臺灣高等法院 高雄分院99年度上字第137號

• 裁判案由: 返還價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 高雄分院
• 裁判日期: 99 年 09 月 15 日

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　　 99年度上字第137號上　訴　人　乙○○
訴訟代理人　蔡將葳律師
被上訴人　　甲○○
訴訟代理人　陳裕文律師
侯勝昌律師
朱淑娟律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於民國99年5 月31日臺灣高雄地方法院98年度訴字第1883號第一審判決提起上訴，本院於99年9 月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴及假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人起訴主張：伊於民國97年5 月11日以新台幣（下同）10,329,000元，向被上訴人買受坐落高雄市○○區○○段三小段164-10地號土地（下稱系爭土地），雙方約定買賣面積為38.72 坪；伊同時以5,321,000 元，向訴外人嵩豐建設股份有限公司（下稱嵩豐公司）買受系爭土地上「綠園市第2
期」編號S11 棟即門牌號碼高雄市○○區○○路110 巷22弄43號5 層房屋1 棟（下稱系爭房屋），雙方約定買賣層次面積合計為93.07 坪。嗣被上訴人、嵩豐公司於同年6 月10日將系爭房地所有權移轉登記與伊，伊於同年6 月19日依約給付買賣價金，雙方並於同年6 月30日辦理交屋。詎伊於同年11月底為施工裝潢，會同裝潢人員前往系爭房地察勘，始發現被上訴人所交付之土地面積（即圍牆內部分）較雙方約定之買賣面積短少，被上訴人係故意不告知系爭土地內有6.655 坪供作社區巷道（即圍牆外至地界部分），其以社區巷道充作買賣面積，自應對伊負物之瑕疵擔保責任。而依系爭土地買賣價金比例計算，上開瑕疵部分應減少價金1,775,294
元（10.329,000元÷38.72 坪×6.655 坪=1,775,294元）。
爰依民法第354 條第1 項、第359 條前段規定，聲明請求被上訴人應給付上訴人1,775,294 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：上訴人就系爭土地所指之社區巷道，係伊依高雄市建築管理自治條例、建築法、建築技術規則等法令，退縮建築線資為巷道使用，為依法留存之空地，並非瑕疵；上訴人係於系爭房屋建築完成後至現場觀看，而決定與伊及嵩豐公司簽訂買賣契約，且銷售人員已明確告知法定空地充作巷道使用，並無故意不告知之情事；另系爭土地之法定空地比率（即建蔽率）為50% ，而系爭土地登記面積如扣除上開社區巷道面積後，依系爭土地建蔽率換算，系爭房屋基地面積比法定建蔽率換算面積尚有多出，則此多出部分豈不成為違章建築；況系爭房地於97年6 月30日交屋，上訴人主張之瑕疵並非不能即知，惟上訴人遲至97年12月2 日始以存證信函通知被上訴人，有怠於檢查通知的情形，應已視為承認其所受領之物，而不得主張瑕疵之相關權利等語，資為抗辯。
三、原審經審理後，為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人1,775,294 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行；㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則於本院聲明：㈠上訴駁回；㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執事實：
㈠上訴人於97年5 月11日，以10,329,000元向被上訴人買受系爭土地，雙方約定買賣面積為38.72 坪；上訴人同時以5,321,000 元向訴外人嵩豐公司買受系爭土地上「綠園市第二期」編號S11 棟之系爭5 層房屋1 棟，雙方約定買賣層次總面積為93.07 坪。
㈡被上訴人於97年6 月10日將系爭房地之所有權移轉登記與上訴人，上訴人於同年月19日依約支付系爭房地之價金，雙方於同年6月30日辦理交屋。
㈢系爭土地登記面積為128 平方公尺，與兩造約定之買賣面積38.72 坪相符。爭爭土地有部分係社區巷道，面積為22平方公尺，坐落位置如附圖所示。
五、兩造爭點：
㈠系爭土地有部分作為社區巷道，是否係屬物之瑕疵？
㈡如屬物之瑕疵，兩造訂立系爭土地買賣契約時，被上訴人有無故意不告知瑕疵之情形？
六、系爭土地有部分作為社區巷道，是否係屬物之瑕疵？
