100年度簡字第11號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：101 年 12 月 20 日

福建連江地方法院民事判決　　　　　　　 100年度簡字第11號原　　　告　翁新南訴訟代理人　張新武被　　　告　連江縣政府法定代理人　楊綏生訴訟代理人　楊遠鵬被　　　告　馬祖境天后宮管理委員會法定代理人　董金貴被　　　告　海天民宿法定代理人　曾林官上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國101年11月 22日言詞辯論終結，判決如下：主文被告連江縣政府、馬祖境天后宮管理委員會、海天民宿應將坐落福建省南竿鄉○○段六三三地號土地上，面積一百六十八點八九六平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告及全體共有人。被告連江縣政府、馬祖境天后宮管理委員會、海天民宿應自民國一百年一月一日起至返還上開土地之日止，按年給付原告及全體共有人新臺幣壹萬捌仟貳佰柒肆元。如其中一被告已為給付，其餘被告免其給付義務。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告連江縣政府負擔十分之五、被告馬祖境天后宮管理委員會負擔十分之二、被告海天民宿負擔十分之二，餘由原告負擔。本判決第二項原告以新臺幣陸仟壹百元為被告預供擔保得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹萬捌仟貳佰柒肆元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘之假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序部分：一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響，民事訴訟法第254條第1項前段，定有明文。本件原告請求返還連江縣南竿鄉○○段633地號土地（下稱系爭土地），於起訴當時為原告翁新南所有，原告翁新南嗣於民國（下同）101年3月間將系爭土地各三分之一所有權，贈予訴外人翁玉倩、翁玉恆，有土地所有權狀在卷可查（見本院100年度簡字第11號卷第200至202頁），依照上開法條規定，此所有權之移轉對本件訴訟無影響。二、按訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第4項定有明文。本件原告起訴時，係以連江縣政府、馬祖境天后宮管理委員會、海天民宿及馬祖防衛指揮部等為被告，惟原告已於101年4月10日具狀撤回對馬祖防衛指揮部之起訴，嗣於101年10月11日言詞辯論期日，當庭亦表示已撤回對馬祖防衛指揮部之起訴，被告連江縣政府、馬祖境天后宮管理委員會、海天民宿，未於10日內提出異議，是依前開規定，視為同意撤回。三、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，或請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1至3款、第7款及第2項分別定有明文。本件原告起訴時，聲明請求被告應將坐落於系爭土地上建物拆除，並將系爭土地返還原告及全體共有人。嗣於101年4月10日具狀追加聲明：被告應自100年1月1日起至返還系爭土地予原告及全體共有人之日止，按年給付原告新臺幣（下同）153,888元。復於101年10月16日將訴之聲明減縮為：（一）被告應將坐落系爭土地上建物拆除，並將系爭土地返還原告及全體共有人。（二）被告應自100年1月1日起至返還系爭土地予原告及全體共有人之日止，按年給付原告新台幣36,548元整。是其訴訟標的及請求之基礎原因事實仍屬相同，且兩造原所主張之事實及證據資料亦均得加以利用，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，被告等亦未表示異議而為本案之言詞辯論，揆諸前揭規定，均無不合，應予准許。四、又按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。