102年度羅小字第247號｜民事：返還押租金｜裁判日期：103 年 01 月 23 日

臺灣宜蘭地方法院小額民事判決　　　　102年度羅小字第247號原　　　告　陸詩云被　　　告　成樑物業管理有限公司法定代理人　陳慶樑訴訟代理人　李淑卿上列當事人間返還押租金事件，本院於中華民國103年1月9日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣叁萬壹仟玖佰柒拾柒元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔五分之四即新臺幣捌佰元，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。事實及理由一、原告主張：㈠兩造於民國102年1月25日訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告向被告承租門牌號碼新北市○○區○○路0段000號6樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自102年2月7日起至103年2月6日止，每月租金新臺幣（下同）1萬8千元，水電費、瓦斯費應由原告自行負擔，並於系爭租約第6條約定：「乙方（即原告）應於訂約時，交於甲方（即被告）2個月租金（叁萬陸仟元正）作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」等語，而原告亦依約給付被告押租金3萬6千元（下稱系爭押租金）。惟原告遷入系爭房屋居住後，始發現系爭房屋過於潮濕，導致牆壁發霉，已危及原告身體健康，經原告向被告反應並未改善，原告乃於102年5月6日與被告終止系爭租約，並於102年5月7日點交系爭房屋予被告，詎被告竟拒不返還原告系爭押租金，為此，爰依系爭租約第6條約定，提起本訴等語。並聲明：被告應給付原告3萬6千元。㈡對被告抗辯之陳述：原告係於清潔系爭房屋後，始將系爭房屋點交予被告，且被告當時亦未表示原告有污損系爭房屋之情事，況被告所提照片均非點交當日所拍攝，原告點交時系爭房屋並未有照片所示之髒亂情事，故被告所辯顯非可採。二、被告則以： ⒈系爭房屋雖有牆壁發霉之情形，然此係因臺灣海島型氣候較為潮溼所致，被告有告知原告使用冷氣除濕功能即可改善，惟原告因不欲增加電費而拒絕使用冷氣除濕功能，其自不得據此主張終止系爭租約。又兩造於系爭租約第21條第1款約定：「租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方2個月租金，乙方決無異議。」等語，而原告既於102年5 月7日租賃期間屆滿前，將系爭房屋返還被告，遷離他處，其依約應賠償被告2個月租金共3萬6千元，惟原告迄今均未給付，被告自得以系爭押租金抵充之。 ⒉再者，原告於租賃期間積欠電費865元、瓦斯費3,158元，已由被告代為繳納，且因原告未善盡承租人保管責任，致系爭房屋多處留有腳印及污損，床墊亦留有血漬，被告因此支出油漆費8,500元、清潔費6,500元，並購買新床墊而支出7,800元，被告亦得主張以系爭押租金抵充此部分所受損害。 ⒊綜上所述，原告之請求顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。三、原告主張兩造於102年1月25日訂立系爭租約，約定由原告向被告承租系爭房屋，租賃期間自102年2月7日起至103年2月6日止，每月租金1萬8千元，水電費、瓦斯費應由原告自行負擔，並於系爭租約第6條為上開約定，而原告亦依約給付被告系爭押租金，惟原告於遷入系爭房屋居住後，系爭房屋因潮濕牆壁有發霉之情事，原告乃向被告反應，並於102年5月6日終止系爭租約，嗣於102年5月7日點交系爭房屋予被告之事實，業據其提出房屋租賃契約書1份為證（見本院卷第40 頁至第42頁），且為被告所不爭執，堪認原告此部分主張，係屬真實。是本件兩造間有爭執應予審究者在於：㈠原告得否依民法第424條規定終止系爭租約？㈡被告抗辯系爭押租金應抵充其代繳費用4,023元及所受損害22,800元，有無理由？四、本院茲就上開爭執事項審究如下：㈠爭點一：原告得否依民法第424條規定終止系爭租約？ ⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第423條、第424條分別定有明文。 ⒉查系爭租約第21條第1款固約定：「租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方2個月租金，乙方決無異議。」