109年度羅簡字第292號｜民事：確認租賃關係不存在｜裁判日期：110 年 12 月 06 日

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 109年度羅簡字第292號原告宜蘭縣○○鄉○○ 法定代理人李勝雄訴訟代理人楊德海律師複代理人程昱菁律師被告游友清訴訟代理人王清白律師賴宇宸律師上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國110年11月8日言詞辯論終結，判決如下：主　文確認兩造間就宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地之租賃關係不存在。訴訟費用由被告負擔。事實及理由壹、程序事項「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。」民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張其與被告就宜蘭縣○○鄉○○○段000 地號土地（下稱系爭土地）前存有土地租賃契約乙節，雖為被告所不爭執，然原告主張該租約業經原告合法終止等情，則為被告所否認，且系爭土地上現並有被告所有之宜蘭縣○○ 鄉○○○段000○號建物（下稱系爭建物），則兩造間就系爭土地是否存有租賃關係因有爭執而不明確，將影響原告處分、使用系爭土地之法律上利益，導致原告在法律上地位有不安之狀態，且此項不安之狀態得以確認判決除去之，故原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益，先予敘明。貳、實體事項一、原告主張：系爭土地為中華民國所有，管理機關為原住民族委員會，並依原住民族保留地開發管理辦法（下稱系爭辦法）第2條第3項規定由原告擔任執行機關，原告前於民國105 年10月5日依系爭辦法將宜蘭縣○○鄉○○○段000○000地號土地出租予被告，嗣因前開土地進行合併、分割，兩造乃於107 年2月1日依土地合併分割後之實際租賃範圍即合併分割後之宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地（即系爭土地）更換租賃契約（下稱系爭租約）。又依兩造之系爭租約約定，承租人應自為經營或使用所承租之土地或其地上改良物，若不再繼續使用租用地，應事先徵得出租人之同意後始得將土地承租權及地上改良物轉讓於第三人，詎料被告於租用系爭土地後，於108年2月15日將坐落系爭土地上之系爭建物贈與第三人游俊彥、游俊崘、游采薇等3人（上開3人，下合稱游俊彥等3人），嗣游俊彥即於108年8月23日成立「彥崘企業社」，彥崘企業社再提供系爭土地、系爭建物與全家便利商店股份有限公司合作經營「全家便利商店宜蘭南澳店」（下稱全家超商南澳店），被告前揭所為，顯已違反系爭租約第11條、第8 條第1項第5款及系爭辦法第29條第1項之規定，原告爰依系爭租約第11條、第8條第1項後段及系爭辦法第29條第2項之規定，以起訴狀之送達為終止系爭租約之表示。系爭租約既業經原告合法終止，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：本件兩造確實存有系爭租約，又坐落系爭土地之系爭建物之1樓現雖確為全家超商南澳店，然原告亦仍居住於系爭建物2樓，並無「不自為使用」之情，又全家超商南澳店係彥崘企業社以「加盟」全家便利商店股份有限公司之方式而自為經營，並非將系爭建物出租予全家便利商店股份有限公司，又彥崘企業社為被告之三親等血親游俊彥所經營之商號，至被告雖有於108年間將系爭建物所有權移轉予游俊彥等3人，然游俊彥等3人亦已於109年11月12日將系爭建物所有權移轉返還予被告，是認被告並無違反系爭租約第11條、第8條第1項後段及系爭辦法第29條第2項等規定，原告不得據此作為終止系爭租約之事由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷： (一)經查，兩造前於105年10月5日簽訂原住民保留地租賃契約，約由原告將宜蘭縣○○鄉○○○段000○000地號土地出租予被告，嗣因前開土地進行合併、分割，兩造乃於107年2月1日依土地合併分割後之實際租賃範圍即合併分割後之宜蘭縣○○鄉○○ ○段000地號土地（即系爭土地）再行簽訂原住民保留地租賃契約（即系爭租約），是兩造先前就系爭土地存有租賃關係等情，為兩造所不爭執，並有兩造之原住民保留地租賃契約在卷可憑（見本院卷一第10-13頁），固堪認定，然原告主張被告已違反上開契約第8條、第11條之約定，原告得終止系爭租約等情，則為被告所否認，是本件判斷之爭點厥為：原告得否依前開契約之約定終止兩造間之系爭租約？茲分述如下。 (二)原告得依系爭租約第11條之規定終止系爭租約：按「租用地若承租人不再繼續使用時，應事先徵得出租人同意後始得將土地承租權及地上改良物轉讓於第三人否則視同違反本契約第8條第1項第5款之規定，終止契約收回土地。」系爭租約第11條定有明文。