本件被告馬祖境天后宮管理委員會，其法定代理人董金貴，經合法通知而未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、原告主張：㈠、被告連江縣政府向原告租用系爭土地，並無償使用該地上之2層建物，以作為招待外賓並提供縣府員工休閒活動場所之用。第一次土地租賃契約自95年1月1日起至97年12月31日止。第二次土地租賃契約自98年1月1日起至99年12月31日止。詎料，被告連江縣政府擅於96年11月10日已將系爭土地及其上全部2層建物，轉租予被告馬祖境天后宮管理委員會，且簽定「民間機構參與馬港招待所營運案暨營運契約」後，放任被告馬祖境天后宮管理委員會將原2層建物加蓋至第3層，現該建物由被告海天民宿之用。原告因被告連江縣政府違反租賃物之使用收益之方法與目的，爰依法於99年9月28日以存證信函通知被告，租約期滿不再續租。惟被告連江縣政府拒絕返還系爭土地，且以與第三人合約尚未到期，若提前解約，將面臨違約遭受巨額索賠為由，強制原告再續租7年半，直到與被告轉租第三人之合約同時到期。嗣土地租賃契約於99年12月31日到期後，原告乃於100年3月16日再次寄發存證信函催告被告連江縣政府，請即速歸還系爭土地，惟被告連江縣政府迄今尚未返還。原告乃依據民法第767條以及同法第179條，訴請被告等將占用原告系爭土地之地上物拆除，並回復原狀後將土地返還原告，暨因被告連江縣政府於租期屆滿經原告催告不續租後，仍繼續無權占有原告土地，其受有相當於租金之不當得利，自應返還該利益。並聲明：⒈被告應將坐落系爭土地上建物拆除，並將系爭土地返還原告及全體共有人。⒉被告應自100年1月1日起至返還系爭土地連江縣南竿鄉予原告及全體共有人之日止，按年給付原告新台幣36,548元整。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。㈡、原告主張拆屋還地乃正當行使法律上權利，並無權利濫用：被告連江縣政府違法轉租在先，且違反系爭土地公益使用之目的：本案原告將系爭土地出租予被告連江縣政府，被告連江縣政府未經原告承諾，竟於96年11月10日將系爭土地另行轉租予被告馬港境天后宮管理委員會(下稱天后宮廟管會)，誠屬違法轉租無疑。再者，系爭土地性質上屬機關用地，僅供公務使用，然而，嗣被告連江縣政府與被告天后宮廟管會簽定「民間機構參與馬港招待所營運案暨營運契約」後，放任被告天后宮廟管會將原2層建物加蓋至第3層，以供經營民宿作商業之用。更有甚者，被告連江縣政府竟於96年10月23日核發「民宿登記證」予曾林官在系爭土地上經營「海天民宿」，且核發日期居然早於被告天后宮廟管會之營運契約簽訂日(96年11月10日)。姑且不論被告連江縣政府上開作為是否涉及不法，系爭土地係機關用地，早在戰地政務時期遭軍方佔用興建房舍，先後作為倉庫、港口指揮所、港檢辦公室及離島官兵招待所等用途，原為一層樓，後來利用原樓層增建為兩層樓。94年間軍方撤離至今，系爭土地並未變更其細部計畫，故性質上仍屬機關用地，僅供公務用途。被告連江縣政府二度向原告承租系爭土地，均言明作為招待外賓及提供縣府員工休閒活動場所之用，原告不疑有他，故同意依機關用地之公告地價出租，詎料，被告連江縣政府竟將系爭土地違法轉租予他人作商業用途(經營民宿)，圖利少數特定人士，被告連江縣政府顯然未依約定方法及公益目的使用系爭土地。再者，原告行使權利所獲之利益與被告之損失相較，並無失衡，原告並無濫用權利：被告連江縣政府答辯主張：「就本案而言，原告所有系爭土地，屬於本縣都市計劃中之機關用地，依法除作為機關用地外，原告並不能取得合法建物之權利。且系爭土地面積僅192.36平方公尺(約佔馬港招待所建地面積六分之一)，即使作為耕地或停車場等使用，其所獲得之利益必然極少。反之，若拆除系爭土地上之建物部分，不但原有建物之價值及政府、業者所投入之資金立即化為烏有，且在經濟效益上將造成該所經營上難以估計之損失，亦有礙本縣推展觀光政策之執行。」云云，經查：系爭土地面積達192.36平方公尺，幾近2公畝，換算坪數為58.1889坪，遠大於馬祖地區大部份民宅商家之土地面積，足堪供作有效的經濟利用。系爭土地地目為建地，使用分區雖為機關用地，但未經徵收，依法乃所有權仍屬原告所有之公共設施保留地，參照內政部依照都市計畫法第50條制定頒佈之公共設施保留地臨時建築管理辦法等法令，原告依法得建造自用住宅等建築物，當可作為民宿使用。又馬祖地區規劃都市計畫初始，將軍方建有房舍土地，大皆列定為機關用地。