等語，此有被告提出之房屋租賃契約書1份在卷可稽（見本院卷第19頁），惟系爭房屋有潮濕致牆壁發霉之情事，已如前述，參以系爭租約之租賃期間為1年，兩造雖未於系爭租約明定租賃物應符合之使用、收益狀態為何，然因原告承租系爭房屋係供居住使用，系爭房屋過於潮濕對於原告之居家生活自有妨礙，且會對原告之身體健康產生不良影響，致原告無法為圓滿之使用收益，則依上開法條規定，原告主張依民法第424條規定終止系爭租約，即屬有據。又被告既未能提供合於所約定使用、收益之租賃物交付原告，顯有可歸責事由，則原告基於可歸責於被告之事由，而依上開法條規定終止系爭租約，被告自不得依系爭租約第21條第1款約定請求原告賠償2個月之租金，是其主張以此抵充系爭押租金云云，尚非可採。㈡爭點二：被告主張系爭押租金應抵充其代繳費用4,023元及所受損害22,800元，有無理由？ ⒈按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。 ⒉經查： ⑴被告主張依系爭租約之約定電費及瓦斯費應由原告負擔，而被告已代原告繳納其租賃期間所積欠之電費865元、瓦斯費3,158元等情，業據其提出台灣電力公司電費通知及收據、新海瓦斯股份有限公司收費通知單（收據）各1份為證（見本院卷第24頁至第26頁），堪認被告此部分主張，係屬真實。而原告既未依約繳納上開電費及瓦斯費，而由被告代為繳納，則原告自有償還被告此部分費用之義務，依上開規定，系爭押租金即應發生當然抵充之效力，用以抵充已屆清償期之此部分費用共計4,023元，經抵充後原告之押租金尚餘31,977元。 ⑵至於被告雖主張系爭房屋因原告未善盡承租人保管責任，致多處留有腳印及污損，床墊亦留有血漬，被告因此支出油漆費8,500元、清潔費6,500元，並購買新床墊而支出7,800元，共計受有22,800元之損害云云，並提出鼎祥工程行估價單1張、固銳企業社估價單1張、101年12月10日所拍攝房屋現場照片10張、102年5月12日所拍攝清潔前房屋現場照片12張及清潔後房屋現場照片6張為證（見本院卷第22頁至第23頁、第28頁至第30頁、第32頁至第35頁、第37頁至第38頁）。然此為原告所否認，則依前揭舉證責任分配原則之規定，被告自應就前述有利於己之事實，負舉證責任。查原告係於102年5月7日將系爭房屋點交返還被告，已如前述，且上開腳印、污損、血漬等均屬顯而易見，被告於點交檢查系爭房屋時應可輕易發現前述污損等情事，並向原告主張債務不履行，以杜爭議，然被告當場並未向原告表示有前述污損等情事；再參以被告所提出污損等照片，其拍攝日期係102年5月12日（見本院卷第32頁至第35頁），距離點交日期已有5日，此期間系爭房屋係由被告管理使用，則上開污損是否確為原告所為，亦非無疑，是由被告所提上開證據，尚不足以證明原告有其主張此部分債務不履行之情事，故其此部分主張，自難採信。㈢綜上所述，原告雖得請求被告返還系爭押租金3萬6千元，惟被告得以系爭押租金抵充上述電費865元、瓦斯費3,158元，經扺充後所餘金額為31,977元，故原告請求被告返還押租金31,977元，核屬有據。五、從而，原告依系爭租約第6條之約定，請求被告給付31,977 元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。六、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第436條之20規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行，並依據同法第436條之19第1項規定，確定其訴訟費用額為1,000元（即第一審裁判費1,000元），依民事訴訟法第79條規定，命由被告負擔5分之4即800 元，餘由原告負擔。中華民國 103 年 1 月 23 日臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭法官蘇錦秀以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明：㈠原判決所違背之法令及其具體內容；㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 103 年 1 月 23 日書記官陳靜宜

羅東簡易庭102年度羅小字第247號

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