臺灣苗栗地方法院104年度訴字第234號

• 裁判案由: 返還不當得利
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣苗栗地方法院
• 裁判日期: 104 年 12 月 31 日

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第234號原　　　告　劉運祥
訴訟代理人　陳尚敏律師
被　　　告　劉順源
追加被告　　有春不動產企業社即涂展源
永春不動產經紀業股份有限公司
上 列 1 人
法定代理人　謝丁強
訴訟代理人　洪坤宏律師
上列當事人間因請求返還不當得利事件，本院於民國104 年12月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告劉順源應給付原告新臺幣179 萬元，及自民國104 年10月2
日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
被告有春不動產企業社即涂展源應給付原告新臺幣179 萬元，及自民國104 年10月2 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
前2 項之給付，其一被告如已給付，於給付範圍內，他被告免給付義務。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告劉順源負擔2 分之1 、被告有春不動產企業社即涂展源負擔2分之1。
本判決第1 、2 項於原告各以新臺幣60萬元為被告劉順源、有春不動產企業社即涂展源供擔保後，得假執行。但被告劉順源、有春不動產企業社即涂展源如各以新臺幣179 萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面
壹、原告起訴狀訴之聲明原為：被告劉順源應給付原告新臺幣（下同）134 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；願供擔保請准宣告假執行（見本案卷第4 頁）。
貳、嗣於民國（下同）104 年10月1 日以民事準備書狀（三）追加被告及聲明為（見本案卷第143 頁）：
一、被告劉順源應給付原告179 萬元，及自民事準備書狀（三）送達於被告等之翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。
二、被告有春不動產企業社即涂展源應給付原告179 萬元，及自民事準備書狀（三）送達於被告等之翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。
三、被告永春不動產經紀業股份有限公司（下稱：「永春公司」）應給付原告179 萬元，及自民事準備書狀（三）送達於被告等之翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。四、前3 項給付，其一被告如已給付，於給付範圍內，他被告免給付義務。
五、願供擔保請准宣告假執行。
叁、經核合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 、7 款及同條第2 項規定，應予准許。
乙、實體方面
壹、兩造聲明及陳述要旨
一、原告方面：
（一）被告劉順源受原告委託出賣共有之坐落苗栗縣後龍鎮○○○段○000 地號土地（下稱：「系爭土地」）應有部分2
分之1 ，惟未經原告同意，被告劉順源即自行委託被告永春公司所屬後龍高鐵加盟店之被告有春不動產企業社即涂展源銷售系爭土地，並自行於102 年5 月3 日與被告有春不動產企業社即涂展源簽立專任委託銷售契約，而系爭土地則於102 年5 月9 日以總價998 萬元出賣予訴外人張美真，復由被告劉順源代理原告簽立買賣契約，價金均由被告劉順源收取。
（二）依原告應有部分2 分之1 ，原告出賣系爭土地應得價金為499 萬元，惟原告僅取得3,895,000 元，其餘1,095,000
元，被告劉順源並未交付原告，據被告劉順源、有春不動產企業社即涂展源稱係委託銷售報酬。
（三）被告有春不動產企業社即涂展源為被告永春公司之加盟店，使用永春公司之服務標章，制式定型化契約，客觀上足以使一般消費者認係至被告永春公司之加盟店交易，並由被告永春公司提供服務，是被告有春不動產企業社即涂展源及被告永春公司均為出賣系爭土地之經紀業者，被告永春公司應負表見代理人責任，爰依不動產經紀業管理條例第19條第2 項規定（見本案卷第141 頁）向被告永春公司請求給付。
