100年度馬簡字第64號｜民事：返還租賃物等｜裁判日期：101 年 03 月 21 日

宣　示　判　決　筆　錄　　　　　　　 100年度馬簡字第64號法定代理人　蘇崑雄洪榮郎上列當事人間100年度馬簡字第64號返還租賃物等事件，於中華民國101年2月29日辯論終結，於中華民國101年3月21日下午4時整，在本院公開宣示判決出席職員如下︰法　官　鍾孟容書記官　林長義朗讀案由兩造均未到。法官宣示判決，判決主文如下：主文被告應連帶將坐落澎湖縣馬公市○○段第五十一、五十一之二地號土地，暨其上建物門牌號碼澎湖縣馬公市○○路七十六巷一號房屋遷讓返還原告。被告應自民國一百年八月六日起至將返還前項土地及房屋之日止，按日連帶給付原告新臺幣貳佰貳拾元。訴訟費用由被告連帶負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣參拾壹萬陸仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：兩造於民國96年8月6日簽訂馬公市市有房屋租賃契約（下稱系爭房屋租約）及馬公市市有基地租賃契約（下合稱系爭基地租約），約定原告將其所有坐落澎湖縣馬公市○○段第51地號土地、同地段第51之2地號土地，暨其上建物門牌號碼澎湖縣馬公市○○路76巷1號房屋（下稱系爭房屋，上開2筆土地及建物合稱系爭租賃物）出租與被告邱林桂花即元和企業社，上開2件租賃契約（下合稱系爭租約），租賃期限均自96年8月6日至100年8月5日止，共計4年，房地租金每月共計新臺幣（下同）6600元，並約定由連帶保證人即被告洪榮郎，負連帶保證履行契約及賠償責任。嗣原告分別於100年5月26日及同年7月11日發函通知被告邱林桂花，於租期屆滿後將不予續租等語。詎被告邱林桂花於系爭租約租期屆滿後，竟拒絕遷讓返還系爭租賃物，爰依民法第 455 條前段之規定，起訴請求被告連帶返還系爭租賃物。又依系爭房屋租約第14條後段及基地租約第2條後段約定，租期屆滿後，承租人未辦理續租仍為使用者，即為無權占有，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納使用補償金，並不得主張民法第451條之適用及其他異議，則被告邱林桂花於租期屆滿後，繼續使用系爭租賃物，受有相當於租金之利益且致原告受有損害，依系爭租約約定及不當得利之法律關係，被告應自100年8月6日起至遷讓交還系爭租賃物之日止，按日連帶給付原告相當於租金之不當得利220元等語，並聲明：如主文第1項、第2項所示。二、被告則以：（一）系爭租約乃原告一方立於政府機關立場，預定用於同類契約條款所訂定，兩造間締約地位明顯不對等，故於契約約款文義不明時，應為有利被告之考量。而依系爭基地租約第2條第1項及系爭房屋租約第14條約定之約定，原告有於系爭租約租期屆滿前2個月，通知被告邱林桂花換約續租之義務，依上開約款文義觀之，原告機關既有通知被告邱林桂花續約之義務，則被告邱林桂花於租期屆滿前表示續租之意，原告即有接受換約續租之義務。而被告邱林桂花業已於100年6月23日向原告申請准許續租，故原告發函通知被告邱林桂花表示不再續租，即與兩造間約定相違背，是系爭租約不生終止效力。再者，依據澎湖縣縣有財產管理自治條例第77條之規定，原告就系爭租約續約換租等事項，應比照澎湖縣縣有財產管理自治條例及澎湖縣縣有非公用不動產租賃處理要點辦理，是被告申請續租，若符合澎湖縣政府經管縣有基地換約續租審查單所載之審查項目，原告機關本於依法行政原則，即應續租與被告邱林桂花。（二）又兩造間曾於96年4月2日就系爭租約開會協調簽約事宜，當時原告機關所屬人員表示無經費可修建系爭房屋，希望被告邱林桂花自行負擔修建費用，並稱租期屆滿後，除非有道路拓寬或積欠租金等情事，只要被告邱林桂花於租期屆滿前1 個月提出續租申請，原告將續租系爭租賃物與被告邱林桂花等語。兩造間就租期屆滿後續租之權利及修建費用負擔等重要事項達成合意後，始於96年8月6日簽訂系爭租約。嗣被告進行房屋修建工程，至96年10月完工，共計支出修建費用140萬元。兩造既合意於租約租期屆滿後，將續租與被告邱林桂花，原告自應受該合意之拘束。