111年度羅簡字第394號｜民事：給付修繕費｜裁判日期：112 年 03 月 10 日

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 111年度羅簡字第394號原告盧穎之訴訟代理人黃緯宸被告謝濬宇謝阿潭共同訴訟代理人袁瑋謙律師許名志律師被告張金鵬上列當事人間請求給付修繕費事件，經臺灣新北地方法院裁定（111年度重簡字第418號）移送前來，本院於民國112年2月10日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行聲請均駁回。訴訟費用新臺幣1,990元由原告負擔。事實及理由壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。另原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，同法第262條第1項前段亦有明文。原告原訴之聲明為：謝濬帆應給付原告新臺幣（下同）186,500元並自支付命令送達之翌日民國110年9月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見臺灣士林地方法院110年度司促字第12755號卷，下稱支付命令卷第9頁）。其後因謝濬帆聲明異議而經臺灣士林地方法院移轉管轄至臺灣新北地方法院（下稱新北地院），嗣原告於111年5月18日在新北地院準備程序時，以言詞撤回對謝濬帆之起訴，並追加謝濬宇、謝阿潭、張金鵬為被告，且以民事更正訴之聲明暨追加被告狀變更聲明為：㈠被告謝濬宇、謝阿潭、張金鵬（下分稱姓名，合則稱被告3人）應連帶給付原告186,500元；㈡願供擔保請准宣告假執行等情（見新北地院111年度重簡字第418號卷，下稱重簡卷第83頁）。經查，原告撤回謝濬帆之訴並追加被告3人為被告，均係基於同一不動產買賣契約之同一事實，核屬請求權基礎事實同一，參諸首揭規定，應予准許。貳、實體事項：一、原告主張：緣原告於109年10月31日經由仲介向被告3人購買坐落在宜蘭縣○○鄉○○段00000○00000地號土地（下合稱系爭土地），及其上門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路000號之房屋（下稱系爭房屋），兩造並簽訂不動產買賣契約，約定買賣價金為800萬元（下稱系爭買賣契約），嗣於109年12月2日完成系爭房屋及土地之點交。系爭房屋於委託仲介銷售期間，在銷售廣告之物件調查表內容有表明新成屋有建商保固，且系爭買賣契約內之標的物現況說明書之內容欄亦未告知系爭房屋地磚部分有無瑕疵，詎原告於系爭房屋交屋後2星期始發現地磚竟產生鼓起爆裂之嚴重瑕疵。雖被告3人就系爭房屋前揭瑕疵曾備料雇工修繕，惟施工後新舊地磚之間仍有色差及不平整，經原告通知被告3人應改善，均置之未理，為此，爰依民法第354條、第360條及第365條之法律關係請求損害賠償，訴請被告3人應賠償修繕費用7萬6,500元，及自109年12月起按月1萬元共11萬元之租金補償（原告於112年1 月6日言詞辯論時雖稱租屋補償為12萬元，惟後更正為11萬元，此有本院公務電話紀錄可參，見本院卷第77頁）。故請求被告3人應連帶給付原告18萬6,500元（計算式：7萬6,500元＋11萬元＝186,500元）等語。並聲明：如程序事項變更後訴之聲明所示。二、被告方面：㈠謝濬宇及謝阿潭部分：系爭房屋係交付予原告後2週後始發生地磚爆裂之情，足見瑕疵係於危險移轉後始發生，則系爭房屋出賣人即謝濬宇自無須負瑕疵擔保責任。而縱於兩造交屋時，已有地磚爆裂之情，然原告於交屋簽約前既曾確認系爭房屋之現況，倘如原告所述系爭房屋整棟地磚爆裂，其於交屋、看屋時應即得知悉系爭房屋上開瑕疵存在，是自不得再執此向謝濬宇主張瑕疵擔保。又系爭房屋於105年8月25日竣工、同年10月11日第一次登記，迄至原告購買時已完工已逾4年，應屬中古屋而非新成屋，原告主張系爭房屋為新成屋應有建商保固，實屬誤解。縱為新成屋，原告如欲主張建商保固，亦應自行向起造系爭房屋之建商請求。