102年度簡上字第14號｜民事：給付居間報酬｜裁判日期：102 年 06 月 13 日

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　 102年度簡上字第14號上　訴　人　莊麗珍被　上訴人　欣誠泰不動產有限公司法定代理人　林俊諺上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國101 年12月20日本院苗栗簡易庭101 年度苗簡字第305 號第一審判決提起上訴，本院第二審合議庭於102 年5 月22日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國101 年3 月18日與被上訴人簽立委託銷售契約書，委託被上訴人居間仲介出售其所有門牌號碼為苗栗縣頭份鎮○○路000 巷00弄0 號之房屋及基地（下稱系爭房地），銷售價格為新臺幣（下同）650 萬元（實拿），並載明委託期限至102 年3 月18日止。依委託銷售契約書第5 條第1 項、第2 項規定：「買賣成交者，甲方（賣方）同意給付乙方成交總價款百分之4 之服務報酬；因不可歸責乙方事由，而有買賣契約無效、被撤銷或解除時，甲方不得拒絕服務報酬之給付義務。」；另依第8 條第2 項規定：「甲方承諾買方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立。」，因上訴人已與買方湯宜峰（由其太太吳雨璇代理）於101 年4 月3 日成交，上訴人依約應給付被上訴人服務報酬。然上訴人於101 年4 月間另將系爭房地賣給他人，欲規避給付居間報酬之義務。上開百分之4 服務費金額為26萬元，經被上訴人一再催索，上訴人均置之不理，爰依上開委託銷售契約書之約定，請求上訴人給付上述服務費。並聲明：上訴人應給付被上訴人26萬元及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。二、上訴人則於原審辯以：上訴人於101 年3 月31日在系爭房地與被上訴人之業務員徐翠蓮見面，經徐翠蓮告知買方有誠意要買，但因為房子有漏水等瑕疵，希望可否以645 萬元成交。因上訴人已將出售價格從680 萬元降到實拿650 萬元，便告訴徐翠蓮不行，這樣不要賣給這個買方湯先生。徐翠蓮一直要上訴人再考慮看看，上訴人便說101 年4 月3 日早上會給其答覆。但在101 年4 月3 日早上8 點半，上訴人就收到一封於同年4 月2 日下午11時12分由徐翠蓮傳送之簡訊，說恭喜上訴人成交，已經達到650 萬元實拿條件，預定在101 年4 月7 日下午3 時帶相關證件到仲介公司辦理手續。上訴人當時認為在101 年3 月31日已經回絕，是徐翠蓮要求上訴人再考慮，也答應讓上訴人考慮到4 月3 日。另於101 年4 月2 日徐翠蓮有打電話給上訴人，說已經達到實拿650 萬元，而她會再去爭取她的服務費。上訴人認為實拿650 萬元是不付任何費用，包括土地增值稅。然上訴人於101 年4 月4 日或5 日打電話問徐翠蓮，才知道土地增值稅要付1 萬多元等語。並聲明：被上訴人之訴駁回。三、本件原審審酌兩造提出之攻擊防禦方法並調查相關證據後，判決上訴人應給付被上訴人15萬元及自支付命令送達翌日即101 年4 月25日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；被上訴人其餘之訴駁回；暨依職權宣告假執行。上訴人不服原審前揭判決結果，提起上訴，聲明：⑴原判決不利於上訴人部分廢棄。⑵前開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。