又被告邱林桂花僅承租4年，即需支出鉅額修繕費用，且原告並無興建公共事業或實施國家計畫而需使用系爭租賃物，其不予續租，實有違民法第148條第2項規定之誠信原則等語，並聲明：⑴原告之訴駁回，⑵如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、原告主張兩造於96年8月6日簽訂系爭租約，約定原告將其所有系爭租賃物出租與被告邱林桂花，每月租金合計6600元，租期至100年8月5日止，並由被告洪榮郎擔任連帶保證人。嗣原告分別於100年5月26日及同年7月11日發函通知被告邱林桂花，於租期屆滿後將不予續租。而被告邱林桂花於租期屆滿後，迄今尚未遷讓返還系爭租賃物等事實，業據其提出元和企業社之澎湖縣政府營利事業登記證、系爭房屋租約及基地租約、馬公市公所100年5月26日馬財字第1000006432號及100年7月11日馬財字第1000007831號函、系爭租賃物之土地登記謄本及100年度房屋稅單影本等件為證（見本院卷第5至13頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。四、原告主張系爭租約因租期屆滿而終止，被告2人連帶負有遷讓返還系爭租賃物，及給付相當於租金之賠償等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究者厥為：兩造間是否有為續租之約定？原告於系爭租約租期屆滿後，是否有續租與被告之義務？經查：（一）觀諸兩造不爭執之系爭房屋租約第14條記載：「本租約租期屆滿時，租賃關係即行終止，出租機關不另通知，承租人如有意繼續租用，應於租期滿前1個月，自動向出租機關申請換定租賃契約，否則出租機關視為無意續約。」等語，又基地租約第2條第1項載明：「租期屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方（即原告）應於租賃屆滿前2個月通知甲方（即被告）換訂租約，逾期未換約，視為無意續租。」等語，上開條款僅就被告邱林桂花申請續租之期限，明定應於租賃期間屆滿前1個月提出，且規定原告有於租期屆滿前2個月，通知被告換訂租約之義務，然自其文義觀之，上開約款實無出租機關於租期屆滿，經承租人申請換訂租約，即需予以承諾之意。被告抗辯自上開約款文義可認原告有續租與被告邱林桂花之義務云云，尚不足取。（二）被告雖抗辯，原告機關本於依法行政原則，若被告邱林桂花申請續租，符合澎湖縣政府經管縣有基地換約續租審查單所載之審查項目，即應續租與被告邱林桂花。惟按租賃，係契約之一種，必須雙方當事人意思表示一致，始得成立。澎湖縣縣有非公用不動產租賃處理要點第31條雖規定，「租賃期間屆滿時，租賃關係即行終止，承租人應返還租賃物並停止使用，承租人有意續租時，應於租期屆滿前1 個月內，填具申請書向出租機關申請換約；必要時，本府得於租期屆滿40日前通知承租人限期辦理換續租。」是承租人固得依該條款規定申請換約，惟該條文顯未課予出租機關強制續約之義務，則出租機關自有核准續租與否之權利，是被告此部分抗辯，尚無憑採。（三）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。被告抗辯兩造間有口頭為續約之約定，自應由被告就其抗辯兩造間存有續約約定之利己事實，負舉證之責任。經查，觀諸系爭租約約款之文義，兩造間並未為租期屆滿後，將續租與被告邱林桂花之約定，已如前述。證人即被告洪榮郎具結證稱：「協調時大約看過契約內容，有看到除非要興建公共建設，否則會續租」等語，嗣經本院提示閱覽系爭租約後，又改稱「我當初看到興建公共建設等字眼後，合約書是否有續約之記載，我並沒有看得很清楚」等語，則其所述前後不一，是否可信，已有疑慮。況租期屆滿後，出租人是否具有續約之義務，茲事體大，而被告自承其就本件租賃事項曾於95年12月間向本院起訴，嗣經被告撤回起訴，於96年4 月2日間與原告開立協調會議，協議重新簽約事宜，而於96年8月6日間簽訂系爭租約，則兩造間就系爭租約之擬定已有相當時間磋商審議，難謂雙方締約地位有顯不相當及簽約過程對承租人有顯失公平等情事，是就續租與否此一重要事項，兩造若已達成口頭協議，其未於契約書面明訂，實難想像。另證人洪榮郎雖證稱：「原告機關之機要秘書向其表示，系爭租賃物除有公共建設需用外，將願續租與被告邱林桂花。」