依據上開約定，承租人苟未經出租人之事先同意，即任意將所承租之土地上之地上改良物轉讓與第三人，出租人即得依約終止雙方之租賃契約。查原告主張坐落於系爭土地上有原為被告所有之系爭建物，而被告前於108年2月15日即將系爭建物以贈與為原因登記移轉與游俊彥等3人（權利範圍各3分之1）等情，為被告所不否認（見本院卷一第35-36頁），且游俊彥等3人係於前開移轉完成後之109年3月19日始向原告申請受贈被告所有之系爭建物，亦為被告所自承（見本院卷二第53頁），又游俊彥等3人向原告申請受贈系爭建物，經原告審查後，原告未曾有同意之表示，亦為被告所不否認（見本院卷二第54頁），憑此可見本件被告確有在未先徵得出租人之同意下，即將坐落系爭土地上之系爭建物移轉與第三人，且其事後補行徵求出租人之同意，亦未得出租人之應允，被告前開所為，已違反系爭租約第11條之規定甚明。至游俊彥等3人雖於109年11月3日又將系爭建物以贈與為原因登記移轉與被告（見本院卷一第42頁），仍不改變原告已於108年2月15日違反系爭租約第11條之事實；又被告前辯稱原告前於108年第一次土地權利審查會時即已對被告將系爭建物贈與予游俊彥等3人表達「無意見」云云，惟原告以108年度第一次土地權利審查會表示為「無意見」之提案，係第三人游友順申請自被告受贈土地之議案，而非被告申請將系爭建物贈與予游俊彥等3人之議案，此有宜蘭縣○○鄉○○000○0○00○○鄉○○○0000000000號函在卷可憑，被告前揭所辯，顯與事實不符，亦無可採。綜上，被告上開所為已違反系爭租約第11條之規定，原告自得依系爭租約第11條後段之規定，終止兩造間之系爭租約。 (三)原告得依系爭租約第8條之規定終止系爭租約：按「承租人依本租約承租使用之土地不得有下列任何情事，違者，得終止租約無條件收回土地，其所投資之各項設施不予補償：五、所承租之土地或其地上改良物不自為經營或使用而擅自將其全部或一部分轉租或由他人頂替或設定其任何負擔者。」系爭租約第8條第1項第5款定有明文。原告主張被告不自為經營或使用系爭土地及其上改良物，雖為被告所否認，惟就原告主張系爭建物1樓現為全家超商南澳店等情，亦為被告所不爭執（見本院卷一第36頁）；被告雖復辯稱其仍居住於系爭建物2樓，且全家超商南澳店係游俊彥所獨資經營之彥崘企業社以加盟之方式而為經營，並非出租予全家便利商店股份有限公司，而游俊彥為被告之3親等血親，故被告並非「不自為經營或使用」等語，惟自上開系爭租約第8條之約定觀之，所謂「不自為經營或使用」，只要承租人將所承租之土地或其上改良物之一部轉供他人使用，即屬當之。而查被告前於108年2月15日已將系爭建物全部以贈與為原因登記移轉與游俊彥等3人，游俊彥復於108年8月23日成立彥崘企業社，及於108年10月7日加盟全家便利商店股份有限公司並以系爭建物1樓經營全家超商南澳店，已如前述，並有商業登記抄本、全家便利商店股份有限公司加盟契約書等在卷可憑（見本院卷一第47、120-141頁），憑此已可得知被告確已將系爭土地及建物交予游俊彥等3人使用，而違反系爭租約第8條之約定甚明，游俊彥等3人雖於109年11 月3日又將系爭建物以贈與為原因登記移轉與被告，仍不改變被告於此段時間已違反系爭租約第8條之事實；況且，被告前揭所辯稱其仍居住於系爭建物2樓，而全家超商南澳店係游俊彥所獨資經營之彥崘企業社以加盟之方式而為經營等情，縱或屬實，被告上開所為，仍屬將系爭建物之1樓提供予游俊彥加盟經營全家超商使用，又游俊彥雖為被告之3親等血親，與被告仍屬不同之獨立主體，原告縱僅將系爭建物1樓提供予游俊彥經營全家超商南澳店，其所為仍屬將所承租土地上之建物之一部轉供他人使用，就該部份仍屬「不自為經營或使用」甚明，仍屬違反系爭租約第8條第1項第5款之約定。綜上，被告上開所為已違反系爭租約第8條第1項第5款之規定，原告自得依系爭租約第8條第1項之規定，終止兩造間之系爭租約。 (四)綜前所述，本件被告前揭所為，已違反兩造間系爭租約第11條、第8條第1項第5款之約定，揆諸系爭租約第11條後段、第8條第1項之約定，原告自得終止兩造間之系爭租約，又原告已於起訴時為終止系爭租約之意思表示，並經送達予被告（見本院卷第24頁），則兩造間就系爭土地之租賃關係，已因原告終止系爭租約而不復存在，是原告主張兩造間就系爭土地已無租賃關係存在，自屬有據。四、綜上所述，原告請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，核屬有據，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　110　年　　12　　月　　6　　日臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭法　官張文愷以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110　年　　12　　月　　6　　日書記官林恬安

羅東簡易庭109年度羅簡字第292號

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