款：「契約因可歸責於受訂金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。」。而系爭不動產買賣契約書第十三條規定：「甲方違反本契約各條之一者，除退還對乙方所收款項外，應再支付所收到款項相等之違約金予乙方。乙方違反本契約各條之一者，甲方得沒收乙方既付之全部金額，並不經催告解除本契約，雙方絕無異議。」。經查，系爭房地於系爭買賣簽約前，已因上訴人積欠他人債務，經債權人聲請法院為查封之限制登記，致無法為所有權之移轉登記，此為兩造所不爭執，並有土地及建物謄本一份在卷可稽，此屬於可歸責於上訴人之事由，被上訴人依上開法律規定及契約之約定，請求上訴人退還對被上訴人所收定金一百一十二萬元，洵屬有據，應予淮許。茲應審酌者，厥為本件被上訴人得請求之違約金，應以若干金額為適當耳。按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。經審酌不動產市場現今仍處低迷狀態等情，認兩造所約定之違約金應以定金之二分之一即五十六萬元為適當，超過部分，非有理由，應予駁回。六、綜據上述，被上訴人依民法第二百二十六條、第二百五十六條規定解除契約，並依民法第二百五十九條第二款、第二百四十九條第三款及契約第三條規定，請求上訴人返還定金一百一十二萬元及違約金五十六萬元，合計一百六十八萬元，及自上訴人受領定金時起，即八十六年十月六日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息，即屬正當，應予淮許，原審就此部分為上訴人敗訴判決，並無違誤，上訴意旨求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。至於被上訴人超過上開部分之請求，尚非正當，不應淮許，原審就此部分為上訴人敗訴判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院連同該部分假執行宣告部分予以廢棄，並駁回被上訴人此部分在第一審之訴及假執行之聲請。七、據上論結：本件上訴為一部有理由、一部無理由，合依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　四　　　月　　二十六　　日臺灣高等法院高雄分院民事第三庭 ~B1審判長法官　王憲義 ~B2法　　　官　張明振 ~B3法　　　官　賴玉山右為正本係照原本作成。上訴人如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　四　　　月　　二十八　　日 ~B法院書記官　邱麗莉Ｋ

臺灣高等法院高雄分院八十八年度上字第四四○號

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