惟在時局平靖，兵員大減，軍方營舍大量閒置，相繼釋出歸還民間之際，相關土地之利用規劃，自當有所更張，乃勢所必然。因此，原告取回系爭土地後，為促進系爭土地之利用，原告得依都市計畫法第24條規定，申請調整細部計畫，非如被告連江縣政府所稱只能作種菜、停車場使用等狹隘觀點。且按海天民宿建築物為橫置之「一」字型長方形建物，連結三座不同時期修建的建築物，就原建物加建二樓，拼湊使用，是約半世紀高齡的老建物。被告連江縣政府雖稱花費鉅款整修該建物，姑且不論有無浮報工程價款等弊端，也只整建了二樓，一樓所在形同廢墟，儼然如危樓，三樓乃承租之民宿業者自行加蓋的違建，迄今仍不能取得使用執照，也未通過消防安檢，此應拆除而未拆除之違建，權利不值得保護。原告主張海天民宿應拆除部分(即無權占用系爭土地部分)係靠近天后宮一端，做局部拆除後，該建物其他部份仍可繼續使用，被告等之投資仍可繼續回收。依複丈成果圖，海天民宿建築物橫跨南竿鄉○○段633、245、825、820、815等地號，總使用面積共計:1067.52平方公尺(323.5坪)。系爭土地面積192.36平方公尺被海天民宿建物覆蓋的部份為154.43平方公尺。僅為海天民宿總使用面積的14.46%。土地法第161條規定，若將被告等無權佔用之系爭土地地上建物拆除，依馬港招待所100年的課稅現值1,242,200乘以14.46%，計算被告連江縣政府的財產損失，僅179,622元。被告連江縣政府雖宣稱投資1182萬元裝修原馬港招待所，惟迄未提出具可信度的修繕支出明細。但即使依1182萬元計算，被告連江縣政府的可能損失，也僅為170.17萬元。還有1011.83萬元的投資可以持續回收。至於，被告海天民宿業者與其股東等雖宣稱花費1,100萬元增建三樓，但於5月31日言詞辯論時，被告海天民宿法定代理人曾林官卻表示，已沒有相關經費支出明細單據。一但做局部拆除，其損失或可依面積比例推算(1100萬元×14.46%=159.06萬元﹐但此金額還應扣除外牆瓷磚與露台帷幕玻璃的工程費用)。但此一違建樓層依法本就不該興建。依連江縣政府觀光局統計資料，全縣4鄉5島旅館民宿業者多達51家，大小客房589間，可提供單日住宿人數高達1325人，因此，原告主張拆除部分，對全縣之觀光產業總體發展的影響，微不足道。是以，原告主張拆屋還地，對被告連江縣政府而言，經濟損失是局部的、有限的。但原告取回192.36平方公尺之系爭土地，足堪供作有效益的經濟利用。被告海天民宿原為約半世紀高齡老舊單層建物，且其一樓因淹水與海砂屋現象，不堪使用。但經軍方與被告海天民宿業者，相繼加蓋屋頂違建後，結構安全更脆弱。原告若取回土地，興蓋住宅，當可提供數量較多，但安全性更高的民宿客房。保障旅客安全，長期而言，反有利地方觀光產也發展。若能進一步調整該土地細部計畫，可建造質量俱佳的商業旅館，對個人、對地方觀光商業發展、政府稅收，其長期利用價值與被告之損失相較，並無失衡，因此，原告並無權利濫用情事。㈢、被告連江縣政府明知兩造間租賃契約之期限，卻仍將系爭土地違法轉租予天后宮廟管會長達10年6個月，原告行使權利並無違誠信原則：被告連江縣政府主張：「原告於96年1月 25日與被告第一次簽訂系爭土地租賃契約時，即有『若續租則另訂新約續租』之約定。嗣於98年2月10日簽訂第二次租賃契約時，雖無『若續租則另訂新約續租』之約定，但在解釋上，雙方當事人間土地租賃關係，依誠信原則應至少存在於『馬祖戰地資源開發計畫-馬祖招待所』整個標案完成時，始為雙方當事人租賃契約真正含義。」云云。惟查：原告鄭重聲明，原告絕無同意系爭土地之租賃期間附麗「馬祖戰地資源開發計畫-馬祖招待所」標案存在。被告連江縣政府乃擁有畫定都市計畫使用分區、與徵收土地等公權力的行政機關。兩造間若就系爭土地存有長達十餘年租期之合意，直接訂定長達十餘年租期之土地租賃契約即可，何需分次締結短期租約？系爭土地租賃契約已載明租賃期間，毫無疑問，租約期滿則被告連江縣政府無權再使用。況且，被告連江縣政府明知系爭土地之二次租期分別於「97年12月31日」、「99年12月31日」屆滿，白紙黑字，清清楚楚，被告連江縣政府居然違法轉租予被告天后宮廟管會作商業使用，期間長達10年6個月，姑且不論過程中是否涉及不法，被告連江縣政府自招風險的行為，違反誠信在先，應自行負責後果，不得藉故轉嫁他人。被告連江縣政府與原告兩次土地租約的第五條內容:【甲方地上建築物，若有拆除或重建即中止本契約，另行議定。】