104年度羅簡字第17號｜民事：給付居間報酬｜裁判日期：104 年 03 月 30 日

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決　　　　 104年度羅簡字第17號原　　　告　力鵬不動產仲介企業社法定代理人　林克樺訴訟代理人　劉德弘律師被　　　告　陳茂龍陳茂坤陳學群共　　同訴訟代理人　楊志偉上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國104年3月9日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬元，及自民國一百零三年十月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣貳仟壹佰元由被告負擔四分之三即新臺幣壹仟伍佰柒拾伍元，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序部分：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告於民國103年10月7日起訴請求：㈠被告陳茂龍應給付原告新臺幣（下同）20萬元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告陳茂坤應給付原告20萬元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告陳學群應給付原告20萬元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣前三項之任一被告為一部或全部給付，其餘被告於給付之範圍內免給付之義務。嗣於103年10月9日具狀更正聲明為：被告應共同給付原告20萬元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。經核原告上開所為，與首揭法條規定相符，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：㈠被告於民國101年6月13日共同與原告簽訂土地專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），委託原告自101年6月13日起至101年12月31日止銷售被告所共有坐落宜蘭縣羅東鎮 ○○段0000○0000地號土地（下稱系爭土地），約定委託銷售價額為850萬元，並於系爭委託銷售契約第4條約定服務報酬為實際成交價4%。嗣原告於101年8月23日更改委託銷售價額為800萬元，復於101年12月7日延長委託銷售期間至102年6月30日止，再於102年7月9日延長委託銷售期間至102年8月31日止，並更改委託銷售價額為700萬元，又於102年7月17 日更改委託銷售價額為685萬元。嗣於102年7月18日經由原告之居間，訴外人李筱珮委由訴外人李三源以每坪16萬元之價額委託原告斡旋議價，經被告之共同代理人楊志偉於同日同意以上開價額出售，並簽訂不動產買賣意願書，其等復於102年9月24日以6,872,000元之價額簽訂買賣契約書，則依系爭委託銷售契約第4條約定，被告自應給付原告報酬274,880元（計算式：6,872,000元×4%＝274,880元），扣除被告已給付之部分後，其等仍餘20萬元未為給付，為此，爰依系爭委託銷售契約第4條之約定提起本訴等語。㈡對被告抗辯之陳述：原告雖曾向被告表示可於能力範圍內協助被告處理污水下水道管線及鄰地地上物占用事宜，然此並非屬系爭委託銷售契約第5條所定原告所應履行之義務範圍；況且，原告亦有盡力協助被告處理上開事宜，故被告據此請求減少報酬，顯不足採。㈢並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：兩造雖有簽訂系爭委託銷售契約，並為上開約定，惟原告曾口頭同意協助被告處理系爭土地遭訴外人東山林開發事業股份有限公司（下稱東山林公司）占用設置污水下水道管線、及鄰地即同段1115地號土地所有人占用設置地上物之事宜，詎被告與訴外人李筱珮簽訂買賣契約書後，原告即藉詞推諉不願協助被告處理上開事務，任由被告自行處理，足見原告未善盡居間之責任，依民法第572條前段規定，被告得依法請求酌減報酬等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。