其上訴意旨及補充陳述略以：㈠按「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549 條第1 項定有明文。惟終止契約不失為當事人之權利，雖非不得由當事人就終止權之行使另行特約，然按委任契約，係以當事人之信賴關係為基礎所成立之契約，如其信賴關係已動搖，而使委任人仍受限於特約，無異違背委任契約成立之基本宗旨。因此委任契約縱有不得終止之特約，亦不排除民法第549 條第1 項之適用。」（最高法院95年度台上字第1175號判決參照）、「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」（最高法院17年上字第1118號判例參照）、「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。」（最高法院96年台上字第286 號判決參照）。本件依兩造所簽署之委託銷售契約書、契約內容變更合約書，上訴人委託被上訴人居間仲介銷售系爭房地，委託銷售買賣總價額約定為「實拿650 萬元」，依一般委託居間仲介銷售房屋之慣例及兩造所約定之契約本旨，並參諸民法第71條、第98條、第99條、第549 條第1 項規定，及前揭最高法院判例、判決意旨，應認如被上訴人所仲介之買受人，願以上訴人實拿650 萬元（即扣除仲介報酬及買賣系爭房地所需之稅費，含土地增值稅在內）之條件，向上訴人買受系爭房地時，被上訴人向上訴人請求給付居間仲介報酬之條件始成立。㈡本件由訴外人吳雨璇、湯宜峰所簽署之不動產買賣斡旋契約書及買方契約內容變更合約書，內容存在諸多與經驗及論理法則相違背之處，例如證人湯宜峰於原審證稱因其白天在上班，故由證人徐翠蓮拿不動產買賣斡旋契約書、買方契約內容變更合約書等文件到其當時位於苗栗縣竹南鎮租屋處，由其太太以吳雨璇名義重新簽署云云。然吳雨璇簽署買方給付服務報酬承諾書之時間係在晚上即101 年3 月26日18時，簽署契約內容變更合約書係在星期六即101 年3 月31日，是時湯宜峰應在下班期間，應無由其太太以吳雨璇名義重新簽署之必要。況如須由吳雨璇代理其簽約，只需湯宜峰簽立授權書予吳雨璇即可，何需如此大費周章，誠屬臨訟編飾，欲蓋彌彰之舉。此無非係被上訴人見上訴人已不讓其銷售系爭房屋，恐無法取得系爭房地之居間仲介報酬，而出此下策。且湯宜峰所簽署之不動產買賣斡旋契約書上所載承購總價款為650 萬元，而吳雨璇所簽署之不動產買賣斡旋契約書所載承購總價款卻為660 萬元，此情形顯然亦與一般交易慣例不符。㈢又被上訴人得向上訴人請求給付居間報酬之條件應尚未成立，依兩造所簽署之委託銷售契約書及契約內容變更合約書之約定，原約定委託銷售總價為738 萬元，買賣成交時上訴人同意給付被上訴人成交總價4 ％之服務報酬。後兩造又約定變更銷售價額為650 萬（實拿）元。是必須被上訴人所居問仲介之買受人願以「出賣人（即上訴人）實拿650 萬元」（即扣除仲介報酬及買賣系爭房地所需之稅費，包括土地增值稅等在內）後，上訴人實際取得650 萬元。縱使不論計增值稅，若依被上訴人最初主張其得請求之居問報酬為26萬元，則當被上訴人所居間之買受人願以約6,771,000 （計算式：6,500,000 ÷0.96＝6,770,833 ）元以上之價額向上訴人買受系爭房地，其中26萬元用以支付居間仲介報酬，上訴人始可實拿650 萬元【計算式：6,771,000 －（6,771,000 元4 ％＝約261,000 元）＝6,500,000 元】。此時，被上訴人向上訴人請求給付居問報酬之條件始成立。是縱訴外人湯宜峰於101 年3 月26日曾委託被上訴人以650 萬元購買系爭房地，嗣於同年3 月31日同意加價至665 萬元，然被上訴人並未舉證其與上訴人合意以被上訴人少賺取服務費9 萬元之方式達成糸爭房地買賣交易，自不能認定被上訴人主張以少賺取服務費9 萬元之方式達成系爭房地買賣交易乙節為實在。