再者，謝阿潭僅出賣系爭房屋坐落之系爭土地，系爭房屋是否有瑕疵與其無涉，雖原告於交屋後2個月曾告知謝阿潭系爭房屋2樓房間有地磚鼓起之情，謝阿潭曾表示願意貼補地磚鼓起之修補費用，惟因原告另要求更新系爭房屋1至4樓樓梯旁扶手下地磚，原告與謝阿潭雙方同意由原告負擔工資，謝阿潭負擔材料，謝阿潭並代為介紹證人謝枝昇即惠昇企業社（下稱謝枝昇）更新地磚，並於110年4月間依原告所指將前揭地磚換新，惟原告竟以地磚顏色有色差、不平整等情，拒絕支出其應分攤之費用，嗣由伊1 人給付全數修繕費用，伊係基於好意施惠同意支付修繕費用，縱施工後新舊地磚有色差及不平整之情，亦屬原告與謝枝昇間之承攬爭議，與伊無涉，原告不得再請求伊負瑕疵擔保責任。況原告所指地磚不平、裂縫色差及未清潔等，均無滅失或減少系爭房屋之通常效用，原告亦無另行租屋之必要，故其請求租屋補償並無所憑等語為辯。並均聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。㈡張金鵬部分：當初伊係與友人共同出資購地，並將系爭土地登記在伊及謝阿潭名下，並由伊等委請建商在系爭土地上興建房屋，興建完成後有分割土地及房屋，系爭房屋係由謝阿潭分得，並登記在謝濬宇名下，伊僅出賣系爭土地，本件原告係主張系爭房屋有瑕疵，與伊無涉等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院得心證之理由：原告主張兩造於109年10月31日就謝濬宇所有之門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路000號之系爭房屋及坐落謝阿潭、張金鵬共有之宜蘭縣○○鄉○○段00000○00000地號之系爭土地簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金為800萬元，並於109年12月2日完成系爭房屋、土地之點交等節，此有系爭買賣契約、標的物現況說明書、系爭房屋之建物登記第二類謄本、系爭土地之第二類謄本等影本在卷可憑（見重簡卷第55至69頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第39頁），此部分事實，首堪認定。原告進而主張系爭房屋於交屋後發生地磚爆裂，且謝枝昇維修後地磚有色差及不平整等瑕疵，請求被告3人應負瑕疵擔保之責，並應連帶賠償修繕費用及租屋補償，則為被告3人所否認，並以前詞為辯。是本件之爭點厥為：被告3人是否應負擔物之瑕疵擔保責任，茲說明如下: ㈠被告3人均為系爭買賣契約之當事人：謝阿潭、張金鵬雖辯稱其等僅出售系爭土地予原告，系爭土地部分並無任何瑕疵，系爭房屋瑕疵與其等無關等語。然查，觀諸原告所提出被告3人授權謝濬帆擔任代理人簽訂買賣契約書之授權書，其上被告3人授權謝濬帆之範圍均包含系爭土地及系爭房屋（見重簡卷第95至97頁），而依兩造簽訂之系爭買賣契約之立契約書人記載，賣方：被告3人（乙方）將後開不動產出售予甲方即原告，買賣標的為系爭土地及系爭房屋，足見系爭契約並未就土地與房屋區分買賣價金，亦無明確區分何人出售系爭土地，何人出售系爭房屋，且於我國之不動產登記制度以及物權法定主義下，雖土地與房屋為各別獨立之不動產所有權，得單獨為交易之標的，但房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，復參以系爭買賣契約第9條第7項約定：乙方依法對甲方負有瑕疵擔保之責任等語（見重簡卷第61頁），顯見系爭買賣契約就瑕疵擔保責任，亦未就土地與房屋加以區別，是被告3人均為系爭買賣契約之當事人，就系爭買賣契約即均負有共同之契約義務，故倘系爭房屋瑕疵而造成之損害，系爭土地所有人即謝阿潭、張金鵬亦應負瑕疵擔保之賠償責任，其等片面割裂房屋、土地之契約解釋方法，並以債權相對性為辯，並不足採。㈡原告未舉證證明於被告3人交付系爭房屋予原告時，系爭房屋之地磚即有鼓起、爆裂之瑕疵： ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院108年度台上字第129號裁判要旨參照）。