（四）依不動產經紀業管理條例第19條第2 項及民法第179 條規定，被告有春不動產企業社即涂展源及被告永春公司應加倍返還報酬179 萬元予原告（見本案卷第145、146頁）。（五）依不當得利法律關係（見本案卷第32頁）、民法第537 、538 、541 條規定，請求被告劉順源給付179 萬元（見本案卷第146 頁）。
（六）聲明如前所述。
二、被告劉順源方面：
（一）原告口頭委託被告劉順源，以每坪地主實拿19,500元，總價779 萬元出賣系爭土地，嗣經被告有春不動產企業社即涂展源以998 萬元出賣系爭土地，總價998 萬元中包含原告實拿及買賣雙方之仲介費及應付之所有費用，並非全數由原告取得，原告已取得3,895,000元，全案已結清。
（二）聲明駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、有春不動產企業社即涂展源方面：
（一）被告劉順源賣的價格比劉運華說的每坪18,000元還高，說明劉運華確實有跟被告劉順源說（見本案卷第209頁）。
（二）聲明：駁回原告之訴。
四、被告永春公司方面：
（一）追加被告永春不動產經紀業股份有限公司與有春企業社即涂展源為分別獨立之公司或商號，兩者並無僱傭或代理關係存在。原告既然主張追加被告永春公司與有春不動產企業社即涂展源間有僱傭關係，均屬收取服務費之公司，故應負連帶賠償責任，原告自應舉證證明被告永春公司與有春不動產企業社即涂展源間確存在僱傭關係，且永春公司亦有收取原告服務費此一前提事實後，始有進一步論斷永春公司是否應負賠償責任之必要。
（二）有春不動產企業社即涂展源與永春公司一為仲介加盟店，一為加盟總部，並分別依不動產經紀業管理條例第5 條、第7 條之規定，經主管機關許可，辦妥公司或商業登記，加入登記所在地之同業公會，兩者為分別獨立經營之公司或商號，所簽訂者乃「加盟契約書」，有春不動產企業社即涂展源係給付加盟權利金、品牌使用權利月費、資訊服務費等予永春公司，永春公司則係提供教育訓練、技術協助、行銷策略之擬訂及經營Know-how等服務，並無任何代理人、合夥人、共同投資或關係企業之關係，兩者僅存在加盟授權之合作關係。是原告主張存在僱傭關係，容有誤會。
（三）有春不動產企業社即涂展源與永春公司所簽「加盟契約書」第18條第22項約定內容：「乙方（即有春企業社）與客戶簽訂委託契約時，應向客戶詳細解說加盟店係為獨立經營之公司，和甲方（即總部永春公司）並無代理、合夥、共同投資或關係企業之意旨，並出示營利事業登記證、公司執照…」，已課仲介加盟店即有春企業社需對委託客戶詳盡說明義務，另依據永春公司提供予仲介加盟店之一般委託銷售契約書，其契約標題處亦已明載：「加盟店與加盟總部為不同之法人，財務與法律責任各自獨立」、「依內政部公告，委託人簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權…委託人已事前詳閱契約書內容達○日（不得少於三日），並已充分瞭解本契約書內容無誤。…委託人簽名：○」等語，對外亦以書面詳盡說明義務，使委託銷售之客戶明瞭仲介加盟店與加盟總部，乃不同之法人主體，法律責任各自獨立，原告既明知有春企業社與永春公司乃為不同之法人，財務與法律責任各自獨立，竟強追加永春公司為被告，訴請負賠償責任，實屬無據。
（四）永春不動產經紀業股份有限公司，並無收取原告委託服務報酬之事實，依原告之主張及不動產經紀管理條例之規定，亦無返還之責任。永春公司僅收取加盟權利金而已，並未收取系爭委託銷售服務費，是依原告之主張，永春公司既無收取服務費，自無需負賠償責任。
（五）依不動產經紀業管理條例第19條第2 項規定：「違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人」亦以有「收取」費用，為返還價差之前提要件，永春公司於系爭之委託銷售事件，既未收取分毫差價或報酬，依上開不動產經紀業管理條例第19條第2 項之規定，永春公司並無加倍返還差價予支付人之義務。關此，原告稱永春公司「亦是收取服務費用」的公司，故須賠償，即亦認同需有收取費用者，方具有返還之責任，何竟請求永春公司賠償，顯自相矛盾。
（六）不動產經紀管理條例第4 條第4 款規定之「經紀業」，乃指實際與委託人交易，接受委託銷售之經營仲介或代銷之公司或商號，永春公司僅是加盟總部，未實際參與交易，自亦無連帶或共同負責之理，此於永春公司與有春不動產企業社即涂展源所簽訂「加盟契約書」第4 條第5 項：「乙方（有春不動產企業社即涂展源）應於營業場所明顯處，及所有市招、網站、廣告、名片、文具、文宣、用品、不動產相關契約文件上等，明確加註『加盟店』及『各加盟店皆為獨立經營之公司』之標示，以符合政府法令」、第4 條第6 項：「乙方為一獨立經營之公司或商號，本契約中任何規定不得解釋為在甲方與乙方之間建立代理人、合夥人、共同投資或關係企業之關係」、第18條2 項：「乙方（即有春企業社）需加入當地縣市不動產仲介經紀業或代銷經紀業商業同業公會，並成為會員」及第18條第3