此一租約條文，明白指出雙方對建物老舊情況的認知，並限制僅可適度修繕使用。況且，兩次合約皆為明定租用期限(97年12月31日)、(99年12月31日)的合約，應足可提供被告詳細思慮修繕經費的適當額度。被告連江縣政府若昧著良心主張原告知悉其欲將系爭土地承租部分作商業轉租使用，自應由被告連江縣政府負舉證責任。但證人曹鳳玲與王敦濤於101年4月15日言詞辯論時，皆表示對「委外」情事，毫無所悉。王、曹二人係被告連江縣政府觀光局當時承辦該項業務的主辦課長、課員。被告等以其斥鉅資修繕過程，原告未阻止為由，指責原告違反誠信。此係被告連江縣政府之告訴代理人不了解事實。原告雖設籍本縣南竿鄉馬祖村2鄰26號，但該地址上房舍，因年久失修坍塌，自93年起，即由馬港社區發展協會斥資修繕後使用。原告長年離鄉謀生，在本縣境內、馬祖村內，並無實際居所和居住生活之事實。原告與被告連江縣政府兩次租約的租期，均是當時的連江縣政府觀光局長曹爾元在電話中敲定，再由縣府相關單位擬定合約後，郵寄到原告在台北市的居所，用印寄回。租金則是一年期全數一次匯入原告帳戶。原告並非痴愚之人，97年底若當時原告知悉被告連江縣政府有將訴訟標的土地做商業轉租情事，對續約的新租金豈會毫無要求？豈有可能將58坪多的土地繼續以每月2000多元租金再續租給人做生意？原告有嚴重的呼吸不全症候群，從55歲被迫廉價出租土地3 年，再2年，最後，嚇然驚覺依縣府的轉租合約，原告取回土地時，已經67歲了。等了兩代人，等了60多年的祖產祖業，不知有生之年能否取回！？被告連江縣政府既提出最高誠信原則，質疑原告拆屋還地主張的正當性。為明確相關事實，被告等應就下述事實清楚說明：在系爭土地上建物的真實修繕經費究竟是多少？海天民宿連結多座不同老舊建物，基地範圍橫跨馬祖段633、825、815、820等多筆地號土地。非系爭地號土地上建物並不受本案影響，其修繕經費不應列入本案做為被告主張之依據。被告連江縣政府強調投入1182萬元整修原馬港招待所2樓，惟迄未提出具可信度的修繕支出明細。被告海天民宿業者與其股東等雖宣稱花費1,100萬元增建三樓，但5月31日言詞辯論時，被告海天民宿法定代理人曾林官卻表示，已沒有相關經費支出明細單據。原告詢問大台北地區多家建築裝潢公司，得到回覆，整理如下：一般舊套房整修，以浴廁為重點，報價對象若是一般家庭，是以(間)為單位，每間浴廁的磁磚(地面+牆面)打掉，重新做防水層，再鋪新瓷磚，一般索價2萬5000元到3萬元之間。如果，修換管線，從浴室到熱水器端，一般索價約2萬元。也就是說，一般家庭，浴室翻修先備好約5萬元換磁磚和管線，再來的洗浴設備如洗臉台、馬桶、浴缸等，豐儉由人，看你用甚麼牌子而定。總體來說，一般家庭，整修翻新一間浴廁，10萬元就OK了。若花到15萬元，浴廁設備的品質，就很炫了。若是有很多個房間的民宿或旅館業者，則是依坪數與管線長度計算費用，遠比一般家庭便宜。所以，馬港招待所2 樓17個舊套房加一間公用廁所只是翻修而已，以寬估但還算合理的工程費用是:15萬元×18＝270萬元(但此金額應扣除原馬港招待所舊有隔間的費用，實際裝修費用應低於此金額) 若據此計算系爭土地上建物6個小套房的修繕費用，應在60萬到90萬元之間。但被告連江縣府強調投入1182萬元整修原馬港招待所，則該建物二樓17間套房加一間公用廁所，各分配到的修繕金額是: 1182萬元÷18＝65.66萬元很離譜的數字，超過一般市場行情太多！被告連江縣政府將被告海天民宿自行增建三樓應拆未拆違建的費用，也列為質疑原告誠信事由。但被告海天民宿與其股東天后宮廟管會等自行增建三樓違建，何以對該行為違反建築法可能導至主管機關干預的後果，有恃無恐？被告連江縣政府乃建築法規定之處理違建的縣市主管機關，何以未依法阻卻不法行為？本案進行期間有多位馬祖鄉親向告訴代理人表示，曾舉報過被告海天民宿三樓違建，但縣府均未處理。被告連江縣政府對眼皮子底下興蓋的違建危樓，依法應拆不拆，反而指責長年離鄉生活的原告之誠信。寧非怪事！可見，被告海天民宿等敢於增建三樓違建，是在被告連江縣政府眼皮子底下包庇縱容興蓋的違建。被告連江縣政府在96年10月發出海天民宿登記證，並於96年11月與天后宮廟管會簽約時，有無告知發證對象與簽約對方當時與原告土地租約的實情？是否告知簽約對方原馬港招待所的土地有30%的租用期限，只到99年底?被告海天民宿及其股東天后宮廟管會等應說明，在96年11月與被告連江縣政府簽約時，有無被告知當時原馬港招待所的土地有30% 的租用期限到99年底?