退步言之，被上訴人所主張之事實縱然成立，其所主張以「少賺取服務費9 萬元之方式」達成交易，仍不符合兩造所約定「實拿650 萬元」之條件。蓋以訴外人湯宜峰所出之總價665 萬元，扣除被上訴人之報酬17萬元之後，上訴人僅能取得648 萬元。況依一般委託居間仲介銷售房屋之慣例及兩造所約定之契約本旨，所謂實拿650 萬，衡其文義以及一般社會之客觀認知，應係指除去所有契約中應由出賣人負擔之費用，包含被上訴人之居間報酬以及其他相關稅費後，上訴人仍得受領之買賣價金淨額應為650 萬元。又依法律規定及交易習慣，居間報酬以及土地增值稅原應由上訴人負擔，故應將雙方當時之意思，解釋為將居間報酬及土地增值稅等費用轉嫁由土地買受人負擔，如此方有於契約中特別約定之必要。然本件被上訴人與訴外人湯宜峰協商後最終達成之價格僅為665 萬元，並未符合「實拿650 萬元」之條件，故系爭買賣契約之條件仍未成就，該契約並未成立，被上訴人無由向上訴人請求居間報酬。㈣再退步言之，若依原審判決之見解，認定被上訴人已達成令上訴人「實拿650 萬元」之條件，而致系爭買賣契約成立，然依最高法院95年度台上字第2275號判決意旨，上訴人仍得依民法第549 條第1 項之規定隨時終止雙方間委託銷售契約，該契約第15條關於本契約未經雙方書面同意，不得單方任意變更或終止之約定，已違反強行規定，依民法第71條應認無效。是上訴人於101 年3 月31日表示已經回絕買方湯宜峰，不要賣了等語之時，即已終止系爭委託銷售契約之意思表示。縱認被上訴人當時未曾終止雙方之委託銷售契約，上訴人特於上訴理由狀表示依法終止系爭委託銷售契約，故系爭委託銷售契約亦應於上訴理由狀繕本送達被上訴人時而告終止。系爭委託銷售契約既經終止，被上訴人自不得再依該契約請求給付居間報酬。四、被上訴人則聲明駁回上訴，並引用其於原審所為之陳述。五、得心證之理由：㈠查兩造於101 年3 月18日簽定委託銷售契約書，由上訴人委託被上訴人居間銷售系爭房地，約定委託銷售期間為自上開簽約日起至102 年3 月18日止，同日並簽立契約內容變更合意書，將委託銷售價格由738 萬元變更為「650 萬元（實拿）」等情，為兩造所不爭執，並有兩造簽立之委託銷售契約書及契約內容變更合意書在卷可稽（見本院101 年度司促字第2535號卷第5-7 頁），自堪信為真實。㈡上訴人雖主張所謂實拿650 萬元，係扣除仲介報酬及買賣系爭房地所需之土地增值稅等費用，其尚可取得650 萬元云云。惟查，上訴人係基於委託被上訴人居間仲介銷售系爭房地而簽立契約，其委託銷售價格為實拿650 萬元，依一般交易習慣及契約解釋，應認係在買賣契約成立後，上訴人於扣除應給付被上訴人之仲介服務費後，尚可自買受人處取得650 萬元之買賣價金。至於土地增值稅部分，依土地稅法第5 條第1 項第1 款及第49條之規定，係於買賣契約成立後，辦理土地所有權移轉登記之前，由買賣雙方檢附契約影本及有關文件，共同向主管稽徵機關申報其土地移轉現值，由主管稽徵機關核定應納之土地增值稅額後，由原所有權人即上訴人負繳納之責。故繳納土地增值稅係上訴人出賣系爭房地後，對於稅捐稽徵機關所負之公法上義務，並非由被上訴人所收取或基於私法契約關係所生，自難認為兩造間約定銷售價格為實拿650 萬元，尚應扣除上訴人應負擔之土地增值稅金額。另證人徐翠蓮亦於原審證稱：所謂650 萬元實拿，是屋主除了負擔土地增值稅外，要拿到650 萬元，至於賣方的佣金百分之4 部分，是放在買方的價金裡面，於上訴人簽署委託銷售契約書及101 年3 月31日，伊均有告知上訴人實拿650 萬元但要負擔土地增值稅及1,000 元之代書潤筆費，被告並沒有任何表示等語（見本院卷第64、71頁）。