項：「乙方需繳存25萬元營業保證金至中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業商業同業公會全國聯合會」之規定，亦有將不動產經紀業管理條例有關規定，予以契約明文約定，使仲介加盟店在對外交易時，須向委託客戶盡告知說明之義務，使委託之客戶亦能明白與之消費交易之相對人乃仲介加盟店而非加盟總部，以符合不動產經紀業管理條例有關規定。可知不動產經紀業管理條例第4 條第4 款規定，所指經營仲介或代銷業務之公司或商號之經紀業，乃為實際接受客戶委託進行銷售或議價行為之公司或商號，並不包括僅授權予仲介加盟店得使用商標及經營Know-how，未實際參與委託交易之加盟總部，是永春公司既未實際接受客戶委託銷售，參與交易，原告請求就所受損害賠償，亦屬無據。
（七）原告既否認有授權被告劉順源另委託仲介公司出賣系爭土地，又主張永春公司應就劉順源（代理原告）與有春不動產企業社即涂展源簽訂之服務費承諾書及專任委託銷售契約書負表見代理授權責任，前後主張顯然矛盾，況且不法行為亦非能主張代理。姑且不論永春公司與有春不動產企業社即涂展源乃分別依不動產經紀管理條例，經主管機關許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入所在地之同業公會後營業，各為不同之法人主體，法律責任各自獨立。原告既否認有授權被告劉順源另委託仲介銷售系爭土地，並以原告代理人名義與有春企業社簽訂服務費承諾書及專任委託銷售契約書，他方面卻對被告劉順源個人之不法行為，另主張永春公司亦提供不動產仲介服務，且應負表見代理之授權責任，容顯矛盾，於法無據。
（八）觀諸給付服務承諾書及專任委託銷售契約書，受託之一方均明載「有春不動產企業社」，足見簽訂契約之一方乃「有春不動產企業社」，而非「永春不動產經紀業股份有限公司」，而永春公司及有春不動產企業社即涂展源，分別為各自獨立之不同法人主體，故有春不動產企業社即涂展源，既是以其名義簽訂系爭給付服務承諾書及專任委託銷售契約書，即與表見代理無涉。
（九）服務標章尚不足作為構成表見代理之依據，是否有構成表見代理，仍應視實際簽訂契約及處理委託事務各為何者判斷之。加盟總部與加盟店所簽訂之加盟契約書，僅授權加盟店得對外使用加盟總部之形象商標而已，實際與委託人簽訂契約，受委託處理仲介事務者，仍為各個加盟店，自難要求加盟總部應負表見代理之授權人責任。且亦不可能主張加盟店應依委託關係負本人責任，又同時發生該加盟店乃代理加盟總部與委託人簽訂委託銷售契約書之行為，而令加盟總部負表見授權人責任。如以系爭事件觀之，原告已否認有委任被告劉順源委託仲介出售系爭土地之行為，且與原告簽訂契約者，乃有春不動產企業社即涂展源，並非有春不動產企業社即涂展源代理永春公司之名義為之，原告主張永春公司應負表見授權人責任，實屬無據。
（十）聲明：駁回原告之訴。
貳、得心證之理由
一、原告主張：被告劉順源受原告委託出賣系爭土地之應有部分2 分之1 ，被告劉順源委託被告有春不動產企業社即涂展源銷售系爭土地，被告劉順源並於102 年5 月3 日與被告有春不動產企業社即涂展源簽立專任委託銷售契約，而系爭土地，則於102 年5 月9 日以總價998 萬元出賣予訴外人張美真，而由被告劉順源代理原告簽立買賣契約，價金均由被告劉順源收取，原告僅取得3,895,000 元等事實，為被告等人所不爭執（見本案卷第25、34、35、40頁），復有原告提出、被告不爭執其形式上真實性之不動產買賣契約書、存證信函（見本案卷第6 至14頁）、被告劉順源提出、原告不爭執其形式上真實性之賣方給付服務費承諾書、專任委託銷售契約書（見本案卷第27、28頁）附卷為證，故應堪信為真實。
二、應適用之實務見解：
（一）「受任人應自己處理委任事務。但經委任人之同意或另有習慣或有不得已之事由者，得使第三人代為處理」，「受任人違反前條之規定，使第三人代為處理委任事務者，就該第三人之行為，與就自己之行為，負同一責任」，民法第537 條、第538 條第1 項分別定有明文。