按原告早於91年即取得系爭土地土地登記，且雖長年在他鄉工作，但並非行蹤不明，聯繫並非難事。被告連江縣政府能否舉證當時已取得原告之同意轉租承諾？或任何就轉租事宜進行過協調的記錄？被告海天民宿及其股東被告天后宮廟管會決定增建該建物三樓時，是否曾知會原告，取得土地所有權人的同意書，俾取得建照？㈣、依原告與被告連江縣政府簽訂之98年1月1日至99年12月31日租約，約定年租金係以系爭土地公告現值之百分之10計算。另參考土地法第105條準用第97條規定，租用基地之地租，以不超過土地申報總價年息百分之10為限。是以，原告主張以系爭土地公告現值百分之10計算年租金，亦即，系爭土地面積為192.36平方公尺，公告地價為每平方公尺1,900元，故系爭土地之年租金為36,548元(192. 36平方公尺×1,900 元×10%=36,548元，個位數以下四捨五入)。準此，被告連江縣政府應自100年1月1日起至返還系爭土地予原告及全體共有人之日止，按年給付原告新台幣36,548元等語。二、被告則以：原告權利之行使，自己所得利益極少，而被告及國家社會損失甚大。本件系爭土地面積約占馬港招待所使用面積三分之一，如拆除返還原告，該招待所必將無法營運，兩千萬之投資即化為烏有。原告於91年2月26日即取得系爭土地所有權狀，卻坐令被告等投下鉅資整建馬港招待所。不但未表示行使其物上請求權，尚且自96年1月25日起與被告簽訂二次租賃契約。又系爭土地「二年」之租賃期間，並非雙方當事人之真意。蓋第一次簽約時，原告即表明希望被告配合整建馬港招待所之營運計畫，共同簽訂10年以上之租期。而被告亦表明願意配合該計畫以發展故鄉觀光資源，但因土地增值及物價波動等因素，希望以「二年」一簽方式辦理租金之調整，此有證人王敦濤、曹爾元之證詞為證，故系爭土地租賃期限依當事人之真意，至少應與馬港招待所營運計畫期限相同，不能拘泥於簽約時所用之詞句。馬港招待所（即海天民宿）係由被告連江縣政府依促進民間參與公共建設法第8條第5款規定投資興建完成後，委託天后宮廟管會營運。營運期間屆滿後，營運權歸還被告連江縣政府，兩者間屬於委託關係（即限定營運權之委託行使），而非租賃關係，故原告聲稱被告連江縣政府有轉組之情事，顯屬誤會。又所謂房屋轉租指將原承租之房屋轉租於次承租人之情形而言，若原承租土地，而自行建築房屋，租與他人，則不屬於轉租。退萬步言，縱然被告連江縣政府與被告天后宮廟管會成立租賃關係，但該馬港招待所（即海天民宿）既由被告連江縣政府於原承租之土地上，自行整建後，再租與被告天后宮廟管會，依前開論述，難謂構成轉租之事實等語置辯。並主張：㈠請求駁回原告之訴；㈡如受不利之判決，願供擔保免予假執行。三、兩造不爭執事項：（見本院100年度簡字第11號卷第290頁）㈠、系爭土地是原告與全體共有人所有。㈡、系爭土地上之建物一、二樓部分確實為連江縣政府所有。㈢、系爭土地上之建物三樓部分為被告海天民宿及其股東被告天后宮廟管會自行增建。㈣、原告曾於99年9月28日寄發存證信函予被告連江縣政府，預先告知系爭土地租約屆滿後，不再續租給被告，被告也確實收到該函，原告又於100年3月26日再次寄發存證信函，催告內容同上。㈤、原告於91年2月26日取得系爭土地所有權狀前，該土地上已有軍方馬港招待所共二層樓一棟。㈥、系爭土地經過地政機關丈量約占馬港招待所土地總面積三分之一。㈦、馬港招待所於原告取得系爭土地所有權狀前，即已存在，於該所整修完成後之5年多期間，原告從未向軍方或被告為拆屋還地之要求。四、兩造爭執事項：㈠、原告是否有權利濫用之事實？㈡、原告是否違反最高誠信原則？㈢、原告於第一次簽訂租賃契約時，是否明知被告整建馬港招待所，做為觀光旅館之用；是否明知為一最少十年之長期性計畫？㈣、系爭土地之租賃契約到期日究竟應所何指？㈤、99年12月31日是否為契約屆期日或是為契約換約日期？㈥、99年12月31日第二次系爭土地租約屆滿期，協調時所討論之租金數額為何？㈦、系爭土地之性質為何？是否為機關用地？五、得心證之理由：㈠、查本件原告主張系爭土地為其所有之物，業據提出與所述相符之土地所有權狀乙份（見本院100年度簡字第11號卷第6頁）為證，足認原告就此部分之主張為真實。