次按，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；又買受人因重大過失，而不知有民法第354條第1項第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第354條、第359條、第360條、第355條第2 項、第373條分別定有明文。準此，出賣人交付買賣標的物時，該物無瑕疵，則出賣人即不負擔保責任。是買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，則買受人除應證明買賣標的確有其所主張之瑕疵外，尚應證明該瑕疵係在出賣人交付時即已發生，出賣人就其否認之事實，始負證明責任。「倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇」（最高法院95年度台上字第951號裁判意旨參照）。 ⒉原告主張系爭房屋於109年12月點交，隔年1月發現地磚爆裂之瑕疵，被告3人雖未爭執系爭房屋有地磚鼓起之情，惟否認「交付時」有地磚鼓起之瑕疵，揆諸前開說明，自應先由原告就系爭房屋於交付時有物之瑕疵存在乙節負舉證責任。經查，原告起訴時主張於交屋後2週系爭房屋整棟地磚爆裂等語（見支付命令卷第9頁），並於本院審理時另陳稱於110年1月間發現地磚爆裂等語（見本院卷第40頁），復參以房屋仲介即證人楊美潔於本院具結證稱略以：伊不記得原告告知伊地磚爆裂之確切日期，是在交屋後6個月內，原告告知伊後，伊就轉知謝阿潭，當時伊也有至現場並拍照，可見地磚有鼓起來之情形，但伊不記得有無裂開，當初點交時系爭房屋並無地磚鼓起或破裂之情形，伊在為謝阿潭仲介期間系爭房屋其他樓層其他位置曾發生過地磚鼓起或破裂之情形，有修復過之痕跡，與本件發生鼓起之位置不同，當時伊在帶看時看得出色差，亦有跟客戶即原告說明地磚曾鼓起或裂開，但已經修復，原告有詢問為何顏色差那麼多，沒有修復的很好，並詢問其他樓層會不會也有類似狀況，伊回覆系爭房屋為中古屋，因為有溫差，會產生此情形，現已修復了，惟兩造未另外就地磚部分約定保固等語（見本院卷第60至62頁），足見兩造買賣系爭房屋時，系爭房屋之現況已無地磚鼓起或破裂之情，係於點交後至少2週，始發現有地磚鼓起之情。 ⒊又系爭房屋係105年8月25日完工，此有原告提出之物件調查表（見重簡卷第99頁）在卷可憑，是兩造於109年10月31日簽訂系爭買賣契約時，系爭房屋屋齡已4年，而一般中古屋之買賣因其缺損或老化程度多已形諸於外，或可由其屋齡直接估算，除非保證品質或特別約定其效用，應認當事人以默視同意按訂約時房屋之現況交易。而所謂現況交屋，係不動產買賣實務上使用之文字，通常係作為減少或免除出賣人物之瑕疵擔保責任之判斷依據，揆其意旨，乃係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，可任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為據。依此，在特定成屋或中古屋買賣之交易，除非保證品質或特別約定其效用，否則應認當事人已默示合意按訂約時房屋之現狀交易，原告所指本件地磚鼓起問題，既係在交付系爭房屋後，隨時間方出現地磚鼓起之情形，即非屬交付系爭房屋時存在之瑕疵。而本件標的物現況說明書就建物瑕疵情形均勾選「否」，並未就地磚事項為特別註記（見重簡卷第66頁），且系爭買賣契約之特約事項僅約定漏水保固，亦未論及地磚事項之保固（見重簡卷第63頁），足見被告3 人，並未就地磚鼓起或爆裂乙事為保證。從而，原告所指本件地磚鼓起問題既無從認定係交付時存在之瑕疵，且被告3 人亦未就地磚鼓起或爆裂乙事為保證或故意不告知瑕疵之情，依上說明，本件地磚隆起瑕疵於系爭房屋交付予原告時，即應由原告自行負擔，是原告主張被告3人須負擔物之瑕疵擔保責任，洵屬無據。 ⒋原告復主張謝阿潭委請之證人謝枝昇維修系爭房屋內之地磚有不平整、色差及未清潔等瑕疵等語，並提出估價單影本、照片（見支付命令卷第12至26頁）為憑。