㈠按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵，此為民法第354 條第1 項前段所明定。系爭土地為系爭房屋建築之基地，其通常效用應依建築法規容允之利用方法或範圍予以界定。又系爭土地係於95年10月30日自同段164 地號土地分割而出，系爭房屋則於95年12月25日取得建造執照，而得開始興建，此有土地登記謄本、使用執照影本附卷可稽（原審卷第49頁）。依當時施行之高雄市建築管理自治條例（93年6 月24日修正）第11條第1 、2 款規定：「面臨或臨接現有建築基地指定建築線申請建築時應依照下列規定辦理：正面或側面臨接現有巷道不足4 公尺者，兩旁建築應均等退讓，如對側因地形障礙無法退讓時，另一側應自行退讓，合計達4 公尺寬度。... 建築基地正面臨接計畫道路，背面或側面臨接現有巷道者，依前款規定辦理」，及同條例第13條規定：「依第11條第1 款核准建築而退讓之土地不得以空地計算。但同條款但書規定因評審後重新選定中心線而再退讓之土地及同條第2 款之現有巷道（含退讓部分）土地得以空地計算」。申言之，建築基地背面或側面臨接現有巷道不足4 公尺者，兩旁建築應均等退讓，且退讓部分土地得以空地計算。而系爭土地既作為建築基地，其利用即應受上開規定之限制。
㈡查，系爭土地之側面及背面臨接現有巷道，有現場照片在卷可按（原審卷第81-82 頁）。而系爭房屋興建以先，經建築師於95年6 月15日就同段164 地號等8 筆土地申請指定建築線，高雄市政府工務局核定基地面臨4 公尺現有巷道處應退縮1 公尺建築；建築師乃據以就系爭土地側面及背面臨接現有巷道處退縮1 公尺繪製建築圖，此有建築線指示申請書圖、建築圖等影本在卷足憑（原審卷第47、50頁）。又經原審至現場勘驗系爭房地並囑託高雄市政府地政處楠梓地政事務所測量結果，系爭房屋圍牆外作為社區道路之該部分土地，係與系爭土地之北向（背面）及東向（側面）地界線平行，距北向、東向地線界均寬約1 公尺（圖內長度為0.2 公分，比例尺為1/500 ，0.2 公分×500=100 公分即1 公尺），亦
有複丈成果圖在卷可按（原審卷第84頁）。由是足見，系爭土地內作為社區道路之該部分土地，係屬依上開條例規定，並經建築主管機關指定應退縮建築之範圍，本屬開放性之地上空間，不得供土地所有權人單獨使用。基此，該部分土地既因建築法令限定其利用方法，即難謂該部分土地現供社區巷道使用，係不符其通常效用。
㈢況且，系爭土地內因臨接現有巷道而退讓之部分得以空地計算，已如前述。又系爭土地之建蔽率（即建築面積占基地面積之比率，見建築技術規則建築設計施工編第1 條第4 款）係50% ，此有建築線指示申請書圖、使用執照等影本可稽。再者，系爭房屋係5 層樓房，最大層次面積為59.41 平方公尺（即第2 層，尚未計入該層次陽台面積），此有建物登記謄本、系爭房屋辦理第一次登記測量圖在卷可按（原審卷第22-23 、74-75 頁）。而系爭土地如剔除其內作為社區道路使用部分之面積，其面積僅餘106 平方公尺（即128-22=106），依其建蔽率應保留至少53平方公尺之空地（106 ×50%=
43），得供為建築物占地之面積為53平方公尺（106-53=53
），以此得供為建築物占地面積與系爭房屋最大層次面積相較，系爭房屋最大層次面積超逾得供為建築物占地之面積約6.41平方公尺（59.41-53=6.41 ），則系爭房屋超逾得供為建築物占地面積部分之建物，無異違反建築法規，而成為應查報拆除之違章建築。職是，足見系爭土地因臨接現有巷道而退讓之部分列入空地計算，系爭房屋之建蔽率始得符合建築法規之要求，就此而論，該部分土地保留作為空地，對上訴人難謂有何通常效用或價值上之滅失、減少。且該部分空地未能由上訴人單獨使用，係源自建築法規之限制，已如前述，苟系爭土地作為建築基地，此所有權能行使上之限縮，於任何前、後手所有權人間，並無不同，自難謂其價值有何滅失、減少。
㈣上訴人雖稱：被上訴人在公法（建築法規）上應遵守之義務，不能轉嫁由伊負擔云云。惟所謂轉嫁通常係指契約之一方負有公法上之義務，該方藉私法契約之約定，將其遵守公法上義務所負擔之成本或對價，轉由他方負擔之情形。惟系爭土地作為建築基地使用應退縮建築之限制，於任何所有權人間均無差異，已如前述，質言之，該退縮建築義務非僅被上訴人應遵守，上訴人亦應遵守，是以，該退縮建築義務既非僅存在於被上訴人該方，揆之前揭說明，該退縮建築義務即無轉嫁於上訴人負擔之可言。上訴人前揭主張，殊無可採。㈤綜上所述，系爭土地內有部分作為社區巷道，係依建築法規而為，其通常效用或價值並無滅失、減少可言，該部分土地自非屬物之瑕疵。而該部分土地既非屬物之瑕疵，本院就上述第㈡項爭點即毋庸再予審究。至被上訴人於締約過程中，有無故意不告知就訂約有重要關係之事項，係屬其應否負擔締約過失責任之問題，附此敘明。
七、從而，上訴人本於民法第354 條第1 項、第359 條規定，請求上訴人給付1,775,294 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請失所依附，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，其理由與本院雖有不同，惟結論並無二致，，應予維持，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1
項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 9 月 15 日民事第三庭
審判長法官 張國彬
法 官 吳登輝
法 官 甯 馨
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 9 月 15 日書 記 官 熊惠津
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。