另海天民宿坐落於系爭土地上，占有如土地複丈成果圖所示（見本院100年度簡字第11號卷第146頁）C部分面積共168.896平方公尺之事實，業經本院於100年12月28日會同連江縣地政事務所人員履勘現場屬實並製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖，兩造均表示對該土地複丈成果圖均無意見（見本院100年度簡字第11號卷第182頁），故原告主張被告等確有占用系爭土地乙節，亦值信為真實。㈡、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」，民法第767條定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無庸舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨）。經查，原告為系爭土地之所有權人，被告天后宮廟管會所有之建物部分坐落於系爭土地上之事實，已如前述，惟被告抗辯：占有系爭土地之部分乃係因原告與被告連江縣政府口頭約定10年租賃契約等語，既為原告所否認，依前揭說明，自應由被告等就其確有合法取得系爭土地之使用權源，舉證證明之。被告雖辯稱：原告於第一次簽訂租賃契約時，即知有10年長期性之計畫，乃因租金之緣故，方以兩年一簽之方式簽訂租約。惟查，證人曹鳳玲於本院審理時具結證稱：「（被告訴訟代理人問：當時原告是否知悉縣政府要花一仟萬整修海天民宿及長期性最少十年的計畫？答：......我不確定我有跟他提到長期性的計畫，但是我猜想他應該知道，因為我們一直在聯繫，而且他也很關心這件事，委外招標的事情不是我辦的，當時我不確定計畫是幾年，但是我確定有委外計畫。」、「（法官問：從土地租賃同意書，何以得知原告一定有連續續租之意？）答：我們不確定一定會續租......。」（見本院100年度簡字第11號卷第221至222頁）。證人王敦濤於本院審理時具結證稱：「（被告訴訟代理人問：當時縣府是否要表明要訂一個長期的租約？）答：印象中有。（法官問：是何人表明？）答：記不起來。（法官問：當時是否有直接告訴原告有長期的租約？）答：那時候民宿還沒有委外，只是告訴原告有規劃民宿的計畫。（被告訴訟代理人問：當時原告是否有意願將他的土地租給縣府，租到海天民宿計畫終止為止？）答：印象中有意願長期配合該計畫。」（見本院100年度簡字第11號卷第223、226、312頁）。證人曹爾元於本院審理時具結證稱：「（被告訴訟代理人問：在柯局長簽約時，原告是否知悉是長期性的計畫？）答：在民宿業的經營，一定是長期性的計畫，所以十年的時間都算短的，所以原告不可能不知道。」（見本院100年度簡字第11號卷第360頁）。由上述證人等之證言，被告連江縣政府所辯，原告知悉被告連江縣政府有一長期性之租賃計畫，且亦同意將系爭土地出租予被告連江縣政府為期十年等語，皆屬被告連江縣政府片面臆測之詞。又查，依土地租賃契約書（見本院100年度簡字第11號卷第7頁反面、第8頁），原告與被告連江縣政府就系爭土地之租賃期間，應僅至99年12月31日止。復依第一份土地租賃契約書契約條款第2 條所載：「租賃期間，自簽約日起至97年12月31日止，租金追溯至馬港招待所整修工程動工日95年1月1日起。以三年為租期，若續租則另訂新租約續租。」亦可得知，該租賃期間結束後，若有續租方再另訂新租約，換言之，就系爭土地兩造並無一定續租之約定。被告等所辯稱原告同意出租系爭土地，租期為十年，尚非無疑。再查，依觀光局於95年11月9 日之簽呈中簽結之內容所載：「2.該土地（即指系爭土地）地目為機關用地，地主若收回亦無法作其它營利用途，三年租期屆滿當協調地主繼續承租本府，而目前馬港招待所委外在即，為利後續作業，建請鈞長同意依本簽擬辦三辦理簽約事宜。）（見本院100年度簡字第11號卷第331頁）。由此觀之，被告連江縣政府，乃係因委外招標在即，才同意原告以三年為一期的租賃期限，如此亦可證明被告連江縣政府與原告就租賃期間之約定根本沒有被告等所辯十年租賃期間之約定。綜上所述，原告於第一次簽訂租賃契約時，應不知被告有十年性質的長期計畫，且系爭土地租賃契約到期日，依兩造之土地租賃契約書，應係99年12月31日。㈢、按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：…三、承租人轉租基地於他人時…」土地法第103條第3款定有明文。次按土地法第103條第3款所謂轉租基地於他人，不以全部轉租為限，即對於一部轉租亦得就全部租賃關係予以終止。