（二）「按『受任人因處理事務，所收取之金錢、物品或孳息，應交付於委任人』，『受任人應自己處理委任事務。但經委任人之同意或另有習慣，或不得已之事由者，得使第三人代為處理』，『受任人違反前條之規定，使第三人代為處理委任事務者，就該第三人所為之行為，與就自己之行為，負同一責任』，民法第541 條第1 項、第537 條、第538 條第1 項，分別定有明文。上訴人委任李某收取土地價款，既未經被上訴人同意，上訴人復未舉證另有習慣或不得已事由，依前開規定，自應就李某收取之100 萬元，負同一責任」（最高法院84年度臺上字第432 號民事判決意旨參照）。
（三）「受任人應自己處理委任事務，但經委任人之同意或另有習慣或有不得已之事由者，得由第三人代為處理，民法第537 條定有明文。被上訴人委任廖某處理出賣土地事務，廖某接受委任後，又輾轉委託張某代為處理，上訴人迄未主張有民法第537 條但書情形，自難認成立有權之複委任關係，從而上訴人與張某訂立之土地買賣契約，對被上訴人不生效力，上訴人訴請被上訴人賠償債務不履行所生損害，自非有理，爰廢棄第一審所為上訴人勝訴部分判決，改判駁回其訴。查被上訴人否認授權廖某以外之人出售系爭土地，上訴人未舉證證明被上訴人同意廖某輾轉授權張某與上訴人訂立系爭不動產買賣契約，原審謂上訴人未主張民法第537 條但書情形，雖與上訴人曾如是主張之事實不符，但既已敘明認定上訴人不能證明被上訴人授權張某，亦不能證明被上訴人事先同意或事後追認廖某輾轉授權張某代為出售系爭土地與上訴人之理由，故於判決之結果不生影響」（最高法院80年度臺上字第914 號民事判決意旨參照）。
（四）「主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明」，最高法院著有48年臺上字第887 號民事判例，可資參照。
（五）原告主張係委任被告本人出賣系爭土地應有部分2 分之1
，並未見過、亦未授權被告劉順源所簽署如本案卷第27、28頁所示之賣方給付服務費承諾書、專任委託銷售契約書，因係自己人故無約定報酬等語（見本案卷第33頁），則被告劉順源主張：原告同意以委託被告有春不動產企業社即涂展源仲介出賣之方法，處理出賣系爭土地應有部2 分之1委任事務等情，依上述實務見解，自應負舉證責任。
（六）再按：「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之；但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572 條固定有明文。惟按不動產經紀業管理條例第19條第1 項規定：『經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收』，依內政部89年5 月2 日（89）臺內中地字第0000000 號函：『…不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%或1 個半月之租金…』」（臺灣高等法院102 年度上易字第1219號民事判決意旨參照），「按不動產經業管理條例第19條規定：『經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人』，又依同條例第26條第1 、2 項規定：『因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任（第1 項）。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任（第2 項）』上開規定係為『建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展』（同條例第1 條規定）而設，故於適用不動產經業管理條例第19條之規定時，應注意者，經紀業或經紀人員除收取契約所約定之報酬外，不得以任何名目收取額外之利益，倘有收取者，應加計利息加倍返還支付人。亦即，經紀業或經紀人員縱使係應交易當事人（通常係買方）之要求，將約定之仲介報酬比例壓低，而於契約約定之仲介報酬外，額外給付報酬，不論該報酬之名目為何（如本件被上訴人抗辯係『折佣』），依不動產經業管理條例第19條規定，均應負加計利息後加倍返還之責任。再者，其應負返還責任之人，則應以『收取人』為限，亦即，倘係經紀業者（如公司或商號）收取，即由經紀業者負責加倍返還；然倘係『經紀人員』個人收取而為經紀業公司（或商號）所不知者，則由該『經紀人員』個人負加倍返還責任，此從比較不動產經業管理條例第19條第2 項與第26條第2
項之規定，即可知之」（臺灣高等法院臺中分院100 年度上字第403 號民事判決意旨參照），是原告需舉證被告永春公司「明知」被告有春不動產企業社即涂展源收取差價或其他報酬，或永春公司本身受有何差價或其他報酬，始得向被告永春公司請求。
三、原告向被告劉順源、有春不動產企業社即涂展源請求之部分：