足見本件兩造變更委託銷售價額為實拿650 萬元之真意，應係約定以系爭房地賣價超出650 萬元之差額，作為被上訴人之仲介服務費用，使上訴人得取得650 萬元，但仍須自行負擔土地增值稅甚明。況上訴人於本院自陳：伊於事前不知道買賣房屋及基地要負擔土地增值稅，係於101 年4 月4 日或5 日，有朋友問伊，伊才知道等語（見二審卷第18頁）。由此可知，兩造於101 年3 月18日簽立委託銷售契約書及契約內容變更合意書，約定銷售價格為實拿650 萬元之時，該土地增值稅之負擔顯然不在上訴人考量之列，難認兩造約定前揭金額，係有將土地增值稅歸由被上訴人或買方負擔之意思。是上訴人主張雙方當時之意思，係將居間報酬及土地增值稅等費用轉嫁由土地買受人負擔云云，顯非可採。㈢又被上訴人受託銷售系爭房地期間，證人湯宜峰於101 年3 月26日亦委託被上訴人居間仲介，欲以650 萬元購買系爭房地，並簽發面額為10萬元之本票交付被上訴人作為斡旋金；其後於同年3 月31日同意加價至665 萬元，惟因其在上班，故由證人徐翠蓮持不動產買賣斡旋契約書、買方契約內容變更合約書等文件，到其當時位於苗栗縣竹南鎮租屋處，由其太太以吳雨璇之名義重新簽署，嗣經被上訴人之營業員陳臻誼於同年4 月2 日晚間7 時55分以簡訊通知證人湯宜峰買賣成交，並相約於同年4 月7 日下午3 時在被上訴人之頭份鎮中央店簽約，惟於簽約當日經被上訴人通知稱上訴人反悔不賣，避不見面等情，業據證人湯宜峰於原審證述在卷（見原審卷第72-75 頁），並有上述吳雨璇簽署之不動產買賣斡旋契約書、買方契約內容變更合約書及證人湯宜峰簽署之不動產買賣斡旋契約書、本票1 紙等在卷可稽（見原審卷第48- 50頁、101 年度司促字第2535號卷第8-9 頁）。查證人湯宜峰僅係委託被上訴人仲介購買房屋，與兩造並無特殊情誼或利害關係，且業經具結擔保其證詞之真實性，衡情當無干冒刑事偽證罪之重責而故意虛偽陳述之理，故本院認其所為證詞，應堪採信。由證人湯宜峰前揭證述，可知訴外人吳雨璇簽署不動產買賣斡旋契約書、買方契約內容變更合約書之時間均為101 年3 月31日；證人徐翠蓮亦於原審證稱：因101 年3 月31日當日證人湯宜峰加班沒有空，且若吳雨璇只簽契約內容變更合約書，名字與湯宜峰簽立之斡旋契約書不一樣，所以才請吳雨璇再簽1 份斡旋契約書，日期就以湯宜峰原簽立之日即101 年3 月26日為主等語明確（見原審卷第66- 67頁）。則上訴人誤認訴外人吳雨璇係於101 年3 月26日晚間簽立買方給付服務報酬承諾書（與斡旋契約書為同1 紙書面），而質疑當時證人湯宜峰並未上班；或自行臆測101 年3 月31日簽立買方契約內容變更合約書時，證人湯宜峰應不用上班，進而指摘證人湯宜峰所言不實云云，尚屬無稽。至證人湯宜峰於101 年3 月31日既同意加價至665 萬元，其委由訴外人吳雨璇簽署之契約內容變更合意書中，亦記載承購總價款變更為665 萬元，則吳雨璇就變更前之承購價款簽署為何，實無關緊要，上訴人指稱吳雨璇與湯宜峰就變更前之金額簽署不同，與一般交易慣例不符云云，亦屬無據。㈣再依系爭委託銷售契約書第8 條第1 項及第2 項前段約定：「甲方（即上訴人）同意乙方（即被上訴人）得為買賣雙方之代理人。」、「甲方（即上訴人）承諾買方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立。」本件證人湯宜峰於101 年3 月31日既已出價達665 萬元，且兩造約定變更委託銷售價額為實拿650 萬元之真意，應係以系爭房地賣價超出650 萬元之差額，作為被上訴人之仲介服務費用，使上訴人得取得650 萬元，已如前述。則被上訴人如同意其就系爭房地買賣成交之服務費僅收取15萬元，其自可以買方提出之購買總價等條件已符合委託條件（即上訴人實拿650 萬元）為由，通知買賣雙方契約成立，此並無違反兩造間委託銷售契約之處。