最高法院亦著有58年臺上字第2929號｜民事：給付報酬｜裁判日期：99 年 06 月 10 日

臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭民事判決原　　　告　誠泰不動產企業社法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　林世超律師被　　　告　乙○○ 上列當事人間給付報酬事件，本院於99年5月27日言詞辯論終結，判決如下：主文被告乙○○應給付原告新臺幣壹拾陸萬元，及自民國九十九年四月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告乙○○負擔十分之六即新台幣壹仟柒佰貳拾貳元，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告之聲明：（一）被告乙○○應給付原告新台幣（下同）18萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。（二）被告丙○○應給付原告9萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。二、原告主張：被告乙○○前於民國98年7月間與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書，委託原告銷售門牌號碼宜蘭縣五結鄉○○路48巷8弄18號房屋（以下簡稱系爭房屋），委託期間從98年7月30日至同年10月31日，並延長至同年12月31日，委託售價為450萬元，並約定如被告乙○○於委託期間屆滿後2個月內，與被告乙○○成交之買方係原告於委託期間曾仲介之客戶，視為原告已完成仲介之義務，被告乙○○應全額一次支付委託銷售價格百分之4服務報酬予原告（以下簡稱系爭契約）。上開委託期間之98年12月11日被告丙○○透過原告樂屋網得知系爭房屋係由原告銷售，而經原告互約於同年12月13日至系爭房屋看屋，結果被告2人見面後發現係昔日同事，嗣後原告邀被告丙○○偕同父母前來看屋，被告丙○○均以有事推辭。詎上開系爭契約委託期間屆滿後，被告乙○○竟將系爭房屋於99年1月5日出售予被告丙○○。被告丙○○既為原告於委託期間曾經仲介之客戶，且被告乙○○與之成立買賣契約之時尚在系爭契約委託期間屆滿後2 個月內，是依系爭契約約定，被告乙○○自應給付上開委託售價百分之4之服務報酬即18萬元；另被告2人明顯規避仲介報酬，而於契約有效期間故意不為成交，係以不正當行為阻止居間報酬條件之成就，依民法第101條第1項規定，應視為支付原告報酬之條件已成就，是被告丙○○仍應給付委託售價之百分之2即9萬元之居間報酬。為此爰依系爭契約及居間契約之法律關係，請求被告分別如數給付，並聲明如前述。三、被告答辯：（一）被告乙○○辯稱： 1系爭契約之簽訂均非由不動產經紀人所為，違反不動產經紀業管理條例第22條規定，是系爭契約應屬無效。且系爭契約原告之承辦人即訴外人陸慧靜雖具有不動產經紀營業員之資格，然並未登陸受雇於原告，顯然不能代表原告協助經紀人執行仲介或代銷業務之資格，是系爭契約與嗣後之修正同意書均無效。 2又系爭契約第11條第3款之約定，顯然脫逸法律規範居間法律關係權利義務分配之典型，未符合平等互惠原則，依消費者保護法第12條第1項、第14條、第16條規定對消費者顯失公平，應屬無效。更何況原告於系爭契約結束後亦未提供任何曾經仲介之客戶資料，而被告與買方並非經仲介提供之客戶資料而成交。是被告自行簽訂之買賣契約，其契約之成立與原告毫無關係，原告對於系爭房屋之買賣既無任何媒介或報告上之努力，依民法第568條第1項規定並無報酬請求權。（二）被告丙○○辯稱：其與原告之間並無任何契約關係，故無違反契約或規避仲介費之問題。伊係於系爭契約委託銷售期間屆滿後，善意向被告乙○○購買系爭房屋，對伊而言並無契約上之問題。四、原告主張原告與被告乙○○簽訂有系爭契約仲介系爭房屋出售，於系爭契約期間亦覓得被告丙○○看屋，嗣後被告2 人即於系爭契約委託期間屆滿後2個月就系爭房屋成立買賣契約並為所有權移轉登記完畢等情，業據原告提出系爭契約、不動產標的現況說明書、委託銷售契約修正同意書、客戶資料卡、系爭房屋之土地與建物登記謄本為證，並為被告不爭執，堪信原告此部分主張可採。原告進而主張，被告2人上開所為，違反系爭契約之約定，依約被告仍應給付仲介報酬等情，被告則否認之，並以前詞為辯。五、按當事人互相意思表示一致者，契約即為成立。民法第153 條有明文規定。經查，系爭契約即不動產專任委託銷售契約書業據原告代表人即不動產買賣經紀人甲○○之蓋章用印外，並有被告乙○○簽名等情，且系爭契約就委託標的、期間、銷售價格、報酬約定、契約雙方權利義務、違約罰則等均已詳為約定，是系爭契約即因原告與被告乙○○意思表示一致而成立。至於被告抗辯實際簽約者係訴外人陸慧靜云云，並無礙系爭契約效力歸屬於原告，是被告乙○○以此為辯，並非可採。再者，系爭契約首行標題載明「不動產專任委託銷售契約書」之較大字體，關於違約罰則亦有違反專任委託之違約罰則約定，顯然系爭契約為專任委託銷售契約之意旨至為明確，且就契約審閱權部分，被告乙○○亦勾選「業已行使契約審閱權利，並已充分了解本契約條文」，是被告乙○○辯稱並未瞭解專任銷售契約之內涵云云，亦非可採。此外，系爭契約第11條第1項第3款之契約文字固與被告乙○○提出之內政部公告之不動產委託銷售契約書範本內容不符。惟目前行政機關所提供特定契約之範本，僅係供仲介業者與社會大眾參考之性質，並非法令，無法律上強制力，又非經當事人合意引用，即不成為契約之內容，亦不生契約上之效力，是被告辯稱系爭契約因上開情事有無效原因云云，並非可採。