（一）按：「按『所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。』本院著有29年度上字第762 號判例，可資參照。本件有無依上訴人之舉動或其他情事，足以間接推知上訴人有默示同意被上訴人所為解約之意思表示之情況﹖抑或上訴人僅屬知情而單純沈默未為爭執﹖原審未遑詳為審酌，遽認上訴人有默示同意被上訴人解約，已屬可議」（最高法院90年度臺上字第2038號民事判決意旨參照）。查被告劉順源主張：原告同意以委託被告有春不動產企業社即涂展源仲介出賣之方法，處理出賣系爭土地之委任事務等語，並未舉證以實其說，而其所舉證人即其父劉運華（系爭土地應有部分另2 分之1 之出賣人），亦到庭結證稱：伊只有委託兒子即被告劉順源賣，沒有委託仲介賣，劉運祥也是只委託被告劉順源賣，沒有委託仲介賣，不知道仲介是誰，伊不認識，伊不知道仲介的事情，委託書打回來（每坪）19,500元，劉運祥沒說什麼，只說要賣就賣，沒有確定要多少錢，被告劉順源說用（每坪）19,500元賣的時候，是在伊家一樓客廳，當時沒有何人在旁邊，被告劉順源去原告家，伊沒有跟著去，劉順源怎麼去，伊不知道等語（見本案卷第207 至209 頁），足認連證人劉運華，亦僅委任被告劉順源個人出賣系爭土地應有部分2 分之1 ，從未聽聞被告劉順源複委任被告有春不動產企業社即涂展源仲介之事，遑論原告？且足證：證人劉運華並未親自見聞原告同意實拿每坪19,500元，縱原告知悉被告劉順源以每坪實拿19,500元複委任被告有春不動產企業社即涂展源仲介出賣系爭土地，亦僅保持沈默而無默示同意，堪認被告等抗辯：原告同意被告劉順源以每坪實拿19,500元複委任被告有春不動產企業社即涂展源仲介出賣系爭土地等語，並不足採。
（二）此外，被告劉順源亦未主張並舉證由被告有春不動產企業社即涂展源仲介出賣系爭土地，係基於何習慣或不得已事由，自應認被告劉順源就被告有春不動產企業社即涂展源之行為，依民法第538 條第1 項規定，與就自己之行為，負同一責任。
（三）被告劉順源自承：原告係其親伯父，住隔壁，很熟，情同父子，被告劉順源為自由投資人，有7 、8 次以上買賣土地經驗，包括其本人及其配偶名下，總計應該超過10次等語（見本案卷第25、36、38、38頁），此外被告劉順源更明確自承：原告係委任其個人而非仲介，原告委任並未提及報酬等語（見本案卷第39頁），故原告應係看重被告劉順源之買賣土地經驗豐富，故委任被告劉順源個人出賣系爭土地，該委任具一身專屬性，此情亦為被告劉順源所明知，並自承在卷（見本案卷第39頁），益徵被告劉順源應自己處理出賣系爭土地之委任事務，原告應無可能、事實上亦未同意被告劉順源複委任被告有春不動產企業社即涂展源出賣系爭土地應有部分2 分之1 ，客觀上，亦無由被告劉順源再為複委任之習慣或不得已事由。且以被告劉順源所自承：原告與其「情同父子」關係等語（見本案卷第25頁），及迭次自承：原告委任被告劉順源，雙方並未提及報酬等語（見本案卷第39、50頁），應為無償委任，被告劉順源亦未曾抗辯並舉證有何有償委任之積極事實。
（四）被告有春不動產企業社即涂展源前為證人時，到庭結證稱：地主是19,500元賣清，買方是一坪25,000元買清，本案仲介費為219 萬元減去被告有春不動產企業社即涂展源交付被告劉順源之20萬元，剩下199 萬元，拆成3 等分，一份係被告有春不動產企業社即涂展源取得，另外兩份給北部之中人拿去，一般行情為買方付百分之2 ，賣方付百分之4 等語（見本案卷第65至67頁），核與被告劉順源提出之賣方給付服務費承諾書、專任委託銷售契約書（見本案卷第27、28頁）所載者相符，故應堪信為真實，從而被告劉順源委任有春不動產企業社即涂展源以每坪19,500元約即778 萬元出售系爭土地全部，被告有春不動產企業社即涂展源卻以每坪25,000元約即988 萬元成立買賣契約，每坪存有5,500 元約即總價219 萬元之價差，被告劉順源、有春不動產企業社即涂展源間之賣方給付服務費承諾書，甚至直接明確約定該219 萬元差價為報酬（見本案卷第27頁），依不動產經紀業管理條例第19條「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收（第1 項）。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人（第2 項）」之規定，自應將該219 萬元報酬之半即1,095,000 元，於扣除法定或一般行情賣方百分之4 之報酬及必要費用後，返還原告。