而被上訴人已於101 年4 月2 日晚間以簡訊通知湯宜峰買賣成交，此據證人湯宜峰證述如前；另同日晚間11時許，證人徐翠蓮亦傳送簡訊予上訴人，向其告知已達到實拿650 萬元之條件，此有簡訊內容寄件備份影本在卷可佐（見原審卷第45頁），復為上訴人所不爭執；且被上訴人就系爭房地買賣成交所欲收取之居間報酬確為15萬元，亦據證人徐翠蓮於原審證述明確（見原審卷第65、67頁）。則本件被上訴人主張買方提出之購買總價等條件已符合上訴人之委託出售條件，買賣契約已然成立，其已為上訴人仲介系爭房地出售成功，洵屬有據。㈤復按兩造之委託銷售契約書第8 條第5 項約定：「買賣契約因本條第2 項而成立後，甲方（即上訴人）反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽定不動產買賣契約者，應……並給付乙方（即被上訴人）本契約第5 條第1 項之服務報酬及賠償乙方之損害。」本件上訴人委託被上訴人仲介出售之系爭房地，既經被上訴人依約仲介成功，其買賣業已成立。然上訴人卻另於101 年4 月12日將系爭房地出售予他人，並為所有權移轉登記，有建物登記謄本、系爭房地所有權移轉登記申請資料在卷可證（見原審卷第52、53-74 頁），堪認上訴人有事後反悔不賣且未與買方湯宜峰簽訂不動產買賣契約書之情事，則被上訴人自得依據上述約定，請求上訴人給付居間服務報酬。㈥上訴人雖辯稱其於101 年3 月31日已經回絕買方湯宜峰，表示不要賣了，當時即為終止系爭委託銷售契約之意思表示云云。然查，上訴人於原審係陳稱：「徐小姐講說對方希望可否以645 萬元成交，我說不行，因為我已經從680 萬元降到實拿650 萬元，所以我就告訴仲介徐小姐這樣我不要賣給這個買方湯先生，後來徐小姐說因為買方很有誠意請我再考慮看看，而我就說不要了。但徐小姐一直要我再考慮看看，我說101 年4 月3 日星期二早上會給徐小姐答覆。」等語（見原審卷第36頁），依上訴人前揭陳述之意，其於101 年3 月31日，僅係對於買方湯宜峰當時之出價645 萬元表示不同意，並未向被上訴人表示其無意由被上訴人繼續仲介出售，或欲終止系爭委託銷售契約，難認系爭委託銷售契約已於101 年3 月31日終止。又被上訴人於該委託銷售契約之有效期間內，已為上訴人仲介系爭房地出售成功，依約本得請求上訴人給付居間報酬。而契約之終止，僅使契約自終止時起向將來消滅，並無溯及效力，自不影響被上訴人依約已發生之報酬請求權。則上訴人主張以本件上訴理由狀之送達，為終止委託銷售契約之意思，並認被上訴人不得再依該契約請求居間報酬云云，顯非可採。六、綜上所述，本件被上訴人依兩造間委託銷售契約之約定，請求上訴人給付居間報酬，在15萬元之範圍內，為有理由。原審命上訴人應給付被上訴人15萬元，及自支付命令送達翌日即101 年4 月25日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並依職權宣告假執行，經核並無違誤。上訴意旨指摘原判決有關被上訴人前揭勝訴部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不一一論述。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第463 條、第78條，判決如主文。中華民國 102 年 6 月 13 日民事庭審判長法官宋國鎮法官黃怡玲法官顏苾涵以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。書記官黎東成中華民國 102 年 6 月 13 日

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