（最高法院52年台上字第680號判例意旨）經查，被告連江縣政府雖辯稱：兩者間屬委託關係，非租賃關係云云。惟原告與被告連江縣政府並無出租系爭土地予被告天后宮廟管會之協議，已如前述。復依據民間機構參與馬港招待所營運案暨營運契約第1.1：「包括馬港招待所設施區700平方公尺範圍內，即位於連江縣馬祖村段633、825、 820、245地號土地(如位置圖)，及相關設施之興建、營運及移轉。」第1.3.1.6條規定：「『本基地』係然本計畫所使用之土地。即位於連江縣馬祖村段633、825、820、245地號土地(如位置圖)，面積700平方公尺。」（見本院100年度簡字第11號卷第72至73頁），由此可知該計畫係有使用系爭土地。又該營運契約第4.2.4條清楚載明：「為使本計畫許可期間順利，甲方同意指定連江縣政府觀光局為本計畫之聯繫窗口。自本契約簽約之日起，乙方因執行本契約及須繳付甲方之相關文件、資料、權利金(包含土地租金)應逕送上述指定之聯繫窗口。」（見本院100年度簡字第11號卷第77頁）。由上開契約之記載，可以得知被告天后宮廟管會的確有支付土地租金予被告連江縣政府。因此，被告連江縣政府未得原告之同意，將系爭土地違法轉租予被告天后宮廟管會，原告得據土地法第103條第3款而收回系爭土地，當無疑義。㈣、按民法第148條第1項係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例意旨）。又權利濫用禁止原則，於適用時除須注意權利人於行使權利時，在主觀上有無以損害他人為主要目的外，在客觀上尚須綜合權利人因權利行使所能取得之利益與其權利之行使對他人及整個社會國家可能予以之損失，加以比較衡量，倘其權利之行使，非屬自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，即不得視為以損害他人為主要目的，此時其所為者乃屬權利之正當行使，即無構成權利濫用之情事。次按物上請求權之行使，除法律另有明文規定外，原不受誠信原則之限制，蓋物上請求權之權源性質，屬於物權之歸屬性的法律關係，此種法律關係之本旨在於權利之享有，及排除妨害其享有之行為。故依物上請求權排除外來之加害，除法律另有具體之限制規定外，應不得率認構成權利之濫用。被告等固辯稱：原告土地海占用海天民宿土地面積僅約三分之一，價值不多，且若拆除系爭土地之地上建物，則兩千萬投資即化為烏有云云。惟查，被告天后宮廟管會所有之海天民宿僅係南側部分占用到原告所有系爭土地，已如前述，並有複丈成果圖及現場照片，在卷可參。該部分之拆除並不困難亦不會影響整體結構安全，且被告天后宮所有之海天民宿，占有原告系爭土地面積超過百分之七十，占有面積不可謂不大。是原告請求被告等拆除上開占用部分土地上之系爭地上物，並將土地返還予原告，並無權利濫用之可言。至被告所稱其因上開拆除將使投資化為烏有乙節，縱然屬實，惟被告海天民宿既屬無權占用系爭土地，被告等本即負有拆除地上物及返還土地之義務，而系爭之拆除雖不免令投資化為烏有，然此乃無權占用土地之人應自行負擔之責任，占用系爭土地部分之拆除既不致影響海天民宿之結構安全，被告等徒以拆除後將令投資化為烏有為由拒絕拆除，實無理由。況本件被告等之占用方式及位置，對原告所造成之損害應非僅在於土地之不能使用，就原告土地上房屋之處分確亦有所影響，且原告係本於所有權人之地位行使物上請求權提起本訴，依上開說明，應不得遽認構成權利之濫用，故被告等抗辯原告訴請拆除海天民宿乃權利濫用云云，仍非可採。㈤、又按「都市計劃地區範圍內，應視實際情況，分別設置左列公共設施用地：一、道路、公園、綠地：：。二、：：及機關用地......」、「公共設施保留地未取得前，得申請為臨時建築使用。」、「公共設施保留地臨時建築不得妨礙既成巷路之通行，鄰近之土地使用分區及其他法令規定之禁止或限制建築事項，並以下列建築使用為限：一、臨時建築權利人之自用住宅......」都市計劃法第42條、第50條第1項、都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第4條第1項第1 款分別定有明文。是機關用地屬公共設施用地，於一定期限內以徵收等方式取得之，逾期即視為撤銷，且於未取得前，所有權人既仍得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用，並得申請臨時建築使用。換言之，縱使被編為機關用地之土地，只要尚未徵收，原所有權人自可就該土地為使用收益。