（五）辦理系爭土地出賣登記之張淑玲代書，到庭結證稱：買賣系爭土地全部必要費用為26,897元等語，原告及被告劉順源對此亦表示無意見等語（見本案卷第84頁），則原告就系爭土地應有部分2 分之1 之必要費用應為一半即13,449元（元以下4 捨5 入），被告有春不動產企業社即涂展源，於原告就系爭土地應有部分2 分之1 報酬1,095,000 元，扣除該應有部分2 分之1 部分價金449 萬元之百分之4
即一般買方仲介費用179,600 元及前述必要費用13,449元後之901,951 元，被告有春不動產企業社即涂展源應依不動產經紀業管理條例第19條第2 項規定加倍返還原告，亦即應返還原告1,803,902 元，且被告劉順源就被告有春不動產企業社即涂展源之行為，與就自己之行為，負同一責任，已如前述，則原告請求被告劉順源、有春不動產企業社即涂展源各負擔給付原告179 萬元之不真正連帶責任，為有理由，應予准許。
（六）被告劉順源與有春不動產企業社即涂展源間之專任委託銷售契約書（見本案卷第28頁），既明確約定為以每坪19,500元之價格委託出售，則自應以該價格計算被告劉順源、有春不動產企業社即涂展源分別依民法第538 條第1 項規定及不動產經紀業管理條例第19條第2 項規定應加倍返還原告之差價。被告劉順源、有春不動產企業社即涂展源間之賣方給付服務費承諾書（見本案卷第27頁），既直接明確約定被告有春不動產企業社即涂展源之報酬即為該差價219 萬元，則被告有春不動產企業社即涂展源於取得該219 萬元報酬後，自行給付被告劉順源20萬元及所謂臺北中人報酬，基於契約之相對性，此僅係其等間之內部關係，不得對抗原告，故並不影響原告得向被告劉順源、有春不動產企業社即涂展源請求負擔前述不真正連帶債務之數額。
（七）查原告雖認被告劉順源無權代理原告與被告有春不動產企業社即涂展源所訂立之賣方給付服務費承諾書與專任委託銷售契約書（見本案卷第27、28頁），但因被告有春不動產企業社即涂展源賺取前述差價219 萬元，尚非原告指示委任之範圍及所能預料者，而被告劉順源與被告有春不動產企業社即涂展源間之專任委託銷售契約書（見本案卷第28頁）所明確約定之每坪19,500元、總價779 萬元，應僅為委託出售之最低價，此由上開專任委託銷售契約書第5
條第1 項約定：「買賣成交時，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價額之百分之4 （含稅）」（見本案卷第28頁）可知，被告有春不動產企業社即涂展源之法定合理報酬，僅為實際成交價之百分之4 ，而非差價219 萬元，該219 萬元不應歸屬於被告有春不動產企業社即涂展源，是原告非不得事後承認如本案卷第28頁所示專任委託銷售契約書之內容，包括該專任委託銷售契約書第5 條第1 項所約定「受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價額之百分之4 （含稅）」，但同時不承認如本案卷第27頁所示賣方給付服務費承諾書所約定之219 萬元報酬，並依民法第538 條第1 項規定及不動產經紀業管理條例第19條第2 項規定，請求被告劉順源、有春不動產企業社即涂展源加倍返還前述差價，亦即原告事後承認上開專任委託銷售契約書之內容，並不影響其依民法第538 條第1 項規定向被告劉順源請求之權利。
（八）本院既已判認被告劉順源、有春不動產企業社即涂展源應給付原告請求之179 萬元及利息，並為不真正連帶責任，則原告另以民法第179 條規定向被告劉順源及被告有春不動產企業社即涂展源請求給付，本院即不另為准駁之諭知，併此敘明。
四、原告向被告永春不動產經紀業股份有限公司請求之部分：
（一）按「查張○英係委託威峰公司處理居間仲介事務，雖威峰公司與泛太公司間訂有『21世紀不動產加盟特許授權契約書』（下稱授權契約書），由泛太公司授權威峰公司使用『21世紀不動產永和公園加盟店』為其對外公開使用之服務標章及名稱，惟該授權契約第三條約定威峰公司與客戶所簽訂之各式契約書，應以威峰公司名義訂定，並由該公司自行負責簽約之法律責任；威峰公司應於營業場所明顯處和所有對外之名片、文宣用品及不動產相關契約文件上等，明確加註『21世紀不動產加盟店』及『各加盟店均為獨立擁有及經營』之標示等語，足見泛太公司並未授權威峰公司得代理其訂立契約，亦無授與代理權之表見事實存在；張○英所執有之服務費用證明及統一發票，均由威峰公司開立，其上並無代理泛太公司之記載，足見張○英係與威峰公司成立居間契約，其主張泛太公司應負表見代理之授權人責任云云，尚有未合。又張○英與泛太公司間並無契約關係存在，其主張泛太公司未善盡蒐集系爭房地相關資訊義務，提供之服務不符合專業水準之合理期待，依消費者保護法第7 條第3 項規定請求泛太公司負賠償責任，即非有據。