惟謝阿潭、謝濬宇則否認該估價單之形式真正，經本院曉諭原告提出估價單之正本，原告僅稱正本已經弄丟，是隔壁有人施工，其找人來估價等語（見本院卷第37頁、第68頁），迄未能提出正本以供本院查核，已難確信該估價單為真實，自難認原告確有此部分損失。再者，依證人楊美潔於本院具結證稱略以：修繕期間約1至2週，伊會過去看，當時伊有拍照傳給謝阿潭回報，期間原告或原告訴訟代理人即黃緯宸會在，工程施工完畢後，黃緯宸有跟伊反應施工後原來磁磚及補好磁磚間有高低落差，若走過去可能會受傷，伊有與黃緯宸、謝阿潭、施工人員去現場談有爭議部分，該部分黃緯宸認為仍有不足，伊至現場蹲下去看，確實是有高低落差，當時施工人員有解釋新舊間本來就會有這樣之狀況等語（見本院卷第62頁）。復參以前往修繕地磚之證人謝枝昇於本院具結證稱略以：伊到現場有看到地磚鼓起，並未見到爆裂，伊到現場時原告表示要修繕系爭房屋2樓前面房間之地磚，大約20片以內，有隆起看得出來，伊把地磚打掉再重新鋪設，伊開立之估價單提及1至4樓地磚係因屋主表示1至4樓地磚經過其檢查後有部分大約60幾片敲了有空氣聲音，代表地磚不密合，伊有問謝阿潭要如何處理，謝阿潭說其會與屋主確認，伊也不知道這些是誰要負責的，確認完後謝阿潭告知伊先處理，錢先找其結算，其會再與屋主請款，系爭房屋完工已超過4年以上，要找到同樣款式之地磚不可能，伊將磁磚送至現場，伊有告知黃緯宸是用較好之磁磚去施作，也有拿顏色給黃緯宸看，向其解釋找不到同樣款式，伊不記得其回應為何，但也沒有其他替代方式，其有同意伊這樣施作，其亦有向原告解釋因為是就有問題之地磚部分拆起來重新鋪設，不是一整層樓地磚全部重新鋪設，所以新、舊間會有高低差，施作前伊就有說明，可能原本磁磚就有變形，所以一定會不平，如果要很漂亮就要全部打掉重做，黃緯宸並未特別表示意見，高低差最高的差0.5公分，最後是謝阿潭付的款項，伊修繕時黃緯宸在場較多，原告亦有在場過，證人楊美潔也有過來看一下等語（見本院卷第64至66頁），益徵地磚修繕後之瑕疵均係在系爭房屋點交後始發生，則參諸前揭說明，本件地磚色差及不平整既係於系爭房屋交付予原告後，本應由原告負擔其風險，而倘原告係認證人謝枝昇之修繕地磚之結果有瑕疵，應係其與證人謝枝昇間承攬瑕疵之爭議，而非本件買賣瑕疵擔保之範疇，況原告或其訴訟代理人於施工前均已知悉地磚修補將發生不平整及色差之結果，其仍同意以部分拆除、部分修補之方式施作，而非更換全部整層樓地磚，實難認此地磚不平整及色差之結果為瑕疵。從而，原告以修繕後地磚有色差及不平整等瑕疵，主張被告3人須負擔物之瑕疵擔保責任，亦無理由。四、綜上所述，原告雖主張系爭房屋有地磚鼓起之瑕疵，惟地磚鼓起之瑕疵係發生於被告3人交付後始存在，而原告並未舉證說明被告3人就地磚效用為保證或故意不告知瑕疵之情，且系爭房屋地磚修繕後有不平整及色差等情，亦係存在於系爭房屋點交後，而原告於地磚施工前已知悉將發生不平整及色差之結果，自難認此結果為瑕疵。從而，原告依民法第354條、第360條及第365條物之瑕疵擔保之規定請求損害賠償即另行修繕之費用7萬6,500元、租屋補償11萬元等，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。至原告雖請求本院至現場勘驗確認地磚維修後有不平整等節（見本院卷第67頁），惟此地磚不平整之結果為兩造所不爭執（見本院卷第68頁），且此係發生於系爭房屋點交後，並為原告事先所得預見，非屬本件買賣關係物之瑕疵擔保之範疇，本院已依前揭證據情事認定如上，故縱系爭房屋現仍有地磚不平整之情，亦無至現場勘驗之必要，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定訴訟費用額為1,990元（第一審裁判費），應由原告負擔。中　　華　　民　　國　　112 　年　　3 　　月　　10　　日羅東簡易庭法官黃淑芳以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　3 　　月　　10　　日書記官　廖文瑜

羅東簡易庭111年度羅簡字第394號

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