等語，然為原告所否認，復據證人即原告機關機要秘書黃棟樑到庭證稱：「當初簽約係由承辦課於提出制式契約，契約並無表示可以續租，且原告機關市長亦未授權給我做續約之承諾」等語（見本院卷第 148條），是證人洪榮郎所述與黃棟梁證詞並不相符，被告復未能舉證證明兩造間確有為租期屆滿後續約之約定，是被告此部分抗辯，尚難採信。（四）至被告抗辯其於96年間修建系爭租賃物支出高額修繕費等情，亦據原告陳稱乃依系爭租約行事，且依系爭租約第7 條第2項規定：「現承租人整修房屋經費約68萬元，由承租人自行負擔。租賃期間內非可歸責於承租人因素，而解除契約，出租機關應補償其整修費用之義務，惟以不逾本所就本租賃期間之收益為限，4年契約期滿，出租機關即無此義務。」等語，兩造既間已於締約之初，即合意系爭房屋修建費用由被告邱林桂花負擔，且約定於系爭租約期間屆滿後，原告機關即無補償被告邱林桂花整修費用義務，是更不能據以推論，原告有於系爭租約屆期後，續租與被告邱林桂花之合意。（五）被告復辯稱：其僅承租4年即需支出鉅額修建費用，而原告並無實施公共事業、國家計畫而需使用系爭租賃物等情事，其不予續租，應認有違誠信原則云云，惟民法第148 條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例意旨參照）。查兩造間原有租賃關係，因系爭租約屆期而消滅，於租期屆滿後是否予以續約，本應聽由租賃契約雙方當事人合意始得成立。而被告衡量支出修建費用及締約與否之利益後，成立系爭租約，則兩造基於其自由意志簽訂系爭租約，並約定租賃期間為4 年，故原告於租期屆滿後不願續約，核屬合法權利之行使，其非以損害被告為主要目的，被告以前詞置辯，誠非有理。綜上，原告主張系爭租約業經屆期終止，其基於租賃契約之法律關係，請求被告連帶返還系爭租賃物，為有理由。五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地或不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地或不動產所得之利益，原則上應以相當於該土地或不動產之租金額為限，其得請求返還之範圍，應以占有人所受之利益，而非以請求人所受損害為準，最高法院61年度台上字第1695號判例可資參照。（一）查原告與被告邱林桂花間租賃關係已於100年8月5日期限屆滿而消滅，被告邱林桂花於租賃關係消滅後仍繼續占有使用系爭租賃物，即無正當權源，揆諸前段說明，其獲有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，堪予認定，是原告自得請求被告連帶給付相當於租金之不當得利。（二）復查，本件系爭房屋租約第14條後段及基地租約第2條後段約定：「租期屆滿後，承租人未辦理續租仍為使用者，即為無權占有，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納使用補償金。」等語，而原告主張兩造間就本件系爭土地租金為按日以198元、系爭房屋為按日以22元計算等情，亦為被告所不爭執（見本院卷第36頁）。故原告請求被告自100年8月6日起至交還租賃物之日止，按月連帶給付相當於租金之不當得利220元，為有理由，應予准許。六、綜上所述，原告主張兩造間之系爭租約業經屆期終止，基於租賃契約之法律關係，請求被告連帶返還系爭租賃物，並自100年8月6日起至交還系爭租賃物之日止，按日連帶給付原告相當於租金之不當得利220元，為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不予一一論駁，附予敘明。八、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依被告聲請，依同法第392條第2項規定，宣告被告預供擔保，得免為假執行。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 101 年 3 月 21 日臺灣澎湖地方法院馬公簡易庭書記官林長義法官鍾孟容以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 3 月 21 日書記官林長義

馬公簡易庭100年度馬簡字第64號

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