本件係因威峰公司違反居間人之調查義務，致張○英受有損害，非因泛太公司所屬經紀人員之故意或過失所致，泛太公司並無違反法律規定之情事，亦無違反公平競爭之行為，張○英主張泛太公司違反公平交易法第24條規定，及依不動產經紀業管理條例第26條第2 項及民法第184 條第2 項規定，請求泛太公司負連帶賠償責任，亦非有據。…查張○英係與威峰公司簽訂不動產一般委託銷售契約書（下稱委託銷售契約書），其所執有之服務費用證明及統一發票，亦均由威峰公司開立；且張○英既主張○峰公司應依委託銷售契約書負本人責任，並經原審判決其勝訴確定在案。基此，自無可能同時發生威峰公司代理泛太公司與張○英簽訂委託銷售契約書之表見代理行為，令泛太公司負表見授權人（即本人）責任。原審認張○英僅與威峰公司成立委託銷售契約，泛太公司並未授權威峰公司代理其訂立委託銷售契約，亦不負表見授權人責任，自不違背法令」（最高法院102 年度臺上字第1439號民事判決意旨參照）。
（二）「末按，建達公司固使用21世紀不動產之商標及服務標章，惟其業已於買賣議價委託書、土地買賣契約書等與上訴人從事交易行為相關之文件明載係以建達公司名義為之，並非以被上訴人之代理人名義對外從事仲介業務等情，業如前述，則上訴人主張被上訴人依民法第169 條規定，對於建達公司所為，應負表見代理責任云云，於法自嫌無據」（臺灣高等法院104 年度上字第567 號民事判決意旨參照）。
（三）「按加盟經營者，指經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章，並受其規範或監督者而言，不動產經紀管理條例第4 條第8 款定有明文。本件茂業公司雖為東森房屋公司之加盟店，使用東森房屋之店面招牌，並於該公司名片上標示為『東森房屋南崁中山加盟店』乙情，固為兩造所不爭執，然依據該雙方簽訂之加盟連鎖經營契約書之約定：第二條關於『雙方地位與關係』：『1.甲（即東森房屋公司）乙（即茂業公司）雙方因簽訂本契約而有加盟關係存在，但乙方實質上仍為一獨立之權利義務主體，僅係利用甲方之商標及營運方式，故除本契約約定或其他為維持或提升東森房屋整體服務品質或品牌形象之相關規定外，乙方同意其財務、經營、人事等營業決定權及盈虧，由乙方自行負責，與甲方無涉。2.甲乙雙方不因本契約而發生任何僱傭、合夥、保證或表見代理等關係，甲方提供之服務符合專業上可合理期待之安全性，不因本契約而須就乙方對外之行為負擔連帶賠償責任。若因可歸責於乙方之事由而不能履行消費者之委託契約，致消費者權益受有損害時，依不動產經濟業管理條例第26條之規定，應由乙方自負賠償責任，與甲方無關；乙方因其經紀人或職員執行仲介業務之故意或過失致消費者受有損害時，依同條之規定，乙方亦應自行與該經紀人員或職員負連帶賠償責任，甲方無任何連帶賠償之責』等語，則本件茂業公司之加盟經營，並非東森公司之母公司直營，揆之上開加盟契約之約定內容，即已明確約定東森房屋公司雖同意茂業公司加入開設以其商標標示之加盟店，其對外標示並符合行政院公平交易委員會之規定，然亦僅係收取加盟金，並就授權經營方式、區域、營業場所、店頭招牌、店內設計、教育訓練、店東會議、營業費用、履約保證、收費標準、物件流通、人員數量、服務項目、稽核、競業禁止等為具體約定，至於茂業公司就個案仲介之締約，對員工之管理、監督等具體經營，均不受東森房屋公司之管制；系爭土地房屋買賣契約，既非加盟母公司之東森房屋公司員工所為，而茂業公司與東森房屋公司之營運、財務、人事亦均各自獨立，僅係共同經營該品牌，並由母公司提供行銷、廣告等策略，以收取加盟金為對價，顯見，東森房屋公司對於茂業公司、戴○熙是否以及如何履行仲介系爭買賣賣契約之過程，完全無從決定、監督，以及考核，且是否簽訂契約亦與東森房屋公司是否供其加盟並無重要關連性，東森房屋公司亦非戴○熙之雇用人，被上訴人主張因信賴『東森房屋』之服務標章所表彰之服務品質及保障而與加盟店進行交易受損云云，尚非可採。是被上訴人主張東森房屋公司對於戴○熙上開侵權行為亦應依不動產經紀管理條例第26條第2 項負連帶賠償責任云云，並無理由」（臺灣高等法院101 年度上易字第919 號民事判決意旨參照）。
（四）「至於二十一世紀公司，就本件而言，因其非不動產經紀業管理條例第19條所規範之收取人，依法自無須與黃○男等人及駿寶公司同負加倍返還之責任。楊○達否認經手收取100 萬元差價，要不足取」（臺灣高等法院臺中分院100 年度上字第403 號民事判決意旨參照），亦未認定有何表見代理之情事。
（五）查被告永春公司與被告有春不動產企業社即涂展源，為分別獨立之公司或商號，此有登記資料附卷可查（見本案卷第102 、103 頁），原告主張被告永春公司與被告有春不動產企業社即涂展源間有僱傭及代理關係，並未舉證以實其說，自難採信。