三、本件原告主張兩造於101年6月13日簽訂系爭委託銷售契約，由被告共同委託原告自101年6月13日起至101年12月31日止銷售其等共有之系爭土地，約定委託銷售價額為850萬元，並於系爭委託銷售契約第4條約定服務報酬為實際成交價4% ，嗣原告於101年8月23日更改委託銷售價額為800萬元，復於101年12月7日延長委託銷售期間至102年6月30日止，再於於102年7月9日延長委託銷售期間至102年8月31日止，並更改委託銷售價額為700萬元，又於102年7月17日更改委託銷售價額為685萬元，嗣於102年7月18日經由原告之居間，訴外人李筱珮委由訴外人李三源以每坪16萬元之價額委託原告斡旋議價，經被告之共同代理人楊志偉於同日同意以上開價額出售，並簽訂不動產買賣意願書，其等復於102年9月24日以6,872,000元之價額簽訂買賣契約書，依系爭委託銷售契約第4條約定，被告應給付原告報酬274,880元，扣除被告已為給付之部分後，仍餘20萬元未給付原告之事實，業據其提出土地專任委託銷售契約書、委託銷售契約書內容變更附表、不動產買賣意願書、買賣契約書等件為證（見本院103年度司促字第5071號卷第5頁至第14頁），且為被告所不爭執，堪認原告此部分主張，係屬真實。故本件兩造間有爭執應予審究者在於：被告抗辯依民法第572條前段規定原告之居間報酬應予酌減，有無理由？四、本院茲就上開爭執事項審究如下：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條前段定有明文。而契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護當事人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，債權人得依民法第227條不完全給付之規定行使其權利（最高法院98年度台上字第78號判決意旨參照）。㈡經查： ⒈被告抗辯兩造除於系爭委託銷售契約第5條約定原告之給付義務外，尚口頭約定原告應協助被告處理系爭土地遭訴外人東山林公司占用設置污水下水道管線、及鄰地即同段1115地號土地所有人占用設置地上物之事宜乙節，為原告所不爭執（見本院卷第55頁），足見兩造約定原告除居間協調買賣雙方訂立買賣契約外，後續包括協助被告處理上開占用事宜，亦屬原告應履行之義務，惟觀諸此部分義務在使被告能順利履行買賣契約所定點交之義務，尚非系爭委託銷售契約所固有及必備之基本義務，應屬附隨義務，依上開最高法院98年度台上字第78號判決意旨，原告自應依約履行此部分義務。⒉又原告雖主張其已盡力協助被告處理系爭土地遭占用事宜云云，然此為被告所否認，則依上開民事訴訟法第277條前段規定，原告就此部分有利於此之事實，自應負舉證責任，惟原告並未提出任何證據以資證明，徒以空言主張，已難採信；況且，依被告所提出之宜蘭縣政府函、宜蘭縣羅東鎮公所函、宜蘭縣羅東鎮調解委員會調解書等資料（見本院卷第48頁至第51頁），亦顯示被告係自行處理系爭土地遭占用事宜，故原告此部分主張，顯非可採。 ⒊則原告既未依約履行上開附隨義務，被告抗辯依民法第572 條前段規定應酌減原告報酬，即屬有據。故本院審酌原告已履行廣告刊登、企劃、行銷、偕同買主至系爭土地查看，磋商協調買賣雙方議定價金及進行買賣契約簽訂事宜等委託銷售契約之主要給付內容，並因此支出之成本及人事費用等，較之買賣契約簽訂後原告應協助被告排除侵害進行點交事宜之附隨義務所須支出之人事費用為高，且前者係占大部分之費用支出，認本件原告請求被告給付之服務報酬，應予酌減5萬元，是原告之服務報酬經酌減後為224,880元（計算式：274,880元－50,000元＝224,880元），扣除被告前已為給付之74,880元，被告仍應給付原告15萬元（計算式：224,880 元－50,000元＝150,000元），是原告依系爭委託銷售契約第4條約定請求被告給付15萬元，為有理由，應予准許，逾此部分之範圍，則無理由，應予駁回。㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。查本件係屬給付金錢之債，其給付無確定期限，則依前揭法條規定，原告就被告應給付之上開金額，一併請求自支付命令送達之翌日即103年10月18日起至清償日止，按法定利率即週年利率5%計算之利息，亦屬有據。五、從而，原告依系爭委託銷售契約書第4條約定，請求被告給付15萬元，及自103年10月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之部分，則無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3 款規定，依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。八、本件訴訟費用額確定為2,100元（即第一審裁判費2,100元），依民事訴訟法第79條規定，命由被告負擔4分之3即1,575 元，餘由原告負擔。九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中華民國 104 年 3 月 30 日臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭法官蘇錦秀以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 104 年 3 月 30 日書記官陳靜宜

羅東簡易庭104年度羅簡字第17號

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