系爭土地現為為機關用地，且尚未辦理徵收為兩造所不爭執，核與觀光局於95年11月9日之簽呈中簽結之內容所載：「......馬港段633號土地現為都市計畫法內公共設施用地之機關用地......惟依企劃室法制意見截至目前為止，本府多循協調方式與所有權人價構租用達成協商，尚未引用土地徵收條例徵收民間土地案例......」相符（見本院100年度簡字第11號卷第331頁）。系爭土地既尚未辦理徵收，則所有權人（即原告）即可適法地使用、收益該土地。因此，被告等所辯：系爭土地為機關用地，原告並不能取得合法建物之權利云云，顯非可採。㈥、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。就土地所有權人而言，其所有土地遭他人無權占有，係受有相當於租金之損害。如上所述，被告連江縣政府與原告就系爭土地之租賃期限，至99年12月31日止，租賃期限到期後，被告等理應將系爭土地返還予原告，然被告等既未經原告同意，系爭建物占用系爭土地，則被告等受有利益，致原告受有損害，原告本於民法第179條之不當得利返還請求權，請求被告給付自100年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之利益，自有所據。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條前段定有明文；此於租用基地建築房屋時準用之，同法第105條亦定有明文。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例意旨）。查本件土地坐落連江縣南竿鄉，其所在位置在該鄉市況熱鬧之地區內，且臨接馬路，交通車輛往來繁忙，商店林立，業經本院履勘現場，製有勘驗筆錄及卷內照片可參。本院審酌本件土地位置、附近區域土地之繁榮程度及其利用情形，認被等告就本件土地所受相當於租金之利益，以申報地價年息5％計算始為適當。又參以系爭土地自100年1月起之申報地價均為每平方公尺1,900元，原告就系爭土地之權利範圍為1分之1等情，有系爭土地之第二類謄本（見本院100年度補字第14號卷第16頁）在卷可憑，從而原告按年得請求被告給付相當於租金之利益為18,274元【計算式：1900*192.36*5％＝18,274，元以下捨棄】。又因被告三人分別為直接占有人及間接占有人而無權占有原告同一之土地，故其中一人如已返還其所受之利益與原告，即足以彌補原告所受之損失，另二被告即應免其義務，是被告等就關於受有相當租金之不當得利對原告應負不真正連帶債務。是原告本於不當得利之法律關係請求被告三人給付自100年1月1日起至返還土地之日止相當於租金之不當得利18,274元之範圍內，如其中一被告已履行給付義務，其他被告於該給付範圍內同免責任，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，為無理由。爰判決如主文第2項所示。六、綜上所述，原告訴請被告等清除系爭土上被告等所有之地上物等，並依其所占用面積返還系爭土地予原告，及給付不當得利之使用補償金，而請求如主文第1項及第2項所示，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。七、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就其勝訴部分，爰酌定相當擔保金額併予宣告之；至其敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。八、兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述必要，附此敘明。九、訴訟費用負擔依據：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條判決如主文。中華民國 101 年 12 月 20 日民事庭法官梁凱富以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴。中華民國 101 年 12 月 26 日書記官林長貴

福建連江地方法院100年度簡字第11號

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