（六）依被告有春不動產企業社即涂展源與被告永春公司所簽立之「加盟契約書」（見本案卷第123 至130 頁）第4 條第5 項：「乙方（有春不動產企業社即涂展源）應於營業場所明顯處，及所有市招、網站、廣告、名片、文具、文宣、用品、不動產相關契約文件上等，明確加註『加盟店』及『各加盟店皆為獨立經營之公司』之標示，以符合政府法令」，第4 條第6 項：「乙方為一獨立經營之公司或商號，本契約中任何規定不得解釋為在甲方與乙方之間建立代理人、合夥人、共同投資或關係企業之關係」、第18條2 項：「乙方（即有春企業社）需加入當地縣市不動產仲介經紀業或代銷經紀業商業同業公會，並成為會員」，第18條第3 項：「乙方需繳存25萬元營業保證金至中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業商業同業公會全國聯合會」之規定，將不動產經紀業管理條例有關規定，予以契約明文約定，使仲介加盟店在對外交易時，須向委託客戶盡告知說明之義務，使委託之客戶亦能明白與之消費交易之相對人乃仲介加盟店而非加盟總部，以符合不動產經紀業管理條例有關規定。又該「加盟契約書」第18條第22項：「乙方（即有春企業社）與客戶簽訂委託契約時，應向客戶詳細解說加盟店係為獨立經營之公司，和甲方（即總部永春公司）並無代理、合夥、共同投資或關係企業之意旨，並出示營利事業登記證、公司執照…」，已課仲介加盟店即有春企業社需對委託客戶詳盡說明義務，另依據永春公司提供予仲介加盟店之一般委託銷售契約書（見本案卷第131 至134 頁），其契約標題處亦已明載：「加盟店與加盟總部為不同之法人，財務與法律責任各自獨立」、「依內政部公告，委託人簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權…委託人已事前詳閱契約書內容達○日（不得少於三日），並已充分瞭解本契約書內容無誤。…委託人簽名：_ 」等語，對外亦以書面詳盡說明義務，使委託銷售之客戶明瞭仲介加盟店與加盟總部乃不同之法人主體，法律責任各自獨立，故即使被告有春不動產企業社即涂展源使用被告永春公司之服務標章或商標，原告既未能舉證證明被告永春公司明知被告有春不動產企業社即涂展源收取差價或其他報酬，或被告永春公司有何收取差價或其他報酬之行為，依上開實務見解，原告自難主張被告永春公司應負表見代理人之本人責任，亦無從依不當得利法律關係、不動產經紀業管理條例第19條第2 項規定向被告永春公司請求加倍返還差價或其他報酬。
（七）另觀諸系爭土地之賣方給付服務承諾書及專任委託銷售契約書（見本案卷第27、28頁），受託人均明載為「有春不動產企業社」，而非「永春不動產經紀業股份有限公司」，被告有春不動產企業社即涂展源，亦未表達有何代理被告永春公司之旨，而永春公司及有春不動產企業社即涂展源，既為各自獨立之不同法人主體，故有春不動產企業社即涂展源，以其名義簽訂該賣方給付服務承諾書及專任委託銷售契約書，依前述實務見解，即與被告永春公司及表見代理無涉。
（八）綜上，原告對被告永春公司之請求並無理由，應予駁回，其此部分假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
叁、結論：原告請求被告劉順源、有春不動產企業社即涂展源不真正連帶給付各179 萬元，及自原告104 年10月1 日送達於本院之民事準備書狀（三）同日送達被告劉順源、有春不動產企業社即涂展源（見本案卷第143 頁）翌日即104 年10月2 日起至清償日止，按法定週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，至原告請求被告永春公司給付179 萬元及利息部分暨假執行之聲請，均無理由，應予駁回。
肆、本件原告之訴一部有理由，一部無理由。原告勝訴部分之假執行應予准許，而被告劉順源陳明願供擔保請准宣告免為假執行，應予准許，並依職權宣告被告有春不動產企業社即涂展源得供擔保免為假執行。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
陸、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條、第85條第1 項後段。中 華 民 國 104 年 12 月 31 日民事第一庭 法 官 伍偉華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 孔秀蓮
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日