六、定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效；定型化契約中之條款有違反平等互惠原則、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成等情形之一者下列情形之一者，推定其顯失公平，消費者保護法第12條第1項、第2項固定有明文。然一般消費者買賣不動產，礙於市場交易資訊之公開性不足，或欠缺交易所需之專業知識、技術或高額價款，乃透過仲介業者為市場調查、廣告企劃、居間交涉、提供諮詢以媒合締約；其仲介報酬例皆約定於媒合成交時按買賣價格之一定比例支取，則於委託期間內若無法成交，所有行銷費用與成本既由仲介業者全數吸收，即應以消費者拋棄於委託期間內或委託期間屆滿後一定時間內自行出售之權利為對價，故雙方於系爭契約內訂立類如本件專任委託銷售契約書第8條第3項第1款：「專任委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，……，甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬」之約定，乃為維護仲介業者為撮合交易投注之努力、花費所必要，並可藉以避免消費者惡意卸免仲介費；亦即若仲介業者已依委託人委託條件履行受託義務，然委託人於委託期間內自行尋找買主、委託第三人仲介或於委託期間屆滿2個月內與仲介業者介紹之客戶成交時，不僅仲介業者因仲介買賣所支出之勞力、費用歸於徒勞，亦喪失可請求買方給付按購買總價計算報酬之機會。是系爭契約第11條第1項第3款約定於此情形被告仍應給付約定之報酬，並無違反誠信原則及對被告顯失公平之處；且上開約定係違反專任委託銷售契約時之應負責任，若無此約定，專任委託銷售契約即無約束力，與一般委託銷售契約則無差異，而系爭契約第7條亦規定有原告之相關義務規範，故兩相權衡，上開約定固屬定型化契約，惟尚無顯失公平、違反誠信原則之情事，被告前開所辯，亦非可採。七、再按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項定有明文。又按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬；又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬，最高法院亦著有58年臺上字第2929號民事判例可資參照。又系爭契約書第11條第1項第3款亦約定，委託人（即被告）在委託期滿屆滿後2個月內，與委託人成交之買方係受託人於委託期間曾仲介之客戶者，視為受託人已完成仲介之義務，受託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之4服務報酬予受託人。經查，本件被告乙○○委託原告為其就系爭房屋之銷售為媒介，兩造間所成立者即係居間契約。而原告主張被告嗣於委託期滿之2個月內即99年1月5日將系爭房屋賣予伊曾帶看之客戶及被告丙○○之情，亦為被告所不爭執，且依原告所提出被告不爭執之客戶資料，亦見被告丙○○確係因原告刊登告廣告而獲悉系爭房屋出售訊息，且係因原告之接洽及帶領而看屋等情，是被告丙○○確實係因原告為銷售房屋所為努力下所開發之客戶，且被告丙○○亦自承於原告帶看系爭房屋時才遇到原本熟識之被告乙○○等情，是被告乙○○嗣後與被告丙○○就系爭房屋成立買賣契約並為移轉登記，顯有規避仲介費之給付而違誠實信用，是揆諸上開說明，原告自得請求被告乙○○給付居間報酬。至於原告依據居間契約對被告丙○○請求居間費用部分，被告丙○○否認與原告之間有任何居間契約之法律關係存在，而原告亦未舉證證明原告與丙○○有何居間之法律關係存在；且原告雖主張上開最高法院58年臺上字第2929號民事判例為據，然上開民事判例所指者，亦係以當事人間居間契約法律關係存在為前提，是原告既無法證明原告與被告丙○○間有何居間契約之法律關係存在，則原告請求被告丙○○給付9萬元之報酬部分即無依據，自應駁回。八、又查系爭房屋之委託銷售價格原為450萬元嗣後經修正為400萬元（此為底價含被告乙○○應負擔之百分之4服務費、代書費、塗銷費）等情，業據被告提出原告不爭執之委託銷售契約修正同意書，是系爭房屋之委託售價即非450萬元，故自應以被告上開400萬元底價作為委託售價之基準。是原告所得請求之服務報酬即為16萬元。是原告依據系爭契約之法律關係請求被告乙○○給付於16萬元及自起訴狀繕本送達翌日即99年4月13日起至清償日止按年息百分之5計算之利息之範圍內為有理由，自應准許。其餘逾此部分之請求則均無理由，自應駁回。九、本件為適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，就原告勝訴部分，爰依職權宣告假執行。原告敗訴部分其假執行之聲請失其附麗，自應駁回。並依職權確認兩造應負擔訴訟費用比例與數額。十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 99 年 6 月 10 日臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭法官蔡仁昭以上正本與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。中華民國 99 年 6 月 10 日書記官林嘉萍

羅東簡易庭最高法院亦著有58年臺上字第2929號

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